Давайте немного поговорим про мечту любого политика — доступное жилье.

Как коллеги уже замечали, никто не знает, что такое «доступное жилье». С точки зрения экономики такая формулировка в принципе не имеет смысла. Но более того, с 2020го года мы являемся свидетелями, как жилье даже самого низкого уровня комфортности оказывается за пределами покупательной способности медианного домохозяйства без использования льготных ипотечных программ.

Проблема в том, что задачи «нужно строить много» и «нужно строить много дешевого» - это фундаментально разные вещи.

Профильный Гаравардский центр показывает, что замедлению роста арендных ставок*, особенно среди классов B и C (средний и низкий) способствовал… рост предложения арендного жилья. Парадокс в том, что больше всего выросло предложение апартаментов в люксовом сегменте (класс А).

*те же выводы можно легко применить и к покупке, просто скорость реакции цен будет ниже

Склонность американских застройщиков к люксу легко объяснить: земля дорогая, труд дорогой, стройматериалы дорогие, налоги, страховки и иные транзакционные издержки. В среднем строительство дома для нескольких семей оценивается в 3000-4000 долларов за квадратный метр.

Как так получилось, что рост предложения «элитки» снизил цены в бюджетном сегменте? Механика описана здесь:

1️⃣на рынке появляется предложение дорогого комфортного жилья
2️⃣сюда переезжают платежеспособные домохозяйства из жилья среднего класса, так как у них была возможность, но не было выбора
3️⃣площади в апартаментах класса B освобождаются (по сути тот же рост предложения) и в них въезжают относительно обеспеченные жители квартир класс C, освобождая площади эконом-класса
4️⃣вакантность в классе C приводит к замедлению арендных ставок, снижает стимулы для домохозяйств с пограничным для класса уровня доходов переезжать в класс B, сдерживая цены и там.

В литературе этот процесс называется filtering.
Но важный нюанс, этот процесс подразумевает, что люксовое жилье с годами амортизируется и становится доступнее, а «элиты» переезжают в новое, еще более элитное.

Зачем это нам?

В июле (якобы) закончится массовая льготная ипотека. Останется семейная программа, дальневостачная/арктическая и it ипотека (но могут и новые появиться). Можно сказать, что есть некоторый консенсус, что массовая льготная совсем плохая, а вот семейную нужно оставлять (it и дальневосточная все же не так масштабны).

Это, конечно, не так. Посмотрим на примере семейной.

Существующие лимиты (6-12 млн руб.) не позволяют приобретать условные трехкомнатные квартиры тем, кто еще не обзавелся условной двухкомнатной (хотя средняя площадь объекта по семейной программе в 2022-2023 годах была выше, чем по массовой на шокирующие 4-5 метров).

В результате существует такое явление, как дисконт большой площади, то есть стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры больше, чем трехкомнатной.

Текущая конфигурация семейной программы ведет нас к следующей цепочке:

🔹домохозяйства с детьми, которым нужны квартиры большой площади, из-за низкого лимита создают повышенный спрос на двухкомнатные, откладывая переезд в более просторное жилье.
🔹цены на квартиры низкой площади растут, домохозяйства из одного человека остаются в студиях по 35 квадратов, чтобы сэкономить.
🔹застройщики, максимизирующие прибыль на 1 квадрат, снижают среднюю площадь квартир (меньше трехкомнатных+, больше студий).
🔹filtering не случается, ценовое давление остается в низшем ценовом сегменте.

Это конечно, симптом. Решение строить массовое жилье «эконом-класса» принималось еще в СССР, когда нужно было решать невероятную проблему дефицита жилья. Но политический строй не подразумевал строительство разных проектов под разные категории спроса (были индивидуальные проекты, но это капля в море). Последствия этого решения пережили не один строй на территории страны, так что вероятно, последствия ипотечных льгот будут влиять на рынок следующие 50-100 лет, если не менять всю жилищную политику и систему стимулов участников рынка: приобретение земельных участков, стоимость денег, горизонты планирования и т.п.

@unexpectedvalue