Блог Максима Ельцова

Вести с полей.

Росреестр приостановил регистрацию сделки из-за того, что есть запись о Решении Военного Комиссариата о запрете на регистрацию сделок в отношении покупателя.

Интересно что сработал запрет не на продажу для собственника а для покупателя.

Пока не понятно, единичный ли это случай или начало общей практики. Вполне вероятно что сказалась региональная специфика (покупатель из другого города), возможно с самим покупателем как-то особенная ситуация. Наблюдаем.

@yeltsovm

РБК озадачили интересным вопросом:

Насколько реальные цены квартир в Петербурге ниже заявленных.

По итогам августа 2026 года разница между ценой квадратного метра в объявлениях о продаже квартир в новостройках и в сделках на первичном рынке в Санкт-Петербурге достиг 23,2%, следует из данных исследования «СберИндекса» и «Домклик».

По их данным, в Санкт-Петербурге в августе средняя цена «квадрата» в объявлениях о продажах квартир в новостройках составила 341,9 тыс. руб., при этом цена в сделках гораздо ниже — 277,4 тыс. руб. В Ленобласти разброс цен ниже на порядок, всего 2,6%: 193,1 тыс. руб. — средняя цена в объявлениях, и 188,3 тыс. руб. — средняя цена в сделках.

«В Ленинградской области более однородная среда предложения на первичном рынке: там есть эконом класс, сверхжесткий эконом, и комфорт класс, поэтому существенного разброса цен в предложении нет. Дисконт до трех процентов — это те скидки, которые действительно готовы давать застройщики», — пояснил РБК Петербург генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.

В Петербурге рынок менее однородный, в отдаленных локациях в эконом сегменте можно найти предложения от 200 тыс. руб., а элитное жилье продается по 1 млн руб. за кв. м. «Доля высокого сегмента в структуре продаж жилья не превышает 5-7% от общего количества сделок на рынке. При этом квартиры в ЖК бизнес-класса и элитных ЖК с разнообразными видами планировок квартир рекламируются более активно, чем типовые низкобюджетные лоты. Отсюда возникает такой дисбаланс цен», — отмечает Максим Ельцов. Разница в 23,2% цен в объявлениях и сделках в Петербурге не указывает на то, что застройщики действительно дают скидки такого размера к ценам в объявлениях, чтобы продать квартиры, добавляет эксперт.

Дополню. Может есть ещё какое-то объяснение столь серьезному расхождению цен в объявлениях и реальных цен сделок. Но я его не нахожу. К тому же застройщики стремятся выставлять в продажу наиболее привлекательные варианты по цене. И дальше в процессе переговоров она увеличивается в зависимости от способов оплаты, площади, этажа и тд. А тут получается наоборот. Реальная картина была бы понятна, если сравнить цены объявлений и сделок по конкретным квартирам.

@yeltsovm

Объем предложения на Вторичном рынке Петербурга неуклонно снижается. Только за год потеряли 30% объектов в рекламе.

Цены плавно растут. Плюс 18,5% за год. Важно учитывать что это цены в рекламе, рассчитанные на основе выставленных объявлений. Когда объем предложения сокращается, при устойчивом спросе с рынка вымываются объекты с лучшей (низкой) ценой, доля и удельный вес объектов с завышенной ценой становится больше. Рост цен реальных сделок меньше, по нашим оценкам порядка 10%.

Но в целом логично: меньше предложение - выше цены. И это еще ипотечная ставка откровенно высокая.

@yeltsovm

Отчет по вторичному рынку по итога августа.

Если коротко:

Вторичный рынок: квартир всё меньше, активность уходит в Ленобласть

По итогам августа вторичный рынок Петербурга снова подтвердил главный тренд года — спрос сохраняется, а предложение продолжает вымываться. В целом по городу объём предложения снизился ещё на 1,1% за месяц и на 30% год к году, при этом после июльского падения темпы немного замедлились. Средняя цена на вторичке по данным ЦИАН выросла до 289,5 тыс. руб./м², а объём предложения сократился до 18,9 тыс. лотов.

