Изменение ограничений на минимальную площадь квартир: цены вырастут, обеспеченность метрами не изменится

Это просто классический пример однобокого регулирования: если запретить строить маленькие квартиры, то станут строить больше больших?

Нет

🔹Квартиры строятся внутри домов (high-end аналитика). Дома строятся согласно технико-экономическим показателям, в которых утверждаются габариты наружных стен и этажность, а квартирографию застройщик планирует сам исходя из минимальной площади (утверждается регионами) и спроса.

Дальше застройщик максимизирует стоимость проданного квадратного метра исходя из доступной площади.

🔹Предположим я хочу продать 100 условных метров на этаже. Я могу продать это одному очень богатому домохозяйству, либо 2 средне богатым, либо 4 бедным (условно) и т.д.

Изучив спрос, я понимаю, что оптимально будет впихунть 2 студии по 27 квадратов, одну 2хкомнатную в 46 квадрата. Так я смогу продать студии за 150 тысяч рублей за квадрат и двушку за 140 тысяч за квадрат. Средняя цена 145.4 за квадрат.
Здесь мы используем такое явление, как дисконт за бОльшую площадь, чем больше квартира, тем она дороже, но тем меньше стоимость за квадрат.

🔹Теперь мне говорят, что 27 нельзя, можно 28. Себестоимость строительства особо не изменится. В такой ситуации я могу:

Вариант 1: я объединю две студии в двух/трехкомнатную квартиру площадью 54 квадрата, которую смогу продать по 130 тысяч за квадрат. Плюс у меня осталась двушка за 140 за квадрат. Средняя цена продажи - 134.6

Вариант 2: Я увеличу площадь студий за счет двухкомнатной, ведь больше метров на этаже от запрета не появилось. Тогда я продаю 2 студии по 28 квадратов за 149 тысяч за квадрат и 1 двушку площадью 44 метра за 142 метра за квадрат. В среднем стало 145.9.

Максимизирующий прибыль застройщик выберет вариант 2. Средняя стоимость жилья выросла, обеспеченность метрами осталось той же, просто у жителей маленьких квартир она выросла, а у жителей квартир побольше - снизилась.

#жилье
@unexpectedvalue