Коллеги попросили рассказать про «что там с жильем в Китае» (paywall). По мнению редакции - весь негатив про Китай идет именно из-за стройки, так как требует слишком серьезной перестройки буквально всего.

🔹После 2008 года модель экономического роста Китая стала делать существенно больший акцент на внутренний рынок, чем на экспорт. Если к 2008 году экспорт к ВВП превысил 35%, то сегодня он отскочил к 20%, а на первое место вышла недвижимость и связанные с ней операции - чуть меньше 30%.
🔹Население Китая - одно из самых сберегающих в мире. Доля потребления частных домохозяйств в ВВП - 38%. Даже в России этот показатель 53%, в Германии — 50%, в США — 68%. В Китае нет толковой пенсионной системы, а политика «одного ребенка» сильно снижает шансы каждой семьи на безбедную старость, которая еще и весьма продолжительна. Поэтому 70% богатства домохозяйств инвестировано в недвижимость.
🔹Недвижимость - основной источник дохода региональных властей. Точнее продажа долгосрочных прав аренды земельных участков приносила правительствам огромные деньги, под которые они занимали еще больше денег на… СТРОИТЕЛЬСТВО (только инфраструктурное). Но когда у застройщиков начались проблемы со спросом во время COVID-19, а правительство ограничило застройщикам наращивать кредит («политики 3х красных линий») продажи земли встали, а ее стоимость рухнула. Это важный нюанс, который упускают все любители инвестировать в недвижимость на пике экономического цикла: земля стоит столько, сколько денег принесет ее best use - наилучшее использование. Best use = max(Выручка-себестоимость-норма прибыли покупателя). Нет покупателя - нет best use -> земля в этот момент стоит 0. Наихудшая ситуация в беднейших провинциях, вложившихся в инфраструктуру, но не создававших стимулов для какой-то еще экономической деятельности. Инфраструктура есть, долг огромный, но нет доходов, так как на инфраструктуру даже спроса не было (что-то напоминает, конечно).
🔹Застройщики жили по модели:
1. купил участок
2. взял под него кредит
3. начал строить и привлекать деньги дольщиков
4. на эти деньги купил новых участков (в китае действует аналог счетов эскроу, но с возможностью досрочного раскрытия)
5. повторять, пока кредитное плечо не достигнет максимума
🔹Но спрос уперся в ковид -> строительство замедлилось -> кредиты ограничены (см. красные линии), залоги обесценились, кредитная спираль схлопывается

Но строительство - циклический сектор. Она выступает отличным локомотивом роста за счет высокого мультипликатора. Но когда экономика замедляется, стройка замедляется как минимум с тем же мультипликатором, но скорее даже с большим, ведь она может расти только на кредите: за счет высокой капиталоемкости инвестор сможет заработать только с высоким плечом, а производительность растет крайне медленно (если вообще растет).

Иными словами, кризис системный. Он требует не просто выравнивания спроса и предложения жилья, но полной перестройки экономических стимулов, и выстроенных вокруг этих стимулов политических институтов. Коммунистическая партия предпринимает пока больше косметические шаги в виде снижения ставок и ослабления условий кредитования, а также запрета на снижение цен. Вполне вероятно, что они смогут так делать достаточно долго. Но мы пока плохо представляем, что такое (допустим) продолжительный период роста 2-3% в 1.5-млрдной стареющей стране с высоким уровнем неравенства.

@unexpectedvalue