✅ В спальных районах дефицит стал ещё заметнее
По нашим наблюдениям, в спальных районах Петербурга, включая Мурино и Кудрово, предложение за август сократилось на 2,2%. В осень рынок входит с новым минимумом: в продаже осталось всего 13,8 тыс. квартир. Для сравнения: на 1 июля было 14,8 тыс., а в начале года — около 16 тыс. квартир.

✅ Спрос держится, но новых драйверов пока нет
Серьёзных новых факторов влияния на вторичный рынок пока не появилось. Основная поддержка — постепенное восстановление рыночной ипотеки. В Петербурге за июль было зарегистрировано более 9 тыс. ДКП, а за 7 месяцев 2026 года — 57 тыс. сделок, что на 9% выше результата прошлого года. Ипотека в июле почти вернулась к апрельскому максимуму: 11,3 тыс. договоров, а за 7 месяцев — 71,5 тыс., плюс 17% к прошлому году.

✅ Ленобласть становится главным бенефициаром
Активность всё заметнее смещается в Ленобласть: там ниже цены и шире выбор, особенно в пригородных районах у границ Петербурга. В августе в Ленобласти зарегистрировано 4 776 ДКП, это на 3,4% больше, чем в июле, и на 52,2% больше, чем годом ранее. За 8 месяцев — 31,9 тыс. сделок, плюс 30% к прошлому году. Ипотечных договоров в августе — 8,2 тыс., а с начала года — 65,9 тыс., плюс 20% год к году.

✅ Ипотека оживает, но риски тоже растут
За 8 месяцев 2026 года, по подсчётам Дом.РФ
было выдано 364 тыс. ипотечных кредитов (без учёта первички) на 1,165 трлн руб. Это почти в 2 раза больше по количеству и в 2,6 раза больше по объёму, чем годом ранее. При этом срок новых жилищных кредитов снизился до 23,5 года — минимального значения с 2022 года.
Отдельный риск — просрочка. Общий объём просроченной задолженности на начало августа составил 252,8 млрд руб., а её доля в общем объёме жилищных кредитов выросла до 1,17%. Тренд на ухудшение качества ипотечного портфеля пока сохраняется.

✅ На аренде — обратная картина: предложения всё больше
Если на вторичке предложение сокращается, то в долгосрочной аренде ситуация противоположная. В августе объём предложения вырос на 20,1% на ЦИАН и на 25,6% на Авито. Сейчас на ЦИАН выставлено 11,65 тыс. квартир — рекорд за период наблюдений. Пока ставки держатся устойчиво, но при таком росте предложения арендодателям стоит готовиться к более жёсткой конкуренции за арендатора.

@yeltsovm

Итоги недели

На вторичном рынке Петербурга объем предложения в спальных районах (данные ЦИАН, включая Мурино и Кудрово) за неделю вырос на 0,6%. Прирост небольшой, но к середине сентября предложение в плюсе, редкость для последних месяцев. В любом случае говорить о стабилизации и начале восстановления количества объектов в рекламе точно не стоит. Посмотрим на статистику ближайших двух недель.

Спрос без изменений. Стабильный, на уровне предыдущих недель. Квартиры с адекватной стоимостью продаются быстро, новые хорошие объекты сразу получают повышенное внимание покупателей. Ипотечные покупатели ожидаемо адаптируются к новым условиям, всем очевидно что как минимум до конца года снижения рыночных ставок не произойдет. В сентябре увидим дальнейший прирост рыночной ипотеки.

Из интересных наблюдений - заметное количество покупателей, которые хотят успеть войти в сделки «до выборов» даже на вторичном рынке. Чего конкретно боятся и какие риски учитывают в своих решениях до конца не понятно, просто констатируем интерес к покупке в качестве защитного актива.

Краткосрочный прогноз по вторичному рынку прежний: плавный рост цен до конца года. Внимательно следим за динамикой объема предложения. Когда-нибудь оно должно начать восстанавливаться. Вопрос - когда и при каких условиях.

Новостройки. По данным Дом РФ, в августе выдано 183,8 млрд руб. семейной ипотеки. За счет интенсивного скачка в последние дни месяца август получился одним из лучших с начала года. На 6 сентября семейной ипотеки выдано уже 36,9 млрд. руб. Темпы очень приличные, в сентябре будет очередной локальный максимум: даже без дополнительного информационного разогрева чувствуется желание многих покупателей успеть до 1 октября. Осмелюсь предположить, что даже если бы параметры семейной ипотеки в октябре немного улучшились, выдача (а соответственно и продажи) все равно просядут.

Не лишне вспомнить консенсус-прогноз от коммерческих директоров застройщиков: хорошим результатом для второго полугодия будет просто повторить продажи первого. Напомню что исторически вторая половина года всегда была сильнее. В этом году, такого может и не будет. Серьезных позитивных факторов для усиления спроса пока не наблюдается. Года полтора назад уже говорил что основным выгодоприобретателем снижения рыночных ставок будет вторичный рынок. Собственно говоря это и происходит, просто процесс перетока спроса на вторичку и возврата рынков в сбалансированное состояние (после безудержных инъекций льготной ипотеки) займет больше времени чем изначально предполагалось.

В любом случае рынок новостроек еще только входит в полосу турбулентности. Кстати, совсем не случайно крупнейшие банки обсуждают создание консорциума для контроля над строительством жилых проектов. Следите за новостями.

Предложение на рынке долгосрочной аренды продолжает обновлять рекорды. По данным ЦИАН, за неделю оно выросло на 1,5%, с начала сентября - на 12,5%. Сейчас в экспозиции 13,1 тыс. квартир. На Авито за неделю без изменений - 10,8 тыс. объектов, но это временно.
Причины прироста предложения все те же: часть собственников отложили продажу и перевели квартиры в аренду, продолжается приток инвестиционных объектов, купленные во времена разгула льготной ипотеки. Плюс город не досчитался 10-15% туристического потока.
В сентябре, а скорее всего и в октябре, предложение продолжит расти. Главная интрига - насколько просядут ставки. Текущие минус 10% за год это практически стабильность.

На рынке торговых помещениях без особых изменений. Идет серьезная борьба за новых арендаторов. Ну и, бывает, - непростые переговоры с текущими арендаторами. Здесь особенно важно понимать реальные обороты и доходность конкретной точки. С завидной регулярностью приходится помогать клиентам и партнерам находить компромисс по арендным ставкам.

@yeltsovm

На Фонтанке вышел большой материал о ситуации на рынке жилья Петербурге и Ленинградской области.

Инфраструктура не спасает рынок: почему ввод жилья в Петербурге и Ленобласти снижается.


Вместе с другими опрошенными экспертами сходимся во мнении, что ждать снижения цен не приходится. Хотя и ресурса для роста цен на новостройки нет. Ну и конечно не прошли мимо тенденции перетока спроса из Петербурга в область.

@yeltsovm

Динамика объемов предложения на рынке долгосрочной аренды в Петербурге.

Три относительно плоских участка - летние месяцы с сезонным снижением объемов.

От за 2 года и 4 месяцев предложение от минимальных значений близких к 3 тысячам вариантов увеличилось до 13 тысяч. И объективно говоря мы в начале сезонной фазы роста предложения.

Цены аренды по данным ЦИАН за год снизились пока лишь на 10%. При таком росте предложения можно считать что стоимость аренды удивительно стабильна.

Цены на вторичку за год выросли процентов на 10. Доходность так себе. Но кто на нее в текущих условиях смотрит.

@yeltsovm

В новостях пишут что ВТБ повысил первый взнос до 40% по семейной ипотеке по объектам девелоперов, которые кредитуются в других банках.

Все так, но стоит отметить это скорее возврат к условиям, которые банк уже применял в текущем году.

Да и в целом практика распространенная. Таким образом банки стимулируют выдачу семейной ипотеки по проектам, которые они финансируют. Логичная мера по снижению рисков в условиях слабых продаж и непростой ситуации в девелопменте. Выше продажи - ниже вероятность того, что у финансируемого банком застройщика возникнут сложности с обслуживанием проектного кредита. Другие банки ее тоже применяют, хотя повышение взноса обычно меньше (до 30%).

Можно считать что повышение первого взноса до 40% - ещё одно напоминание о том что дискуссия о параметрах семейной ипотеки будет острой.

@yeltsovm

Итоги недели

С начала месяца объём предложения на вторичном рынке Петербурга не изменился: в спальных районах (данные ЦИАН, включая Мурино и Кудрово) в продаже по-прежнему около 13,8 тыс. квартир. С учетом того что в начале месяца происходит техническое увеличение договоров в продаже, можно констатировать что тренд на сокращение предложения сохраняется.

По активности покупателей и остальным основным трендам без существенных изменений. Лучшие минимальные ставки по ипотеке остаются на уровне 16,5-17% годовых, некоторые банки даже чуть-чуть повысили ставки для отдельных категорий заемщиков. Но и этого уровня достаточно для плавного роста числа ипотечных сделок. Заемщики уже не особо надеются на скорое снижение ставок и постепенно привыкают к новым реалиям. Напомню что в Петербурге за январь-июль 9% сделок больше чем за аналогичный период прошлого года. Статистики за август пока нет, но позитивная динамика наверняка сохранится.
В Ленобласти в августе зарегистрировано 4,8 тысяч сделок. Это на 52% (!) выше чем год назад. Конечно на статистике сказывается рост доли продаж готового жилья от застройщиков. Но это и показатель активности вторичного рынка в целом. На фоне убывающего предложения.

Новостройки. По данным Дом РФ, на 30 августа в целом по стране выдано семейной ипотеки на 168 млрд руб. Как обычно, в конце месяца статистика выдача неравномерно ускорилась и теперь выдача семейки в августе близка к среднемесячным значениям текущего года. Важное наблюдение: среди наших клиентов многие заемщики стараются заблаговременно решить вопрос с семейной ипотекой ожидая ухудшения условий с 01 октября. Особенно те, кто реализует имеющиеся квартиры для формирования первого взноса. Не редко встречаются семьи, которые только ожидают рождения ребенка в сентябре и заблаговременно готовятся к выходу на сделку до конца месяца. Так что в текущий уровень выдачи семейной ипотеки (а значит и продаж) уже заложены ожидания ужесточения семейной ипотеки. И даже если ее сохранят без изменений, выдача начиная с октября неизбежно сократится.

Серьёзных ресурсов для заметного роста и даже поддержания уровня продаж у застройщиков нет. Все те же рассрочки и программы субсидирования ставок и так используются на максимум.

По данным Dataflat, в августе в Петербурге зарегистрировано 2,4 тыс. сделок с новостройками - минус 17,5% к июлю. В Ленобласти - 2,1 тыс. сделок - снижение к июлю на 15%. Но при этом год к году в августе продажи в Петербурге просели на 26%, а в Ленобласти, наоборот, выросли на 33%.

Несмотря на разнонаправленное движение вторичного и первичного рынков у них есть общее: явное смещение активности в Ленобласть, где цены не столь высоки и есть выбор нового жилья (прежде всего в конечно в районах, граничащих с пригородах Петербургом).
На рынке долгосрочной аренды недельная статистика противоречивая, но о стабилизации точно говорит рано. По данным ЦИАН, с начала сентября предложение выросло сразу на 10,8% - до невиданных 12,9 тыс. вариантов. По данным Авито предложение снизилось на 0,3%, сейчас на площадке около 10,8 тыс. объектов. Но это расхождение данных носит временны характер. Сезонный приток предложения продолжится, и по итогам сентября мы увидим новые рекордные значения.

На рынке коммерческой недвижимости фиксируем восстановление спроса к доходным объектам. Причём как в относительно небольших бюджетах (до 30 млн. руб.), так и в диапазоне до 100-200 млн. руб. Но фокусируется спрос почти исключительно на объектах с качественными арендаторами.

Арендный спрос тоже еще сильнее диверсифицируется в зависимости от объектов. За ликвидные помещения с хорошим пешеходным трафиком арендаторы активно борятся. А менее качественные объекты, тем более с неудачными планировками, в стороне от пешеходных потоков сдавать всё сложнее, тут даже существенное снижение ставки не всегда помогает. Такая картина всегда была характерна именно в кризисные ситуации.
Рынок переваривает «удачное» сочетание кратно усилившейся налоговой нагрузки, давления электронной торговли и снижения покупательской активности.

@yeltsovm

С января по август в Ленобласти зарегистрировано 31,9 тысяч сделок на вторичном рынке. Плюс 30% к аналогичному периоду прошлого года. Абсолютный рекорд. Пока, конечно до объема сделок на вторичном рынке Петербурга еще далеко, но направление понятно.

@yeltsovm

За январь август текущего года петербургские застройщики запустили многоквартирных проектов на 1,1 млн. кв. метров. Это на 27% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Зато Ленобласть отметилась ростом запусков на 56% - 1,5 млн. кв. метров. Это в полтора раза больше чем в Петербурге.

И отрыв Ленобласти будет все заметнее.

По объемам продаж Ленобласть практически сравнялась с Петербургом. В августе заключено сделок соответственно 2,1 против 2,4 тысяч (данные Датафлэт, Пульс продаж фиксирует еще меньший разрыв в продажах). Совсем рядом.

@yeltsovm

Пульс продаж новостроек фиксирует в Петербурге спад продаж новостроек по итогам августа. Минус 17,5%. Как и говорил раньше это не спад, а фиксация реального уровня сделок на рынке с учетом июля, искаженного июньским всплеском продаж. 2,2 тыс сделок - и есть тот самый естественный для рынка уровень.

Куда интереснее что будет с продажами в сентябре/октябре. С учетом возможной корректировки семейной ипотеки. По наблюдениям нашей команды очень многие получатели семейной ипотеки спешат получить ее заблаговременно, особенно те, кто реализует имеющуюся недвижимость чтобы сформировать первый взнос. Так что в текущий уровень выдачи семейной ипотеки и продаж уже заложен дополнительный опережающий спрос. Даже если она останется без изменений, продажи все равно просядут. Вопрос на сколько.

@yeltsovm

ЦБ со ссылкой на Росстат сообщает о том что разрыв цен вторичного и первичного рынка составил аж 51,5%.

Но есть и повод для позитива. Во-первых год назад разрыв был 60,2% и он сокращается.

Во-вторых эти цифры не про соотношение цен новостроек и вторички. Это соотношение цен нового и старого жилья. Напомню что в Петербурге средние цены новой вторички (не старше 5-ти лет) выше (!!!) средних цен строящегося жилья. В других крупных городах новая вторичка не сильно уступает в цене новостройкам.

Так что 51,5% это не про то, что новостройку придется продавать на вторичном рынке существенно дешевле. А про то что надо менять старое жилье на современное. Просто выбирать надо грамотно.

@yeltsovm

У нас тут своя градостроительная атмосфера.

ДП сообщает что Смольный попросил у Минстроя пересмотреть план по вводу жилья в 2026 году. Минус миллион квадратных метров.
Это при том что ранее заложенные в региональном проекте Жилье 2,6 млн. метров и так были компромиссом в борьбе за снижение изначально более высоких показателей.

Я вот ещё помню времена, когда нормальным ориентиром для города было сдавать 4 млн. квадратных метров. И никого эта целевая цифра не пугала, не смущала. Да, говорили что надо подтянуть строительство социальных объектов, их ввод заметно отставал. Но «отстающая» социалка тогда точно не была поводом для снижения жилищного строительства.

А сейчас на середину августа сдано лишь 0,87 млн. метров.

Причины снижения объемов строительства очевидны: высокая социальная нагрузка (по ряду проектов затраты на соцобъекты выросли до 100 тыс. рублей за метр), сложная и непредсказуемая процедура согласования проектов, дефицит земельных участков, пробуксовка запуска механизма КРТ.

Вот вроде все объяснимо, но почему-то другие регионы успешно поддерживают и даже наращивают объемы строительства.

Единственный плюс в этой ситуации - с продажами у наших застройщиков будет попроще. Затоваривание Петербургу не грозит. Ну и с ценами сами понимаете что будет происходить.

@yeltsovm

Итоги недели

На вторичном рынке Петербурга объём предложения в спальных районах, (включая Мурино и Кудрово) по итогам августа снизился на 2,2%. Входим в осень с новым рекордным минимумом - в продаже осталось всего 13,8 тыс. квартир. Для сравнения, ещё на 1 июля их было 14,8 тыс., на начало 2026 года в рекламе предлагалось 16 тыс. квартир.

Новых серьёзных факторов влияния для вторичного рынка по-прежнему нет. Спрос в ближайшие месяцы сохранится или немного вырастет (за счет плавного роста выдачи рыночной ипотеки). Поводов для восстановления предложения на горизонте не наблюдается.

Новостройки. По данным Дом РФ, на 23 августа в целом по стране выдано семейной ипотеки на 114,5 млрд руб. Темп выдачи близок к минимальным уровням текущего года. Дополнительных резервов для роста продаж за счёт семейной ипотеки не осталось. Не исключено, что новая конфигурация семейной ипотеки будет направлена на
изменение структуры выдачи (дифференциация ставки и лимитов в зависимости от количества детей, региона, размера приобретаемой квартиры), а не на сокращение объемов выдачи. Новых версий параметров семейки не появлялось, пока подозрительно тихо

Промежуточные данные о продажах в августе противоречивые. С одной стороны динамика звонков по новостройкам и обращений от застройщиков по программам трейд-ин неплохая. «Пульс продаж новостроек» на 20 августа фиксировал рост числа сделок в Петербурге на 4% и снижение на 15% в Ленобласти по сравнению с июлем. При этом в июле статистика была несколько завышена за счет июньских сделок, а явных поводов для усиления спроса в августе не наблюдалось. Некоторый рост спроса может быть обеспечен за счет субсидированных ипотечных программ, которыми все активнее пользуются застройщики, но при текущей ключевой ставке этот механизм сильно ограничен. Слишком большая компенсация банкам: в цену каартир ее полностью не переложить, платить застройщику за свой счет - рентабельность не позволяет.

Ну и стоит напомнить про нашу региональную специфику: за первое полугодие 2026 года в Петербурге сдано 626 тыс. кв. метров новостроек. Это в 2 раза (!) меньше чем годом ранее. Разумеется за счет второго полугодия объем сдачи немного выправится, но в любом случае это дополнительный сигнал о потенциальном дефиците предложения новостроек в Петербурге.

На рынке долгосрочной аренды по итогам августа предложение выросло на ЦИАН на 20,1%, на Авито - на 25,6%. Сейчас на ЦИАН выставлено 11,65 тыс. квартир - рекордный уровень за весь период наблюдений. А впереди еще сентябрь, когда сезонный приток предложения продолжится. Смотрим насколько просядут арендные ставки (пока они на удивление устойчивы). Арендодателям стоит быть готовыми к острой борьбе за клиента. Зато у арендаторов будет большой выбор и повод поторговаться.

@yeltsovm

ДП: Перезагрузка Большой Охты: от заводов — к престижной локации для жизни.

