Unexpected Value

🦅 О чем говорит юаневая ставка RUSFAR CNY o/n в 42.2%?

42 - это ответ на все вопросы:

• Во-первых, лимита по свопу от Банка России недостаточно - если своп от Банка России призван стабилизировать ставки, то лимит нужно увеличивать

• Во-вторых, при профиците торгового баланса на макроуровне у России профицит юаней, а текущие ставки говорят о том, насколько сегрегированный мир юаневой торговли на бирже отличается от общего положения на рынке

• В-третьих, RUSFAR CNY - это напоминание о растущей важности того вопроса, который мы задавали Банку России в июле: насколько центральный банк готов к переносу операций по бюджетному правилу на межбанк с биржи?

• RUSFAR CNY - SHIBOR спред - индикатор реального состояния российско-китайских банковских отношений

@c0ldness

По какой-то причине, вся ответственность за все в экономике России ложится на Центральный Банк. Возможно, они сами виноваты - создали репутацию квалифицированного и прозрачного института.

С другой стороны, ЦБ - последний госинститут, который открыт критике и даже иногда на нее реагирует.

Но это совсем не значит, что функция роста ВВП для России выглядит не как у Солоу, а как

dY=(R*-R),

где R - фактическая ключевая ставка, а R* - ставка, которую хотят сторонники экономики предложения (и она ведь всегда будет меньше, чем фактическая).

(3/3)
@unexpectedvalue

Обратите внимание на рост производительности труда в США. На какой период приходится наименьший рост производительности? Тот, что был сразу после мирового финансового кризиса - самые мягкие денежно-кредитные условия в истории страны (см. следующий график). Можете возразить, что тут учтено влияние самого кризиса, но тогда упал и ВВП, и количество отработанных часов, то есть на саму производительность эффект кризиса был низкий. Для сравнения, можно взглянуть на глобальные данные.

(2/3)
@unexpectedvalue

Редакция канала в отпуске, поэтому появилось больше времени генерить собственный контент на основе ненависти к чужому - так называемая «заочная дискуссия»

В ведомостях вышла колонка г-на Заверского (начальник отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований, к. э. н.) о том, как борьба Центрального Банка с инфляцией методом повышения ставок - так себе идея (много цитат у коллег без пэйволла)

Эта идея не нова, она перекликается с так называемой «экономикой предложения» или шитпостингом г-на Дерипаски в его телеграмм-канале (вообще интересно, он реально отсматривает весь этот контент?).

«Расширение выпуска на базе роста производительности – вот что должно быть основой для снижения инфляции.»

Вы, вероятно, много слышали, что инфляция в России - следствие не чрезмерного спроса, а слишком низкого предложения, поэтому нужно бизнесу максимально снизить стоимость заимствований, тогда предприниматели напредпринимают и удовлетворят все желания россиян. (рост кредитования при рекордно высоких ставках никого не смущает при этом) ->

(1/3)
@unexpectedvalue

Промокампания нового сезона совершенно вышла из под контроля

(старая русская традиция: превратить любое шокирующее событие в мем)

#freepavel
@unexpectedvalue

Ищем себя

@unexpectedvalue

Нет, в РФ нет 100500% инфляции.

Теперь, когда количество заметок о том, как продажи жилья «рухнули» после отмены льготной ипотеки, достигло критической массы, давайте вспомним о таком важном явлении как «mean reversion» или возврат к среднему

Представьте, вы региональный застройщик, который строит 1 проект за раз максимум. То есть пока не достроите этот, второй не начинаете.

У вас есть план продаж:
🔹на инвестиционной фазе (пока дом строится) продать 70% строящихся площадей
🔹на эксплуатационной (когда дом построен) - 15%
Исторически вы заметили, что около 10% не продается вообще, поэтому вся экономика выстроена так, чтобы получать нужную ROE при продаже 85%.

Срок строительства у вас составляет 36 месяцев -> чтобы продать 70% в период стройки, нужно продавать ежемесячно 1.94% площадей.
Для упрощения представим, что у нас нет сезонности в продажах, а влияние оказывают только внешние шоки.

