Продолжаем поиски теоретического равновесия на российском рынке жилья. сегодня о том, сколько должно быть продано на этапе строительства

Теоретический пролог

Эвристика доступности предполагает, что при принятии решения больший вес придается информации, которую легче всего вспомнить.

Это достаточно большое семейство когнитивных искажений, которые можно суммировать анекдотом «искать под фонарем, а не где потерял, потому что проще». Для всех, кто занимается аналитикой российского рынка жилой недвижимости (и для нас тоже), таким фонарем стала Единая Информационная Система Жилищного Строительства (ЕИСЖС), запущенная в 2020 году.

Самые ранние данные здесь можно найти от сентября 2019 года, а о продажах только с 2020 года. По удачному (или неудачному) стечению обстоятельств, эти данные включают в себя небольшой предпандемийный период, из-за чего многими воспринимаются, как состояние равновесия, что совсем не так.

О чем мы забываем?

На рубеже 18-19 года были утверждены правила перехода на строительство с использованием счетов эскроу:
👉если обычный многоквартирный дом построен не менее чем на 30% и распродан не менее, чем на 10% (включая машиноместа, кладовые и коммерческие помещения), то можно привлекать деньги дольщиков по старым правилам (утром деньги-вечером стулья);
👉для проектов комплексного развития территорий и их аналогов (КРТ) показатель строительной готовности должен был быть не меньше 15%, для системообразующих проектов не менее 6%;
👉все остальные проекты должны были начинать строить только с использованием проектного финансирования и счетов эскроу (утром стулья-вечером деньги).

Разумные застройщики поняли, что деньги или покупателей предъявлять не требуется, равно как и стройготовность 30% может быть только на бумаге/для комиссии. Да и после проверок никто не требует продолжать строительство стахановскими темпами.

10% распроданности удалось достичь с помощью аффилированных лиц. В результате мы увидели мощнейший всплеск продаж на рубеже 2018-2019 года (см. график)

(1/2)

#жилье
@unexpectedvalue