2. Это в договоре. а как в реальности?

Ипотечные кредиты при подписании выдаются примерно на 25 лет (300 месяцев), но погашается сильно быстрее. Мы оцениваем этот показатель в 7.5 лет на вторичном рынке и 2.5 года на первичном. Причина не в высоких доходах граждан, а использовании средств от продажи имеющегося жилья для погашения кредита на покупку нового. Плюс не забываем, что покупка жилья - это финансовый проект не просто для семьи из 2-4 человек (1-2 из которых дети), сюда могут вписываться 3 поколения, стремящиеся облегчить молодежи кредитное бремя.

Это не изменит условия кредита в договоре, т.е. ваш обязательный платеж останется 25 тысяч рублей. но мы добавим два больших платежа:
🔷0.5 млн руб. (вы получили новогоднюю премию)
🔷1.84 млн руб. в конце 30го месяца, чтобы полностью погасить кредит средствами от продажи вторички (и у вас еще останется)

Это изменит экономику следующим образом:
👉Дюрация кредита снизится с 8.5 лет до 25 месяцев (чуть больше двух лет)
👉Снизится премия за срок кредита с 1% до 0.3%. Премия за срок кредитного риска, предположим, сократится в 2 раза до 0.25%

Тогда доходы банка составят:
🔹510 тыс. руб. в виде процентов
🔹77.4 тыс. руб. от страхования
🔻Расходы на фондирование уже 464 тыс. руб.
🔻Минус 40 тысяч на выдачу (теперь это распределяется на 2.5 года и становится намного более значимым расходом в процентном отношении).

📊Прибыль 72.8 тыс. руб. за 2.5 года или ROA 1.4% - не густо, но приемлемо. И снова выходим в прибыль за счет кросс-продаж.

3. А теперь давайте перенесемся в январь 2024 и посмотрим на льготную ипотеку.

График платежей оставим как в примере 2, то есть дюрация кредита та же, но:
👉меняется ставка с 9.5% до 8%
👉увеличивается срок кредитования по договору до 310 месяцев (незначительный эффект на дюрацию кредита и стоимость фондирования)
👉появляется компенсация 1.5%
👉инвертированная кривая доходности, что означает, что ставки в будущем будут ниже, чем сейчас, а денежные средства становятся дороже почти любых долгосрочных обязательств. Но еще это означает, что компенсация от правительства в будущем снизится, а фондирование останется примерно тем же (в базовом сценарии казначейство банка стремиться сделать так, чтобы активы и пассивы банка имели одинаковую дюрацию). А еще возвращает нам более высокую премию за срок кредита и срок кредитного риска (здесь ставим 1% и 0.5%, хотя они должны быть выше)

Предположим высокоинфляционную среду в течение 2024 и представим, что увидим снижение ставки на 2% в 2025 (это благоприятный сценарий для банка-кредитора).

Тогда
🔹доходы от процентов составят 437 тыс. руб.
🔹доходы от страховки 79 тыс. руб.
🔻фондирование увеличивается до 964 тыс. руб.
🔹его компенсирует правительство суммой 444 тыс. руб.

📊Итоговый результат: -4 тыс. руб. то есть маржа чуть меньше нуля.

И помним, что мы не учли ужесточения регуляторного капитала, которые съели бы еще около 1%.

(3/3)
#ипотека @unexpectedvalue