Небольшая серия, где сформулируем наши ожидания от рынка жилья на ближайшие 2-3 года (и вообще будем как-то структурировать нарративы про стройку и про банки раздельно). Начнем со структуры предложения.

Ранее мы писали о том, что не стоит ждать снижения цен на квартиры. Рынок будет себя замечательно чувствовать весь 2023 год, даже не смотря на снижение спроса. А вот с 2024 года возможны проблемы. Теперь у нас есть опасения, что эти проблемы могут вылиться не в стагнацию цен, но в очередное ценовое ралли.

Как такое возможно? Посмотрим на структуру рынка, но не региональную (в целом понятно, что столичные регионы и Краснодарский край будут чемпионами), а временную или структуру по стадии строительной готовности. Это важнее, потому разные шоки по-разному сказываются на почти готовых объектах и на тех, где ещё котлован не вырыт.

Очевидно, спрос на почти готовый дом выше, чем спрос на дом, который пока есть только на рендере. Это здоровое состояние спроса. Но здоровое состояние структуры предложения - треть введется в течение года, треть в течение двух лет, и остаток в течение трех лет и более (в иделе пропорция должна расти ближе к хвосту, что означало бы рост предложения). Эта структура определяет, как сильно вырастут цены в результате очередной попытки спасти строительную отрасль, даже если они не нужны.

Как структура выглядит сейчас?

Из-за строительного цикла, в 2023 году мы видим последствия решений 20-21. Главное из них - волатильность масштабов ввода.

Если в 2021 году в эксплуатацию было введено 4.55 тыс объектов, в 2022 - 4.70, то в 2023 будет введено 5.13 тысяч (часть из которых по сложившейся практике перенесут на на начало следующего года). Когда государство значительно субсидировало ипотечные ставки, случился острый дефицит предложения почти готового жилья в 2021 (провал на графике). Граждане смели все предложение с датой ввода в 2020 и 2021, где мы увидели самый сильный всплеск цен. Средняя распроданность на вводе у объектов составила 80-90% (см. график ниже). Но стимул был настолько сильный, что спроса хватило и объектам с датой ввода в 2022 и далее (если они уже успели открыть продажи). Этого (со всеми обвалами 2022 года) хватило, для сохранения распроданности на уровне свыше 80% до конца первого квартала 2023 года (тот же график).