Пятый угол. Петербург. Стройка.

🏗️ Лови момент: Смольный снова будет менять ПЗЗ.

Причём те самые Правила землепользования и застройки, которые город утвердил только в декабре 2025 года.

Официально всё довольно скучно. ПЗЗ приводят в соответствие с 295-ФЗ, после которого градостроительные регламенты начали распространяться и на территории объектов культурного наследия. В результате к памятнику можно де-юре получить требования по социалке, парковкам и прочим радостям, которые нормально выглядят в новом квартале на окраине и гораздо хуже — в историческом центре.

КГА поэтому говорит прямо: поправки будут касаться только ОКН, процедура пойдёт по ч. 11 ст. 16 295-ФЗ, без публичных слушаний и общественных обсуждений.

Но для владельцев земли тут есть другой интерес. Если ПЗЗ всё равно открывают на корректировку, можно как минимум попробовать подать предложение и по своему участку — например, поменять его назначение или градостроительный регламент. Гарантий здесь никаких: формально город собирается чинить совсем другую проблему, а сокращённая процедура возможностей не добавляет.

Зато возможность попробовать появляется сейчас. Дальше всё зависит от того, успеет ли собственник податься в установленный срок и насколько далеко его предложение сможет пройти по хорошо известному согласовательному аппарату. 📐

Шансов немного. Но полноценные ПЗЗ Петербург пересобирает примерно с той скоростью, с какой город строит метро.

Следующее удобное окно можно и до 2050 года не дождаться.

«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2

«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Прочитал вчера про открытие отеля Андрея Гомона на месте Центральных железнодорожных касс. Много думал, а потом решил посчитать.
Вот вам задачка.
Отель Saga на набережной канала Грибоедова, 24: бывшее здание касс, 166 номеров, ресторан, спа-зона 480 м², конференц-залы на 180 человек.
В проект вложили больше 3 млрд рублей. Из них 1,15 млрд рублей ушло только на покупку здания в 2020 году.
Теперь вопрос не про интерьер и красивые фотографии.
Сколько должен зарабатывать такой объект, чтобы инвестиция хотя бы выглядела рационально?
Берём условную модель.
166 номеров × 365 дней = 60 590 номеро-дней в год.
При загрузке 65% продаётся около 39,4 тыс. ночей.
Средний тариф по году:
— высокий сезон: 15 тыс. рублей;
— низкий сезон: 8 тыс. рублей.
Получаем среднюю цену около 10,3 тыс. рублей за ночь.
Выручка от номеров:
39,4 тыс. × 10,3 тыс. = примерно 405 млн рублей в год.
Добавляем ресторан, завтраки, конференции и прочие услуги — ещё условные 20%.
Итого около 486 млн рублей выручки.
Дальше начинается минус.
Персонал, содержание здания, коммунальные расходы, маркетинг, комиссии агрегаторов, управление.
Если взять EBITDA-маржу 35%, остаётся около 170 млн рублей операционного дохода в год.
То есть:
170 млн / 3 млрд = 5,7% годовых.
Срок возврата вложений — около 17–18 лет.
В хорошем сценарии — примерно 13–14 лет.
И вот здесь начинается интересный вопрос.
Недвижимость в Петербурге вообще имеет смысл как инвестиция?

«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

РАД продал непродаваемое.
Российский аукционный дом всё-таки нашёл покупателя на проект AVA Group на Белоостровской улице. Проданы 100% ООО «СЗ „АВА Белоостровская“», которому принадлежит участок 2,86 га в Приморском районе. Покупатель — пока неназванный региональный девелопер.
Слово «всё-таки» здесь важнее всего.
Этот актив ходит по рынку примерно с 2017 года. В 2018-м в проект заходила AAG: тогда речь шла о «Белом острове», а расчётная стоимость сделки составляла порядка 0,9–1,1 млрд рублей. Потом началось интересное.
В 2021 году участок продали Александру Чистякову за 127 млн рублей. Сделку пытались оспорить кредиторы «Главинвестпроекта», судебная история тянулась несколько лет. Затем земля оказалась у ЗПИФ «СКИФ», а осенью 2025 года её приобрела AVA Group.
AVA решила долго с петербургским активом не жить. Весной 2026 года проект выставили через РАД. Цена входа получалась 1,75 млрд рублей: 634,7 млн за доли компании плюс 1,115 млрд её кредиторской задолженности.
При 47,15 тыс. м² продаваемой площади это около 37 тыс. рублей за продаваемый метр.
Но даже упакованный проект с согласованными ТЭП рынок с первого раза не взял: июльские торги прошли без заявок.
Теперь покупатель нашёлся.
Цену сделки РАД и AVA не раскрывают. А жаль. После девяти лет экспозиции, нескольких владельцев, судов и несостоявшихся торгов именно эта цифра здесь самая интересная.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Владелец Первой мебельной фабрики Александр Шестаков продолжает монетизировать свои земельные активы. Теперь — Петроградская наб., 24. 🏨 Где у него старый домик на берегу с пустым участком.
 С этим участком Шестаков бился столько, что я его помню ещё при Албине. И память не подвела: Петроградская наб., 24 обсуждалась с городом ещё в 2016 году, когда спорили о судьбе исторического дома. Тогда же Шестаков анонсировал гостиницу, инвестиции оценивали минимум в 600 млн рублей.
Открыть её первоначально собирались ещё в 2018-м — аккурат к чемпионату мира по футболу. Не получилось.
В 2018 году проект прошёл Градсовет, потом появились жители соседнего дома, тогдашний спикер ЗакСа Вячеслав Макаров, экспертизы и суды вокруг статуса исторического здания. Проект замер, экспертизу удалось закончить только в 2022 году.
Потом его ещё несколько раз таскали на Градостроительную комиссию. В итоге город согласовал гостиницу при вполне материальном условии: Шестаков должен был безвозмездно передать Петербургу 15 однокомнатных квартир. После этого в ноябре 2025 года появилось РНС.
Теперь параметры такие: 9,1 тыс. м², 120 номеров, конференц-зал, фитнес и подземный паркинг примерно на 1,4 тыс. м². Исторический дом с мезонином сохранят и приспособят под ресторан, во дворе построят новый корпус. Проект делала «Студия 44» Никиты Явейна.
Стройку рассчитывают начать в 2027 году, ввод — в 2030-м.
И вот здесь вопрос уже не про согласования. За время, пока Шестаков получал право построить эту гостиницу, поменялись турпоток, операторы и вообще гостиничный рынок.
А нужна ли в 2030 году именно эта гостиница — уже совсем другой вопрос. И сколько она будет отбиваться. Хотя если деньги есть…
С другой стороны, кто ездит по Петроградской набережной, эту дыру в застройке видел много лет. Для такого места она давно требует какого-то завершения. Хотя скорее всего градозащитники будут сильно против.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Премиальные локации Купчино — на старт. 🏗
7 сентября «Траектория» (ГК «Вертикаль») открыла продажи в ЖК «Траектория. Софийская» на Софийской улице, 63. Стартовая цена — 11,3 млн рублей.
В проекте 462 квартиры от 30 до 88,4 м², ввод — IV квартал 2028 года. Проектное финансирование — банк ДОМ.РФ.
Минимальный билет — квартира 30 м² за 11,3 млн, то есть примерно 377 тыс. рублей за квадрат. Для Софийской ценник уже вполне взрослый.
Но если на минуту перестать морщиться от слова «Купчино», продукт получился действительно хороший. Потолки 3,05 м, окна 2,4 × 2,1 м, центральное кондиционирование с возможностью регулировать температуру по комнатам, водоподготовка, предчистовая отделка. И никаких коробок кондиционеров на фасадах — мелочь, которая через пять лет почему-то оказывается совсем не мелочью.
С квартирографией тоже поработали. Лоты — от 30 до 88,4 м², при этом квартиры можно объединять до пяти комнат и 150 м². То есть внутри одного проекта можно продавать и сравнительно небольшой входной билет, и вполне семейный городской формат.
Паркинг — 238 мест на 462 квартиры, практически одно место на две квартиры. Двор без машин, а на первых этажах для жителей делают спортзал и соседский центр. Ещё около 400 м² должна занять городская библиотека. Это уже не набор обязательных «колясочная — лапомойка — коворкинг», который сегодня вставляют почти в любую презентацию, а довольно внятная начинка дома.
Плюс 55 га Парка Героев-Пожарных под окнами. Башни поставлены так, чтобы значительная часть квартир смотрела именно на парк, а двор фактически пытаются продолжить в его сторону. 🌳
До метро «Проспект Славы» — около 15 минут пешком, до КАД — 7 минут (не пешком), в перспективе рядом будет въезд на ШМСД. 🚗
И вообще Купчино давно уже не совсем то Купчино, которое многие помнят по советским временам. Район обжился, позеленел и местами стал вполне милым и качественным местом для жизни. С транспортом тоже всё нормально.
Получается занятная история: 377 тыс. рублей за метр на Софийской сначала хочется немного обсудить. Потом смотришь на квартирографию, потолки, инженерку, парк и транспорт — и обсуждать уже хочется меньше.
Я бы купил.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Все уже написали, а я проспал. Поэтому коротко: RBI пролетела мимо Лавры.
Группа Эдуарда Тиктинского не купила территорию бывшего ДОК «Сосна» на Тележной, 37, рядом с Александро-Невской лаврой. Причём пролетела уже после того, как проект успели протащить через Градостроительную комиссию: там согласовали 42 тыс. м² жилья, коммерцию и паркинг.
Версий, почему сделка развалилась, как всегда, несколько.
По одной — стороны не договорились, кто и сколько платит за продолжение Миргородской улицы. Тиктинский предлагал поделить расходы пополам, продавец не согласился.
По другой версии, всё ещё проще и ближе к вечному рынку недвижимости: появился другой покупатель, который дал больше денег.
Что именно произошло за столом переговоров, мы вряд ли узнаем. В самой RBI говорят аккуратно: не достигли финальной договорённости по условиям сделки.
Но результат вполне материальный: из портфеля Эдуарда Тиктинского уплыл очень вкусный актив. 📍Локация позволяет целиться в 600–700 тыс. рублей за м². При согласованных 42 тыс. м² жилья это 25,2–29,4 млрд рублей потенциальной выручки от квартир.
Правда, новому покупателю эти 42 тыс. м² ещё не завернули в красивый пакет вместе с землёй. Решение градкомиссии принималось по заявке структуры RBI, и без выданного РНС следующему владельцу процедуру, скорее всего, придётся проходить заново.
Так что теперь интереснее не почему ушла RBI, а кто в итоге заберёт Тележную, 37 и за сколько.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Предпоследний летний ипотечный вагон уехал в июле. 🚃
По итогам августа продажи новостроек в Петербургском регионе просели к июлю сразу на 17% — до 4,5 тыс. ДДУ. В метрах падение почти такое же: 178 тыс. м² против 212 тыс. м², то есть минус 16%. Оценочная выручка сократилась с 57,9 до 48,8 млрд рублей.
Причём июль действительно оказался локальным пиком (хотя там конечно часть сделок переехала с июня). В июне рынок сделал 4 866 ДДУ, в июле — уже 5 413, +11%, а в августе откатился до 4 514. То есть август оказался не только хуже июля, но и примерно на 7% слабее июня.
В Петербурге картина жёстче: 2 793 сделки в июне → 2 895 в июле → 2 379 в августе. В Ленобласти июльский рывок был заметнее — 2 073 → 2 524 ДДУ, но август вернул рынок почти обратно: 2 135 сделок.
Ипотека тоже начала сдавать. По всему региону её доля была 60% в июне, 61% в июле и 57% в августе. В Петербурге август дал уже 51% ипотечных сделок против 55% месяцем ранее. 📉
Июль, похоже, просто собрал тех, кто хотел успеть в последний летний ипотечный вагон.
Теперь вопрос к сентябрю: сколько покупателей ещё попробуют вскочить в ипотечный вагон до 1 октября, когда правила семейной ипотеки снова могут пересмотреть.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Кравцов набирает портфель. Вопрос — на какие деньги.
Как пишет Евгения Иванова в «Деловом Петербурге», «Геометрия» Александра Кравцова договаривается с ПИК о покупке участков на Малом пр. П.С., 1 и 4. Общая площадь двух площадок — чуть меньше 1 га, а стоимость сделки после прохождения Градостроительной комиссии может составить около 2,5 млрд рублей. 💰
На Малом пр., 1 уже есть РНС на дом из 19 квартир полезной площадью около 1,7 тыс. м². На более крупной площадке, Малый пр., 4, ожидается около 12 тыс. м² жилья. Сейчас продавец дотягивает проект через Градкомиссию, после чего актив закономерно становится дороже.
Для ПИК арифметика вполне понятная: землю у «Алмаз–Антея» купили в 2021 году примерно за 1 млрд рублей. Сейчас обсуждается продажа примерно за 2,5 млрд.
Но интереснее здесь покупатель.
Параллельно «Геометрия» забирает у ПИК участок на Шкиперском протоке, где можно построить около 65 тыс. м² жилья. Эта сделка оценивается примерно в 8 млрд рублей. В августе компания уже закрыла покупку проекта ЛСР на Петровском острове с действующим РНС. 🏗
То есть только две ещё не закрытые сделки с ПИК — это примерно 10,5 млрд рублей за землю и права. Без стоимости Петровского острова и без дальнейшей стройки.
После новости о сделке на Шкиперском протоке мне писали информированные товарищи: сделка есть, а вот денег у Александра Кравцова на её закрытие пока нет. Сейчас история с Малым проспектом П.С. выглядит так же.
Подтверждений этому у меня нет ни со стороны «Геометрии», ни со стороны продавца. Поэтому пока это именно разговоры рынка, а не факт.
Но если одновременно собирать Шкиперский проток за 8 млрд рублей, два участка на Малом проспекте примерно за 2,5 млрд и уже купленный проект на Петровском острове, вопрос простой: есть ли у Кравцова деньги, чтобы всё это закрыть.
Достаём попкорн 🍿 и смотрим за развитием событий.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Прекрасная Евгения Иванова раскопала для «ДП», что Смольный обратился в Минстрой с просьбой пересмотреть план по вводу жилья в Петербурге на 2026 год.
Просьба скромная: уменьшить показатель примерно на 1 млн м².
По соглашению, подписанному ещё в 2020 году, Петербург должен был ввести около 2,6 млн м² жилья. Но к середине августа сдано только 0,87 млн м². Год назад на ту же дату было 1,526 млн м².
То есть теперь немного про то, что случилось.
Ввод жилья — показатель довольно предсказуемый. Чтобы получить 2,6 млн м² в 2026-м, нужный объём проектов должен был стартовать примерно в 2023–2024 годах.
А именно тогда город начал довольно последовательно усложнять вход в новые проекты. Градкомиссия, социальные обязательства, новый генплан, потом ПЗЗ, зависшие сделки с участками.
Нагрузка через ГРК при этом выросла примерно с 20 тыс. руб. на 1 м² полезной площади в 2022 году до более чем 100 тыс. руб./м² по отдельным проектам.
Потом добавились дорогие деньги и снижение спроса. В первом полугодии 2026 года число зарегистрированных ДДУ снизилось на 4,6%.
В итоге квадратных метров физически не хватает, и теперь проще не построить ещё миллион, а попросить Минстрой переписать план.
И теперь главный вопрос: что будет за это Смольному?
Да, в общем, ничего. Могут поругать, могут отметить невыполнение показателя, федеральные начальники могут ещё раз сказать, что Петербургу надо «наращивать темпы».
Из ощутимого — разве что очередной минусик в копилку рейтинга нашего любимого губернатора Александра Беглова.
А 1 млн м² так и останется просто недостающим миллионом метров.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Дорогие застройщики. Дорогие комитеты по строительству Петербурга и Ленобласти. Поздравляю вас с 1 сентября. 🎒
Почему именно вас? Потому что именно вы строите школы и детские сады, в которых потом учатся дети. И от вас довольно буквально зависит, какими они будут — классными или не очень.
Вот смотрите. В Петербурге к началу учебного года построено и сдано 47 объектов образования на 18 850 мест. Из них 15 школьных объектов на 12 400 мест, 29 детских садов на 5540 мест и ещё 3 совмещённых комплекса «школа — детский сад» на 910 мест.
Причём инвесторы, то есть строители, построили 33 объекта на 13 905 мест: 10 школ, 20 детсадов и все три совмещённых комплекса. За бюджетные деньги построено 14 объектов на 4945 мест.
В Ленобласти список тоже приличный. В Новоселье открылись сразу две школы — на 1050 и 550 мест. В Кудрово — школа на 825 мест, в Янино — на 1100 мест. 🏫
Только эти четыре школы — ещё 3525 новых мест. Плюс детский сад в Тельмана на 200 мест и дошкольное отделение Центра образования «Кудрово».
Ну и справедливости ради — о деньгах. Этот День знаний обошёлся Петербургу, Ленобласти и застройщикам примерно в 56–67 млрд рублей. (плюс-минус пара ярдов)💰
Но для детей не жалко.
С 1 сентября. 🎓
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Смешно. Эксклюзивные рендеры оказались не совсем рендерами и не совсем эксклюзивными.
Сегодня «Собака» поделилась красотой, которая якобы будет в «Крестах», а заодно сообщила, что с 1 сентября «Кресты» уходят в школу. Шутка. Закрываются на реконструкцию до 2030 года.
Но тут пришла КВС и развенчала сразу оба мифа. 1 сентября исторический комплекс «Кресты» на реконструкцию не закрывается. О сроках закрытия и следующих этапах проекта компания обещает сообщить отдельно.
С рендерами тоже вышло мутно. Как пояснили в КВС, опубликованные изображения уже «неактуальны». Это не финальные визуальные материалы проекта: их раньше показывали при рассмотрении концепции на Совете по сохранению культурного наследия.
То есть картинки настоящие, просто старые. Будут другие. Хотя, конечно, красиво. Хоть и немного ИИшно.
А как «Кресты» выглядят сейчас, без рендеров — актуальных и не очень, — можно посмотреть здесь:
фото «Крестов» сейчас
«Пятый угол» в Дзене:
dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
max.ru/id470314585042_biz

Много ли во Всеволожске жилья? Похоже, маловато.
Новый генплан города до 2043 года добавляет ещё около 788 тыс. м² жилья — вдобавок к уже существующим, строящимся и запланированным проектам. Его утвердили областные власти.
В этот объём входят КРТ, «Румболово-Сити», «Молодёжный квартал», а также площадки малоэтажной и индивидуальной застройки.
Чтобы всё это окончательно не упёрлось в дороги, генплан предусматривает 71,2 км новых улиц и дорог и реконструкцию ещё 28,2 км.
Отдельно запланированы новые выезды на продолжение Ириновского проспекта и Дорогу жизни, дорожные связи в Мельничном Ручье, мосты и путепровод через железную дорогу в районе Ковалево.
С общественным транспортом тоже есть планы: новая автобусная линия длиной 13,5 км, 33 остановки, автобусная станция на Всеволожском проспекте, развитие ТПУ «Всеволожская» и «Мельничный Ручей». Плюс возможность продлить трамвай до Южного.
Итого: ещё 788 тыс. м² жилья и почти 100 км новых и реконструируемых дорог.
Пока на бумаге всё сходится.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Опять парадокс: цифры говорят одно, застройщики — другое.
Посчитал в DataFlat кладовки, или, как их теперь умно называют, келлеры. За январь–июль 2026 года в Петербурге продали 1298 кладовых. Это на 18,9% меньше, чем годом ранее. А если сравнивать с пиковым 2023 годом, продажи просели уже на 27,1%. 📉
Логичное объяснение лежит на поверхности: квартиры дорожают, ипотека давит, покупатель режет всё необязательное. Кладовка за несколько сотен тысяч рублей вполне подходит под нож.
А вот хрен.
Сами застройщики говорят, что интерес покупателей никуда особенно не делся. В LEGENDA снижение сделок объясняют сокращением предложения: кладовые в старых проектах уже распроданы, а в новых их иногда просто негде размещать.
В РСТИ логика вообще обратная: квартиры становятся меньше, поэтому отдельное помещение для чемоданов, велосипедов и прочего домашнего добра становится нужнее.
Есть и третья версия. В ГК «Вертикаль» говорят, что лучше всего продаются кладовые площадью 4–5 м². Если нарисовать 10 м², бюджет уже начинает кусаться. А если застройщик просто заполняет свободный подвал кладовками, спрос размазывается. Нормальным соотношением там считают 10–15% кладовых от числа квартир.
Получается довольно мутная история. Продажи падают третий год, но девелоперы проблемы со спросом не видят. Кому верить?
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Китай решил отучить девелоперов строить на деньги покупателей.
28 августа Народный банк Китая и финансовый регулятор поменяли ключевое правило рынка: ипотека покупателю будет выдаваться только после завершения строительства дома. 🏗
Для китайского девелопмента это довольно серьёзная перестройка денежного конвейера.
Раньше схема выглядела так: девелопер открывает продажи на котловане → покупатель берёт ипотеку → деньги приходят в проект ещё во время стройки → ими частично финансируется следующий оборот.
Теперь последовательность другая: сначала надо построить, потом получить деньги ипотечного покупателя.
То есть кусок финансирования, который раньше фактически давал будущий собственник, придётся заменить собственным капиталом или банковским кредитом. А банк при этом получает ещё больше контроля: за каждым проектом должен быть закреплён ведущий банк, который следит за средствами и организует финансирование. 💰 Ничего не напоминает?
Причина понятна. После кризиса 2021 года часть уже проданного жилья так и зависла недостроенной, а предварительные продажи вместо ускорителя рынка превратились в источник недоверия.
Крупные компании с запасом ликвидности такое переживут легче. Для небольших девелоперов длинный цикл «сначала построил — потом получил деньги» будет заметно тяжелее. Вообщем все как у нас. Ну а подробности здесь https://dzen.ru/a/apQNrUEmjF8dip6F

Кстати прикольно: мясо было, водка есть. Впереди значится молоко, хлеб и овощи. Пройдёмся по продуктам...

🥃 Про «алкоквартал» ЛСР на Синопской я уже всё рассказал: 887 квартир, 293 студии, 340 машиномест, гостиничные помещения и РНС сразу до 2032 года.
А теперь самое интересное — как бутылки превратились в квадратные метры.
Потому что история этой земли началась не с ЛСР. Больше 130 лет назад здесь построили казённый винный завод в рамках реформы Витте. Потом был советский ЛИВИЗ, производство десятков миллионов литров алкоголя, «Русский стандарт», Smirnoff и Александр Сабадаш.
Дальше всё стало веселее: потеря крупнейших заказчиков, налоговая, долги, банкротство и торги. Причём продать бывшую промплощадку у Смольного получилось далеко не сразу.
Потому что земля у Невы — это хорошо. Промышленная земля у Невы — уже несколько хуже.
ЛСР купила актив за 1,123 млрд рублей. А дальше произошло любимое петербургское градостроительное превращение: бывшая промка постепенно получила совсем другую экономику. Теперь здесь официально разрешено построить 887 квартир.
Кто мог заранее предположить, что город позволит такое превращение?
Кто знал, кто знал.
Ну, вы уже поняли, кто знал.
В Дзене — большая история ЛИВИЗа: от государственной водочной монополии Российской империи до жилого квартала XXI века. И о том, почему в итоге самым ценным активом огромного водочного завода оказались не марки, не оборудование и даже не водка.
А право построить на его земле квадратные метры. 🏗
Читайте «Пятый угол» в Дзене https://dzen.ru/a/apKYhjIJcwstJIfy

Ну что, «алкоквартал» ЛСР на Синопской получил РНС. Теперь цифры и параметры проекта есть официально.
Разрешение выдано 28 августа 2026 года на участок 3,61 га по адресу Синопская наб., 56–58, лит. Б. Проектировщик — «Студия 44».
Самая большая часть — корпус №1: 74,2 тыс. м², 587 квартир, 5–9 этажей. Чистая жилая площадь — 30,2 тыс. м², под землёй — паркинг на 340 машин площадью 16,6 тыс. м².
Квартирография: 127 студий, 290 обычных однокомнатных, 118 двушек, 31 трёшка, 16 четырёхкомнатных и 21 квартира больше четырёх комнат.
Но жильём дело не ограничивается. В первом корпусе предусмотрено 17 помещений гостиничного обслуживания общей площадью 1027,6 м² без террас и 1223,5 м² с террасами. В среднем получается около 60 м² на гостиничный юнит без учёта террас. Плюс 1141,7 м² кладовых.
Во второй этап входят корпуса №2, 3, 5 и 6 — ещё 300 квартир. Всего по РНС получается 887 квартир, из которых 293 студии, то есть ровно треть. Чистая жилая площадь проекта — около 43,1 тыс. м², средняя квартира — примерно 48,6 м².
Есть и два отдельно стоящих нежилых здания. Корпус №4 — 250 м², один этаж, корпус №7 существенно крупнее — 3175,4 м², семь этажей и высота 24,28 м. Для корпуса №7 в РНС предусмотрены строки под помещения гостиничного обслуживания, но их площадь и количество в выданном разрешении не заполнены.
Ещё один нежилой объект — корпус №8 площадью 34,2 м². Плюс по жилым корпусам набирается как минимум 1,25 тыс. м² встроенной коммерции — без главного корпуса, где этот показатель в РНС не указан.
Итого: 887 квартир, 293 студии, 340 машиномест, минимум 17 гостиничных помещений, коммерция и отдельные нежилые корпуса на месте бывшего завода «Ливиз». 🥃🏗
Но самое странное здесь — срок. РНС выдано сразу до 28 сентября 2032 года. То есть на реализацию проекта заложено больше шести лет.
Для 887 квартир это, мягко говоря, не спринт. Понятно, что сейчас ни кто не спешит. Но 6 лет это как-то слишком с запасом.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Пока все пишут, что, по оценке «Домклик», в августе 2026 года Петербург собрал 22,1% всей российской экспозиции квартир площадью до 28 м², «Пятый угол» решил посмотреть, а что у нас вообще происходит с продажами студий.
Взял DataFlat и сравнил январь–июль 2022–2026 годов.
🏗 В 2022 году в новостройках Петербурга продали 11 566 студий. Средняя площадь — 24,9 м², средний оценочный чек — 4,74 млн рублей.
В 2026-м — 6154 студии. Средняя площадь — 24,1 м², средний оценочный чек — уже 7,88 млн рублей.
То есть за четыре года количество проданных студий сократилось почти вдвое, площадь уменьшилась всего на 0,8 м², зато средний чек вырос на 66%.
А деньги совсем другие: средний чек за год вырос с 6,61 до 7,88 млн рублей, или на 19,2%. Средняя оценочная цена метра — с 272,5 тыс. до 327,5 тыс. рублей, то есть ещё на 20,2%. 💰
Причём студия за 7,9 млн рублей — это уже довольно специфический массовый продукт.
В общем жить стало лучше - дороже, но компактнее.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Главстрой раскрыл «Харизму» на Парнасе. И гостиница всё-таки будет.
В декабре я писал о покупке Главстроем проекта напротив «Северной долины», в 250 метрах от метро «Парнас». Тогда главным вопросом были 72,9 тыс. м² гостиничного обслуживания: что с таким объёмом будет делать девелопер, который вообще-то специализируется на жилье.
Теперь ответ есть. Это будет трёхзвёздочный апарт-отель на 1442 номера.
Не, я всё понимаю. Деваться некуда: гостиничная функция была в проекте изначально. Но 1442 номера на Парнасе — кому они нужны, если это не псевдожильё? 🤔
Для понимания масштаба: за I полугодие 2026 года во всём Петербурге продали 1,28 тыс. апарт-юнитов. Из них около 1 тыс. — сервисные апартаменты. То есть один апарт-отель в «Харизме» — это больше, чем полугодовые продажи всего городского рынка апартаментов, и примерно девять месяцев нынешних продаж сервисных апартов.
Сам проект при этом занятно нарезан. На участке 2,91 га Главстрой собирается построить 58,2 тыс. м² жилья — 665 квартир, 72,9 тыс. м² апарт-отеля — 1442 номера, подземный паркинг и более 6,2 тыс. м² коммерции. Плюс школа и детский сад.
То есть гостиничных номеров здесь в 2,2 раза больше, чем квартир, а сама гостиничная часть по площади больше жилой на 14,7 тыс. м².
В общем, Главстрой ввязался в довольно рискованную затею с пока неоднозначным результатом. Особенно с учётом того, что компании ещё продавать квартиры в Кронштадте, где с проектом у компании совсем не просто.
Впрочем, Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» готов к трудностям. «Проект еще находится в разработке, и для его реализации мы привлекли сильных экспертов в области архитектуры, ландшафта, дизайна и управления. Вместе с ними работаем над концепцией. Предлагаем дождаться старта продаж и вместе оценить, насколько выбранные решения и наша стратегия соответствуют ожиданиям и возможностям рынка», рассказал «Пятому углу» он.
Так что берём попкорн. Старт продаж «Харизмы» — до конца 2026 года. Будем наблюдать. 🍿
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz