Дело семейное. Ипотека

🔑Россияне бегут из страны, а цены на аренду в Ереване — за ними

Лето 2026 года на рынке недвижимости Армении напоминает 2022-й. По данным местных риелторов, спрос россиян на аренду жилья в Ереване за последние три месяца вырос настолько, что цены подскочили примерно на 30%. Один из специалистов описывает ситуацию одним словом: «безумные».

Цифры это подтверждают. По данным «Яндекс Вордстат», за неделю с 13 по 19 июля количество поисковых запросов «квартиры в Ереване» достигло 5,2 тысячи — это больше, чем в марте 2022 года (5 тысяч). Рекорд был установлен осенью 2022 года во время частичной мобилизации — почти 10 тысяч запросов в неделю. По данным Google Trends, текущий уровень интереса уже сопоставим с пиковыми периодами 2022 года.

Если в 2024–2025 годах основными клиентами были эмигранты, переезжавшие из одной квартиры в другую, то сейчас около 80% обращений поступает от людей, которые только что приехали или только планируют релокацию. Жилье ищут семьи с детьми, одинокие молодые люди — и все они хотят уехать до выборов в Госдуму, которые пройдут в сентябре. В тематических Telegram-каналах ежедневно появляются десятки новых объявлений, а в одном из них констатируют: «нормальных вариантов больше нет».

Армения остается одним из самых доступных направлений для эмиграции: россияне могут въезжать по внутреннему паспорту.

По итогам первого полугодия 2026 года Объединенные Арабские Эмираты сохранили лидерство — на них пришлась каждая вторая зарубежная сделка. Спрос на недвижимость в ОАЭ за год вырос в два раза.

На втором месте — Таиланд, где по итогам первого квартала число сделок с участием россиян выросло на 33% в годовом выражении. В тройку лидеров также вошла Турция, которая поднялась с пятого на третье место в рейтинге популярных направлений. В январе 2026 года граждане России купили в Турции 219 объектов жилья, заняв первое место среди иностранных покупателей.

В сегменте аренды, помимо Армении, заметный рост интереса россиян фиксируется в Грузии и Индонезии — спрос на размещение в этих странах увеличился в разы.

А помните, когда-то пределом мечтаний была квартира в Москве?

Дело семейное. Ипотека

📱От мечты о жилье — к «дрим-скроллингу»

Российский рынок недвижимости переживает период серьезной трансформации. Анализ последних данных по Москве, а также психологических трендов среди потенциальных покупателей, рисует сложную картину: рынок охлаждается, предложение меняет структуру, а пропасть между желаниями людей и их финансовыми возможностями растет.

Самые тревожные цифры приходят из Новой Москвы, где во втором квартале зафиксирован обвал спроса. Количество сделок по ДДУ рухнуло на 54% в годовом выражении, составив всего 2,7 тыс. договоров. Выручка девелоперов на фоне ипотечного «похмелья» сократилась на 43,3%, до 42,3 млрд руб.

Отсутствие перспектив быстрого снижения ключевой ставки ЦБ сделали вход на рынок для многих запретительно дорогим, а сокращение выбора доступного жилья отсекает значительную часть покупателей, ориентированных на бюджетные лоты.

Небольшой всплеск активности, зафиксированный аналитиками «Метриума» перед изменением условий «семейной ипотеки», лишь подтверждает зависимость рынка от господдержки: покупатели реагируют не на рыночные факторы, а на дедлайны по льготам.

Внутри «старой» Москвы наблюдается иной тренд — структурный. Доля студий в новостройках за три года сократилась вдвое: с 21% до 11%. Люди все чаще приобретают жилье для жизни, а не для краткосрочных инвестиций, что повышает требования к комфорту и метражу.

Пока рынок сжимается, растет психологическое напряжение. Согласно опросам, каждый третий россиянин (34%) регулярно просматривает объявления о недвижимости, которую не может себе позволить. Среди тех, кто снимает жилье или живет с родителями, этот показатель доходит до 52%.

Этот феномен — «дрим-скроллинг» — обнажает фундаментальный социальный запрос. Мечты россиян о недвижимости предельно прагматичны: 36% мечтают избавиться от аренды, 29% хотят увеличить метраж, 24% стремятся обеспечить каждому члену семьи личное пространство.

Мы наблюдаем разрыв между девелоперским предложением и реальным спросом. Рынок движется в сторону более качественного жилья и больших площадей, но делает это в условиях, когда доступность покупки стремительно падает.

