АРЕНДАТОР ОСВОБОЖДАЕТСЯ ОТ УПЛАТЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ НЕВОЗМОЖНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО НЕЗАВИСЯЩИМ ОТ НЕГО ПРИЧИНАМ

Постановление АС Московского округа от 22.12.2025 по делу А41-18453/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась к ООО «Вениса» с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 квартала 2023 года по 3 квартал 2024 года в размере 1 060 037,24 руб., неустойки — 153 661,85 руб., а также о расторжении договора аренды от 22.05.2012 № ЮА-164 и возврате земельного участка (кадастровый номер 50:10:0010301:93). Суд первой инстанции удовлетворил требования по задолженности и неустойке, но оставил без рассмотрения требование о расторжении договора из-за несоблюдения досудебного порядка. Апелляция поддержала решение.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Администрация Химок): указал на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы, наличие просрочки и оснований для взыскания задолженности и неустойки по условиям договора и нормам ГК РФ.

— Ответчик (ООО «Вениса»): заявил, что не мог использовать участок по назначению (под автомоечный комплекс и кафе) из-за установления публичного сервитута с 12.04.2022 на 76% площади участка, что исключает возможность строительства и использования объекта, следовательно, обязанность по уплате арендной платы должна быть освобождена.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции: удовлетворил иск частично — взыскал задолженность и неустойку, оставил требование о расторжении без рассмотрения из-за несоблюдения досудебного порядка. Отказал в требовании о возврате участка.

— Апелляция: поддержала решение, не нашла нарушений.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды нарушили нормы материального и процессуального права, не исследовав доводы ответчика о невозможности использования участка из-за публичного сервитута, установленного Департаментом имущества Москвы. Кассация указала, что по ст. 328, 613, 614, 620 ГК РФ арендатор освобождается от платы, если использование имущества невозможно по обстоятельствам, за которые он не отвечает. Суды не оценили доказательства, не установили фактическую возможность пользования участком, что повлияло на законность решения. Ссылка на признание фактов по ст. 70 АПК РФ была ошибочной.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление в части взыскания задолженности, неустойки и распределения судебных расходов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа