Рассмотрим несколько сценариев:

1. Экономика ипотеки, как в ипотечном договоре в «стандартное» время

На прошлой неделе мы говорили о том, что стабильный ипотечный рынок с такой частотой инфляционных шоков - утопия. Это проще всего понять, если попробовать посчитать экономику банка от выданного ипотечного кредита, как он прописан в договоре. Давайте ориентироваться на рыночные показатели 2018-2019 года, когда рынок переживал меньшую волатильность. Для этого нам понадобятся
🔹Ставка по кредиту - 9.5%
🔹Сумма кредита - 2.53 млн руб.
🔹Срок кредитования - 205 месяцев (17 лет). Наша предпосылка в том, что заемщик гасит платежи как в договоре: одинаковой суммой в срок, это означает, что дюрация кредита будет в два раза ниже. Это важно для определения стоимости фондирования.

Это дает нам ежемесячный платеж 25 тыс. руб./месяц.

💬Хороших данных по первоначальному взносу у нас нет, но при сопоставлении со средними ценами (со всеми оговорками к качеству этих данных) получим значение около 30, то есть LTV для банка при выдаче 0.7 -> кредит не приводит к появлению серьезных надбавок за риск.

При таких условиях вы заплатите банку 2.6 млн руб. в виде процентов. Еще выплатите 500 тысяч за страхование жизни и имущества (из расчета 2% ежегодно на сумму остатка задолженности, возможно ниже, но закладываем максимум).

Итого 3.1 млн руб. за 17 лет (не учитываем доходы от реинвестирования).

Теперь посмотрим на затраты банка. Трансфертная цена составит:
🔻Стоимость привлечения денежных средств для банка. Приравняем к ключевой ставке - 7.4% за наш период. (важное уточнение: в реальности стоимость пассивов не равна ключевой ставки и зависит от структуры баланса банка, здесь иллюстративно приравняем, т.к. это не должно дать значимого отклонения)
🔻Премия за срок кредита - 1.0% (считаем как средневзвешенное значение доходности со сроком погашения 7 лет и 10 лет, чтобы получить 8.5 лет минус ключевая ставка).
🔻Стоимость риска - 0.25% (оценки Fitch за 2019 год дают 2.4%, у ипотеки доля просрочки где-то в 10 раз меньше, чем по всему портфелю банковских кредитов), то есть премия за вероятность дефолта заемщика
🔻Премия за срок кредитного риска (вероятность выйти в дефолт в течение 17 лет выше, чем в течение года). Нет хороших оценок, так как закон «Об ипотеке» был принят только в 1998 году, у банков нет исторических данных для адекватных оценок, а корпоративных заемщиков, с такими длинными кредитами/облигациями тоже нет. Поставим априорно 0.5%

Итого за 17 лет расходы банка составят 2.7 млн руб. Это уже выше, чем процентные доходы (2.6 млн), экономика вытягивается за счет страховки. Маржа банка - 1.6%.

И это мы сделали важное, но абсолютно нереалистичное допущение: у банка есть доступ к фондированию с сопоставимыми выплатами.
В реальности срочность пассивов банка составляет около года. Это означает, что в случае повышения ключевой ставки, стоимость фондирования возросла, при неизменной ставке. Упражнение по расчету процентного риска остается на усмотрение читателя. Проблема здесь в том, что в экономике нет достаточного предложения таких длинных денег. Так что можем прибавлять еще минимум пару процентов к стоимости фондирования, что опустит маржу до 0.6%

Но банк еще понесет операционные расходы (зарплаты своим сотрудникам, реклама, IT и т.п. ), которые привлекали фондирование и выдавали кредит. Это даст еще какую-то величину, в зависимости от размера банка. И в розничном бизнесе эти затраты весьма высоки - около 2% от суммы выданного кредита (как будто можно пренебречь, если распределить эти деньги на 17 лет, но это нам понадобится в будущем)

(2/3)
#ипотека @unexpectedvalue