ПРОДАВЕЦ НЕ ОБЯЗАН ПРЕДУПРЕЖДАТЬ О РАЗНИЦЕ МЕЖДУ ДАННЫМИ ЕГРН И ГЕНПЛАНОМ, ЕСЛИ ХАРАКТЕРИСТИКИ УЧАСТКА В ДОГОВОРЕ СООТВЕТСТВУЮТ РЕЕСТРУ

Постановление АС Северо-Западного округа от 23.12.2025 по делу А56-102943/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Земельный актив» обратилось к акционерному обществу «Инженерный центр „Гиперзвук“» с иском об уменьшении покупной цены двух земельных участков на 36 256 600 руб. и взыскании этой суммы как излишне уплаченной, а также о возмещении убытков (53 801 150 руб.) и расходов по оценке (36 000 руб.). Участки площадью 154 967 и 178 952 кв. м расположены в Ленинградской области, были проданы по договору от 19.01.2022 за 80 000 000 руб. Истец указал, что участки фактически относятся к сельскохозяйственным землям, а не к населённым пунктам, как указано в ЕГРН и договоре. Суд первой инстанции частично удовлетворил иск, взыскав разницу в цене и судебные расходы, но отказал во взыскании убытков. Апелляция оставила решение без изменения.

🗣️ Позиции сторон

— Истец («Земельный актив»): Продавец скрыл информацию о реальной категории земель — участки относятся к сельскохозяйственным, а не к населённым пунктам, что повлияло на их стоимость. Сведения в ЕГРН противоречат генеральному плану, и это недостаток товара, дающий право на уменьшение цены.

— Ответчик («Гиперзвук»): Все характеристики участков в договоре соответствуют данным ЕГРН, которые являются официальными. Покупатель имел доступ к генплану и должен был проверить информацию. Отчет об оценке 2021 года учитывал расхождение между ЕГРН и генпланом, а цена была установлена добровольно.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (решение от 05.02.2025): Удовлетворила требования об уменьшении покупной цены на 36 256 600 руб., взыскала эту сумму и 50 652 руб. судебных расходов. Во взыскании убытков отказано из-за недоказанности.

— Апелляция (постановление от 01.09.2025): Оставила решение без изменения, поддержав выводы о завышении стоимости из-за несоответствия категории земель.

🧭 Позиция кассации

Суд кассации установил, что нижестоящие суды нарушили нормы материального и процессуального права, сделав выводы преждевременно и без полной оценки доказательств. Не исследовано, осведомлён ли был покупатель о генплане, не оценен отчёт об оценке от 21.12.2021, в котором учитывались расхождения между ЕГРН и генпланом. Также проигнорированы доводы о высокой рыночной стоимости участков при виде разрешённого использования под ИЖС. Кассация указала, что одного несоответствия данных ЕГРН и генплана недостаточно для признания продавца предоставившим заведомо ложную информацию, если в договоре указаны сведения из ЕГРН. Суды не проверили, действовал ли покупатель разумно и добросовестно, и не учли вступившее в силу решение суда, отказавшее в исправлении технической ошибки в ЕГРН.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа