Прочитал вчера про открытие отеля Андрея Гомона на месте Центральных железнодорожных касс. Много думал, а потом решил посчитать.
Вот вам задачка.
Отель Saga на набережной канала Грибоедова, 24: бывшее здание касс, 166 номеров, ресторан, спа-зона 480 м², конференц-залы на 180 человек.
В проект вложили больше 3 млрд рублей. Из них 1,15 млрд рублей ушло только на покупку здания в 2020 году.
Теперь вопрос не про интерьер и красивые фотографии.
Сколько должен зарабатывать такой объект, чтобы инвестиция хотя бы выглядела рационально?
Берём условную модель.
166 номеров × 365 дней = 60 590 номеро-дней в год.
При загрузке 65% продаётся около 39,4 тыс. ночей.
Средний тариф по году:
— высокий сезон: 15 тыс. рублей;
— низкий сезон: 8 тыс. рублей.
Получаем среднюю цену около 10,3 тыс. рублей за ночь.
Выручка от номеров:
39,4 тыс. × 10,3 тыс. = примерно 405 млн рублей в год.
Добавляем ресторан, завтраки, конференции и прочие услуги — ещё условные 20%.
Итого около 486 млн рублей выручки.
Дальше начинается минус.
Персонал, содержание здания, коммунальные расходы, маркетинг, комиссии агрегаторов, управление.
Если взять EBITDA-маржу 35%, остаётся около 170 млн рублей операционного дохода в год.
То есть:
170 млн / 3 млрд = 5,7% годовых.
Срок возврата вложений — около 17–18 лет.
В хорошем сценарии — примерно 13–14 лет.
И вот здесь начинается интересный вопрос.
Недвижимость в Петербурге вообще имеет смысл как инвестиция?

«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz