Давайте немного поговорим про аренду. Мы почти никогда ее не упоминаем, хотя интуитивно кажется, что эта важный сегмент рынка жилья. Но есть нюансы:

🔹исследования арендного рынка имеют очень низкую ценность. В России выбор между снимать/покупать практически не ставится. Сотни написанных статей о том, что выгоднее, не учитывают важную поведенческую компоненту, которую мы когда-то назвали «зато своя». При этом качество данных об арендных ставках очень низкое, так как множество сделок совершается за пределами какой-либо официальной статистики и агрегаторов. Условный Циан не видит, по какой цене мы продлеваем 11-месячные договоры, которые не нужно регистрировать. Институционализированная аренда, которая была бы отличным источником статистики, сейчас представлена только арендными домами дом.рф, которых в Москве 7 штук, 1 в Воронеже и 1 в Екатеринбурге. Это очень хорошая инициатива, но это пока только капля в море.

То есть дорого и мало кому нужно.

🔹 покупка жилья и аренда — слабые субституты. В некоторые странах эта связь слабее, в некоторых сильнее, это по-разному влияет на ценообразование, но в общем случае эти категории спроса почти не пересекаются. Подробнее можно почитать здесь (если вам интересна жилищная политика, обязательно почитайте полностью; документ в комментарии).

🔹 как уже писали, экономическая эффективность строительства жилья под аренду и продажу для застройщиков находятся в разных вселенных. Чтобы аренда стала для строителей привлекательной, необходимо снижение средних цен продажи примерно в 2-3 раза (скорее всего даже больше).

Но

Аренда - это важный источник «ликвидности» на рынке. Сейчас роль оператора ликвидности на себя берет вторичка (как это работает описывали здесь). Но и этот рынок такой же неинституциональный, как аренда, да еще и крайне чувствительный к циклу (см. ипотека при КС 12%).

К чему это все?

Нам кажется достаточно очевидным, что стратегия Минстроя по строительству 120 млн квадратов многоквартирных домов в год к 2030 году нежизнеспособна. Но строить нужно. У нас все еще низкая обеспеченность жильем, а огромная часть жилого фонда сильно старше 50 лет и имеет не самые высокие потолки.

Так что если у вас есть возможность проголосовать за жилищную политику, выбирайте кандидата, который пообещает решить проблему жилья не льготной ипотекой, а развитым рынком аренды (с планом лет на 20).

P.S. о том, как важен рынок аренды, лучше всех пишет Jay Parsons

#жилье
@unexpectedvalue