Прошло 19 месяцев строительства, вы в плане: распродано 19*1.94%=36.9% площадей.

Тут ваше правительство торжественно объявляет, что через месяц отменит программу льготной ипотеки, и ставка станет не 8%, а 20%, что вызывает ажиотаж: приходят покупатели, которых вы ждали только через год (они продали машину, заняли у родственников, не поехали в отпуск). И они скупают за 1 месяц в 8 раз больше плана: 8*1.94%=15.6%.

То есть за 20 месяцев вы продали не 38.9%, а 36.9+15.6=52.5%.
А строить еще 16 месяцев…

Будете ли вы повышать план? Вряд ли. При 70% вы выходите как минимум в 0 по прибыли, а наличие ликвидных остатков на балансе позволит монетизировать будущий резкий скачок спроса, которые у нас почему-то случаются несколько раз в год.

То есть чтобы выполнить наш план по продаже 70% за 36 месяцев, нужно продавать не 1.94%, а (70-52.5)/16=1.09%.
Это означает, что продажи не просто рухнут месяц к месяцу на 93% (по сравнению с ростом в 8 раз), но они упадут к среднему уровню за предыдущие 19 месяцев на 1.09/1.94-1=-43%.

Но средний темп останется 1.94% за 36 месяцев. Это и есть mean reversion

Конечно, в реальности динамика всего рынка не будет выглядеть так линейно. Но на примере отдельных региональных рынков или в портфеле конкретных застройщиков такое вполне возможно.

Поэтому если вы считаете, что льготная ипотека чрезмерно разогнала продажи, то есть в вашем базовом сценарии без льготной ипотеки было бы продано меньше квартир, чем с ней, то

вы должны рассматривать текущее падение продаж не как признак кризиса, а как возврат к норме.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Отмена льготной ипотеки привела к росту цен на новостройки в июле, потому что застройщики, вооружившись некромантией, воскресили древнего демона: субсидируемые застройщиком ипотеки:

Кредиты предлагаются под заманчиво низкий процент, но сами цены на квартиры при этом повышаются. Полтора года назад, когда девелоперы стали использовать похожие маркетинговые схемы, ЦБ смог добиться их отмены, воздействуя на банки.

пишет Коммерсант.

🔹Как они работают, рассказывали здесь, но в этот раз вместо снижения ставки до 0.01% застройщики оставляют комфортный уровень ставки 6-8% на первые 2-5 лет, после чего включается рыночная ставка 18+.

Давайте сразу скажем:

продавать процентный риск домохозяйствам - очень плохая практика.

Высокое количество ипотек с плавающими ставками в 2004-2007 в США - один из столпов начала мирового финансового кризиса. Устойчивость российского рынка жилья обеспечивается во многом тем, что у заемщиков не случается маржин колл - необходимости срочно продать. Плавающие ставки этот предохранитель снимают.

Но

🔷Застройщики предлагают сниженную ставку на срок, за который многие заемщики успевают если не закрыть кредит, то существенно снизить долг по нему. Опрос Сбер Страхования показывает, что лишь 36% заемщиков планируют погашать ипотечный кредит дольше 5 лет, что соответствует среднему сроку оборачиваемости ипотечного портфеля банков. Дежурное напоминание: срок кредита 25+ лет - это способ снизить обязательный платеж, а не реальные ожидания банков и заемщиков о сроке погашения кредита. То есть надежда заемщиков не будущее снижение ставок, а успеть погасить долг, чтобы рост ставки до рыночных уровней никак не повлиял на их благосостояние

📊Так что ожидать какого-то системного кризиса здесь не стоит. Кризис случится у аналитиков, которые будут учитывать в динамике цен не только стоимость недвижимости, но еще и стоимость включенного в цену финансового продукта.

Ну и повторим прошлогодний тезис: нет ничего плохого в том, чтобы снизить ставку по ипотеке за счет апфронт комиссии (плохи плавающие ставки).

Но правилом хорошего тона со стороны застройщиков будет указывать, сколько именно стоило покупателю снижение ставки, а сколько стоило жилье.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Высокая инфляция, дорогие кредиты, растущие расходы на логистику, персонал, упаковку и сырье привели к очередному витку массового пересмотра производителями продуктов питания закупочных цен для ритейлеров

пишет Коммерсант

@unexpectedvalue

В этом интервью СEO ГК Самолет говорит, что на квартиры есть спрос, потому что

⁃растут зарплаты (факт)
⁃огромный объем на депозитах (тоже факт)

Ту же мысль мы слышали в рабочих разговорах и от других застройщиков, аналитиков, а еще от менеджеров брокерских и управляющих компаний:

у населения есть деньги, но они все на депозитах, нам необходимо их переманить в НАШ продукт

Для финансовых компаний эта логика в целом работает, хотя там есть множество нюансов типа risk-capacity среднего домохозяйства

Но вот застройщикам использовать депозиты, как индикатор будущего спроса - неразумно. Причина, возможно, прозвучит парадоксально, но:

Продажи жилья будут увеличивать депозиты домохозяйств

Логическая ошибка здесь в том, что

когда мы тратим деньги, в экономике их не становится меньше.

Мой расход - это чей-то доход. Если я закупился в супермаркете, то с моего счета в банке деньги списались, зачислились на счет супермаркета, который этими деньгами расплатился с сотрудниками (выросли средства на их счетах в банках) и поставщиками, а поставщики расплатились со своими сотрудниками. Остатки в виде прибыли отправились акционерам, увеличив их остатки на счетах. С прибыли и зарплат были уплачены налоги в бюджет, который в базовом сценарий отправляет их обратно в экономику (в реальности чуть сложнее, но выводы не меняются).

Таким образом, даже если граждане снимут все деньги с депозитов и отнесут застройщикам (хотя не счетах денег сильно больше, чем стоимость всех квадратных метров в стройке), денег на депозитах останется примерно столько же.

НО

Большинство покупателей используют такой замечательный инструмент, как ипотечный кредит. А кредит - это новые деньги, которые создает банк в момент транзакции. Эти деньги зачисляются продавцу, который выплачивает их сотрудникам, поставщикам, акционерам, государству. И они оседают на счетх домохозяйств, просто других -> депозиты вырастут

В современной денежной системе кредиты создают депозиты, а коммерческие банки выступают агентами денежного принтера. Но банки выдают кредиты, если есть реальный спрос (ну или как минимум они посчитали, что есть спрос).

Для проверки можете посмотреть на график: рост кредитного портфеля и средств у населения (депозиты+средства на расчетных счетах+наличные) практически идентичны.

Если уж идти до конца, по данным ЦБ, активы домохозяйств превышают 150 трлн руб.

Так что проблема не в наличии денег у домохозяйств - они точно есть, просто распределены неравномерно (увы). Застройщик должен определить:
-хотят ли граждане купить свое жилье/улучшить жилищные условия?
-готовы ли банки кредитовать этот спрос?

Пока что ответ на оба вопроса «да», только во втором вопросе ставка сейчас высоковата. Но и это не жесткое ограничение для продаж.

К слову, та же логика применяется и к расходам бюджета: неважно, есть ли у государства деньги чтобы сделать Х, важнее есть ли у государства желание сделать Х и есть ли у государства сдерживающий механизм этот Х не делать. А деньги найдутся

@unexpectedvalue

экс-министр финансов РФ и экономист Михаил Задорнов:

"Это невыгодно, сейчас лучше арендовать. Если есть свободные деньги, стоит положить их на депозит под 19-20%, посмотреть, как изменится рынок, куда он будет двигаться"

Это любимая ложная дихотомия в нашей редакции «что выгоднее: ипотека или аренда?». Ее можно перефразировать как «что выгоднее: взять кредит и платить проценты или положить на депозит и зарабатывать проценты? а если нет денег?»

Правильный ответ:

взять льготную ипотеку и положить на депозит

также прикладываем краткое пособие, как уберечь себя от оценки «выгоды жилья» только с точки зрения инвестиционной привлекательности

P.S. ссылка на работу Грира о классах активов

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Unexpected Value pinned «Президент поручил ЦБ и кабмину оценить, как льготная ипотека повлияла на рынок (самое время, конечно) В помощь коллегам собрали здесь все основные материалы канала про жилье и ипотеку: 1. Большой лонгрид, почему безадресная федеральная льготная программа…»

Президент поручил ЦБ и кабмину оценить, как льготная ипотека повлияла на рынок (самое время, конечно)

В помощь коллегам собрали здесь все основные материалы канала про жилье и ипотеку:

1. Большой лонгрид, почему безадресная федеральная льготная программа - это плохое решение при нашей структуре рынка жилья, и куда реально стоит направить ресурсы
https://t.me/unexpectedvalue/199
https://t.me/unexpectedvalue/200
https://t.me/unexpectedvalue/201
https://t.me/unexpectedvalue/202

2. О том, какие показатели портфеля стройки являются оптимальными и почему рекорды «непроданного жилья» - это статистическая аномалия из-за перехода на эскроу
https://t.me/unexpectedvalue/111
https://t.me/unexpectedvalue/112
https://t.me/unexpectedvalue/130
https://t.me/unexpectedvalue/131

3. Сколько реально вводится многоквартирных домов
https://t.me/unexpectedvalue/119
https://t.me/unexpectedvalue/120
https://t.me/unexpectedvalue/270

4. Почему ипотека - убыточный продукт для банков
https://t.me/unexpectedvalue/245
https://t.me/unexpectedvalue/246
https://t.me/unexpectedvalue/247

5. Рынок жилья - это не только ипотека, поэтому высокие ставки по ипотеке не хоронят вторичный рынок, а также как взаимодействуют первичка и вторичка
https://t.me/unexpectedvalue/157
https://t.me/unexpectedvalue/158
https://t.me/unexpectedvalue/161
https://t.me/unexpectedvalue/218
https://t.me/unexpectedvalue/219
https://t.me/unexpectedvalue/221
https://t.me/unexpectedvalue/313

6. Почему сейчас можно игнорировать все заголовки о падении заявок/продаж/выдач ипотеки после отмены льготной ипотеки
https://t.me/unexpectedvalue/285
https://t.me/unexpectedvalue/286
https://t.me/unexpectedvalue/287

7. Гарри Поттер Отсутствие роста производительности труда и проблема стимулирования роста стройки без увеличения кредита
https://t.me/unexpectedvalue/278
https://t.me/unexpectedvalue/121

8. Миф о доступном жилье
https://t.me/unexpectedvalue/253

9. О важности развития рынка аренды
https://t.me/unexpectedvalue/215

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

а тут коллеги успели сделать и саммари, и даже перевод

и немного критики

здесь от @InvestHeroesGlobal

здесь от @dmitrypolevoy

как оно все-таки было в 20-е узнаем лет через 15

Вероятно, самая важная дискуссия сейчас в современном макро - вот этот репорт Hudson Capital, который подготовили Стивен Мирран и Нуриэль Рубини (уж про второго вы точно слышали).

Сама бумага в файле ниже, а также можно послушать выпуск Forward Guidance, хотя трудно себе представить досуг в воскресенье лучше, чем прочесть 30 страниц финансового анализа мелким шрифтом

Ключевой тезис: Минфин США намеренно снижает эффективную ffr (ставка федерезерва) на 1 процентный пункт за счет изменения временной структуры госдолга: сокращает выпуск новых долгосрочных облигаций и увеличивает объемы коротких выпусков. Более того, Минфин делает это умышленно.

Насколько этот тезис верен проверить крайне сложно. Дженнет Йеллен ответила лишь что это все неправда. Да и вообще найти особый умысел в действиях Минфина, направленный на снижение влияния трансмиссии денежно-кредитной политики за счет политики фискальной в данных почти нереально. А авторы намекают именно на политические мотивы действий Йеллен.

Но что нельзя отрицать, так это важность влияния изменений временной структуры долгового портфеля на эффективность денежно-кредитной политики. Мирран и Рубини утверждают, что это снижает стоимость заимствований в экономике ~20% (1 п.п. в развитых странах - это много). Это помогает понять, почему несмотря на рекордный за долгие годы уровень ставок, экономика США продолжает себя прекрасно чувствовать, а все проповедники рецессии оказываются в дураках.

Подобное упражнение в декабре 2023 проводила и редакция нашего канала на примере портфеля корпоративных кредитов в России, но оценить количественный эффект нам ресурсы не позволяют. Зато это вполне позволяет понять кредитный бум в корпсекторе в первой половине 2024.
Скорее всего сильно все изменилось и в розничном сегменте, куда пришли заемщики, которые ранее были отрезаны от банковской системы, а также повлиял космический рост льготных ипотечных кредитов.
Мы это видим даже на примере микрофинансовых организаций, которые активно переключаются с коротких займов до зарплаты на среднесрочные installment loans.

То есть мы говорим о том, что средний кредит в экономике сегодня сильно отличается от среднего кредита в экономике в 2019 или 2021 году. Поэтому и влияние изменения ставок на экономику сегодня должно сильно отличаться.

В общем, если вас интересует причина, почему с прогнозированием в России все так себе, даже когда существенные шоки отсутствуют, так это потому что никто не понимает структуру экономики после той самой «структурной перестройки». Вполне вероятно, что почти год со ставкой 7.5% в 2022-2023 был равносилен 2018-2019 со ставкой 5%.

@unexpectedvalue

Изменение ограничений на минимальную площадь квартир: цены вырастут, обеспеченность метрами не изменится

Это просто классический пример однобокого регулирования: если запретить строить маленькие квартиры, то станут строить больше больших?

Нет

🔹Квартиры строятся внутри домов (high-end аналитика). Дома строятся согласно технико-экономическим показателям, в которых утверждаются габариты наружных стен и этажность, а квартирографию застройщик планирует сам исходя из минимальной площади (утверждается регионами) и спроса.

Дальше застройщик максимизирует стоимость проданного квадратного метра исходя из доступной площади.

🔹Предположим я хочу продать 100 условных метров на этаже. Я могу продать это одному очень богатому домохозяйству, либо 2 средне богатым, либо 4 бедным (условно) и т.д.

Изучив спрос, я понимаю, что оптимально будет впихунть 2 студии по 27 квадратов, одну 2хкомнатную в 46 квадрата. Так я смогу продать студии за 150 тысяч рублей за квадрат и двушку за 140 тысяч за квадрат. Средняя цена 145.4 за квадрат.
Здесь мы используем такое явление, как дисконт за бОльшую площадь, чем больше квартира, тем она дороже, но тем меньше стоимость за квадрат.

🔹Теперь мне говорят, что 27 нельзя, можно 28. Себестоимость строительства особо не изменится. В такой ситуации я могу:

Вариант 1: я объединю две студии в двух/трехкомнатную квартиру площадью 54 квадрата, которую смогу продать по 130 тысяч за квадрат. Плюс у меня осталась двушка за 140 за квадрат. Средняя цена продажи - 134.6

Вариант 2: Я увеличу площадь студий за счет двухкомнатной, ведь больше метров на этаже от запрета не появилось. Тогда я продаю 2 студии по 28 квадратов за 149 тысяч за квадрат и 1 двушку площадью 44 метра за 142 метра за квадрат. В среднем стало 145.9.

Максимизирующий прибыль застройщик выберет вариант 2. Средняя стоимость жилья выросла, обеспеченность метрами осталось той же, просто у жителей маленьких квартир она выросла, а у жителей квартир побольше - снизилась.

#жилье
@unexpectedvalue