НАЛИЧИЕ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ ВОДНОГО ОБЪЕКТА ИЛИ РАСПОЛОЖЕНИЕ В ГРАНИЦАХ ВОДООХРАННОЙ ЗОНЫ МОЖЕТ ЯВЛЯТЬСЯ ПРАВОВЫМ БАРЬЕРОМ ДЛЯ ЕГО ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ В АРЕНДУ БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 22.12.2025 по делу А63-11209/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Атавова С.А. обратилась в арбитражный суд с требованием признать незаконным отказ администрации г. Ставрополя в предоставлении в аренду без торгов земельного участка площадью 40 438 кв. м (кадастровый номер 26:12:000000:2328), на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ей. Участок ранее был предоставлен по договору аренды от 30.04.2020 № 8754 до 29.04.2023 для завершения строительства. 26.04.2023 года предприниматель подала заявление о продлении аренды, но получила отказ. Суд первой инстанции и апелляция удовлетворили заявление, однако кассационная инстанция пересмотрела решение.

🗣 Позиции сторон

Истец (Атавова С.А.):

— Отказ противоречит статьям 39.6 и 39.17 Земельного кодекса РФ, поскольку на участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие ей.

— Предоставлено экспертное заключение, обосновывающее необходимость всей площади участка для эксплуатации имущественного комплекса.

— Заявление о продлении аренды подано до окончания срока действия договора.

Ответчики (администрация, комитет, прокуратура):

— Часть объектов — в разрушенном состоянии или не завершена строительством, что исключает право на аренду без торгов.

— Не доказана соразмерность испрашиваемой площади (40 438 кв. м) и фактической застройки (12 778,8 кв. м).

— Участок частично находится в водоохранной зоне, содержит водный объект, ограничивающий оборотоспособность по статье 27 ЗК РФ; экспертное заключение содержит ошибки.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Ставропольского края (решение от 11.04.2025) удовлетворил заявление, указав, что на участке находятся объекты недвижимости, и основания для отказа отсутствуют.

— Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 02.09.2025) оставил решение без изменения, поддержав вывод о праве на аренду без торгов по статье 39.6 ЗК РФ.

🧭 Позиция кассации

— Суды не установили, соответствует ли случай условиям подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения нового договора аренды без торгов.

— Не исследовано, достигнута ли цель первоначального предоставления участка — завершение строительства; большинство объектов остаются незавершенными.

— Необоснованно включены в расчет площади некапитальные сооружения (теплицы, складские площадки); не доказана технологическая взаимосвязь объектов как имущественного комплекса.

— Не установлено наличие или отсутствие водного объекта, его связь с рекой Мамайка, а также правовые последствия нахождения участка в водоохранной зоне.

— Экспертное заключение использовано без проверки методологии и допустимости выводов.

— Применение норм материального права признано ошибочным, предмет доказывания определён неверно.

📌 Итог

Суд отменил решение и постановление, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа