Пост о взаимодействии «первичного» и «вторичного» рынков жилья и его продолжение вызвали большой интерес подписчиков, поэтому по нашей просьбе ув. коллеги @unexpectedvalue написали к нему развернутый комментарий

"Застройщики в каком-то смысле сами себя наказывают, потому что до этого за счет разных схем настолько сильно разогнали рынок по ценам", — объяснил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

Та же примерно мысль высказана в обзоре банковского сектора ЦБ РФ , который я в посте цитировал.

Проблема в этих тезисах в том, что они смотрят на текущие снижение доли первички в ипотечных сделках, как на переключение интереса покупателей с новостроек на вторичный рынок.
Это неверно, потому что происходит возврат к нормальной структуре спроса. Нормальная структура предполагает 25-30% ипотеки по ДДУ в штуках и 30-35% в деньгах.

Почему 25-30%? - потому что баланс доходов/сбережений, ипотечных условий и цен не позволяет массово покупать новостройки по «типовым условиям»: 20% первоначальный взнос, 7-8% ставка по льготной программе на 25-30 лет, а еще оплатить ремонт и снимать квартиру, пока заканчивается строительство.

Поэтому основным покупателем новостроек выступает семья, у которой уже есть квартира.
Жилая недвижимость - это практически единственное «богатство» медианной семьи.
Эта квартира продается, когда новая квартира готова принять жильцов, то есть в среднем через полгода-год, с момента покупки. Но из-за льготной ипотеки этот срок увеличился до двух лет, так как многие покупали квартиры, которым до ввода оставалось не пара месяцев, а год-два).

Средства от продажи почти полностью будут направлены на погашение кредита, оплату ремонта, вернуть долги родственникам за первоначальный взнос и тп. (возможных сценариев масса, самое важное, что медианный семейный бюджет не может позволить себе новостройку).

То есть уже видим, что сделка на первичке требует минимум одной сделки на вторичке. Но ту квартиру, из которой переезжает семья, скорее всего, купит семья, у которой тоже есть своя квартира. Условно в новостройке мы купили двушку, продали двушку на вторичке семье, у которой была однушка (все дело в Москве). А однушку в Москве продали семье, у котороу была однушка в Московской области. Все семьи улучшили свои жилищные условия, но всем потребовался ипотечный кредит именно на улучшение условий. Но первичку мы покупаем сегодня, а вторичку свою продаем через год. А вот сделки на вторичке происходят примерно в одно время.

Если просто взять статистику росреестра по количеству регистраций договоров купли-продажи (вторичный рынок) и ДДУ (первичный рынок), то получим такую стандартную цепочку из примерно 5 сделок, но еще на время продажи надо будет скорректироваться.

Почему мы уверены, что работает именно так?
Простой пример.
В марте 2023 года в Москве было выдано ипотечных кредитов на 30 млрд руб.
А остаток долга по всем действующим ипотекам увеличился лишь на 9 млрд. с 671 до 680 млрд руб (данные ЦБ РФ).
То есть граждане погасили задолженность на 21 млрд руб. (проценты не входят), то есть примерно 3% от остатка.
Если каждый месяц гасить 3% кредита, то нам потребуется чуть больше 33 месяцев на выплату всей задолженности 2 года и 9 месяцев.
При этом средняя сумма ипотечного кредита в Москве около 7-8 млн руб.
Чтобы выплатить весь этот кредит даже без учета процентов за 2 года и 9 месяцев нужно платить банку больше 240 тысяч рублей в месяц.
А еще на что-то есть.
Доход семьи из трех человек в таком случае должен превышать 350 тысяч рублей. при средней зарплате 71 тысяча рублей.
Единственный доступный источник денег для медианной семьи для закрытия гэпа - продать квартиру и кратно снизить платеж: то есть первый год платить обязательные 50 тысяч рублей, а потом разово выплатить (условно) 7 миллионов. Ну или клад найти.