За свою историю Большая Охта сменила множество ролей, подстраиваясь под городской ритм. "ДП" совместно с экспертами рынка недвижимости оценил потенциал территории и выяснил причины взрывного роста цен на жильё в экс-промзоне.

Директор департамента исследований Nikoliers Ольга Рянкель отмечает, что за последние годы портрет покупателя недвижимости здесь всё больше смещается в сторону бизнес-класса — именно к нему относятся все последние новостройки района.

С такой оценкой согласен и генеральный директор ПИА Максим Ельцов. "С точки зрения транспортной доступности, близости к центру, совокупного накопительного эффекта от улучшения территории, концентрации качественного предложения, разнообразной и всё прирастающей инфраструктуры — локация становится более престижной. Район зажил совершенно иной жизнью, и он начал восприниматься по-другому".

По словам эксперта, рынок не сразу оценил потенциал микрорайона из-за его индустриального прошлого. Однако как раз исторический контекст повышает уровень уникальности девелоперского продукта в локации.

У Большой Охты был свой путь — территория развивалась как рабочий пригород. До революции основу застройки составляли деревянные дома, соседствовавшие с заводами, церквями и богадельнями. В 1930-х годах индустриальный вектор укрепился: открылось несколько новых фабрик, среди которых комбинат "Политкаторжанин" (позже — Ленхимпищекомбинат), расширялся Завод водопроводной арматуры Лангензипена на Магнитогорской улице (вошёл в трест "Знамя труда"). Деревянный жилой фонд микрорайона сильно пострадал в Великую Отечественную войну, после чего район восстанавливали по Генплану 1948 года в рамках новой концепции.

"В городе есть ряд недооценённых локаций, которые постепенно, по мере прихода застройщиков, формирования там жилой среды, появления всё более значимых проектов, действительно интересных, продуманных, постепенно повышали стоимость самой территории. Именно это происходит с Большой Охтой, — говорит Максим Ельцов. — И естественным образом цены в уже готовых и строящихся объектах приблизились или перешагнули рубеж 400 тыс. рублей за 1 м2. Если посмотреть квартиры с какими-то отличительными характеристиками, видовыми в том числе, то по ним стоимость может достигать и 450–500 тыс. рублей за 1 м2".

@yeltsovm

История с продолжением

Несколько месяцев назад к нам обратился продавец участка на Пироговской набережной. Довольно быстро стало понятно что от него надо держаться подальше.

Теперь Евгения Иванова поделилась неприятным, но вполне ожидаемым развитием событий.

Оказалось что доверенность по которой продавался участок поддельная. «Продавцы» задержаны. В банковской ячейке зависла приличная сумма денег покупателя (это было вознаграждение предприимчивых «продавцов»).

Мы этот участок с двумя девелоперами даже предметно обсуждали. Жилье там практически без шансов согласовать. Но офисная функция была вполне перспективной. С учетом вполне привлекательной цены (только изначально называлось что-то на уровне 180 млн. руб.) интерес к объекту был.
Но при первичном погружении в схему сделки стало понятно что дело безнадежно гиблое.

Собственник заочно арестован. За рубежом. Продажа по доверенности. Вознаграждение (какого-то конского, простите, размера) закладывается в ячейку. Даже одного пункта уже достаточно, чтобы понять безнадежность этого мероприятия.

Предположу что потенциальная выгода от покупки затмила для непрофильного инвестора все остальное. Кстати если бы сделка и состоялась, то «мина замедленного действия» могла взорваться и позже. На этапе строительства. С куда более плачевными последствиями и для нового собственника и для инвестора/покупателей офисов на этом участке.

В общем не все объекты одинаково полезны.

ЗЫ Кстати в ячейке предположительно болтается от пары десятков миллионов рублей.

@yeltsovm

Итоги недели

На вторичном рынке Петербурга объём предложения снова переходит к снижению. За неделю число объектов в спальных районах (включая Мурино и Кудрово) сократилось 0,8%. Теперь в продаже 14,1 тыс. квартир, столько же сколько и в начале августа. Вот-вот пробъем очередную знаковую отметку в 14 тысяч.

Банки держат ипотечные ставки на прежнем уровне: лучшие реальные предложения на уровне 16,5-7%. Но и этого достаточно чтобы объём рыночной ипотеки продолжил постепенно расти. Даже несмотря на тренд на ужесточение требований к заемщикам. По данным ЦБ доля выдач заемщикам, у которых платежи по кредитам превышают 50% дохода, снизилась до 27% против 36% год назад. Все благодаря последовательной борьбе с рискованными займами.

В итоге факторов поддержки спроса по-прежнему заметно больше, чем факторов, способных увеличить предложение. Среднесрочный прогноз без изменений. Сокращение предложения и плавный рост цен.

Новостройки. По данным Дом РФ, с на 9 августа выдача семейной ипотеки составила всего 33,4 млрд руб. При таких темпах август рискует стать самым слабым месяцем по объёму выдачи льготной ипотеки с начала года. Семейная ипотека все ещё главный драйвер продаж новостроек, но он явно выдыхается. И очередной разогрев «берите семейку пока дают» будет менее результативен чем предыдущие. Это ещё один аргумент в пользу изменения самой конфигурации программы - например, стимулирования покупки более габаритных квартир и повышения лимитов, при сохранении объёма выдачи в текущих диапазонах (150-180 млрд. руб. в месяц в целом по РФ). Любое дополнительное ужесточение в нынешних условиях заметно сократит выдачу что крайне не желательно для отрасли.

Не случайно Минстрой совместно с ЦБ прорабатывают возможность запуска рассрочки от застройщиков на срок до трех лет после сдачи дома. Для девелоперов это долгожданный механизм длинных рассрочек в рамках договоров долевого участия, это увеличит продажи. А с другой стороны через пару лет неизбежно назреет проблема с неплатежами и взысканием долгов. Застройщикам придется осваивать несвойственную им дисциплину. Но это потом, пока куда важнее действительно поддержать продажи.

Все более заметен долгосрочный тренд - Ленобласть постепенно догоняет Петербург. Объёмы текущего строительства уже сопоставимы, а следующий этап - паритет по количеству сделок. Параллельно в области формируется масштабный вторичный рынок, прежде всего за счёт районов, непосредственно прилегающих к Петербургу.

На рынке долгосрочной аренды ожидаемый динамичный сезонный прирост предложения. По данным ЦИАН, за неделю плюс 5,2%, с начала августа - уже 14,4%. На Авито практически синхронно: плюс 5% за неделю и 15,5% с начала месяца. На ЦИАН сейчас выставлено 11,1 тыс. квартир. Это уже абсолютный рекорд по объёму предложения долгосрочной аренды. А согласно сезонным колебаниям приток предложения сохранится до конца сентября. Ждем новых рекордов по объему предложения и как на него отреагируют цены аренды.

@yeltsovm

По данным Росреестра в июле в Петербурге на вторичном рынке зарегистрировано 9,1 тыс. сделок. Это столько же, сколько и месяцем ранее, и на 9% больше чем в июле прошлого года. Нарастающим итогом за январь-июль зарегистрировано 57 тысяч сделок. Это на 9% больше, чем за аналогичный период прошлого года. За последние 5 лет больше сделок регистрировалось только в 2023 году. Полет нормальный.

В Ленобласти в июне зарегистрировано 4,6 сделок. Это на 23,6% больше чем в июне и на 27,2% больше чем в июле прошлого года.
С начала года в Ленобласти зарегистрировано 27,1 тыс. сделок. Это на 27% больше чем в прошлом году и, видимо, вообще рекорд за все время.

Причины опережающего роста объема сделок в Ленобласти все те же: активная застройка районов-спутников Петербурга формирует дополнительную емкость вторичного рынка. К тому же заметная часть сделок - это продажи готовых квартир от застройщиков.

@yeltsovm