В итоге мечта о собственной «квадратных метрах» для многих превращается в бесконечный просмотр объявлений, а реальные продажи — в борьбу девелоперов за узкий сегмент платежеспособной аудитории.

Дело семейное. Ипотека

👀Россияне массово гасят ипотеку

В июне 2026 года граждане досрочно погасили ипотеку на рекордную сумму — 130,6 млрд рублей. Это не просто цифра, а важный маркер того, как изменилось поведение людей, у которых есть лишние деньги.

За один месяц люди направили 71,2 млрд рублей на полное закрытие ипотечных кредитов и еще 59,4 млрд — на частичное. И это рекорд для летнего периода. Почему это происходит именно сейчас?

В прежние годы ставки по депозитам были довольно высокими. Заемщикам, которые успели взять ипотеку под низкий процент, было выгоднее не спешить с возвратом долга банку, а положить свободные деньги на вклад. Проценты по нему перекрывали платежи по ипотеке, и люди получали своего рода «прибыль» на разнице ставок. Сегодня «бонус» от хранения денег в банке испарился.

В основном люди закрывают те кредиты, которые были взяты под высокий процент (от 15% годовых и выше) или те, где изначально был большой первоначальный взнос. По сути, это «деньги-беглецы»: они ушли из вкладов, чтобы избавить владельцев от тяжелых процентов по кредитам.

У заёмщиков, живущих от зарплаты к зарплате и платящих по ипотеке существенную часть дохода, ситуация гораздо сложнее. Об этом также говорит статистика: в первой половине этого года на торгах продано почти 1,2 тыс. жилых объектов должников, которые не вывезли ипотечного бремени. Это на 7,5% больше аналогичного периода прошлого года.

Дело семейное. Ипотека

🏡Ставка уменьшается, но ипотеку это не волнует

Банк России 24 июля в десятый раз подряд снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта до 14%. Рынок ждал большего, но регулятор снова выбрал осторожный шаг. Теперь вопрос: когда это дойдёт до ипотечных заёмщиков?

Средние ставки по рыночной ипотеке на конец июля составляют около 18,7%. Банки не спешат перекладывать снижение ключевой ставки на заёмщиков. Аналитики объясняют это просто: кредитные организации закладывают в ставку риски, в том числе связанные с топливным кризисом и инфляцией.

Прогнозы разнятся. Кто-то ждёт снижения ипотечных ставок на 0,25–0,5 процентного пункта. Кто-то считает, что они останутся на месте. В отдельных банках ставки могут даже вырасти — если у них возникнут проблемы с выполнением регуляторных требований.

В первом полугодии выдача ипотеки выросла в полтора раза. Главная причина — ажиотаж вокруг семейной ипотеки: люди боялись, что с 1 июля условия ужесточат. Отсрочку дали до октября, и во втором полугодии ожидается новый всплеск уже перед 1 октября.

Рыночная ипотека под 18–19% останется нишевым продуктом. Основной спрос — на льготные программы, и прежде всего на семейную ипотеку. Рынок новостроек держится на господдержке. Вторичка и загородное жильё, по мнению экспертов, могут выиграть больше — там цены ниже, а кредиты можно будет рефинансировать.

Пока льготные программы остаются единственным реальным шансом для большинства. Но и они — до октября.

Дело семейное. Ипотека

💳 Банки стали реже прощать долги

За апрель–июнь 2026 года финорганизации пошли на уступки по 490 тыс. ссуд, что на 22% меньше, чем год назад. По потребкредитам падение еще резче: минус 43%, всего 322,7 тыс. случаев. Зато по ипотеке, автокредитам и картам послаблений стало больше на 18–36%. Тенденция указывает на то, что банки явно начали тщательнее отбирать клиентов на фоне ужесточения контрольных мер со стороны ЦБ.

Структура уступок говорит о приоритетах. Прощение штрафов занимает 35% всех послаблений, отсрочка платежа 40,6%, неначисление процентов 21,5%. Списать пени банку действительно выгоднее, чем давать кредитные каникулы, которые означают отсрочку основного долга и процентов, что бьет по доходам и требует дополнительного резервирования.

При этом сокращение числа уступок не означает, что банки стали жестче с конкретными должниками. Скорее, меньше людей вообще обращается за помощью. Более строгий скоринг при выдаче отсек часть потенциально слабых заемщиков еще на входе. Те, кто получил кредит по новым правилам, имеют более устойчивое финансовое положение и реже оказываются в ситуации, когда нужно просить об отсрочке.

