РИС.РФ

📚Сравниваем аренду и наем. Часть 4
(Речь пойдет только о недвижимости, находящейся в частной собственности граждан и юрлиц.
Так же мы не затрагиваем такую недвижимость, как предприятия, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты)

📚Для начала вспоминаем, что определение договор найма: по договору найма одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

🔎 И еще раз хотим акцентировать внимание, кто может являться сторонами договора:
⚠️ Нанимателем по договору найма может быть только гражданин (т.е. человек)!
✅ Наймодателем, арендодателем и арендатором могут быть как юрлица, так граждане (в т.ч. в статусе ИП).

💡То есть, если снимать жилое помещение будет юрлицо, то данный договор будет являться не договором найма, а договором аренды. И применяться к нему будут нормы закона об аренде, а не о найме.
При этом юрлицо может использовать арендуемое жилое помещение только для проживания граждан (т.е. может разместить там своих сотрудников для проживания, но не может разместить пекарню, салон красоты или гостиницу - ст. 671 Гражданского кодекса РФ и ст. 17 Жилищного кодекса РФ).

⏳Сроки договоров. Договор может быть заключен:
🔹договор аренды недвижимости - на любой срок, установленный договором,
🔸договор найма может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ).

📆 Срок может быть указан:
▫️или в виде фиксированной календарной даты (например - "договор действует по 31.12.2025 включительно"),
▫️или в виде периода времени (например - "договор заключен на 1 год и 6 месяцев"),
▫️а может быть привязан к наступлению определенного события (которое неизбежно должно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон, см. ст. 190 Гражданского кодекса РФ).

🧐 Если в договоре не указан срок (например, забыли указать), договор будет считаться заключенным на:
🔹договор аренды - на неопределенный срок (и любая сторона вправе будет в любое время отказаться от договора уведомив другую за три месяца),
🔸договор найма - на 5 лет (что может стать сюрпризом для невнимательного наймодателя)!

🔄 Возобновляется ли договор на новый срок автоматически по истечении срока действия?

🔷 По договору аренды: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

🔶 По договору найма, здесь зависит от того на какой срок заключен был изначально договор:
⚠️ Договор найма был заключен на срок от 1 года до 5 лет - не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
❌ Договор найма был заключен на срок до 1 года (краткосрочный наем) - по истечении срока договор прекращает действие и никаких специальных оговорок на этот счет нет в законе. Но если наниматель будет жить дальше в жилом помещении и платить арендную плату, а от наймодателя никаких возражений не будет поступать, полагаем суд посчитает, что в этот период продолжал действовать договор найма.

Телеграм-канал: @risrf

#наем #аренда

🤔Действует ли договор аренды, заключенный на срок от 1 года, если стороны так и не зарегистрировали данный договор?

✅ Для участников договора он действует.
Если арендатор и арендодатель отразили все предусмотренные законом условия, подписали договор, то обязаны потом им руководствоваться. Нельзя сказать "я не буду платить тебе арендную плату, так как договор не зарегистрирован", или "выезжай из помещения, так как договор не зарегистрирован, я ничего тебе не обязан".

⛔️ А вот для тех, кто в договоре не участвовал (так называемых третьих лиц), данный договор силы не имеет.

📚 Такое мнение сначала закрепилось в судебной практике, а затем были внесены изменения на этот счет и в Гражданский кодекс, пункт 3 статьи 433 которого сейчас гласит:

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

🧨 Какие последствия того, что договор долгосрочной аренды из-за его нерегистрации не действует для третьих лиц?

🧳 В случае смены собственника имущества (например, продажи), новый собственник может потребовать от арендатора освободить помещение (т.е. в данном случае не действует ст. 617 ГК РФ).

👋 Арендатор не имеет преимущественное право заключения договора на новый срок (у него не будет преимущества перед другими лицами).

💸 Арендатору ИП или юрлицу нельзя будет зачесть расходы по аренде для снижения суммы налога с прибыли. Письмо Минфина РФ от 23.11.2015 № 03-07-11/67890:

...расходы по незаключенному [т.е. не зарегистрированному] договору [долгосрочной] аренды не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организации как не соответствующие критериям расходов, установленных статьей 252 [Налогового] Кодекса.

😳 А что с наймом, заключенным на срок от года, если обременение в ЕГРН не зарегистрировать?

👜🚪По долгосрочному найму подлежит регистрации обременение. И если его не зарегистрировать, то точно так же при смене собственника сдаваемого в наем жилья, новый собственник может попросить освободить помещение.

🤪 А ещё за нерегистрацию предусмотрены штрафы!

🧐 В Кодексе РФ об административных правонарушениях есть целая статья на этот счет - 19.21 "Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним".

👀 В ней предусмотрены штрафы для обеих сторон договора аренды и договора найма за нерегистрацию (а мы помним из прошлого поста, что для найма законом даже конкретный срок установлен, в который нужно подать документы на регистрацию).

За нерегистрацию договора аренды установлен штраф:
- для физлиц 1500 - 2000 рублей,
- для юрлиц - 30000 - 40000 рублей.

За несвоевременную регистрацию найма установлен штраф:
- для физлиц - 5000 рублей,
- для ИП - 100000 рублей,
- для юрлиц - 200000 рублей.

Телеграм-канал: @risrf

#наем #аренда

📚Сравниваем аренду и наем. Часть 3
(Речь пойдет только о недвижимости, находящейся в частной собственности граждан и юрлиц.
Так же мы не затрагиваем такую недвижимость, как предприятия, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты)

🕹Теперь давайте посмотрим какие договоры и когда нужно регистрировать

🏢 Договор аренды любой недвижимости (и земли, и зданий, и помещений) необходимо зарегистрировать в ЕГРН, если он заключен на срок не менее года (ст. 651 Гражданского кодекса и ст. 26 Земельного кодекса).

🏙 По договору найма, заключенному на срок не менее года, необходимо зарегистрировать в ЕГРН обременение (ст. 674 Гражданского кодекса).

ℹ️ Примечание: Если договор заключен на неопределенный срок - регистрация договора или обременения не требуется.

🤪 Как видим, при аренде регистрируется сам договор, при найме регистрируется только обременение. Но нам не привыкать, что законы пишутся не очень единобразно)).

🕺Заявление о государственной регистрации договора аренды может подать в Росреестр любая из сторон договора (п. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

👬 А вот заявление о регистрации обременения по договору найма должны подать вместе обе стороны договора (п. 2 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
При этом для найма законом установлен срок, в течение которого стороны должны подать заявление на регистрацию - не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.

🖇 После того, как договор аренды или найма прекратил действие, информация о регистрации аренды или найма из ЕГРН не исключается автоматически.

🧽 Убрать (погасить) запись из ЕГРН можно только по заявлению. А вот такое заявление может подать любая из сторон (не обязательно присутствие всех участников договора и при аренде, и при найме).
📑 К заявлению в Росреестр в этом случае нужно приложить:
▫️если истек срок действия договора, указанный в ЕГРН - ничего прилагать не нужно;
▫️при расторжении договора в судебном порядке - копию вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора, заверенную в установленном порядке судом, вынесшим решение;
▫️в случае досрочного расторжения договора по соглашению сторон - документы, подтверждающие его расторжение;
▫️если сторона договора в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора (далее мы поговорим, когда это возможно) - копия уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

💡Что еще хотим добавить...
В прошлом посте мы писали о том, как можно заключить договор. Там мы проговорили, что для заключения договора аренды земли и для договора найма не обязательно всеми участниками подписывать общий договор, можно заключить договор и просто обменявшись телеграммами или письмами...
Сейчас мы выяснили, что если такой договор заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации (по найму подлежит регистрации обременение).
Так вот, хотя в законе на этот счет ничего не сказано, судебная практика исходит из того, что если аренда или наем подлежат регистрации, договор должен быть заключен все же в виде единого документа, подписанного всеми участниками (по аналогии с договором купли-продажи недвижимости).

Телеграм-канал: @risrf

#наем #аренда

📚Сравниваем аренду и наем. Часть 2
(Речь пойдет только о недвижимости, находящейся в частной собственности граждан и юрлиц.
Так же мы не затрагиваем такую недвижимость, как предприятия, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты)

📜 Поговорим о форме договоров

⚠️ Договор аренды зданий, строений, помещений (т.е. любой недвижимости, кроме земельных участков), должен быть заключен в письменной форме путем составления одного (единого) документа, подписанного сторонами (вне зависимости от того, на какой срок заключается договор).

❌ Несоблюдение такой формы ВЛЕЧЕТ недействительность договора (ст. 651 Гражданского кодекса РФ).


****
✍️ Договор аренды земельного участка должен быть составлен в письменной форме, если (ст. 609 Гражданского кодекса РФ):
🔸 если хоть один участников договора является юридическим лицом (не зависимо от того, на какой срок заключается договор),
🔸 либо, если юрлиц среди участников нет, но договор аренды заключается на срок более 1 года.

☘️Что здесь важно знать - в отличие от аренды зданий, строений, помещений, несоблюдение письменной формы совершения договора аренды земли НЕ влечет его недействительность.
А только лишает стороны договора права ссылаться на свидетельские показания, как на доказательство заключения договора аренды (например, нельзя привести в суд в качестве свидетеля соседку Машу и попросить ее подтвердить, что был заключен договор аренды).
Но стороны могут приводить письменные и иные доказательства, например, свою переписку (п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса РФ).

💡И еще важно помнить, что тут нет требования, как в предыдущей аренде, что письменная форма должна выражаться только в составлении одного общего документа, подписанного сторонами.

✅ То есть договор аренды земельного участка будет считаться заключенным в письменной форме, даже:
🔹если стороны вместо подписания единого документа, обменяются сканами подписанных со своей стороны договоров, письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса). Главное, чтобы из этих документов следовало, что каждая из сторон считает себя заключившей договор. А также, чтобы можно было доподлинно установить от кого исходит тот или иной документ (т.е. чтобы можно было доказать, что этот e-mail отправил именно наниматель или наймодатель, если он потом скажет, что ничего не отправлял);
🔹или если одна из сторон направит другой стороне оферту (предложение заключить договор, содержащее существенные условия договора и из которого видно, что лицо, сделавшего предложение, будет считать себя заключившим договор с тем, кто примет предложение), а вторая сторона акцептует эту оферту в период ее срока действия - ответит, что принимает оферту, или совершит действия по выполнению указанных в оферте условий договора (оплатит установленные офертой обеспечительный платеж или арендную плату, подпишет акт приемки-передачи помещения и т.п.). См. об этом п. 3 ст. 434 и п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ.


****
🔸Договора найма (вчера писали в чем принципиальное отличие такого договора от договора аренды) - заключается в письменной форме, не зависимо от того, на какой срок он заключается (ст. 674 Гражданского кодекса РФ).
Но как и по аренде земли, тут нет требования, что договор должен быть составлен только в виде одного документа, подписанного сторонами. Все способы заключения договора, описанные по отношению к аренде земли, тут также применимы.
И как при аренде земли, здесь тоже договор НЕ будет ничтожным, если не соблюсти письменную форму. Просто нельзя будет ссылаться на свидетельские показания, чтобы доказать факт заключения договора.

Телеграм-канал: @risrf

#наем #аренда

📚Сравниваем аренду и наем. Часть 1
(в этом и дальнейших постах, речь о недвижимости, находящейся в частной собственности граждан и юрлиц)

🔑 Объекты, передаваемые в аренду и наем

🏡 По договору найма во владение и пользование может передаваться только изолированное, поставленное на кадастровый учет помещение или здание. В выписке из ЕГРН должно быть указано назначение "жилое" и фактически помещение (здание) должно быть пригодно для проживания.
Здесь можно, если интересно, ознакомиться с требованиями, которым должно отвечать жилое помещение.

🏚🏢🏭🏕🛣 По договору аренды может передаваться во владение и пользование любая недвижимость. Можно передать в аренду даже часть помещения - например, какую-то часть земельного участка, или какую-то часть нежилого помещения.

✍️ В договорах (и аренды, и найма) необходимо указать данные, позволяющие определенно установить, какой конкретно объект передается.
Мы рекомендуем указывать:
▫️что именно за вещь передается (здание, нежилое помещение, квартира, земельный участок...),
▫️кадастровый номер недвижимости,
▫️где эта недвижимость находится (адрес из выписки из ЕГРН),
▫️площадь,
▫️для помещения/квартиры - этаж, на котором находится,
▫️для здания - этажность,
▫️для зданий и помещений - назначение (жилое, нежилое...),
▫️для земельного участка - вид разрешенного использования и категорию земель,
▪️если передается часть недвижимости (только для договоров аренды) - то необходимо в договоре четко описать какая именно часть передается и приложить схему помещения/участка, на которой выделить границы передаваемой части недвижимости. Так же, при желании (и если договор/обременение будет регистрироваться в ЕГРН), можно одновременно с регистрацией договора поставить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть недвижимости, для этого предварительно необходимо получить документы у кадастрового инженера.

Телеграм-канал: @risrf

#наем #аренда

📃 А теперь перейдем к договорам аренды и найма недвижимости

🔍 И первое, что стоит сделать перед заключением договора - задать себе вопросы...

📌 В аренду передается:
🔻жилое помещение или здание?
🔻при этом арендатором выступает гражданин (физлицо)?

✅ Если на оба вопроса ответ "Да" - значит такой договор именуется договором НАЙМА!

⚠️ И несмотря на то, что договор найма является подвидом договора аренды - договор найма регулируется отдельными (специальными) нормами, т.е. к нему статьи Гражданского кодекса об аренде не применяются!

В следующих постах будем сравнивать требования, предъявляемые к договорам аренды и найма,
поэтому важно помнить вышеуказанное принципиальное отличие найма.

Телеграм-канал: @risrf

#наем #аренда

📚И еще немного про договор безвозмездного пользования (ссуды)

1️⃣ Ссудополучатель обязан пользоваться полученным объектом недвижимости в соответствии с договором, а если в договоре ничего на этот счет не указано, в соответствии с назначением имущества.

2️⃣ Ссудополучатель обязан (если иное не установлено договором):
▫️ поддерживать недвижимость, полученную в пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта,
▫️нести расходы по содержанию, полученной в пользование недвижимости.

⚠️ Про содержание - здесь важно понимать следующее:
Договоры с управляющей и ресурсопоставляющими компаниями в большинстве случаев заключает собственник, а не ссудополучатель! И, соответственно, у собственника возникают обязательства перед этими компаниями по своевременной и полной оплате!

💡Поэтому рекомендуем:
▫️в договор ссуды включать пункт о том, что ссудополучатель обязан компенсировать ссудодателю затраты по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, газа, тепла, вывоза бытовых отходов, взносов за капремонт и т.п. При этом важно зафиксировать в какие сроки и как эта компенсация вносится, кому вносится (ссудодателю или оплатой на счета ресурсопоставляющих компаний), какая ответственность за несвоевременную оплату;
▫️если в договоре указали, что ссудополучатель обязан платить по реквизитам ресурсопоставляющих компаний, ссудодателю желательно периодически мониторить своевременность оплаты. Поскольку для ресурсопоставляющей компании обязанным по оплате является именно собственник недвижимости и именно к нему будут потом предъявляться требования о погашении долга и оплате неустойки.

3️⃣ Если ссудополучателем в объекте были произведены неотделимые улучшения без согласия ссудодателя, то ссудополучатель НЕ вправе требовать компенсацию за них при возврате имущества.

4️⃣ Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученного в безвозмездное пользование объекта недвижимости в следующих случаях:
▫️этот объект недвижимости был испорчен или погиб из-за того, что ссудополучатель использовал его не по назначению или не в соответствии с договором (например, в жилом помещении разместил сварочный цех),
▫️этот объект недвижимости был испорчен или погиб из-за того, что ссудополучатель передал его третьему лицу и согласия ссудодателя на передачу получено не было,
▫️если ссудополучатель мог предотвратить гибель (порчу) полученного в безвозмездное пользование объекта недвижимости, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

В остальных случаях (если иное не установлено договором) риск случайной гибели или случайного повреждения объекта несет собственник.

5️⃣ Ссудополучатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования ссудополучателем объекта недвижимости, только если ссудодатель сможет доказать, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя.
В остальных случаях за этот вред отвечает ссудодатель.

Телеграм канал: @risrf

👛 С 01 января 2025 года меняется не только гос.пошлина за регистрацию прав на недвижимость,
но и размеры платы за получение выписок из ЕГРН и копий документов из архива Росреестра

Тарифы планируют сделать следующие...

📃 Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости:
🔸в бумажном виде 920р для физлиц и 2540р для юрлиц
🔹в электронном виде 580р для физлиц и 1160р для юрлиц

📃 Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости:
🔸в бумажном виде 920р для физлиц и 2540р для юрлиц
🔹в электронном виде 580р для физлиц и 1160р для юрлиц

📃 Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости:
🔸в бумажном виде 1740р для физлиц и 5100р для юрлиц
🔹в электронном виде 700р для физлиц и 1400р для юрлиц

📃 Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве (за 1 единицу):
🔸в бумажном виде 3480р для физлиц и 6840р для юрлиц
🔹в электронном виде 1640р для физлиц и 3260р для юрлиц

📜 Копия договора или иного документа, выражающего содержание односторонней сделки, совершенной в простой письменной форме (за 1 единицу)
🔸в бумажном виде 680р для физлиц и 2160р для юрлиц
🔹в электронном виде 340р для физлиц и 900р для юрлиц

ℹ️ Ранее мы рассказывали чем отличаются друг от друга Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Можно посмотреть об этом информацию здесь: https://t.me/risrf/805 (также можно почитать об этих выписках начиная с поста https://t.me/risrf/800 и ниже).

Телеграм-канал: @risrf

❌ Как можно прекратить действие договора безвозмездного пользования (ссуды) досрочно?

🚥 Для начала проговорим что:

🧿 Договор ссуды НЕ прекращает свое действие, если ссудодатель продаст, подарит, отдаст в залог, сдаст в аренду... кому-то постороннему переданную в безвозмездное пользование вещь.
В этом случае договор безвозмездного пользования продолжает действовать, а новый собственник или арендатор обязан не препятствовать ссудополучателю в пользовании предметом ссуды.

🧿 Договор ссуды НЕ прекращает свое действие, если ссудодатель умрет (или если ссудодатель юрлицо - будет ликвидировано или реорганизовано).
Ссудодателем становится новый собственник недвижимости - наследник/правопреемник, и, точно также, новый собственник обязан не препятствовать ссудополучателю в пользовании предметом ссуды.

🏺А вот если умрет ссудополучатель (или ликвидируется, если речь о юрлице), то договор ссуды с даты смерти (ликвидации) прекращает свое действие. К наследникам права ссудополучателя не переходят.

🤝 Если стороны захотят, то могут расторгнуть договор досрочно по соглашению.
Соглашение о расторжении должно быть заключено в той же форме, что и расторгаемый договор.

👋 Так же договор может быть прекращен по желанию одной из сторон во внесудебном порядке (подписание двустороннего соглашения о расторжении не требуется) в следующих случаях:
🟢 ссудополучатель вправе отказаться от договора по своему желанию в любое время, известив ссудодателя за 1 месяц до даты прекращения договора (в договоре можно предусмотреть и иной срок);
🟠 ссудодатель вправе отказаться от договора в любое время только если договор заключен на неопределенный срок (т.е. если в договоре не указано в какую дату, или по истечении какого фиксированного времени, или по наступлении какого события он прекращает действие). Тут точно так же - по умолчанию ссудодатель должен уведомить ссудополучателя за 1 месяц до даты прекращения договора, если в договоре не установлен иной срок. Но при желании, стороны могут предусмотреть в договоре право ссудодателя на односторонний отказ от договора и в других случаях.

⚖️ Ну и также договор можно расторгнуть в судебном порядке (если вторая сторона не подписывает соглашение о расторжении), в следующих случаях...

😡 Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, если:
🔻ссудополучатель использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;
🔻ссудополучатель не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;
🔻ссудополучатель существенно ухудшает состояние вещи;
🔻ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

😠 Ссудополучатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, если:
🔺договор ссуды заключили, а недвижимость по этому договору так и не передана ссудополучателю,
🔺при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых ссудополучатель не знал и не мог знать в момент заключения договора;
🔺если вещь в силу обстоятельств, за которые ссудополучатель не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
🔺если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
🔺при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

🫥 Стоит учитывать, что если договор безвозмездного пользования (ссуды) был заключен в устной форме... Доказать в суде или каким-либо третьим лицам (например, новым собственникам недвижимости) наличие договора ссуды и его условий будет сложно (хотя не всегда невозможно), поэтому все же лучше заключать такие договоры письменно.

Телеграм-канал: @risrf

📚Сначала обсудим с вами договор безвозмездного пользования, он же называется договором ссуды.

🤝 По договору безвозмездного пользования (ссуды) стороны именуются:
▫️ ссудодатель - тот, кто отдает вещь в пользование, и
▫️ ссудополучатель - тот, кто получает вещь в пользование.

🫂 Договор ссуды - это договор, по которому передача вещи происходит бесплатно/безвозмездно, т.е. ссудодатель не получает экономической выгоды от передачи вещи.

🏘 В пользование может передаваться любая недвижимость (и, в принципе, любые непотребляемые вещи), за исключением недвижимости, изъятой из оборота.

❗️В договоре обязательно необходимо указать данные, позволяющие определенно установить, какой конкретно объект передается (в противном случае договор будет считаться незаключенным).
Мы рекомендуем указывать:
▫️что именно за вещь передается (здание, нежилое помещение, квартира, земельный участок...),
▫️кадастровый номер недвижимости,
▫️где эта недвижимость находится (адрес из выписки из ЕГРН),
▫️площадь,
▫️для помещения/квартиры - этаж, на котором находится,
▫️для здания - этажность,
▫️для зданий и помещений - назначение (жилое, нежилое...),
▫️для земельного участка - вид разрешенного использования и категорию земель.

⏳Срок договора - в договоре можно прописать срок его действия, а можно не прописывать.
Срок может быть указан:
▫️или в виде фиксированной календарной даты (например - "договор действует по 31.12.2024 включительно"),
▫️или в виде периода времени (например - "договор заключен на 1 год, 6 месяцев и 5 дней"),
▫️а может быть привязан к наступлению определенного события (которое неизбежно должно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон, см. ст. 190 Гражданского кодекса РФ) (например - "договор пожизненного безвозмездного пользования", "договор действует до момента смерти ссудополучателя").

🎼 Если в договоре безвозмездного пользования не указан срок, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Кстати, если ссудополучатель продолжает пользоваться недвижимостью после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, договор считается возобновленным так же на неопределенный срок.

🕹Государственная регистрация договоров безвозмездного пользования - ни сами договоры, ни обременение в Едином государственном реестре прав на недвижимость не регистрируются.

⚠️ Исключения сделаны для земельных участков и объектов культурного наследия:
▫️необходимо регистрировать договор безвозмездного пользования земельным участком, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ),
▫️необходимо регистрировать договор безвозмездного пользования объектом культурного наследия, заключенный на срок не менее одного года (п. 3. ст. 689, ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ).
🚶‍➡️Чтобы зарегистрировать договор, достаточно заявления только одной (любой) стороны договора (п. 1 и п. 9 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

📜 Форма договора - законом не установлена обязательная письменная форма договора, а значит такой договор может быть заключен и устно!

⚠️ Исключения сделаны для объектов культурного наследия (см. п. 3 ст. 689 Гражданского кодекса РФ):
▫️должен быть заключен в письменной форме договор, если в пользование передан объект культурного наследия и при этом договор заключен на срок не менее одного года (в законе сказано, что на срок "более 1 года", но договор заключенный ровно на 1 год также подлежит государственной регистрации и в устной форме подать на регистрацию его не получится),
▫️должен быть заключен в письменной форме договор, если в пользование передан объект культурного наследия и хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом (обратите внимание, что тут срок договора не важен - даже если он заключается на один месяц, он все равно должен заключаться в простой письменной форме).

🗿Кстати, о юрлицах...
Законом установлен запрет на заключение договоров безвозмездного пользования между коммерческой организацией и ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

Телеграм-канал: @risrf

☎️ Довольно часто нам поступают вопросы о договорах аренды, найма и ссуды

📚И мы решили посвятить следующую серию постов вопросам передачи НЕДВИЖИМОСТИ в ПОЛЬЗОВАНИЕ

📖 Для начала напомним, что недвижимость можно передать в пользование другому лицу:

🎈БЕСПЛАТНО - это будет договор безвозмездного пользования (ССУДЫ). Регулируются такие договоры главой 36 "Безвозмездное пользование" и некоторыми статьями § 1 "Общие положения об аренде" главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса РФ.

💰ЗА ПЛАТУ - тут возможны несколько вариантов договоров, в зависимости от того, что за недвижимость передается в пользование и с какой целью:
🔶 если речь идет о передаче во владение и пользование за плату физ.лицу нежилой недвижимости или земли, либо юр.лицу любой недвижимости и по окончании срока договора недвижимость должна быть возвращена обратно => то такой договор называется договором АРЕНДЫ и регулируется § 1 "Общие положения об аренде" и § 4 "Аренда зданий и сооружений" главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса РФ;
🔶 если речь идет о передаче во владение и пользование за плату жилого помещения или здания физ.лицу (для проживания) и по окончании срока договора недвижимость должна быть возвращена обратно => то такой договор называется договором НАЙМА и регулируется главой 35 "Наем жилого помещения" Гражданского кодекса РФ;
🔶 если речь идет о передаче во владение и пользование за плату любой недвижимости, кроме земельных участков, и при этом арендодатель обязуется сначала приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца, после этого данное имущество сдается в аренду арендатору, а еще оно может по условиям данного договора спустя некоторое время перейти в собственность арендатора => то такой договор называется договором финансовой аренды (ЛИЗИНГА). Регулируются такие договоры § 1 "Общие положения об аренде" и § 6 "Финансовая аренда (лизинг)" главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса РФ, а также Федеральным законом от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".

🍿Подробнее поговорим в следующих постах...

Телеграм-канал: @risrf

🤔И последний пример, № 4: Можно ли снизить налогооблагаемую сумму дохода от продажи квартиры на расходы по ее отделке?

✅ Можно. Если речь о квартире, которая была приобретена на этапе строительства (или только построена) и в договоре указано, что она была передана текущему продавцу без отделки.

📰 В обзоре приведен следующий случай:

🏗 Федоров Ф.Ф. (имя нами изменено) по договору участия в долевом строительстве приобрел квартиру с черновой отделкой.

💰Затем продал эту квартиру до истечения минимального предельного срока владения.
В декларации Федоров указал ДОХОДЫ минус РАСХОДЫ по приобретению данной квартиры.
И в качестве расходов в т.ч. указал расходы на приобретение отделочных материалов и на работы по отделке.

🤯 Инспекция решила, что Федоров неправомерно уменьшил доход на сумму расходов на приобретение отделочных материалов и работы, связанные с отделкой данной квартиры...

...поскольку пунктом 2 статьи 220 НК РФ не предусмотрено уменьшение облагаемого НДФЛ дохода налогоплательщика в связи с продажей жилого помещения на сумму расходов на его ремонт.

😡Федоров Ф.Ф. не согласился с такими выводами "своей" налоговой инспекции и подал жалобу в ФНС России.
В жалобе указал, что проданная квартира приобретена им на основании договора участия в долевом строительстве, который предусматривает только "черновую" отделку квартиры, и в силу положений подпунктов 4, 5 пункта 3 статьи 220 НК РФ он вправе уменьшить сумму дохода от продажи данной квартиры на расходы на приобретение отделочных материалов и работы, связанные с ее отделкой.

🥳 И вышестоящая инспекция с ним согласилась:

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Перечень фактических расходов налогоплательщика на приобретение квартиры установлен подпунктом 4 пункта 3 статьи 220 НК РФ и включает в себя, в том числе расходы на приобретение отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры.

При этом на основании подпункта 5 пункта 3 статьи 220 НК РФ принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенной строительством квартиры без отделки.

.... ФНС России пришла к выводу о том, что приложением N 3 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома предусмотрена передача застройщиком налогоплательщику квартиры только с подготовкой для последующей (окончательной) отделки потолка, пола, стен, то есть в состоянии не пригодном для проживания без проведения отделочных работ. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что приобретенная налогоплательщиком квартира не была завершена строительством полностью.

В этой связи ФНС России признала за налогоплательщиком право уменьшить сумму дохода, полученного в связи с продажей квартиры, на сумму фактически произведенных им расходов на приобретение отделочных материалов и работ, связанных с отделкой квартиры.

Телеграм-канал: @risrf

🤨 Пример 3:

📰 Тут просто приведем описанную в обзоре ситуацию.
Но от себя добавим - нет гарантий, что так же повезет другому налогоплательщику...

💰Итак, Сидоров С.С. (имя нами изменено) в 2022 году продал в одном договоре купли-продажи сразу 17 земельных участков.
Цену указал общую, сразу за все участки - 8 000 000 рублей (т.е. не указывал, во сколько оценен каждый участок в отдельности).

📚Поскольку законом установлено, что если 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышают продажную цену объекта, то налог нужно рассчитывать от 70% кадастровой стоимости (из этой суммы вычитать вычеты или расходы)...

...Инспекция, определив среднюю стоимость 1 земельного участка (470 588,23 рублей = 8 000 000 рублей/17), сравнила ее с кадастровой стоимостью каждого земельного участка и установила, что сумма дохода налогоплательщика от продажи 1 земельного участка из 17 меньше, чем кадастровая стоимость этого земельного участка, внесенная в ЕГРН умноженная на понижающий коэффициент 0.7...

🪙 После чего ФНС, потребовала доплатить налог от продажи этого одного земельного участка.

😡 Сидоров С.С. подал жалобу в вышестоящую инспекцию.
В жалобе указал, что суммарная стоимость проданных 17 земельных участков превышает их суммарную кадастровую стоимость.

😲 И вышестоящая ФНС встала на его сторону, указав:

... положениями статьи 214.10 НК РФ не предусмотрена возможность определения налоговыми органами цены отдельного объекта недвижимого имущества, если в едином договоре купли-продажи нескольких объектов недвижимости не выделена стоимость каждого проданного объекта (в частности, пропорциональным либо расчетным методом).
В нарушение требований статьи 214.10 НК РФ инспекция самостоятельно определила цену каждого отдельного земельного участка, а также сумму дохода налогоплательщика от реализации земельных участком. При этом кадастровая стоимость для определения суммы дохода была применена только в отношении 1 земельного участка из 17, что, само по себе, является непоследовательным.
Решением ФНС России жалоба удовлетворена

Телеграм-канал: @risrf

🧐 Пример 2: Можно ли применить минимальный предельный срок владения 3 года при продаже квартиры, если в собственности есть другое жилое помещение, но оно фактически не пригодно для проживания?

🩻 Ответ: В компетенцию ФНС не входит установление факта пригодности или непригодности помещения для проживания.

📰 В обзоре приводится следующий случай:

📜 Петров П.П. (имя нами изменено) приобрел квартиру на основании договора купли-продажи от 14.03.2018.

💰А спустя некоторое время продал её дороже на основании договора купли-продажи от 21.07.2021.

🤓 Декларацию не подавал, налог не платил, так как решил, что эта квартира на момент продажи была у него единственным жилым помещением. А раз так, то минимальный предельный срок владения составляет 3 года и он истек.

🤷 Но вот налоговая решила по другому и потребовала заплатить налоги и еще штраф.

😡 Петров П.П. возмутился и подал жалобу в вышестоящую ФНС.
В жалобе он написал, что истекли 3 года владения на момент продажи.
А то, что у него имеется в собственности ещё и жилой дом, ФНС не должна брать в расчёт, так как дом по факту не пригоден для проживания (допустим, сгорел).

☹️ Вот только и вышестоящая ФНС его доводам не вняла.

📆 Петрову П.П. ответили, что, во-первых, он неверно посчитал три года. Срок считается исходя из дат регистрации собственности в ЕГРН, а не из дат подписания договоров купли-продажи.
Свое право собственности на квартиру Петров П.П. зарегистрировал только 14.12.2018.
А переход права собственности на покупателя был зарегистрирован 30.07.2021.
И между этими двумя датами не прошло трех лет...

🏓 А во-вторых, даже если бы Петров П.П. дождался пока истекут 3 года с того дня, как на его имя было зарегистрировано право собственности на квартиру....
...на проданную квартиру все равно не распространялся бы 3-х летний минимальный предельный срок владения, поскольку в собственности у Петрова есть ещё и жилой дом.
Право на него в ЕГРН не прекращено.
А то, что дом фактически не пригоден для проживания, так:

В силу пункта 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, оценка и обследование жилого помещения в целях признания его непригодным для проживания граждан осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, и не относятся к компетенции налоговых органов.

Телеграм-канал: @risrf

🤔 Пример 1: Можно ли в качестве подтверждения оплаты по договору участия в долевом строительстве вместо выписок со счета или платежных поручений предоставить акт приема-передачи, если там указано, что расчеты произведены?

✅ В качестве документа, подтверждающего расходы на приобретение, можно.

📰 В обзоре приводится следующий случай:

🏗 По договору участия в долевом строительстве Иванов И.И. (имя нами изменено) приобрел квартиру за 2 688 800 рублей. Дом был построен, оплата произведена полностью, право собственности на квартиру было зарегистрировано на Иванова И.И. в Едином государственном реестре недвижимости.

📜Затем Иванов И.И. умер. Его жена - Иванова Н.Н. (имя нами изменено) получила свидетельство о праве на супружескую долю в размере половины квартиры и свидетельство о праве на наследство на 2/6 доли квартиры. Итого в собственности у нее оказалось 5/6 долей.

💰Спустя время квартиру продали. Доля Ивановой Н.Н. (5/6) была оценена в договоре в 2 308 333,33 рублей.

⏳Минимальный предельный срок владения на момент продажи не истек.

📃 В налоговой декларации Иванова Н.Н. отразила ДОХОДЫ минус РАСХОДЫ. Т.е. вычла из суммы дохода - 5/6 от суммы, которую заплатил ее муж застройщику по договору участия в долевом строительстве. К декларации приложила те документы, которые нашла:
▫️договор участия в долевом строительстве,
▫️передаточный акт, в котором указано, что оплата за квартиру в размере 2 688 800 рублей Ивановым И.И. произведена полностью;
▫️уведомление застройщика, выданное Иванову И.И., в
котором отражено, что согласно договору ДДУ оплата в сумме 2 688 800 рублей произведена полностью;
▫️справку, выданную застройщиком уже самой Ивановой Н.Н., в которой застройщик сообщает, что оплата в рамках договора ДДУ Ивановым И.И. осуществлена полностью в размере 2 688 800 рублей на основании соглашения о зачете взаимных обязательств и обязательства по оплате исполнены в полном объеме.
🤷🏻‍♀️То есть платежек не было.

🙅‍♂️Налоговую инспекцию данные документы не устроили и она потребовала доплатить налог, т.к. расходы не подтверждены документально.

😡 Иванова Н.Н. подала жалобу в вышестоящую ФНС и попросила разобраться в данном вопросе.

🥳 Вышестоящая инспекция встала на сторону налогоплательщика - Ивановой Н.Н. и удовлетворила ее жалобу. Цитата:

... ФНС России полагает возможным считать расходы на приобретение объекта долевого строительства произведенными и документально подтвержденными в отсутствие платежных документов, но [при] отражении в подписанном сторонами документе о передаче объекта долевого строительства факта полной оплаты денежных средств по договору участия в долевом строительстве, свидетельствующего о признании застройщиком исполнения обязательств участником долевого строительства по указанному договору.

Телеграм-канал: @risrf

🗓 Приближается 2 декабря, а значит это хороший повод напомнить всем вашим клиентам (как «стареньким», так и «новеньким»):
всем «владельцам заводов, газет, пароходов»,
а также и простым собственникам
🏕 земельных участков,
🏠 домов (жилых и нежилых),
🏢 квартир, комнат, апартаментов и иной недвижимости,
🚘 автомобилей,
🏍 мотоциклов,
⛵️ яхт,
🛩 самолётов,
🚂 иных транспортных средств,

о необходимости оплатить налоги (налог на имущество, земельный налог и транспортный налог) за имущество, которым владели в 2023 году.

⏱️ Налог подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (ст. 409 НК РФ)

При этом, если последний день срока оплаты попадает на выходной или праздничный день, то окончание срока переносится на следующий рабочий день - 2 декабря (см. п. 7 ст. 6.1 НК РФ).

🖥 Проверить начислен ли налог можно в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.

⚠️ Это необходимо сделать даже если
▫️не приходил инспектор с квитанцией об оплате
▫️ничего не оказалось в почтовом ящике
▫️нет информации в личном кабинете на портале Госуслуг.

Потому что:

📕 Каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы (ст.57 Конституции РФ)

🧾 Неполучение уведомления об уплате налога на имущество не освобождает от оплаты
🔺как самого налога
🔺так и штрафов и пеней за просрочку его оплаты.

⚡️Свеженькое!
Ниже предлагаем рассмотреть наиболее интересные случаи из опубликованных ФНС
жалоб налогоплательщиков за второй квартал 2024 года, знание которых позволит изысканно подчеркнуть высокий уровень вашего профессионализма в глазах клиента.

Телеграм-канал: @risrf

2️⃣ Внедрили 🤖 систему ИИ в работу с объектами. Теперь при подготовке объявления вы можете воспользоваться помощью нейросети, которая подготовит для вас описание объекта на основе введенных параметров. Описание можно сделать более наполненным, если указать параметр «длинное описание».

Рассмотрим еще один случай:

В разделе «Правопритязания и сведениях о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации…» можно увидеть запись о представленных документах на регистрацию.

⚡️Запись может говорить как о реально поданном заявлении в отношении объекта недвижимости, так и о наличии технической ошибки в ЕГРН.

Читаем внимательно!

Выше мы привели вариант ошибочной записи.

В первую очередь необходимо уточнить у продавца: не известно ли ему что-то о поданных на регистрацию документах.

☠️ Ведь такая запись может говорить и о недобросовестности продавца, и о возможных действиях третьих лиц в отношении имущества продавца.

К примеру, может быть так, что правообладателем ранее была предпринята попытка подачи документов для совершения регистрационных действий, но по каким-то причинам действие не было завершено – приостановка. А поскольку отказ получен не был, то и запись могла сохраниться.

Корректная запись при «настоящей» подаче документов выглядит так:

«Представлены документы на государственную регистрацию: Регистрация перехода права на объект
недвижимости без одновременного государственного кадастрового учета (при наличии в ЕГРН сведений
об объекте недвижимого имущества); Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета (при наличии в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества).

❗️В приведенном случае эта запись неполная, что указывает на ее ошибочность.

Разного рода неточности то и дело встречаются в выписках. А какие ошибочные записи встречались вам?

Телеграм-канал: @risrf

😳 А вот и обещанный сюрприз из "Особых отметок":

"Сведения о вещных правах на объект недвижимости, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: Вид права: Собственность; Правообладатель: Российская Федерация. Сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: вид ограничения (обременения): прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости; срок действия не установлен; реквизиты документа-основания: свидетельство на право собственности на землю, пожизненого наследуемого владения земельным участком от 19.10.1993 № МО-12-3/3111 выдан: Администрация .. сельского округа".

Вроде бы похожая запись, да?

Вот только в разделе
"Содержание ограничения в использовании или ограничения права на объект недвижимости или обременения объекта
недвижимости"
выписки из ЕГРН об объекте недвижимости есть запись и посерьезнее:

"вид ограничения (обременения): прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости; Срок действия: не установлен; реквизиты документа-основания: свидетельство на право собственности на землю, пожизненого наследуемого владения земельным участком от 19.10.1993 № МО-12-3/3111 выдан: Администрация ... сельского округа; Содержание ограничения (обременения): Занята объектом нежилой застройки".

И проигнорировать такую запись нельзя.

Конкретно в данном случае речь идет о сарае, стоящем на границе отчуждаемого участка и не принадлежащем продавцу.

❗️Сведения о таком ограничении(обременени) видны только в выписке из ЕГРН на объект недвижимости.

🤷 Бесплатная выписка с госуслуг будет почему-то об этом молчать.

⛔️ Только государственный регистратор заботливо вынесет приостановку и потребует внести сведения о данном ограничении (обременении) в текст договора.

Кстати, любопытно: несмотря на наличие такой записи в ЕГРН после завершения регистрации выписка из ЕГРН о наличии такого ограничения (обременения) тоже скромно умолчит.

Как быть?

1. Заказать Выписку из ЕГРН на объект недвижимости до сделки и внимательно ее изучить на предмет лишних записей.

2. Не полениться и выяснить не являются ли "лишние" записи в ЕГРН технической ошибкой.

Но и это еще далеко не все.

Завтра продолжим...

Телеграм-канал @risrf

✍️ Рубрика: «Из нашей практики»

📃 Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости довольно интересный и содержательный документ.

🕵️‍♂️ Однако иногда она может содержать такие записи, которые могут не только сбить с толку, но и потребовать проведения дополнительной проверки.

Рассмотрим ситуацию:

😳 Агент в рамках проверки объекта перед сделкой заказывает выписку из ЕГРН на объект и видит в Особых отметках запись, где в качестве правообладателя указан давно почивший дедушка собственника.

👨‍💻 Внесена следующая запись

«Сведения о вещных правах на объект недвижимости, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений и обременений недвижимого имущества: вид права: собственность; Правообладатель: ФИО прежнего собственника или без ФИО; реквизиты документа-основания: свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения земельным участком…»

🤔 Как это могло получиться?

В период слияния многочисленных баз для формирования Единого государственного реестра недвижимости некоторая часть данных по объекту могла в таких базах не соответствовать друг другу.

👴 Старожилы помнят какой был бардак.

Бывало даже так, что регистратор при регистрации прав сверял базы между собой в поисках истины.

Тогда все несоответствия старались относить в раздел "Особые отметки".

В большинстве случаев из-за записей в Особых отметках не стоит волноваться.

☎️ Можно позвонить, к примеру, на горячую линию Росреестра +7 800 100 34 34 и с большой долей вероятности вам скажут, что проблем никаких.

☝️Вот только относиться к таким записям совсем легкомысленно не надо!

⛔️Там могут притаиться и ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ и ограничения (обременения), которые в бесплатной выписке с госуслуг не видны, и много чего еще интересного.

Посмотрим какой "сюрприз" еще можно ожидать...

Телеграм-канал: @risrf