РАЗНОГЛАСИЯ СТОРОН ПО ЦЕНЕ ВЫКУПА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ОБРАЗУЮТ ПРЕДДОГОВОРНЫЙ СПОР О СУЩЕСТВЕННОМ УСЛОВИИ

Постановление АС Московского округа от 24.12.2025 по делу А40-88379/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Бриз» обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с иском о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 72,6 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Красноказарменная, д. 16, пом. III, кадастровый номер 77:04:0001005:5576, от 3 февраля 2025 г. № М 1152-130-П/2025, выполненного ООО «Центр оценки „Аверс“». Оценка использовалась для определения цены выкупа объекта арендатором в рамках Закона № 159-ФЗ. Проект договора купли-продажи от 25 февраля 2025 г. предусматривал цену в размере 6 542 000 руб. Разногласия по стоимости не были урегулированы в досудебном порядке. Суд первой инстанции отказал в иске 29 июля 2025 г., апелляция поддержала это решение 1 октября 2025 г.

🗣 Позиции сторон

— Истец (ООО «Бриз»): указал на недостоверность отчета об оценке, поскольку в нем не учтены технические дефекты помещения — узкий вход, перепады пола, отсутствие подключения коммуникаций, несоответствие планов фактическому состоянию. Считает, что оценка завышена, и требует признания ее недействительной либо установления справедливой рыночной стоимости через суд.

— Ответчик (Департамент городского имущества): настаивает, что оценка проведена в соответствии с законодательством, с применением стандартных методик, получила положительное экспертное заключение, а выбор способа защиты истцом (признание отчета недействительным) является ненадлежащим.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции от 29 июля 2025 г.: отказал в иске, посчитав способ защиты ненадлежащим, поскольку разногласия по цене должны решаться путем понуждения к заключению договора, а не оспаривания отчета. Признал оценку корректной и соответствующей требованиям.

— Апелляционный суд от 1 октября 2025 г.: оставил решение без изменения, согласившись с выводами о ненадлежащем способе защиты и отсутствии нарушений при проведении оценки.

🧭 Позиция кассации

Кассационная инстанция установила, что нижестоящие суды неправильно определили предмет спора и нормы права, подлежащие применению. Истец фактически оспаривал существенное условие договора — цену, что образует преддоговорный спор по статье 445 ГК РФ. Суд обязан был рассмотреть требование как спор о рыночной стоимости и при наличии противоречивых данных назначить судебную экспертизу. Нижестоящие суды не исследовали представленные истцом доводы и доказательства, нарушили статьи 71, 170, 268, 271 АПК РФ, не распределили бремя доказывания и не рассмотрели ходатайство о назначении экспертизы. Это привело к неполному установлению обстоятельств дела.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа