Что будем строить? | Баринов🏡

Всероссийская конференция "Тренды рынка загородной недвижимости в 2025 году: кто выживет в кризис?"

Всем привет!
Презентации участников можно посмотреть Презентации с конференции. К изучению особенно рекомендую Дом.рф и ЦИАН.
Там много данных, аналитики, табличек.
Ниже дам тезисы с выступлений, которые показались интересными лично мне.

📌Представитель ВШЭ (имя, к сожалению, не записал)
🔹кадровый дефицит в стройке - процесс глобальный и долгосрочный
🔹стройка теряет привлекательность в глазах соискателей
🔹чтобы переломить тренд, нужно трансформировать отрасль, а это минимум 10 лет

📌Квасенков, Дом.РФ
🔹показалось любопытным довольно стабильные выдачи кредитов на покупку готовых домов в отличие от выдач на подряды (я этого не наблюдал, а оказывается - так)
🔹создание портала Строим.дом.рф для формирования объективной деловой репутации девелопера

📌Валерий Лукинов
🔹Трансформация девелопера - ключевое, что может спасти девелопера
🔹Ключевое конкурентное преимущество - компетенции (на эту тему много размышляли командой Факт последние месяцы)

📌Светлана Дусмухаметова, Альфа Банк, прояснила как строится ценообразование и ставка выдаваемого банком продукта. Слайд привел ниже. Стала кухня банка чуть понятнее.

📌 Презентацию Анны Березиной, ЦИАН, надо изучать обязательно.
🔸интерес к участкам в коттеджных посёлках просел особенно сильно.
Как думаете, почему? У меня есть идея.
🔸 цены на дома и участки продолжают расти, при этом, темпы роста на дома снижаются, а на участки - нет.
🔸спрос падает, а цены растут!!!
Посмотрите пост выше

📌Представитель NF Group давала интересные данные по премиум и элитным сегментам МО и Москвы, рекомендую изучить интересующимся

📌Андрей Антипин с свойственным ему темпераментов рассказывал о маркетинге. Очень полезно, презентацию рекомендую, но вживую лучше.

📌У СамолетДом преза показалась мне очень скучной, не представляющей интереса для профессионального сообщества. Чего не сказать о самом спикере и компании, которого засыпали вопросами, а точнее наездами.
Видно, что Самолет.Дом сильно тригерит ижсников. Спикер держался очень достойно, на вопросы все ответил, как мне показалось, настолько откровенно, как возможно на камеру.

Благодарю Валерия Лукинова и ВШЭ за это ежегодное мероприятие.
Мне нравится довольно жесткий тайминг и концентрация контента. Хотелось бы, чтобы конференция развивалась и численностью и количеством спикеров.

По реакциям оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники – ищите сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

Меньше поселков, выше цены?

Всем привет!
Если верить данным, которые привел журнал Пригород на основе аналитики, выданной Росреестром и Петербургской Недвижимостью, то можно сделать вывод: спрос стабилен, но предложение сокращается.
Это не полностью совпадает с моим мнением, но я вижу лишь малую часть рынка, поэтому такие данные очень полезны для расширения взгляда и формирования более объективной картины.

📉 Что происходит с коттеджными поселками?
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем предложения за год упал на 15% – с 16 000 до 13 900 лотов. Если год назад продажи велись в 330 поселках, то сейчас – всего в 248

Это не значит, что застройщики массово распродали проекты – часть просто свернула активное продвижение.

💬 Комментарий Максима Ельцова, «ПИА Недвижимость» (рекомендую его блог о недвижимости и инвестициях)

"Рынок индивидуального строительства вполне адаптировался к новым условиям. Несмотря на ипотечные ставки и удорожание материалов, покупатели остаются активны. Но будет ли этот тренд долгосрочным? Пока кажется, что рынок загородки постепенно замедляется, а объемы ввода снижаются."

📊 Продажи в коттеджных поселках
✅ За 2024 год заключено 7 400 сделок что на 18% меньше, чем в 2023 году.
✅ 86% – это сделки с участками без подряда.
✅ Цена сотки выросла на 10% – с 325 до 356 тыс. рублей
✅ Продажи готовых коттеджей и участков с подрядом – 630 сделок* в основном по цене до 20 млн рублей.
✅ В элитном сегменте 60 сделок, в бизнес-классе – 25

Еще данных по январю:
Общий итог: областной рынок недвижимости (исключая новостройки) вернулся к норме. Все показатели - в пределах средних значений за последние годы.

💬 мое мнение по якобы стабильным результатам в январе:

"Часть сделок января – это отложенные сделки декабря. В конце года мы зафиксировали рост продаж на 20% относительно среднего уровня предыдущих месяцев. В первой половине 2025 года можно ожидать умеренный рост за счет сезонности и низкой базы. Но дальнейшая динамика зависит от ключевой ставки. Если экономическая ситуация улучшится, можно ждать роста спроса к концу года."

Комментарий от Дмитрия Новосельцева («1-я Академия недвижимости»):

"Статистика по региону выглядит позитивно, но она не совпадает с реальной ситуацией в отдельных компаниях. В нашей компании показатели продаж за январь 2025 года значительно хуже, чем год назад. Мы не видим факторов, которые могли бы серьезно двинуть рынок вверх."

📌 Что в итоге?
🔸Предложение на рынке сжимается.
🔸Спрос есть, но он неравномерный: люди покупают участки и строят сами
🔸 Ключевым фактором для загородного рынка остается ключевая ставка

Увидим ли мы так называемый стагляционный сценарий, когда цены растут, а спрос сокращается? Что думаете?

#порынку

По реакциям я оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Найдите источники сами или поверьте наслово.

https://t.me/chto_stroim

И снова про рассрочки

Всем привет!
РБК пишет, что ЦБ обеспокоен ростом доли рассрочек в продажах девелопера

📉 Что происходит?
🔹 Еще недавно 90% сделок проходили в ипотеку, теперь доля ипотечных сделок упала до 37%.
🔹 На рассрочку приходится уже 44% всех сделок, а у некоторых застройщиков до 70%.
🔹 Застройщики предлагают рассрочку на 5–7 лет, часто без обременений и с минимальным первоначальным взносом.
🔹 ЦБ отмечает рост долговой нагрузки россиян, риски дефолтов, а также проблемы с наполнением эскроу-счетов у девелоперов.

Риски есть и для Застройщика и для покупателей:
💬 Максим Ельцов («ПИА Недвижимость») о рисках:

"Покупатели ориентируются на то, что смогут перейти с рассрочки на ипотеку, когда ставка снизится. Но если она останется на уровне 15–18%? Это большой риск."

У МКДшников своя специфика в отличие от ИЖС. Первые, как правило, дают рассрочки на период до сдачи дома. А ИЖСники, особенно на землю могут давать рассрочку на срок и 3 и 5 и 10 лет (если захотят)
Про особенности работы в ИЖС с рассрочками я писал давно и пост актуальности не утратил, как и прикрепленный ролик.
Ссылка на пост про рассрочки.

📌 Какие меры может принять ЦБ?
🔸 Учет долговой нагрузки при оформлении рассрочки.
🔸 Ограничение «агрессивных» схем рассрочки.
🔸 Усиление контроля за застройщиками.

К слову, мы стали проводить процедуру андерайтинга рассрочников, и иногда вынуждены отказывать или предлагать индивидуальные условия.

В Факт.Коттеджные поселки работу с рассрочниками и дебиторской задолженностью ведет Служба Сервиса. И это значительный объем задач, который тоже стоит денег.
Сюда входят задачи по переоформлению документов, коммуникациям с клиентами. К сожалению, еще и претензионная работа, и работа по реструктуризации. Иногда приходится подключаться и юристам, иногда и в суде.

Мы мониторим ситуацию постоянно и отчет по состоянию дебиторской задолженности и плохой дебиторки, в частности, обязательная часть нашей корпоративной отчетности.

По реакциям я оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Найдите источники сами или поверьте наслово.

Всем привет!

Завтра состоится Всероссийская Конференция по загородной недвижимости «Тренды рынка в 2025 году»

Принимал участие неоднократно и, по моему мнению, по концентрации и мощности профессионального контента - это сильнейшее мероприятие, именно посвященное загородному девелопменту.
Состоится в Москве и можно поучаствовать онлайн, пока бесплатно.

Я не выступаю в этом году, но буду на Конференции лично.

Регистрируйтесь по ссылке.
https://re.hse.ru/announcements/1005412289.html

День Риэлтора!

Всем привет!
имею полное право праздновать этот день, как лицензированный в далеком 2002 году риэлтор (или риелтер?) и проработавший в сфере почти 7 лет.

Поздравляю всех наших партнеров и подписчиков, имеющих отношение!

Желаю удачных сделок, благодарных клиентов, беспроблемных объектов и выходных!!!

9 лет

Всем привет!
На прошлой неделе у нас в компании Факт. проходил корпоративный годовой отчет.
Мероприятие, где руководители всех направлений компании подводят итоги года, презентуют всем сотрудникам цели и стратегию на будущий год, делятся благодарностями, рассказывают о ключевых событиях.

Я пришел в компанию в августе 2016 и помню тот годовой отчет. Мы собрались в одном из кабинетов, наверное, человек 20-25 всего. Подобный формат был для меня совершенно новым и произвел впечатление своей неформальностью, теплой, но торжественной атмосферой.
С тех пор для меня это важное корпоративное событие, к которому готовлюсь и я и вся команда.

Каждый год он чем то отличается, что-то меняется, в 2020 мы проводили его онлайн, а в 2022 совмещали с НГ корпоративом.

С каждым годом людей становится больше, а планы масштабнее, но атмосферу какого то домашнего торжества сохранить пока удается. Надеюсь, что так и продолжится дальше.

В каждом деле должен быть лидер.
И это - Факт!

Украл, выпил, в тюрьму
Купил участок, построил, продал (продолжение)

По ошибке удалил пост, вместе с ним очень ценные комментарии. Приношу извинения.

Всем привет!
Во фрагменте видео с ютуб канала Ильи Пискулина «Недвижимости Движение» он рассказывает, как по его мнению выглядит девелоперский бизнес "по-настоящему". Ему, вероятно, виднее, мне возразить нечего.

С основным я согласен:
купив землю, построив проект и распродав его в виде участков, домов или квартир, нет возможности взять теже деньги и купить другой такой же участок.

Девелоперу важно
🔸внимательно работать с управлением ценой в проекте,
🔸оценивать его эффективность в динамике и
🔸не впадать в эйфорию от быстрых продаж,
если не планирует заканчивать свою деятельность одним проектом.

Кстати, в отношении строительства домов на продажу сейчас также нет возможности продав построить по той же себестоимости. Микродевелоперы здесь оказались "в засаде". Продать построенный дом с учетом актуальной себестоимости почти невозможно. По такой стоимости он не нужен покупателям.

#девелопмент
По реакциям я оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Найдите источники сами или поверьте наслово.

https://t.me/chto_stroim

Украл, выпил, в тюрьму
Купил участок, построил, продал

Всем привет!

Когда кто-то из девелоперов хвастается очень высокими темпами продаж, у меня срабатывает чувство тревоги.
У нас в компании Факт. серьезное превышение плана продаж - всегда «красная лампочка».
Это сигнал к тому, что необходимо срочно разобраться в причинах.

1️⃣ Это может быть как разовый выплеск дисперсии за счет накопленных отложенных сделок и/или еще сразу несколько мелкооптовых покупок. И тогда все ок, и мы просто регулируем цены в соответствии с нашей моделью.

2️⃣ Может быть ситуация, когда мы ошиблись с моделью и неправильно спрогнозировали цены продаж. И тогда в модель вносятся корректировки.

3️⃣ А может быть и сигналом о развивающемся общерыночным росте и тогда надо наблюдать и пересматривать не модель управления ценой, а всю экономику, переоценивая стоимость земли в проекте.

4️⃣Есть конечно и вариант объяснения со стороны Коммерческого департамента:
- мы сделали крутую рекламную кампанию и круто настроили продажи.
Тогда радуемся, управляем ценой по модели и … повышаем планы продаж.

Модели управления ценой я касался ранее в этом посте

Почему такой заголовок? Объясню в следующем тексте.

#девелопмент
По реакциям я оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Найдите источники сами или поверьте наслово.

https://t.me/chto_stroim

Трудности перевода

Всем привет!
На прошлой неделе Госдума приняла в первом чтении законопроект, ужесточающий порядок перевода земель сельхозназначения в другие категории. Теперь регионы не смогут принимать такие решения самостоятельно — потребуется согласование с Минсельхозом.

Что это значит для рынка?
🔸 сложнее будет переводить сельхозземли под застройку.
🔸 временные затраты на согласования увеличатся.
🔸 вырастет стоимость земель с уже измененной категорией.

Теперь скупка Самолетом участков сотнями гектар в МО обретает еще больше смысла.

Опять же аргумент в сторону того, что и розничным покупателям долгосрочно ждать снижения цен не стоит. Особенно на новые проекты. А дальше и вторичка подтянется.

Наличием или отсутствием ваших реакций я оцениваю полезность и актуальность материала.

Я никому не пишу напрямую и не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Вы можете найти источники самостоятельно или поверить наслово.

https://t.me/chto_stroim

Неочевидные плюсы человейников

Всем привет!

Отчасти в продолжение последнего поста о перспективах масштабных мультиформатных проектах вместо небольших традиционных коттеджных поселков выложу вырезку из ролика Ильи Пискулина на ютуб канале "Недвижимости Движение" (сам ролик - интересный, как и все на этом канале, рекомендую)

Я часто сталкивался с запросом на одновременно развитую внутреннюю инфраструктуру поселка и камерность. Мне кажется, что в рамках этого канала эта тему уже обсуждал.

Если вкратце, то подобный запрос может быть реализован в случаях:
🔸 высокой стоимости домовладения (земельного участка) + высокая стоимость обслуживания
🔸 реализация инфраструктуры вне периметра поселка с ориентацией на внешних потребителей.

Илья Пискулин подсвечивает еще один аспект, касающийся инфраструктуры, количества жителей и плотности застройки. Сравнение происходит на примере человейника в Кудрово, но на мой взгляд, справедливо и для загородной застройки.

Что думаете? Согласны с Ильей?

Наличием или отсутствием ваших реакций я оцениваю полезность и актуальность материала.

Я никому не пишу напрямую и не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Вы можете найти источники самостоятельно или поверить наслово.

https://t.me/chto_stroim

Итоги, прогнозы, планы (часть 3)

Всем привет!
Продолжу цикл постов по прогнозам и планам.
31.01 мы в компании Факт закончили цикл стратегического планирования и отчетности, как раз некоторой частью здесь и поделюсь
Часть 1 и часть 2 по ссылкам.

5️⃣ продолжение государственного регулирования рынка.
Я не считаю, что рынок ИЖС готовят для МКДшников, но я исхожу из того, что в свете целей по вводу квадратных метров правительству нужно от рынка ИЖС:
🔸чтобы платили налоги
🔸чтобы не было обманутых заказчиков
🔸чтобы строили больше квадратов
🔸и при этом обеспечивали социалку
Поэтому все, что ранее перечислял: эскроу, КРТ и вдобавок среднесрочный тренд:

6️⃣масштабизация проектов + микс форматы.
Мы уже сейчас можем наблюдать сделки “Самолета” на сотни гектар, что, на мой взгляд, стратегически правильное решение.

Небольшой проект не потянет реализацию социальной инфраструктуры. А в отношении застройки индивидуальными домами реализация инфраструктуры в комфортной шаговой доступности вообще практически не реализуема.

Отсюда я считаю, что следует скорее развивать не проекты ИЖС, а проекты малоэтажной застройки, где предусмотрены и квартиры, и блокированная застройки, и индивидуальные дома. Тогда, за счет увеличения плотности можно попробовать сделать проект с домами, где возможно полноценное загородное проживание без ежедневных поездок в мегаполис.

При текущих ставках - это не перспектива ближайшего года, но в дальнейшем такие проекты будут замещать традиционные коттеджные поселки.

И в таких проектах скорее будут востребованы компетенции и возможности крупных застройщиков МКД, чем текущих загородных девелоперов.

Продолжение в следующих постах.

Наличием или отсутствием ваших реакций я оцениваю полезность и актуальность материала.

Я никому не пишу напрямую и не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Вы можете найти источники самостоятельно или поверить наслово.

https://t.me/chto_stroim

Как НДС продает готовые дома

Всем привет!

С 1 января вступили в силу изменения в налоговом законодательстве и введены НДС для тех, кто работает по УСН и ранее НДС не платил, причем по прогрессивной шкале (если эти аббревиатуры вам не понятны, то вам этого и не надо, переходите к выводам сразу)
Шкалу прикрепил.

Как это повлияет на стоимость строительства?
Теперь каждая компания в цепочке станет плательщиком НДС и вынуждена будет индексировать стоимость на величину налога, причем это будет иметь эффект всеми любимого сложного процента.

Чем сложнее продукт, чем больше участников в цепочке, тем больше рост стоимости.

Например, очень грубо:
каркасный дом состоит из фундамента в виде винтовых свай, досок, пленок, утеплителя, кровельного материала, окон, внутренней отделки и тд и все это счастье входит в договор подряда, который Застройщик заключает с Заказчиком.
Если в этой цепочке кто то становится плательщиком НДС, например поставщик и монтажник оконных изделий, то эта составляющая вырастет в цене на 5+%
В свою очередь Застройщик, на эти 5+% прибавит свои 5+% и Заказчику окна в доме встанут уже более чем на 10% дороже.

То есть, все новое строительство подорожало. При этом, жилые дома и участки не облагаются НДС
Поэтому растет привлекательность готовых построенных домов относительно новой стройки.

Если или когда строительство домов на продажу станет снова актуально, то в теории готовые дома на продажу могут получить преимущество как раз за счет отсутствия НДС.

Возможна какая то оптимизация стоимости строительства, если покупка не в ипотеку, с выделением отдельных НДСных составляющих в отдельные договоры, как иногда поступают с теми же окнами.

Наличием или отсутствием ваших реакций я оцениваю полезность и актуальность материала.

Я никому не пишу напрямую и не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Вы можете найти источники самостоятельно или поверить наслово.

https://t.me/chto_stroim

Льгота за «готовность стать матерью»

Всем привет!

Власти обсудят льготную ипотечную программу для заёмщиков, у которых пока нет детей... Предполагается, что льготные жилищные кредиты под 6% годовых смогут оформить семьи, планирующие родить в ближайшие два года.

Могу ошибаться в последовательности, кажется,
⏩вначале семейную ипотеку давали за третьего ребенка,
⏩потом расширили до второго, родившегося в какой то срок,
⏩потом за рождение любого ребенка…
На мой взгляд, давать за обещание родить - абсолютно логичное предложение.

Далее, думаю, что можно давать льготную ипотеку родителям с детьми, которые в течение 2х лет вступят в детородный возраст, а затем постепенно этот период расширять до 4, 6, 8 и тд, пока не вернемся к рождению ребенка.

Логично же? Что думаете ?

PS Я никому не пишу напрямую и не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Вы можете найти источники самостоятельно или поверить наслово.

https://t.me/chto_stroim

Рост или падение ?

Всем привет!

Застройщики подводят итоги 2024 года и можно увидеть заголовки типа:
- продажи ЛСР в Санкт-Петербурге упали на 24%
- продажи Pioneer выросли на 22%
- продажи Эталон выросли на 36% в денежном выражении.

Можно ли что то сказать на основании только данных о динамике продаж застройщиков за год о состоянии рынка?

Мое мнение, что скорее нет, чем да.

На результаты компании и их динамику прежде всего влияют динамика наличия предложения застройщика, в тч по регионам и эффективность работы команды год к году, а уже потом состояние рынка.

Кроме того, показатели надо смотреть в динамике по кварталам, а начиная с 3 квартала у большинства идет снижение.

У нас 2024 по продажам- один из лучших годов с 2020, прирост год к году больше 10%.
При этом я считаю, что на рынке скорее спад и просто сравнение динамики год к году меня в заблуждение не вводит:
- в 2024 были выведены несколько новых проектов и рост произошёл за счет роста предложения.
- динамика план/факт в течение 3 и 4 кварталов ухудшилась относительно первого полугодия. (мы не пересматривали планы продаж из-за рыночных изменений)

Поэтому я очень скептически отношусь к общерыночным данным по динамике цен, продаж и тп. Основываюсь на том, что вижу по компании, конкурентам и коллегам при мониторинге и личном общении .

PS Я никому не пишу напрямую и не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Вы можете найти источники самостоятельно или поверить наслово.

https://t.me/chto_stroim

Дорога жизни

Всем привет!

Сегодня проходит марафон «Дорога Жизни». Трасса начинается от памятника «Разорванное кольцо» на берегу Ладоги и по трассе «Дорога жизни» идет до мемориала «Цветок жизни», где запечатлены в камне страницы из дневника Тани Савичевой.

Мне удалось пробежать его в 2020. С тех пор несколько раз еще регистрировался, но то болезнь, то недостаток формы.

Этот марафон часто проходит в сложных погодных условиях, мокрый снег, морозы, дожди и тп. Вдоль дороги очень искренняя поддержка местных жителей из окрестных поселков. А на финише каша и теплый чай. Отдельная история - это заброска на начало маршрута с переодеванием в коридоре школы и кабинете труда.

В Петербурге много мероприятий, посвященных Блокаде. Сегодня я на экскурсии, 28.02 пойдем на спектакль в БТК.

«Тема - сложная, но очень важная», как начал сегодня экскурсию наш гид.

Всем привет!

Улыбнитесь в пятницу.

Финализирую цикл своих постов о том, почему сейчас есть смысл покупать недвижимость и почему именно готовую: участки, дома, квартиры, если она вам нужны

Боязнь потери
Сокращение производства
Глобальный переток
Концепция поменялась