📑 Верховный Суд РФ утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (Тематический обзор № 13/2026) — 32 ключевые позиции:
— I. Вопросы применения норм материального права —
1.
Нежилые постройки до 1995 года: объект нежилого назначения, построенный до 1 января 1995 г., в силу закона не может быть признан самовольной постройкой, если возведён без нарушения строительных и градостроительных норм и правил.
2.
Снос дома, построенного до 1998 года: требование о сносе жилого дома, построенного до 14 мая 1998 г., на неотведённом для строительства участке не подлежит удовлетворению, если установлены возможность оформления гражданином прав на участок и отсутствие нарушений при строительстве.
3.
Пристройка веранды и снос здания: присоединение к зданию некапитальной постройки не свидетельствует о создании нового объекта недвижимости и не может являться основанием для сноса всего здания.
4.
Подпорные сооружения при бездействии властей: подпорные сооружения, возведённые гражданином для сохранения своего имущества в отсутствие действий ОМСУ по противооползневым мероприятиям, не могут быть признаны самовольной постройкой.
5.
Истечение аренды и ввод в эксплуатацию: истечение срока аренды участка и неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не являются основанием для признания его самовольной постройкой, если объект возведён по целевому назначению участка и с соблюдением строительных норм.
6.
ИЖС на арендованном участке: возведение жилого дома на участке, арендованном для ИЖС, не требует получения разрешения на строительство, даже если такая обязанность предусмотрена договором аренды.
7.
Недействительность передачи прав аренды: признание недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды не влечёт квалификацию постройки нового арендатора как самовольной при отсутствии нарушений при строительстве.
8.
Незаконный перевод земель сельхозназначения: здания, возведённые на землях сельхозназначения, незаконно переведённых в земли населённых пунктов, являются самовольными постройками и подлежат сносу.
9.
Блокированная застройка на землях садоводства: не допускается возведение домов блокированной застройки на участке с видом использования «ведение садоводства», не предусматривающим такую застройку.
10.
Использование объекта не по назначению: объект, соответствующий виду разрешённого использования участка, но фактически используемый в иных целях, не является самовольной постройкой.
11.
Аварийное состояние реконструированного здания: право собственности на реконструированное здание не может быть признано, если его техническое состояние аварийно и создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
12.
Объекты с функцией основного здания: объекты капстроительства с той же функцией, что и основной объект, возведённые без разрешительной документации, не относятся к вспомогательным и являются самовольными постройками.
13.
Единственный признак — отсутствие разрешения: если единственным признаком самовольной реконструкции является отсутствие разрешительной документации, в приведении объекта в первоначальное состояние может быть отказано.
14.
Снос постройки и выселение жильцов: если в спорной постройке проживают лица с правом пользования жилым помещением, при решении о сносе должен одновременно разрешаться вопрос об их выселении.
15.
Регистрация права и смена назначения: если за лицом в ЕГРН зарегистрировано право собственности на жилой дом, его требование о признании права на тот же объект как на самовольную постройку нежилого назначения не подлежит удовлетворению.
16.
Спор о границах при сносе: спор о границах является юридически значимым обстоятельством при разрешении требования о сносе постройки на смежном участке.
17.
Перераспределение долей при реконструкции: если в результате реконструкции дома изменилась его площадь, суд при признании права на постройку в долевой собственности должен решить вопрос о перераспределении долей сособственников.
18.
Приобретение здания с признанной самовольной надстройкой: при приобретении здания с помещениями, ранее признанными в суде самовольной постройкой и подлежащими сносу, право собственности покупателя на них не признаётся.
19.
Убытки добросовестного застройщика: добросовестный застройщик вправе на возмещение убытков от сноса строения, возведённого по разрешительной документации, впоследствии признанной незаконной из-за действий органа власти и сетевой организации.
20.
Компенсация при сносе у газопровода: если гражданин добросовестно возвёл объект в зоне минимальных расстояний от газопровода, суд одновременно с вопросом о сносе должен решить вопрос о выплате ему денежной компенсации.
21.
Обязанность ОМСУ выявлять самовольные постройки: принятие мер по выявлению самовольной постройки и освобождению от неё публичного земельного участка в границах муниципального образования является обязанностью органов местного самоуправления.
22.
Запрет админсноса части МКД: орган местного самоуправления не вправе применять административную процедуру сноса в отношении объекта, являющегося частью многоквартирного дома.
23.
Снос построек, созданных до ЗК РФ: ОМСУ не вправе принять решение о сносе из-за отсутствия правоустанавливающих документов на участок в отношении объекта, созданного до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.
24.
Судебная проверка решения о сносе: суд при оспаривании решения ОМСУ о сносе самовольной постройки проверяет правомерность отнесения объекта к самовольным постройкам.
— II. Вопросы применения норм процессуального законодательства —
25.
Привлечение ОМСУ ответчиком: по иску о признании права собственности на самовольную постройку к участию в деле в качестве ответчика подлежит привлечению орган местного самоуправления по месту нахождения постройки или иной уполномоченный орган.
26.
Бремя доказывания на застройщике: бремя доказывания соблюдения градостроительных и строительных норм, а также санитарных и противопожарных требований лежит на лице, осуществившем самовольное строительство.
27.
Экспертиза только в госорганизациях: по делам о самовольном строительстве судебная строительно-техническая экспертиза может проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями.
28.
Два способа исполнения решения: при установлении возможности устранения нарушений суд принимает решение, предусматривающее оба способа исполнения — снос постройки или приведение её в соответствие с установленными требованиями.
29.
Право на легализацию после отказа в сносе: если в иске о сносе, единственным признаком самовольности которой было отсутствие разрешения на строительство, отказано, застройщик вправе на признание права собственности при отсутствии явного недобросовестного поведения.
— III. Иные вопросы —
30.
Запрет пересмотра через способ исполнения: вступившее в законную силу решение суда о признании постройки самовольной не может быть пересмотрено путём изменения способа исполнения решения.
31.
Снос исполняет должник: исполнение решения суда о сносе самовольной постройки по общему правилу осуществляется должником.
32.
Возмещение расходов на снос: при исполнении взыскателем решения о сносе расходы на снос подлежат возмещению должником по правилам статьи 15 ГК РФ.
👉 Сохраняйте, пересылайте, используйте в работе!ТГ-канал "СУДЕБНЫЕ СВОДК{И}" 