Тем не менее картина неоднородная. Рост уступок по ипотеке и автокредитам сигнализирует: именно там накапливается новое давление. Оба сегмента активно росли в 2023–2024 годах при высоких ставках, и эти кредиты сейчас «созревают» в просрочку.

✅Подпишись

😵‍💫Мода на «окопную архитектуру» из Подмосковья

Новости о растущем спросе на защитные сооружения для частных домов в Московской области — металлические сетки, усиленные периметры и антидроновые конструкции — это важный социальный маркер. Мы наблюдаем процесс, который можно назвать «архитектурой тревоги».

Сегодня основным запросом становится не «красота» или «приватность», а «выживаемость». Это попытка адаптировать частный сектор к новым реалиям, в которых безопасность перестает быть гарантированной государством и становится индивидуальной статьей расходов.

Строительные компании уже перепрофилируются под эти нужды. То, что начиналось как кустарное творчество сварщиков, становится полноценным рыночным сегментом. «Защита от БПЛА» теперь такой же стандарт комплектации коттеджа, как система «умный дом» или видеонаблюдение.

Стильные современные дома, «зашитые» в грубые металлические сетки, создают визуальный диссонанс и эстетический конфликт. Это будет менять облик подмосковных поселков, превращая их в некое подобие укрепленных зон, что неизбежно отразится на ликвидности объектов в долгосрочной перспективе. Такой тренд — индикатор глубокой социальной тревожности.

Когда люди начинают возводить «защитные купола» над своими участками, это означает, что чувство безопасности (базовая потребность по пирамиде Маслоу) переместилось в зону турбулентности.

Это попытка вернуть контроль над своей жизнью и имуществом в ситуации , где масштаб угрозы плохо поддается прогнозированию.

Дело семейное. Ипотека

🧐Советы от небожителей: как инвестировать в нищету

Председатель комитета по финансовым рынкам Анатолий Аксаков посоветовал россиянам вкладывать свои капиталы в недвижимость: «Сейчас жилье очень здорово подешевело, я слышу голоса инвесторов, о том, что самое время вложиться в стоимость жилья», — заявил депутат.

Видите набитые капиталами карманы граждан и тем более — падение цен на квартиры в стране? А Аксаков видит. Но если серьезно, давайте рассмотрим причины, по которым для обычного человека квартира сейчас — это скорее тяжелое испытание, чем выгодная инвестиция.

Главная проблема в том, что цены на квартиры в России выросли гораздо сильнее, чем зарплаты людей. В Москве и крупных региональных центрах ежемесячный платеж по ипотеке сегодня превышает разумные пределы. Вместо того чтобы комфортно жить, семья вынуждена отдавать львиную долю зарплаты банку.

Поскольку обычные кредиты сейчас брать слишком дорого из-за высоких ставок, банки придумали «комбинированную ипотеку». Это схема, при которой часть кредита идет по льготной ставке, а часть — по обычной (рыночной). Что это значит для потребителя? Больше долгов и огромные переплаты банку.

Из-за того что квадратный метр стоит баснословных денег, застройщики начали строить всё более маленькие квартиры (студии, «клетушки»), чтобы хоть как-то
уложиться в бюджет покупателя.

Банки пока ещё предлагают достаточно высокие проценты по депозитам. Положив деньги на счет, человек может получать доход, который зачастую выше, чем арендная плата за сдачу квартиры. При этом ему не нужно искать жильцов, чинить краны или платить налоги на недвижимость. Чтобы арендодатели могли поднимать цены, арендаторы должны зарабатывать больше. Но такого ни сейчас, ни в ближайшей перспективе не предвидится.

Недвижимость сейчас — это «дорогой товар», на который сложно накопить и который трудно выгодно продать в будущем.

Дело семейное. Ипотека

🏠Военные риски переехали на рынок имущества

Еще пару лет назад россияне страховали квартиры от пожара, потопа и не самых аккуратных соседей сверху. Теперь в списке обязательных бытовых рисков появился еще один пункт — падение беспилотника. Спрос на такие полисы начал стремительно расти еще весной, а сейчас страховщики оформляют их практически ежедневно. Причем страхуют не только квартиры и загородные дома, но и гаражи, хозяйственные постройки и даже бани.

Страховые компании быстро подстроились под новую реальность. В полисы начали включать отдельное покрытие ущерба от падения БПЛА, их обломков, ударной волны и даже последствий работы систем ПВО. Правда, за ощущение безопасности придется доплатить: такая опция увеличивает стоимость страховки примерно на 10–15%. И это только если повезет — в некоторых случаях страховщики требуют оформлять риск «военных действий» отдельным дополнением к договору.

Но самое интересное начинается уже после прилета. Чтобы получить выплату, мало собрать разбитые окна и сфотографировать дыру в крыше. Нужно, чтобы в договоре был прямо прописан соответствующий риск, а компетентные органы официально подтвердили причину повреждений. Юристы уже предупреждают: именно квалификация происшествия может стать главным предметом споров. Если в документах событие будет описано иначе, чем предусмотрено полисом, страховщик вполне может отказать в компенсации.

Сам рынок тоже меняется не от хорошей жизни. Из-за роста числа подобных страховых случаев убыточность этого сегмента страхования резко выросла, страховщики пересматривают правила, а некоторые риски становятся все дороже или вовсе ограничиваются. То, что еще недавно считалось экзотической услугой, постепенно превращается в стандартную строку договора страхования.

Дело семейное. Ипотека

💵Половина бюджета страны ушла в ипотеку из-за испуга

Задолженность по ипотеке к 1 июля достигла 24,5 трлн рублей — за год она выросла почти на 11%. В июне прирост ускорился до 1% против 0,3% в мае. Причина — ажиотаж вокруг семейной ипотеки: люди бросились оформлять кредиты, боясь, что с 1 июля условия ужесточат. В итоге выдачи подскочили в 1,5 раза — до 483 млрд рублей.

На семейную ипотеку пришлось 288 млрд рублей — почти вдвое больше, чем в мае (150 млрд). Доля льготных программ в общем объёме выдач выросла с 55 до 65%. То есть люди бежали в банки не потому, что стали богаче, а потому что боялись, что завтра будет хуже. Рыночная ипотека тоже подросла — до 162 млрд рублей, но ставки там всё ещё около 18%. Кредит под 18% — это уже не ипотека, а способ проверить, насколько сильно вы хотите жильё.

24,5 трлн — это половина годовой казны, которая составляет 44,1 трлн. А дефицит бюджета на этот год запланирован в 3,8 трлн — почти столько же, сколько люди набрали за один только июнь.

Дело семейное. Ипотека

😣Застройщиков посадили на голодный паёк

Предстоящее заседание Совета директоров ЧБ по ключевой ставке перестало быть рядовым событием. Если раньше рынки жили надеждами на «разворот» и начало цикла смягчения, то сейчас риторика сменилась на куда более суровую. Экономика вошла в фазу, где дешевых кредитов не будет ещё очень долго. Для строительной отрасли и рынка недвижимости это означает структурную трансформацию, к которой готовы далеко не все.

Консенсус-прогноз экспертов сместился в жесткую сторону. Ожидается, что ставка в 14,25% станет «новой нормой» как минимум до конца осени. Но настоящая интрига кроется не в текущем значении, а в обновленном среднесрочном прогнозе регулятора. Появились сигналы, что ЦБ может пересмотреть прогноз по инфляции на 2026–2027 годы в сторону повышения (с 4,5–5,5% до 6–7,5%).

Это прямое признание: «простого» способа снизить инфляцию через ставку уже недостаточно. Экономика перегрета, денежная масса растет, а потребительская активность, подогреваемая оттоком наличных средств со счетов (за первые 16 дней июля — 513 млрд рублей), лишь подливает масла в огонь.

Строительный сектор, десятилетиями живший на игле льготного фондирования и доступной ипотеки, оказался в ловушке. Высокая ключевая ставка — это не только удорожание проектного финансирования для застройщиков, но и фактически «заградительный» барьер для ипотечного покупателя.

Рефинансирование становится роскошью. Компании, набравшие кредиты в период низких ставок, сталкиваются с необходимостью рефинансирования под совершенно другие проценты. Маржинальность проектов, рассчитанная при иных вводных, тает на глазах.

Топливный кризис просачивается в каждый квадратный метр — от стоимости арматуры до логистики спецтехники. В условиях, когда кредитные ресурсы дороги, перекладывать эти издержки на покупателя становится всё сложнее: платежеспособный спрос ограничен.

Без доступа к дешевым заемным средствам расширение бизнеса и запуск новых масштабных проектов теряют экономический смысл. Главная проблема текущего момента заключается в том, что ЦБ вынужден держать ставку высокой, чтобы вернуть деньги населения на депозиты.

Это классическая дилемма: либо борьба с инфляцией ценой «удушения» кредитования, либо стимулирование роста через инфляцию. Регулятор, судя по всему, выбрал первое.
Регулятор дает четкий сигнал: экономика должна охладиться.

И строительный сектор, как один из самых закредитованных, первым почувствует на себе этот «холодный душ».

Дело семейное. Ипотека

Продавцы квартир на "вторичке" Петербурга не хотят снижать цены. Спрос толкает цены вверх быстрее, чем это происходит на первичке.

По данным ведущего аналитика компании "Этажи" Александра Иванова, Петербург оказался среди российских городов–миллионников с наименьшим размером торга при сделках со вторичным жильём. Сейчас продавцы готовы уступать в среднем 3,4%, тогда как в июле 2025 года максимальный дисконт доходил до 6,5%.

Снижение скидок сопровождается быстрым ростом цен. По данным портала "Мир квартир", за первую половину 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Петербурга выросла на 10,9%, до 257,8 тыс. рублей.

Участники петербургского рынка подтверждают: скидки действительно почти сошли на нет. В реальных сделках ликвидные квартиры всё чаще продаются по заявленной цене. Иногда собственник уступает 50-150 тыс. рублей, но скорее ради завершения переговоров, чем из-за отсутствия покупателей.

Главная причина — дефицит предложения. Как говорят риелторы, за год количество выставленных на продажу вторичных квартир в Петербурге сократилось более чем на 30%. Часть потенциальных продавцов предпочитает отложить сделку: из–за дорогой ипотеки им сложно приобрести новое жильё взамен проданного.

📸 Антон Ваганов / "ДП"

Подписаться на "ДП" в Telegram / MAX

🏢Цемента больше нет, но депутаты нашли выход

Депутаты рапортуют о новом тренде — деревянных пятиэтажках. Первый зампред комитета Госдумы по строительству Владимир Кошелев заявил, что пилотные проекты из CLT-панелей «показали свою надежность», и скоро такие дома пойдут в серию. С 1 апреля вступил в силу свод правил, разрешающий строить деревянные дома высотой до пяти этажей.

Технология действительно обещает скорость: панели приходят с завода с готовыми проёмами, и коробку собирают в 2–2,5 раза быстрее, чем из бетона. Древесина легче в пять раз, фундамент можно делать проще, а тепло зимой держит лучше. Испытания МЧС подтвердили огнестойкость — при пожаре панели обугливаются снаружи, но не разрушаются внутри. Пока это нишевый сегмент, но, по словам Кошелева, «в ближайшее время строительство таких домов будет набирать темп».

Ирония в том, что этот оптимистичный прогноз звучит на фоне развала традиционного строительства. По данным «Союзцемента», за первое полугодие 2026 года производство цемента упало на 12,3%, а потребление — на 11,5%. В январе–апреле спад составил 18,5%, а по итогам года отрасль может потерять до 26%.

Вопрос только в том, сколько пятиэтажек успеют построить до того, как закончатся и деревья.

Дело семейное. Ипотека

🤨Back In The U.S.S.R.

Заявление Михаила Делягина о том, что ипотека превратилась в «тикающую бомбу», и параллельные инициативы депутатов по внедрению долгосрочной наследуемой аренды — это не просто дискуссия, а признание краха неолиберальной модели жилищной политики в России.

Суть критики Делягина бьет точно в цель: текущая модель ипотечного кредитования в России обслуживает исключительно интересы монополистов — застройщиков и банков.

Когда срок выплаты кредита начинает превышать среднюю продолжительность активной трудовой деятельности, а ежемесячный платеж становится сопоставим с бюджетом на выживание, ипотека перестает быть «инструментом развития». Она становится инструментом изъятия будущего у населения.

Банкиры, рисующие графики погашения на 30–40 лет, игнорируют простую истину — человек не вечен, а экономическая стабильность в России — категория крайне зыбкая. Накапливая колоссальный объем долгов, домохозяйства становятся заложниками системы, что неизбежно ведет к росту «социально-политического напряжения», о котором предупреждает депутат.

Признание тупика ипотеки вынуждает власть делать резкий разворот в сторону практик, которые еще вчера казались безнадежно устаревшими. Инициатива Владимира Кошелева о «долгосрочной наследуемой аренде» — попытка реанимировать советскую модель распределения жилья, только под соусом рыночных механизмов.

Предложение обязать девелоперов передавать 5% новостроек государству для программы социальной аренды — ни что иное, как мягкая форма государственного принуждения, близкая к плановой экономике. Фактически, рынок жилья признается неспособным обеспечить доступность квадратных метров для тех, кто не готов «продать душу» банку на полвека.

Однако переход от «ипотечного рабства» к «социальной аренде» несет в себе новые, не менее опасные риски:

💡Распределение льготного жилья (по ставке ниже рыночной) неизбежно создаст очередь. А где очередь, там и возможности для злоупотреблений, кумовства и коррупции, которые мы помним по советскому опыту.

💡Перекладывание расходов на субсидирование аренды на плечи региональных бюджетов выглядит как попытка залатать дыры в экономике с помощью листиков. У муниципалитетов часто нет средств даже на текущее благоустройство, не говоря уже о долгосрочном поддержании жилищного фонда.

💡Инициативы выглядят как «скорая помощь», призванная сбить градус недовольства, пока рынок недвижимости медленно сползает в стагнацию из-за заградительных ставок по ипотеке.

Возврат к элементам социальной аренды — это признание провала рыночной модели. Государство пытается вернуть себе роль основного регулятора, осознав, что «невидимая рука рынка» в условиях экстремально высоких ставок способна только удавить платежеспособный спрос.

Остается лишь один вопрос: станет ли это новой, взвешенной жилищной стратегией, или же очередным экспериментом по попытке скрестить плановый «госплан» с коммерческой застройкой, который лишь запутает правила игры для всех участников.

Дело семейное. Ипотека

❓Что стоит за статистикой падения ввода жилья

Российский строительный сектор вошел в пике, которого не было с кризиса 2015–2016 годов. Но если тогда рынок падал на фоне геополитических потрясений, то сегодня мы наблюдаем системную остановку сердца отрасли. Пять месяцев подряд падение объемов работ, минус 7,4% за пять месяцев 2026-го и обвальное сокращение ввода жилья на 21,7%.

Цифры из отчетов «Известий» и «Дом.РФ» рисуют картину, которую уже не скрыть за бодрыми пресс-релизами девелоперов. Высокая ключевая ставка превратила строительный бизнес в высокорискованное занятие.

Брать кредиты под такие проценты — значит изначально закладывать в стоимость жилья не только прибыль, но и астрономические банковские комиссии. Застройщики перешли в режим выживания: новые проекты замораживаются, средства уходят на обслуживание долгов, а не на стройку.

Рыночная ипотека стала элитарным продуктом для избранных. Льготы урезали (правило «одна семейная ипотека в одни руки» работает как жесткий фильтр). В итоге рынок держится на остатках господдержки, но этот ресурс — как кислород в баллоне: он заканчивается.

Взгляните на цифры «Дом.РФ»: продажи в деньгах вроде бы выросли на 11%. Но это «бумажный» успех. В Москве — центре платежеспособного спроса — продажи рухнули на 27%. А рост цен на 20% в годовом выражении — это не признак процветания, это конвульсии рынка, где предложение сокращается быстрее, чем покупатели успевают уйти.

Самое опасное происходит прямо сейчас в «старой» Москве: в массовом сегменте за полгода не стартовал ни один новый проект. Предложение квартир упало на 32%, а число сделок — почти наполовину (49%). Это классический сценарий стагфляции в отдельно взятой отрасли: дома становятся дороже не из-за улучшения качества, а из-за дефицита предложения.

Компании-застройщики, имеющие слабый запас прочности, начнут сыпаться. Банкротства — лишь вопрос времени. Смежные отрасли (металлургия, производство стройматериалов) неизбежно потянут за собой сокращение производства.

Застройщики оказались в ловушке. Они не могут снижать цены, потому что себестоимость взлетела до небес (материалы, рабочая сила, логистика). Они не могут продавать, потому что покупатели не могут брать кредиты.

Дело семейное. Ипотека

👵Почти 20% россиян будут платить ипотеку после пенсии

Банки всё чаще выдают ипотеку, которую заемщики будут закрывать уже после выхода на пенсию. По итогам 2025 года почти каждая пятая новая ссуда (19%) была оформлена с плановым погашением в возрасте 70–75 лет. Это значительно выше нынешнего пенсионного возраста.

Всего за год банки оформили 966 тысяч ипотечных кредитов. В целом доля заемщиков, которые будут выплачивать жилищный кредит после 60 лет, еще выше и сейчас составляет около 65% от общего объема выдач.

Рост числа долгосрочных кредитов объясняется просто: цены на жилье высоки, ставки — около 19% годовых, а единственный способ вписаться в требования по долговой нагрузке — растянуть платеж на 25–30 лет. В 2025 году на такие сроки пришлось более половины жилищных кредитов.

Банки, впрочем, не беспокоятся: большинство заемщиков все равно гасят ипотеку досрочно. А если нет — то либо продадут квартиру, либо будут работать до последнего.

Средняя пенсия — 25 тысяч, средний платёж — 40. Банки спят спокойно: заемщик либо продаст квартиру, либо умрёт, но долг вернут. Остальное — не их проблемы.

Дело семейное. Ипотека

🔑Ключи без залога

Классический залог, который десятилетиями был главным условием при заезде в съёмную квартиру, стремительно теряет актуальность. Владельцы жилья по всей стране массово отказываются от требования вносить стопроцентный обеспечительный платёж или радикально смягчают его. Причина — беспрецедентный приток инвестиционных квартир, выкупленных в период массовой льготной ипотеки.

Сегодня тысячи таких объектов одновременно выходят на рынок, создавая избыточное предложение. Арендодатели вынуждены конкурировать не только ценой, но и снижать финансовый порог входа. Схема «оплата первого месяца + стопроцентный залог + комиссия» стала непреодолимым барьером для многих потенциальных жильцов.

Немалую роль сыграла экспансия цифровых платформ — «Яндекс Аренда» и «Авито» задают новые стандарты. По оценкам аналитиков, до 90% объявлений в их базах предполагают заселение без классического денежного депозита. Вместо живых денег агрегаторы предлагают страховку: если жилец повредит имущество, собственник получит компенсацию от страховой компании после фотофиксации через приложение.

Самый популярный компромисс — разбивка залога на части, которые приплюсовываются к ежемесячной плате. Также набирает популярность практика символического депозита в 10–15 тысяч рублей, который покрывает лишь финальные счета за коммуналку и клининг.

На этом фоне эксперты и правозащитники призывают законодательно ограничить размер залога, установив потолок в 1–3 месячных платежа. Сегодня депозит для аренды однушки может достигать 270–420 тысяч рублей.

📉 Цены на жилье на вторичном рынке России будут падать из-за снижения спроса

В июне вторичное жилье подешевело в 20 крупных городах России, согласно данным SRG. Средняя цена квартир в экспозиции снизилась в диапазоне от 0,1% до 1,6%. По словам учредителя и директора портала Всеостройке.рф Светланы Опрышко, главная причина — снижение спроса. При текущих условиях ипотеки люди просто не готовы брать кредиты, а покупателей с «живыми деньгами» мало. При этом предложение продолжает расширяться, на рынок выходят в том числе инвестиционные квартиры, купленные в эпоху дешевой ипотеки. В итоге покупательские возможности ограничены, экспозиция расширяется, рынок находится на грани затоваренности, цены ожидаемо ползут вниз.

При этом еще недавно эксперты сходились во мнении, что цены на квартиры будут только расти. Однако, скорее всего, цены продолжат снижаться, а география снижения расширится, считает эксперт. По ее словам, спрос сжимается, и в обозримой перспективе лучше не станет. Пространство для снижения ключевой ставки сокращается, о чем говорят в ЦБ. А в случае роста «ключа» спрос рухнет еще сильнее, а предложение захлестнет рынок.

В свою очередь, факторы косвенной поддержки вторичного рынка не перебивают общего тренда, отмечает Опрышко. Переток с первички не носит массового характера и ограничен лишь теми покупателями, которые потеряли доступ к льготной ипотеке. Ключевая ставка даже после снижений остается на заградительном уровне, а ее будущее снижение теперь под вопросом.

На рынке новостроек сохраняется умеренный рост цен, хотя темпы этого роста в отдельных регионах замедляются, добавила эксперт. Причины те же — ослабление спроса и обострившаяся борьба за покупателя. Однако на первичном рынке ждать глобального снижения цен не приходится: девелоперы сдерживают темп роста, но не могут его остановить в условиях роста себестоимости и издержек.

Подписывайтесь на Суверенку в MAX.

🤓На стройке выживет не самый богатый, а самый ликвидный

Рынок недвижимости сейчас напоминает игру в баланс на канате: идешь вперед, но ветер (в лице ЦБ) дует всё сильнее. Агентство НКР «прошерстило» отчетность 11 гигантов — от ПИКа и «Самолета» до ЛСР и «Брусники». Это не просто цифры, а срез состояния отрасли, которая занимает 14% всей стройки страны.

Ситуация выглядит как «вроде бы всё хорошо, но есть нюансы». Выручка выросла на 15% (до 2,1 трлн рублей), операционная прибыль (OIBDA) — на 14% (551 млрд рублей). Рентабельность держится на крепких 25%. Кажется, всё отлично? Но давайте перевернем страницу.

Совокупный долг этих ребят взлетел на 30% — с 2,4 до 3,1 трлн руб. И растет он быстрее, чем выручка. Даже деньги на эскроу-счетах (+23%) не поспевают за аппетитами по кредитам. Почему так? Одной из ловушек стали рассрочки. Квартиры формально продаются, но деньги на эскроу капают не сразу, а частями. В отчетности видим «продажи», в кармане — дыру от бублика, которую приходится закрывать заемными средствами.

Самая болезненная часть — обслуживание долга. Процентные расходы у девелоперов подскочили на 40% (до 236 млрд руб.). Коэффициент покрытия процентов прибылью (OIBDA/проценты) сполз с 2,8 до 2,3. Запас прочности тает, и высокая ключевая ставка здесь выступает главным «душителем».

Если смотреть на долговую нагрузку (Net Debt/OIBDA), то «хорошисты» — это «Пионер» (1,6) и Setl Group (1,9). ПИК (2,0) и ЛСР (2,4) тоже выглядят устойчиво. А вот в «красной зоне» по нагрузке оказались «Легенда» (6,3), АПРИ (4,9) и «Брусника» с «Эталоном» (по 4,5).

Но еще показательнее ликвидность (живые деньги на счетах). Здесь лидер — ПИК (55% от текущих обязательств), который вовремя отказался от дивидендов и притормозил региональные стройки. На другом полюсе «Самолет, АПРИ, «Эталон» и Брусника» с показателями ликвидности от 1% до 3%. Это крайне низкие значения, которые оставляют очень мало места для маневра, если что-то пойдет не по плану.

Массового затоваривания, по версии НКР, пока нет. Продажи в целом пока еще опережают ввод новых запасов. Агентство прогнозирует спокойный год: падение сделок на 6% и рост цен на 12–15%. Крупные игроки, скорее всего, выживут — их «закопают» в проекты в последнюю очередь. А вот региональные компании и мелкие застройщики попадают в зону риска: здесь вероятны и дефолты, и «заморозка» недостроев, и вынужденные реструктуризации.

Те, кто накопил «жирок» в спокойные времена, сейчас смотрят на рынок свысока, а остальные вынуждены бежать в два раза быстрее, чтобы просто оставаться на месте.

Дело семейное. Ипотека

🏢Балконы ушли в прошлое

На российском рынке недвижимости случился переворот. То, что ещё недавно считалось преимуществом, теперь превратилось в минус при продаже. По данным ЦИАН, квартиры с балконами продаются в среднем на 7% дешевле аналогичных без них.

Балкон, который раньше ассоциировался с уютом и возможностью выпить чай на свежем воздухе или вайбово покурить, теперь стал символом старого жилого фонда. Современные покупатели всё чаще выбирают панорамное остекление и увеличенные окна — это воспринимается как признак актуального архитектурного подхода. А балконы остались в прошлом веке вместе с коврами на стенах и сервантами.

Тренд подтверждают и опросы. 52% жителей мегаполисов готовы отказаться от балкона в новой квартире ради более низкой цены. Ещё 24% согласятся на такое при условии, что в доме будут общие кладовые для хранения. Чаще всего от балконов отказываются москвичи — 67% жителей столицы считают это помещение лишней нагрузкой на стоимость квартиры и коммунальные платежи.

Комфортным снижением цены при отказе от балкона они считают сумму от 900 тысяч до 1,2 миллиона рублей. То есть за возможность не выходить на улицу, чтобы подышать воздухом, москвичи готовы заплатить почти миллион.

В итоге девелоперы уже корректируют проекты, минимизируя долю традиционных балконов и делая ставку на современные фасады.

Вопрос цены за квадрат теперь выходит даже за пределы жилого.

Дело семейное. Ипотека