Причина дефицита предложения жилья - проектное регулирование строительства. К такому выводу приходит группа исследователей, поставившая себе задачу объяснить загадку стагнирующей производительности труда.

Почему это важно?

В основе всех наших рассуждений о рынке жилья: от что с ценами, до устойчивости вклада стройки жилья в ВВП лежит очень важная предпосылка - производительность труда в секторе жилищного строительства не растет (ну или растет ничтожно малыми темпами).

Зачем нужен рост производительности?

Чтобы получать теми же ресурсами больший результат (либо меньшими ресурсами тот же результат). Если производительность не растет, то нам остается рассчитывать только на экстенсивный рост - за счет привлечения дополнительного труда и капитала (и еще земли, конечно).

В силу ограниченности ресурсов, привлечение дополнительного рабочего и дополнительного рубля капитала делает эти факторы дороже, что увеличивает стоимость строительства. В результате, вы не сможете рассчитывать на эффект масштаба: строительство большего количества жилья приведет… к росту стоимости жилья.

Вы можете попробовать субсидировать этот сектор, удерживая стоимость для потребителя за счет льгот, но этот потребительский излишек будет профинансирован за счет других секторов экономики. Самый яркий пример здесь - Китай (а вы на кого подумали?).

Но мы всегда принимали отсутствие роста производительности, как факт, не понимая его причин. Наилучшую попытку объяснить эту загадку предприняла команда из Гарварда и NBER (текст в pdf в комментарии).

Исследователи утверждают, что главная причина - низкий средний размер строительной компании (больше всего домов строится фирмами, где занято 20-99 сотрудников), вызванный проектным подходом в регулировании. Иными словами, так как компании не могут быть уверены, сколько проектов они будут строить завтра, им невыгодно нести высокие постоянные издержки (напр. на персонал), и тем более увеличивать их со временем. Причина: регулятор может не согласовать девелоперский проект на каждом отдельном участке, лишив компанию источника будущей выручки, а постоянные расходы на то и постоянные, что не зависят от количества реализуемых проектов.

При этом небольшие компании меньше склонны инвестировать в новые технологии. Нет инвестиций, нет и прогресса.

В эту логику укладываются еще 2 фактора:

👉Модель ценообразования на земельные участки - best use, из-за которой главными выгодоприобретателями инвестиций девелоперов в R&D станут не их акционеры или клиенты, а владельцы земельных участков. Тоже самое происходит и с дополнительной прибылью от роста цен: девелопер получает допдоход по действующим проектам, но вынужден поделиться ей при подготовке следующих проектов.

👉Высокая чувствительность отрасли к экономическому циклу при высокой капиталоемкости: крупнейший зайстройщик в России (Самолет) строит лишь 4.7% площадей, ПИК - 3.8%. Но это топ-50 самых дорогих компаний рынка.

При таких вводных, любые меры, направленные на стимулирование спроса на жилье, приведут лишь к росту цен. Плохая новость, что мер по стимулированию инвестиций в технологии строительства пока не придумал никто. Хорошая - что в дискуссии про рынок жилья появляются новые идеи развития рынка помимо регулирования цен и субсидирования спроса.

@unexpectedvalue