3-я инстанция: вещные споры

РАЗНОГЛАСИЯ СТОРОН ПО ЦЕНЕ ВЫКУПА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ОБРАЗУЮТ ПРЕДДОГОВОРНЫЙ СПОР О СУЩЕСТВЕННОМ УСЛОВИИ

Постановление АС Московского округа от 24.12.2025 по делу А40-88379/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Бриз» обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с иском о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 72,6 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Красноказарменная, д. 16, пом. III, кадастровый номер 77:04:0001005:5576, от 3 февраля 2025 г. № М 1152-130-П/2025, выполненного ООО «Центр оценки „Аверс“». Оценка использовалась для определения цены выкупа объекта арендатором в рамках Закона № 159-ФЗ. Проект договора купли-продажи от 25 февраля 2025 г. предусматривал цену в размере 6 542 000 руб. Разногласия по стоимости не были урегулированы в досудебном порядке. Суд первой инстанции отказал в иске 29 июля 2025 г., апелляция поддержала это решение 1 октября 2025 г.

🗣 Позиции сторон

— Истец (ООО «Бриз»): указал на недостоверность отчета об оценке, поскольку в нем не учтены технические дефекты помещения — узкий вход, перепады пола, отсутствие подключения коммуникаций, несоответствие планов фактическому состоянию. Считает, что оценка завышена, и требует признания ее недействительной либо установления справедливой рыночной стоимости через суд.

— Ответчик (Департамент городского имущества): настаивает, что оценка проведена в соответствии с законодательством, с применением стандартных методик, получила положительное экспертное заключение, а выбор способа защиты истцом (признание отчета недействительным) является ненадлежащим.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции от 29 июля 2025 г.: отказал в иске, посчитав способ защиты ненадлежащим, поскольку разногласия по цене должны решаться путем понуждения к заключению договора, а не оспаривания отчета. Признал оценку корректной и соответствующей требованиям.

— Апелляционный суд от 1 октября 2025 г.: оставил решение без изменения, согласившись с выводами о ненадлежащем способе защиты и отсутствии нарушений при проведении оценки.

🧭 Позиция кассации

Кассационная инстанция установила, что нижестоящие суды неправильно определили предмет спора и нормы права, подлежащие применению. Истец фактически оспаривал существенное условие договора — цену, что образует преддоговорный спор по статье 445 ГК РФ. Суд обязан был рассмотреть требование как спор о рыночной стоимости и при наличии противоречивых данных назначить судебную экспертизу. Нижестоящие суды не исследовали представленные истцом доводы и доказательства, нарушили статьи 71, 170, 268, 271 АПК РФ, не распределили бремя доказывания и не рассмотрели ходатайство о назначении экспертизы. Это привело к неполному установлению обстоятельств дела.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа

ВОЗЛОЖЕНИЕ НА УПРАВЛЯЮЩУЮ ОРГАНИЗАЦИЮ ОБЯЗАННОСТИ ПО СОХРАНЕНИЮ ОКН ДОПУСТИМО ТОЛЬКО ПРИ УСТАНОВЛЕНИИ ХАРАКТЕРА ТРЕБУЕМЫХ РАБОТ И ОПРЕДЕЛЕНИИ ИХ ИСПОЛНИМОГО ОБЪЕМА

Постановление АС Поволжского округа от 24.12.2025 по делу А12-20504/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет государственной охраны объектов культурного наследия Волгоградской области обратился в суд с иском к ООО «Управляющая компания „ЦентрВолга“» о возложении обязанности по разработке, согласованию и проведению работ по сохранению жилого дома № 8 по ул. Комсомольской, г. Волгоград — элемента объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс застройки пр. Ленина». Истец также требовал взыскать судебную неустойку в размере 100 000 руб. за каждый месяц неисполнения решения. Дело рассматривалось с участием Фонда капитального ремонта, Жилищной инспекции и Департамента ЖКХ в качестве третьих лиц. Суд первой инстанции от 10.02.2025 и апелляция от 31.07.2025 удовлетворили иск полностью.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Комитет): Управляющая компания, заключив договор управления домом, обязана обеспечивать его содержание как объект культурного наследия в соответствии со ст. 162 ЖК РФ и ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ. Выявленные разрушения фасада подтверждают ненадлежащее состояние объекта, что требует немедленных мер.

— Ответчик (ООО «УК „ЦентрВолга“): Требуемые работы относятся к капитальному ремонту, который должен проводиться в 2026–2028 годах Фондом капремонта. Управляющая компания не может выполнять такие работы до запланированного срока. Также заявитель просил назначить экспертизу для определения характера работ, но ходатайства были отклонены.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Волгоградской области (10.02.2025) удовлетворил иск полностью, исходя из обязанности управляющей компании по содержанию общего имущества и сохранению объекта культурного наследия.

— Двенадцатый арбитражный апелляционный суд (31.07.2025) оставил решение без изменения, поддержав выводы о правомерности требований Комитета и ответственности управляющей компании.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды нарушили процессуальные нормы: не исследовали вопрос о характере работ (текущий или капитальный ремонт), не учли доводы ответчика о включении дома в программу капремонта на 2026–2028 годы и необоснованно отказали в назначении судебной экспертизы. Суд указал, что резолютивная часть решения не соответствует требованиям исполнимости (ст. 174 АПК РФ), поскольку не содержит конкретики по видам работ. Также нарушены принципы состязательности и равноправия сторон (ст. 123 Конституции РФ). Ссылка на позицию Конституционного Суда РФ (определения № 1898-О, 2040-О) и постановление Пленума ВАС № 23 от 04.04.2014.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию с обязательным назначением экспертизы и всесторонним исследованием обстоятельств.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Поволжского_округа

АДМИНИСТРАЦИЯ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ СНОС ПОДПОРНОЙ СТЕНЫ, НАРУШАЮЩЕЙ ДОСТУП К БЕРЕГОВОЙ ПОЛОСЕ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Постановление АС Поволжского округа от 23.12.2025 по делу А57-16712/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с иском к ООО «Волжанка» о сносе железобетонной подпорной стены площадью 28 кв. м, возведённой за границами земельного участка с кадастровым номером 64:32:023621:64 на территории береговой полосы Волгоградского водохранилища, где государственная собственность не разграничена. Истец требовал устранить препятствия в пользовании землёй и взыскать судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки. Суд первой инстанции от 03.06.2025 и апелляция от 01.10.2025 отказали в иске.

🗣️ Позиции сторон

— Администрация: ООО «Волжанка» самовольно заняло землю в береговой полосе общего пользования; подпорная стена ограничивает доступ граждан к водному объекту; администрация как уполномоченный орган вправе требовать снос постройки.

— ООО «Волжанка»: подпорная стена необходима для берегоукрепления, не препятствует доступу к воде, соответствует строительным нормам; демонтаж невозможен без ущерба для третьих лиц.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Саратовской области (03.06.2025) отказал в удовлетворении иска, указав, что подпорная стена частично находится на участке арендатора, не создает препятствий для доступа к воде и соответствует техническим требованиям.

— Двенадцатый арбитражный апелляционный суд (01.10.2025) оставил решение без изменения, поддержав выводы о допустимости использования стены и отсутствии нарушений.

🧭 Позиция кассации

Кассационная инстанция установила, что нижестоящие суды не учли ключевые обстоятельства: часть подпорной стены расположена на земле, относящейся к береговой полосе общего пользования шириной 20 метров, где запрещено ограничение доступа граждан. Администрация действует в публичных интересах, как уполномоченный орган. Суды не исследовали правомерность возведения стены без согласования, не установили фактического пользователя и не оценили доказательства в совокупности, нарушая статью 71 АПК РФ. Указана правовая позиция Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023 и постановление Президиума ВАС РФ № 15248/10 о недопустимости изъятия территорий общего пользования.

📌 Итог

Арбитражный суд Поволжского округа отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Поволжского_округа

УЧРЕЖДЕНИЕ, НЕ ОБЛАДАЮЩЕЕ ПОЛНОМОЧИЯМИ СОБСТВЕННИКА, НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПРИЗНАНО НАДЛЕЖАЩИМ ОТВЕТЧИКОМ ПО СПОРУ О ГРАНИЦАХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Постановление АС Волго-Вятского округа от 23.12.2025 по делу А11-11135/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Садоводческое некоммерческое товарищество «Ивушка» обратилось в арбитражный суд с иском к ФГБУ «Верхневолжский ФАНЦ», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению госимуществом и Министерству науки и высшего образования РФ. Требования: признать отсутствующим право постоянного пользования на часть земельного участка (кадастровый номер 33:11:060506:93), уточнить его границы и установить смежную границу с участком СНТ «Ивушка» (кадастровый номер 33:11:060505:421). Основание — частичное наложение участков, выявленное при межевании. Суд первой инстанции удовлетворил иск, апелляция оставила решение без изменения. Управление обжаловало акты в кассации.

🗣️ Позиции сторон

Истец (СНТ «Ивушка»):

— При проведении межевания установлено наложение участка истца на участок ответчика;

— Границы спорного участка не согласованы с истцом, что нарушает требования ст. 39–40 Закона № 221-ФЗ;

— Фактическая граница между участками сложилась более 30 лет назад и закреплена заборами, дорогой и насаждениями.

Ответчик (Управление):

— Является ненадлежащим ответчиком, поскольку полномочия собственника федерального имущества принадлежат Министерству;

— Изменение границ участка не прекращает права федеральной собственности;

— Не может нести расходы по госпошлине, так как не уполномочено на распоряжение имуществом.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Владимирской области (решение от 03.07.2025) удовлетворил иск полностью: признал отсутствие права на часть участка, обязал уточнить границы и установить смежную границу. Взыскал госпошлину (3 000 руб.) с ФГБУ «Верхневолжский ФАНЦ» и Управления в равных долях.

— Первый арбитражный апелляционный суд (постановление от 04.09.2025) оставил решение без изменения, подтвердив законность выводов о фактической границе и нарушении процедуры согласования.

🧭 Позиция кассации

Кассационный суд признал, что нижестоящие суды правильно установили факт наложения границ и обосновали необходимость их уточнения. Однако ошибочно признали Управление надлежащим ответчиком и возложили на него судебные расходы. Согласно закону, полномочия собственника федерального имущества принадлежат Министерству науки и высшего образования РФ, которое и должно нести бремя расходов. Кассация сослалась на ст. 110, 112 АПК РФ и Положение о Министерстве (постановление № 682), указав, что Управление не уполномочено на согласование границ или распоряжение участком.

📌 Итог

Арбитражный суд Волго-Вятского округа изменил решение и постановление, заменив обязанность по уплате госпошлины с Управления на Министерство науки и высшего образования РФ, в остальном оставил акты без изменения.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Волго_Вятского_округа

ОБЯЗАННОСТЬ УСТРАНЕНИЯ ЗАБОРА В ОХРАННОЙ ЗОНЕ ВОЗНИКАЕТ ТОЛЬКО ПРИ ДОКАЗАННОСТИ ТОГО, ЧТО ОН СОЗДАЕТ РЕАЛЬНУЮ УГРОЗУ ПОВРЕЖДЕНИЯ ТЕПЛОВОЙ СЕТИ ИЛИ ПРЕПЯТСТВУЕТ ЕЕ ОБСЛУЖИВАНИЮ

Постановление АС Поволжского округа от 23.12.2025 по делу А57-23870/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ПАО «Т Плюс» в лице филиала «Саратовский» обратилось в суд с иском к ИП Суткевич Л.В. об обязании демонтировать или вынести за пределы охранной зоны тепловой сети металлический забор кондитерской фабрики «Саратовская» по адресу г. Саратов, ул. Техническая, д. 16, на участке с кадастровым номером 64:48:030201:3. Также истец требовал взыскать астрент в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения, расходы на нотариальное действие (450 руб.) и госпошлину (6 000 руб.). Суд первой инстанции удовлетворил требования, решение оставлено без изменения апелляцией. ИП Суткевич подала кассационную жалобу.

🗣 Позиции сторон

— Истец (ПАО «Т Плюс»): указал, что забор расположен в охранной зоне тепловой сети, нарушает Типовые правила № 197, препятствует безопасной эксплуатации сетей, создает угрозу аварий и затрудняет ремонт. Ссылался на статьи 304, 305 ГК РФ и п. 45 постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22.

— Ответчик (ИП Суткевич Л.В.): утверждала, что забор возведен в 1983 году одновременно с фабрикой, до прокладки теплотрассы в 1992 году, земельный участок предоставлен с учетом ограждения, а сам забор не мешает ремонту — в 2022 году реконструкция была проведена без помех. Также отметила отсутствие реальной угрозы и необходимых доказательств со стороны истца.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Саратовской области (решение от 28.05.2025): удовлетворил иск полностью — обязал демонтировать или вынести забор, взыскал астрент и расходы.

— Двенадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 14.08.2025): оставил решение без изменения, подтвердив выводы о нарушении прав истца и необходимости устранения препятствий.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды не исследовали ключевые обстоятельства: дату строительства тепловой сети (истец подтвердил — 1992 год), хронологию возведения забора (1983 год), фактическую возможность проведения работ без препятствий (реконструкция 2022 года прошла беспрепятственно), а также не проверили, создает ли забор реальную угрозу повреждения сетей или жизни людей. При этом, согласно п. 45 постановления № 10/22 и п. 9 информационного письма № 153, для удовлетворения негаторного иска требуется доказать не только наличие объекта в охранной зоне, но и реальную угрозу нарушения права. Эти обстоятельства не были установлены, что свидетельствует о нарушении норм материального и процессуального права.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Поволжского_округа

СТАВКА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ ИСХОДЯ ИЗ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, А НЕ ФАКТА НАХОЖДЕНИЯ УЧАСТКА В ГРАНИЦАХ МОРСКОГО ПОРТА

Постановление АС Московского округа от 17.12.2025 по делу А40-190029/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Управление имущественных отношений Администрации город-курорта Анапа обратилось к ООО «Черноморские скоростные линии» с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 361 303,24 руб. за период с 01.07.2023 по 30.06.2024 и пени на сумму 711 288,27 руб. за просрочку с 23.05.2023 по 09.07.2024. Спор касается земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101002:10, предоставленного по договору аренды от 26.07.2017 № 3700007861 для обслуживания причала «Пирс насыпной». Суд первой инстанции и апелляция удовлетворили иск. Ответчик обжаловал решения в кассации.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Управление): исходил из того, что ставка арендной платы составляет 2,5% от кадастровой стоимости участка согласно решению Совета муниципального образования Анапа № 257 от 23.12.2021, поскольку участок расположен в границах морского порта; также указал на право одностороннего изменения арендной платы в связи с инфляцией и изменением кадастровой стоимости.

— Ответчик (ООО «ЧСЛ»): утверждал, что применению подлежит ставка 0,3% согласно пункту 16 решения № 181 от 13.04.2017, так как вид разрешенного использования — «для обслуживания причала»; считал неправомерным начисление инфляционного коэффициента и ссылался на принцип недопустимости превышения арендной платы над земельным налогом по постановлению Правительства РФ № 582.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (Арбитражный суд города Москвы, 25.04.2025): удовлетворил иск полностью, применив ставку 2,5% как для участков, предназначенных для размещения портов.

— Апелляция (Девятый арбитражный апелляционный суд, 18.06.2025): оставила решение без изменения, поддержав выводы о правомерности применения ставки 2,5% и начисления пени.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды не проверили доводы ответчика о применении ставки 0,3% по виду разрешенного использования «обслуживание причала», а не по местоположению в границах порта. Также не была исследована правомерность применения повышающего коэффициента инфляции: согласно пункту 9 решения № 181, при пересчете арендной платы из-за изменения кадастровой стоимости индексация по инфляции не проводится. Кроме того, суды не рассмотрели довод о действии принципа № 7 постановления Правительства РФ № 582, ограничивающего размер арендной платы для ограниченных в обороте участков. При этом суд отклонил довод об ограниченности участка из-за его расположения в морском порту, поскольку объекты на участке могут находиться в частной собственности. Дело требует полного переосмотра с учетом всех норм и доказательств.

📌 Итог

Суд Арбитражного суда Московского округа отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа

ВКЛЮЧЕНИЕ ПРИЧАЛА В АТЛАС ЕДИНОЙ ГЛУБОКОВОДНОЙ СИСТЕМЫ ОБУСЛАВЛИВАЕТ ПРИОРИТЕТ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДЛЯ СУДОХОДСТВА ПЕРЕД ИНЫМИ ВИДАМИ ВОДОПОЛЬЗОВАНИЯ

Постановление АС Поволжского округа от 23.12.2025 по делу А55-26529/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Плавстанция» обратилось в арбитражный суд с требованием обязать ООО «Дайв центр „Подводник-Волга“» освободить пути безопасного подхода к принадлежащему истцу грузовому причалу — нежилому зданию «Башня для приема зерна» на реке Самара (г. Самара, ул. Халиловская, д. 2, кадастровый номер 63:01:0403001:605). Истец указал, что ответчик разместил плавучие сооружения на согласованных путях подхода, что препятствует загрузке судов водоизмещением до 5000 тонн. Ответчик подал встречный иск о признании незаконным размещения плавучих платформ истца. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении обоих требований. Кассационная жалоба подана ООО «Плавстанция».

🗣 Позиции сторон

— Истец (ООО «Плавстанция»): Причал входит в состав речного порта, его использование регулируется правилами внутреннего водного транспорта; пути подхода согласованы с уполномоченным органом (Самарский РВПиС); размещение плавсредств ответчика на этих путях нарушает права собственника и создает угрозу безопасности судоходства.

— Ответчик (ООО «Дайв центр „Подводник-Волга“»): Заключил договор водопользования по результатам аукциона; использует акваторию законно; истец не имеет договора водопользования, но размещает плавучие сооружения, что является незаконным.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Самарской области от 15.05.2025 отказал в удовлетворении первоначальных и встречных требований.

— Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения 16.09.2025.

— Мотивировка: истец эксплуатирует причал с нарушением параметров, указанных в паспорте (суда превышают допустимые размеры), что свидетельствует о злоупотреблении правом; встречные требования отклонены из-за отсутствия доказательств нарушения прав ответчика.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды не учли, что право пользования акваторией у ООО «Плавстанция» возникло с момента приобретения гидротехнического сооружения в 2010 году, а сам причал включен в Атлас ЕГС ЕЧ РФ и функционирует как часть речного порта. Согласование путей подхода с Самарским РВПиС является обязательным условием для обеспечения безопасности судоходства. Договор водопользования ООО «Дайв центр „Подводник-Волга“» не содержит согласованных с уполномоченным органом технических условий и графических материалов, что противоречит статье 13 ВК РФ. Также суды проигнорировали заключение кадастрового инженера о наложении границ участков водопользования и экспертное подтверждение этого факта. Размещение плавсредств на путях подхода нарушает пункт 199 Правил плавания (запрет стоянки у причалов). Кассационная инстанция указала на ошибку в применении норм материального права и необходимость проверить совместимость водопользования с учетом приоритета существующего судоходства.

📌 Итог

Арбитражный суд Поволжского округа отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Поволжского_округа

АРЕНДАТОР ОБЯЗАН ВНЕСТИ ПЛАТУ ЗА ПЕРИОД УДЕРЖАНИЯ ИМУЩЕСТВА ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА, НЕЗАВИСИМО ОТ ОТКЛЮЧЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 23.12.2025 по делу А32-45696/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Кривошеев И.А. обратился к ООО «Стиль Тревел» с иском о взыскании 41 411 843 руб. 4 коп. задолженности по договору аренды недвижимости от 09.12.2020 и 33 630 000 руб. убытков. Суд первой инстанции отказал полностью. Апелляция частично удовлетворила иск — взыскала 2 750 832 руб. задолженности, но отказала в убытках. Стороны подали кассационные жалобы. Объект передан по акту от 09.12.2020, расторжение договора произошло 16.12.2022, фактический возврат имущества — 04.07.2024.

🗣️ Позиции сторон

Истец (Кривошеев И.А.):

— Дата возврата имущества — 12.07.2024, а не 04.07.2024, поскольку акт приема-передачи подписан только тогда.

— Акты о неотделимых улучшениях не являются надлежащими доказательствами расходов.

— Не согласен с применением срока исковой давности и отказом во взыскании упущенной выгоды, которая подтверждается заключением нового договора аренды.

Ответчик (ООО «Стиль Тревел»):

— После отключения электроэнергии 29.12.2022 использование имущества стало невозможным, следовательно, арендная плата не подлежит взысканию.

— Арендодатель действовал недобросовестно, препятствуя пользованию объектом.

— Оснований для начисления платы за период с 29.12.2022 по 04.07.2024 нет.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (решение от 18.04.2025): отказано в удовлетворении всех требований.

— Апелляция (постановление от 29.09.2025): решение отменено в части отказа по задолженности; с ООО взыскано 2 750 832 руб. по арендной плате и коммунальным платежам. Отказано в иске по убыткам и применению более поздней даты возврата.

🧭 Позиция кассации

Кассационный суд признал ошибкой применение срока исковой давности к встречным требованиям при зачете: зачет стоимости улучшений должен считаться совершенным на момент подписания последнего акта (31.03.2022), когда срок давности не истек. Также суд указал, что нижестоящие инстанции неправомерно отказали во взыскании упущенной выгоды, не учтя, что расторжение договора было правомерным, а обязанность вернуть имущество возникла с 16.12.2022. При этом суды не проверили расчеты сторон по полной задолженности и не оценили доказательства по убыткам в полном объеме. Указывается необходимость применения статей 15, 393, 622 ГК РФ и разъяснений Пленума ВС № 7 и № 25.

📌 Итог

Суд кассации отменил судебные акты в части отказа в удовлетворении иска и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию для пересчета задолженности и проверки требований об убытках.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа

САМОВОЛЬНАЯ РЕКОНСТРУКЦИЯ ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ТРЕБУЕТ ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ, ЕСЛИ ИЗМЕНЕНЫ ЕГО ПАРАМЕТРЫ ИЛИ ВНЕШНИЙ АРХИТЕКТУРНЫЙ ОБЛИК

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 23.12.2025 по делу А70-11829/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Пастухову Сергею Васильевичу о признании самовольной постройкой здания многоэтажного паркинга по адресу: г. Тюмень, ул. Линейная, 13 (кадастровый номер 72:17:1316002:13320), и об обязании привести его в соответствие с проектной документацией 2014 года. Истец также требовал установить судебную неустойку в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения. Основанием стало проведение работ без разрешения на реконструкцию. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на отсутствие нарушений. Дело дошло до кассации.

🗣️ Позиции сторон

Истец (Департамент):

— Работы на объекте являются реконструкцией, требующей разрешения по статье 51 Градостроительного кодекса РФ, которое не получалось.

— Изменения затронули внешний архитектурный облик застройки, что требует согласования по федеральному закону № 169-ФЗ.

— Отказ от назначения судебной экспертизы лишил истца возможности доказать самовольность постройки, нарушая право на защиту.

Ответчик (Пастухов С.В.):

— Выполненные работы относятся к перепланировке помещений, а не к реконструкции, поэтому разрешение не требуется.

— Представленные внесудебные экспертизы подтверждают соответствие работ нормам и безопасность объекта.

— Истец не опроверг представленные доказательства, а требования противоречат праву собственника распоряжаться имуществом.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Тюменской области (решение от 26.05.2025) отказал в удовлетворении иска, признав работы перепланировкой, а не реконструкцией, и основываясь на внесудебных экспертизах.

— Восьмой арбитражный апелляционный суд (постановление от 07.08.2025) оставил решение без изменения, поддержав выводы о допустимости работ без разрешения.

🧭 Позиция кассации

— Нижестоящие суды ошибочно приняли внесудебные экспертизы как достаточные доказательства, игнорируя правовые критерии реконструкции по статье 1 ГрК РФ и п. 5 Постановления № 44 ВС РФ.

— Суды не исследовали, были ли изменены параметры здания (высота, площадь, объем, наружные стены), что является признаком реконструкции.

— Не учтено, что изменение архитектурного облика застройки требует разрешения по закону № 169-ФЗ.

— Заключения внесудебных экспертиз не могут заменять судебную экспертизу и должны оцениваться наравне с другими доказательствами.

— Кассационная инстанция указала на необходимость нового рассмотрения с корректной оценкой всех доказательств, включая возможность назначения судебной экспертизы.

📌 Итог

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Западно_Сибирского_округа

ПРОДАВЕЦ НЕ ОБЯЗАН ПРЕДУПРЕЖДАТЬ О РАЗНИЦЕ МЕЖДУ ДАННЫМИ ЕГРН И ГЕНПЛАНОМ, ЕСЛИ ХАРАКТЕРИСТИКИ УЧАСТКА В ДОГОВОРЕ СООТВЕТСТВУЮТ РЕЕСТРУ

Постановление АС Северо-Западного округа от 23.12.2025 по делу А56-102943/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Земельный актив» обратилось к акционерному обществу «Инженерный центр „Гиперзвук“» с иском об уменьшении покупной цены двух земельных участков на 36 256 600 руб. и взыскании этой суммы как излишне уплаченной, а также о возмещении убытков (53 801 150 руб.) и расходов по оценке (36 000 руб.). Участки площадью 154 967 и 178 952 кв. м расположены в Ленинградской области, были проданы по договору от 19.01.2022 за 80 000 000 руб. Истец указал, что участки фактически относятся к сельскохозяйственным землям, а не к населённым пунктам, как указано в ЕГРН и договоре. Суд первой инстанции частично удовлетворил иск, взыскав разницу в цене и судебные расходы, но отказал во взыскании убытков. Апелляция оставила решение без изменения.

🗣️ Позиции сторон

— Истец («Земельный актив»): Продавец скрыл информацию о реальной категории земель — участки относятся к сельскохозяйственным, а не к населённым пунктам, что повлияло на их стоимость. Сведения в ЕГРН противоречат генеральному плану, и это недостаток товара, дающий право на уменьшение цены.

— Ответчик («Гиперзвук»): Все характеристики участков в договоре соответствуют данным ЕГРН, которые являются официальными. Покупатель имел доступ к генплану и должен был проверить информацию. Отчет об оценке 2021 года учитывал расхождение между ЕГРН и генпланом, а цена была установлена добровольно.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (решение от 05.02.2025): Удовлетворила требования об уменьшении покупной цены на 36 256 600 руб., взыскала эту сумму и 50 652 руб. судебных расходов. Во взыскании убытков отказано из-за недоказанности.

— Апелляция (постановление от 01.09.2025): Оставила решение без изменения, поддержав выводы о завышении стоимости из-за несоответствия категории земель.

🧭 Позиция кассации

Суд кассации установил, что нижестоящие суды нарушили нормы материального и процессуального права, сделав выводы преждевременно и без полной оценки доказательств. Не исследовано, осведомлён ли был покупатель о генплане, не оценен отчёт об оценке от 21.12.2021, в котором учитывались расхождения между ЕГРН и генпланом. Также проигнорированы доводы о высокой рыночной стоимости участков при виде разрешённого использования под ИЖС. Кассация указала, что одного несоответствия данных ЕГРН и генплана недостаточно для признания продавца предоставившим заведомо ложную информацию, если в договоре указаны сведения из ЕГРН. Суды не проверили, действовал ли покупатель разумно и добросовестно, и не учли вступившее в силу решение суда, отказавшее в исправлении технической ошибки в ЕГРН.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа

УТВЕРЖДЕНИЕ МИРОВОГО СОГЛАШЕНИЯ ПО ОДНОМУ ОБЪЕКТУ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ НЕ ВЛЕЧЕТ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРОИЗВОДСТВА ПО ТРЕБОВАНИЯМ ОБ ОБЯЗАНИИ ИСПОЛНИТЬ ОХРАННЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ДРУГОМУ ОБЪЕКТУ

Постановление АС Московского округа от 23.12.2025 по делу А40-10/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (истец) обратился к Федеральному государственному автономному учреждению «Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)» Минобороны РФ и ООО «Отель Питер» с иском об обязании выполнить условия охранного свидетельства по двум объектам культурного наследия в Пушкине: Красносельское шоссе, д. 1, лит. А и д. 4, лит. А. Ответчик №2 был заменён на ООО «Отель Питер» 23.04.2025. 01.07.2025 истец и ООО «Отель Питер» заключили мировое соглашение только по объекту по адресу д. 4, лит. А. Суд первой инстанции 30.07.2025 утвердил мировое соглашение и прекратил производство по делу в полном объёме, включая требование к федеральному учреждению.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Комитет): мировое соглашение касается только одного объекта и одного ответчика; суд не имел права прекращать производство по требованию к федеральному учреждению; необходимо продолжить рассмотрение по части требования по д. 1, лит. А.

— Ответчик (ООО «Отель Питер»): просит разрешить вопрос по усмотрению суда в части объекта по д. 1, лит. А; отзыв представлен, но позиция по существу не раскрыта.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд города Москвы (первая инстанция): определением от 30.07.2025 утвердил мировое соглашение между Комитетом и ООО «Отель Питер» и прекратил производство по делу в целом, включая требование к федеральному учреждению. Мотив — утверждение мирового соглашения как основание для прекращения дела.

— Апелляционная инстанция: не рассматривалась, поскольку обжалуется определение о прекращении производства, которое вступает в силу немедленно.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что суд первой инстанции нарушил нормы процессуального права: прекращение производства по делу возможно только в случаях, прямо предусмотренных АПК РФ. Мировое соглашение было заключено лишь по одному из двух объектов и с одним из ответчиков. Следовательно, прекращение дела в отношении другого ответчика и другого объекта незаконно. Суд не исследовал обстоятельства по требованию к федеральному учреждению, что повлияло на защиту прав истца. Дело подлежит новому рассмотрению по этой части.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил определение первой инстанции в части прекращения производства по требованию к федеральному учреждению в отношении объекта по адресу Санкт-Петербург, город Пушкин, Красносельское шоссе, д. 1, лит. А, и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа

ПРИ ИСКЕ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА ОТСУТСТВУЮЩИМ ПОДЛЕЖИТ УСТАНОВЛЕНИЮ КОНКРЕТНОЕ НАРУШЕНИЕ ОХРАНЯЕМОГО ПРАВА ИСТЦА СПОРНОЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ

Постановление АС Московского округа от 23.12.2025 по делу А40-134792/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Публичное акционерное общество «Россети Московский регион» обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании отсутствующим права собственности города Москвы на трансформаторную подстанцию № 16267 (кадастровый номер 77:05:0003001:1878) по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, 12 Б, стр. 4. В деле участвовало Управление Росреестра по Москве в качестве третьего лица. Суд первой инстанции удовлетворил иск 2 апреля 2025 года, решение оставлено без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2025 года. Департамент обжаловал в кассацию.

🗣 Позиции сторон

— Истец (ПАО «Россети Московский регион»): Трансформаторная подстанция является движимым имуществом, не объектом капитального строительства; она числится на балансе общества, используется в хозяйственной деятельности, и регистрация её как недвижимости нарушает права истца.

— Ответчик (Департамент городского имущества): Спорный объект — нежилое здание, принадлежащее городу Москве; право зарегистрировано на законных основаниях; истец не доказал нарушение своих прав ответчиком; предыдущие собственники не привлечены к делу.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции удовлетворил иск, исходя из выводов судебной строительно-технической экспертизы, установившей, что ТП № 16267 — объект некапитального строительства.

— Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводами о незаконности регистрации права на движимое имущество как недвижимого.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды нарушили нормы материального и процессуального права, не установив, какие именно права истца нарушены ответчиком. Не исследовались правовые основания возникновения права у предыдущих собственников, не определена связь между спорным объектом и имущественным комплексом электросетевого хозяйства. Суд не выяснил, почему иск предъявлен именно к Департаменту, при наличии зарегистрированных прав у других лиц. Кассационная инстанция указала на необходимость проверки делимости сложной вещи (электросетевого комплекса) и установления факта нарушения охраняемых интересов истца, как того требуют статьи 1, 11, 12 ГК РФ и п. 52 постановления Пленума № 10/22.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа

ПРИ ДВУСТОРОННЕЙ РЕСТИТУЦИИ ПРОЦЕНТЫ НЕ НАЧИСЛЯЮТСЯ ДО НАСТУПЛЕНИЯ ПРОСРОЧКИ ОДНОЙ ИЗ СТОРОН

Постановление АС Уральского округа от 23.12.2025 по делу А76-31375/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество «Победа-Авто» обратилось к обществу «ЮМЕК» с иском о взыскании 644 руб. 11 коп. — процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ за период с 25.07.2023 по 12.08.2023. Изначально требовалась также сумма задатка — 145 573 руб. 38 коп., но истец отказался от этой части до рассмотрения дела. Задаток был уплачен 16.12.2021 для участия в торгах по продаже земельного участка, признанных недействительными решением суда от 06.12.2022. Суд первой инстанции удовлетворил требование о процентах, апелляция оставила решение без изменения.

🗣 Позиции сторон

— Истец («Победа-Авто»): считал, что право на получение процентов возникло с момента вступления в силу решения об отмене торгов (24.07.2023), поскольку ответчик продолжал неправомерно удерживать средства. Расчет процентов признан арифметически верным.

— Ответчик («ЮМЕК» в лице конкурсного управляющего): указывал, что задолженность погашена 27.05.2025, а в спорный период истец пользовался имуществом, переданным по сделке, которое было возвращено только 22.11.2024. Ссылался на постановление Пленума ВС № 7, утверждающее, что при двусторонней реституции проценты не начисляются, пока не нарушена обязанность одной из сторон.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции: удовлетворил иск о взыскании процентов, мотивируя это тем, что задаток был возвращён после вступления в силу решения об отмене торгов.

— Апелляционный суд: поддержал выводы первой инстанции, не усомнившись в правовой квалификации.

🧭 Позиция кассации

Суд кассации установил, что нижестоящие суды нарушили нормы материального права, не исследовав факт двусторонней реституции по недействительной сделке. Поскольку сделка была признана недействительной, применяются последствия по статье 167 ГК РФ. Согласно пункту 55 постановления Пленума ВС № 7, при одновременном исполнении обязательств по возврату имущества и денег проценты не начисляются. Однако если одна сторона возвращает имущество, а другая — деньги — с опозданием, проценты начинают начисляться с момента нарушения. Суды не установили, когда именно стороны выполнили свои обязательства по реституции, особенно учитывая, что истец пользовался имуществом до 22.11.2024.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Уральского_округа

НАЛИЧИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННОГО ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ИСКЛЮЧАЕТ ПЕРЕХОД К ВЕЩНО-ПРАВОВОМУ ОБРЕМЕНЕНИЮ В ВИДЕ СЕРВИТУТА

Постановление АС Дальневосточного округа от 23.12.2025 по делу А59-5405/2022
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Миронов Кирилл Владимирович обратился к производственному кооперативу «Маднстрой» с иском об установлении сервитута на части земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0102003:1274 (площадью 226 кв.м) и 65:01:0102003:1273 (площадью 1 273 кв.м) в г. Южно-Сахалинске для обеспечения проезда и парковки. Третье лицо — Департамент землепользования г. Южно-Сахалинска. Решением суда от 26.05.2025 сервитут был установлен частично площадью 258 кв.м на участке 65:01:0102003:1273 с оплатой 11 000 руб./мес. Апелляция от 25.08.2025 изменила решение: сервитут установлен на двух участках общей площадью 1 454 кв.м, плата — 41 857 руб. 53 коп./мес., взысканы судебные расходы.

🗣 Позиции сторон

— ИП Миронов К.В.: считает необоснованным размер платы за сервитут, поскольку апелляционный суд ошибочно применил методику расчета годовой платы как ежемесячной по решению Городской Думы № 275/17-15-5.

— ПК «Маднстрой»: полагает, что сервитут площадью 258 кв.м, установленный в первой инстанции, достаточен и наименее обременителен; использование участка под парковку не соответствует целям сервитута; расходы по экспертизе распределены неправильно.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции удовлетворил иск частично: установлен сервитут площадью 258 кв.м на участке 65:01:0102003:1273 по варианту ответчика, плата — 11 000 руб./мес. Основание — заключение экспертизы ООО «СтройЗаказчик-Сервис».

— Апелляция отменила решение и установила сервитут по варианту истца: 226 кв.м на участке 65:01:0102003:1274 и 1 228 кв.м на участке 65:01:0102003:1273, плата — 41 857 руб. 53 коп./мес., исходя из решения Думы № 275/17-15-5.

🧭 Позиция кассации

Суд кассации установил, что апелляция неправомерно установила сервитут на участок 65:01:0102003:1274, который используется истцом и ответчиком совместно по договору аренды, а значит, не является смежным и не может быть объектом сервитута. Также суды не учли действующий договор аренды от 24.06.2021, по которому истец уже пользуется территорией. Не исследованы основания для перехода от обязательственных к вещным отношениям. Экспертиза показала необходимость площади 1 342,3 кв.м, но суд не оценил соответствие проектной документации. Размер платы не обоснован: применение муниципальной методики к частному участку неправомерно, нет анализа затрат и степени ограничений собственника. Вопрос о проведении оценочной экспертизы не ставился.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Дальневосточного_округа

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ПОДВАЛЬНОГО ПОМЕЩЕНИЯ В МКД ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ НА ДАТУ ПРИВАТИЗАЦИИ ПЕРВОЙ КВАРТИРЫ С УЧЕТОМ ЕГО ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ФАКТИЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Постановление АС Московского округа от 22.12.2025 по делу А40-95491/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Совет общественного самоуправления «Сивцев Вражек» (истец) обратился к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) с иском о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме по пер. Сивцев Вражек, д. 21, на подвальное помещение площадью 324,8 кв. м (к/н 77:01:0001047:3421) и истребовании его из чужого незаконного владения. Спорное помещение зарегистрировано на город Москву на основании постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1. Суд первой инстанции 5 мая 2025 г. удовлетворил иск, апелляция оставила решение без изменения. Департамент обжаловал акты в кассации.

🗣️ Позиции сторон

— Истец: спорное помещение содержит общедомовые инженерные коммуникации, предназначено для обслуживания более одного помещения, не имеет самостоятельного назначения и относится к общему имуществу МКД по статье 36 ЖК РФ и статье 290 ГК РФ; доступ к нему ограничен ответчиком, что нарушает права собственников.

— Ответчик: помещение с момента приватизации использовалось как самостоятельный объект (творческая мастерская), передавалось в аренду и субаренду; его правовой режим не может быть изменён задним числом; выводы эксперта противоречивы, а иск заявлен с нарушением принципа добросовестного пользования правом.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд города Москвы (5 мая 2025 г.) удовлетворил иск полностью, исходя из заключения судебной строительно-технической экспертизы, согласно которому помещение содержит общедомовые коммуникации и требует беспрепятственного доступа для обслуживания.

— Девятый арбитражный апелляционный суд (11 августа 2025 г.) оставил решение без изменения, поддержав выводы о принадлежности помещения к общему имуществу и об отсутствии срока исковой давности по требованиям о защите вещных прав.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды нарушили нормы материального и процессуального права, установив, что правовой режим подвального помещения определяется на дату приватизации первой квартиры — 23 января 1992 г. Если помещение на эту дату было выделено для самостоятельного использования и не использовалось как общее имущество, право общей собственности на него не возникает, независимо от наличия в нём инженерных коммуникаций. Суды не исследовали проектную и техническую документацию, не проверили первоначальное назначение помещения (по данным МосгорБТИ — мастерская, служебные помещения), не учли факт аренды и субаренды. Эксперт дал противоречивые выводы (помещение одновременно признано вспомогательным и творческой мастерской), но суд не вызвал эксперта для пояснений и не назначил дополнительную или повторную экспертизу, что нарушает статьи 86–87 АПК РФ. Выводы о применении статьи 304 ГК РФ преждевременны до установления статуса помещения.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа

НАЛИЧИЕ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ ВОДНОГО ОБЪЕКТА ИЛИ РАСПОЛОЖЕНИЕ В ГРАНИЦАХ ВОДООХРАННОЙ ЗОНЫ МОЖЕТ ЯВЛЯТЬСЯ ПРАВОВЫМ БАРЬЕРОМ ДЛЯ ЕГО ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ В АРЕНДУ БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 22.12.2025 по делу А63-11209/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Атавова С.А. обратилась в арбитражный суд с требованием признать незаконным отказ администрации г. Ставрополя в предоставлении в аренду без торгов земельного участка площадью 40 438 кв. м (кадастровый номер 26:12:000000:2328), на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ей. Участок ранее был предоставлен по договору аренды от 30.04.2020 № 8754 до 29.04.2023 для завершения строительства. 26.04.2023 года предприниматель подала заявление о продлении аренды, но получила отказ. Суд первой инстанции и апелляция удовлетворили заявление, однако кассационная инстанция пересмотрела решение.

🗣 Позиции сторон

Истец (Атавова С.А.):

— Отказ противоречит статьям 39.6 и 39.17 Земельного кодекса РФ, поскольку на участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие ей.

— Предоставлено экспертное заключение, обосновывающее необходимость всей площади участка для эксплуатации имущественного комплекса.

— Заявление о продлении аренды подано до окончания срока действия договора.

Ответчики (администрация, комитет, прокуратура):

— Часть объектов — в разрушенном состоянии или не завершена строительством, что исключает право на аренду без торгов.

— Не доказана соразмерность испрашиваемой площади (40 438 кв. м) и фактической застройки (12 778,8 кв. м).

— Участок частично находится в водоохранной зоне, содержит водный объект, ограничивающий оборотоспособность по статье 27 ЗК РФ; экспертное заключение содержит ошибки.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Ставропольского края (решение от 11.04.2025) удовлетворил заявление, указав, что на участке находятся объекты недвижимости, и основания для отказа отсутствуют.

— Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 02.09.2025) оставил решение без изменения, поддержав вывод о праве на аренду без торгов по статье 39.6 ЗК РФ.

🧭 Позиция кассации

— Суды не установили, соответствует ли случай условиям подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения нового договора аренды без торгов.

— Не исследовано, достигнута ли цель первоначального предоставления участка — завершение строительства; большинство объектов остаются незавершенными.

— Необоснованно включены в расчет площади некапитальные сооружения (теплицы, складские площадки); не доказана технологическая взаимосвязь объектов как имущественного комплекса.

— Не установлено наличие или отсутствие водного объекта, его связь с рекой Мамайка, а также правовые последствия нахождения участка в водоохранной зоне.

— Экспертное заключение использовано без проверки методологии и допустимости выводов.

— Применение норм материального права признано ошибочным, предмет доказывания определён неверно.

📌 Итог

Суд отменил решение и постановление, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа

ЛИЦО, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩЕЕ ФАКТИЧЕСКОЕ ВЛАДЕНИЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ, ПРИЗНАЁТСЯ НАДЛЕЖАЩИМ ОТВЕТЧИКОМ В ДЕЛЕ О СНОСЕ

Постановление АС Московского округа от 22.12.2025 по делу А40-161437/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент городского имущества Москвы и Правительство Москвы обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Буздакову Владимиру Анатольевичу. Требования: признать пристройку площадью 96,8 кв. м на ул. Юных Ленинцев, д. 71, корп. 1, самовольной постройкой, обязать её снести, освободить земельный участок, провести техническую инвентаризацию и снять здание с кадастрового учета. Объект возведён в 2001–2003 годах без разрешения на строительство. Решением от 04.04.2025 суд первой инстанции частично удовлетворил иск. Апелляция отменила это решение 07.08.2025, отказав в иске. Кассация рассмотрела жалобу истцов.

🗣 Позиции сторон

— Истцы (Департамент и Правительство Москвы): пристройка является самовольной, поскольку создана без разрешений, на земле, не предоставленной для капитального строительства, и нарушает строительные, пожарные и санитарные нормы; ответчик фактически использует объект, что подтверждается актами Госинспекции по недвижимости.

— Ответчик (ИП Буздаков В.А.): не является собственником или арендатором спорного помещения, использовал его по договору аренды у ООО «Колбасы», деятельность которого прекращена в 2018 году; после этого не имел отношения к объекту, следовательно — ненадлежащий ответчик.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (04.04.2025): признал пристройку самовольной, обязал ИП Буздакова снести её в месячный срок, предоставил право Правительству Москвы организовать снос при неисполнении, возложил расходы на ответчика. Обосновался выводами экспертизы и актами Госинспекции.

— Апелляционный суд (07.08.2025): отменил решение, указав, что ИП Буздаков — ненадлежащий ответчик, поскольку нет доказательств его правового владения объектом или участком.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что апелляция ошибочно применила нормы о надлежащем ответчике, игнорируя положения п. 13 постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023. При отсутствии лица, осуществившего строительство, ответчиком может быть лицо, фактически владеющее самовольной постройкой, особенно если она создаёт угрозу жизни и здоровью. Суд учёл акты Госинспекции, подтверждающие использование объекта ИП Буздаковым как шиномонтажом, наличие уголка потребителя, а также отсутствие доказательств возврата помещения после 2018 года. Эти обстоятельства достаточны для признания его надлежащим ответчиком.

📌 Итог

Суд Арбитражного суда Московского округа отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа

АРЕНДАТОР ОСВОБОЖДАЕТСЯ ОТ УПЛАТЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ НЕВОЗМОЖНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО НЕЗАВИСЯЩИМ ОТ НЕГО ПРИЧИНАМ

Постановление АС Московского округа от 22.12.2025 по делу А41-18453/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась к ООО «Вениса» с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 квартала 2023 года по 3 квартал 2024 года в размере 1 060 037,24 руб., неустойки — 153 661,85 руб., а также о расторжении договора аренды от 22.05.2012 № ЮА-164 и возврате земельного участка (кадастровый номер 50:10:0010301:93). Суд первой инстанции удовлетворил требования по задолженности и неустойке, но оставил без рассмотрения требование о расторжении договора из-за несоблюдения досудебного порядка. Апелляция поддержала решение.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Администрация Химок): указал на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы, наличие просрочки и оснований для взыскания задолженности и неустойки по условиям договора и нормам ГК РФ.

— Ответчик (ООО «Вениса»): заявил, что не мог использовать участок по назначению (под автомоечный комплекс и кафе) из-за установления публичного сервитута с 12.04.2022 на 76% площади участка, что исключает возможность строительства и использования объекта, следовательно, обязанность по уплате арендной платы должна быть освобождена.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции: удовлетворил иск частично — взыскал задолженность и неустойку, оставил требование о расторжении без рассмотрения из-за несоблюдения досудебного порядка. Отказал в требовании о возврате участка.

— Апелляция: поддержала решение, не нашла нарушений.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды нарушили нормы материального и процессуального права, не исследовав доводы ответчика о невозможности использования участка из-за публичного сервитута, установленного Департаментом имущества Москвы. Кассация указала, что по ст. 328, 613, 614, 620 ГК РФ арендатор освобождается от платы, если использование имущества невозможно по обстоятельствам, за которые он не отвечает. Суды не оценили доказательства, не установили фактическую возможность пользования участком, что повлияло на законность решения. Ссылка на признание фактов по ст. 70 АПК РФ была ошибочной.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление в части взыскания задолженности, неустойки и распределения судебных расходов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа

ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА ИЗ ФЕДЕРАЛЬНОЙ В МУНИЦИПАЛЬНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ ТРЕБУЕТ ВОЛЕИЗЪЯВЛЕНИЯ СОБСТВЕННИКА И СОБЛЮДЕНИЯ УСТАНОВЛЕННОГО ПОРЯДКА

Постановление АС Северо-Западного округа от 22.12.2025 по делу А42-7038/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Федеральное казенное учреждение «Управление автомобильной магистрали Санкт-Петербург — Мурманск Федерального дорожного агентства» (Управление) обратилось в суд с иском к администрации города Мурманска об обязании принять в муниципальную собственность участок старой автомобильной дороги Р-21 «Кола» (подъезд к г. Североморску, км 14+531 — км 15+515) протяжённостью 1 094 км и земельный участок площадью 29 659 кв. м. Основанием стало строительство нового участка дороги, после чего старый утратил федеральное значение. Иск был удовлетворён решением Арбитражного суда Мурманской области от 06.02.2025; постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025 решение оставлено без изменения. Комитет по развитию городского хозяйства администрации Мурманска подал кассационную жалобу.

🗣️ Позиции сторон

Истец (Управление):

— Передача имущества в муниципальную собственность основана на законе, поскольку объекты используются для нужд местного значения.

— Спорные объекты расположены в границах города Мурманска и дублируют новый участок федеральной трассы, утратив федеральное значение.

— Обязанность администрации принять имущество возникает автоматически в силу закона.

Ответчик (Комитет):

— Передача невозможна без волеизъявления всех заинтересованных сторон, включая федерального собственника.

— Администрация не участвовала в проектировании и строительстве, что исключает контроль за качеством дороги.

— Отсутствует объективная необходимость передачи, так как содержание дороги создаст бремя для муниципального бюджета.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Мурманской области (решение от 06.02.2025) удовлетворил иск полностью, сославшись на нормы Закона № 131-ФЗ, Закона № 122-ФЗ, Закона № 257-ФЗ и Постановления № 3020-1.

— Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 25.07.2025) оставил решение без изменения, согласившись с выводами первой инстанции.

— Суды пришли к выводу, что имущество должно быть передано в муниципальную собственность в силу закона из-за его использования для местных нужд.

🧭 Позиция кассации

— Нижестоящие суды не установили наличие волеизъявления Российской Федерации как собственника на передачу имущества в муниципальную собственность.

— Не исследовано, принимал ли уполномоченный федеральный орган (Росимущество) решение о передаче, и соблюдён ли порядок, установленный частью 11 статьи 154 Закона № 122-ФЗ.

— Суды ошибочно применили Постановление № 3020-1, хотя собственник уже определён — Российская Федерация.

— Не проверена фактическая заинтересованность муниципалитета и целесообразность передачи.

— Кассационная инстанция ссылается на позицию Конституционного Суда РФ (определения от 04.12.2007 № 828-О-П и от 07.02.2012 № 234-О-Р), требующую учёта волеизъявления и согласованных действий при передаче имущества между публичными собственниками.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа

НЕ ДОПУСКАЕТСЯ ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЧАСТИЧНО РАСПОЛОЖЕННОГО В ГРАНИЦАХ УЛИЧНО-ДОРОЖНОЙ СЕТИ

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 22.12.2025 по делу А03-16790/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Топс» и ООО «СК Торри» обратились в суд с требованием признать незаконным отказ Управления имущественных отношений Алтайского края от 27.08.2024 № 48/4089 в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 22:63:050240:4 в г. Барнауле, а также обязать заключить этот договор. Участок площадью 1 387 кв. м используется под склады, принадлежащие заявителям. Отказ был обоснован частичным расположением участка в границах улично-дорожной сети и несоответствием фактического использования разрешённому. Суд первой инстанции и апелляция удовлетворили требования. Управление обжаловало в кассации.

🗣 Позиции сторон

Заявители (ООО «Топс», ООО «СК Торри»):

— На участке находятся их объекты недвижимости, что даёт право на выкуп без торгов по статье 39.20 ЗК РФ.

— Использование участка под склады соответствует разрешённому использованию.

— Размещение столовой в одном из складов не меняет целевое назначение участка.

Ответчик (Управление имущественных отношений):

— Часть участка находится в границах территории общего пользования (улично-дорожная сеть), что исключает его приватизацию.

— Отказ основан на пункте 6 и 17 статьи 39.16 ЗК РФ.

— Проект планировки утверждён, красные линии установлены — изменение границ невозможно без оспаривания документа.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Алтайского края (30.06.2025) удовлетворил требования полностью, обязав заключить договор купли-продажи.

— Седьмой арбитражный апелляционный суд (02.09.2025) оставил решение без изменения.

— Суды исходили из права собственников на выкуп участка под объектами недвижимости и соответствия использования участка сложившейся практике.

🧭 Позиция кассации

— Суд округа установил, что нижестоящие суды не проверили, соответствует ли отказ закону с учётом действующих документов территориального планирования.

— Не исследовано, попадает ли участок в границы улично-дорожной сети по проекту планировки, утверждённому постановлением администрации от 06.09.2019 № 1494.

— Положения статьи 39.16 ЗК РФ (пункты 6 и 17) являются основанием для отказа в приватизации участков, ограниченных в обороте, включая земли общего пользования.

— Право на аренду без торгов не означает автоматического права на покупку.

— Суды не учли, что на момент рассмотрения дела правовое регулирование исключает приватизацию таких участков.

— Для установления фактического положения границ требуется новая судебная экспертиза.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Западно_Сибирского_округа