Что будем строить? | Баринов🏡

Ну если вам совсем на выходных делать нечего или тема клеёного бруса интересна, то залетайте и смотрите подкаст со мной и Александром Постновым, гендиром ПЛК. Александр развенчивает или подтверждает мифы об этой технологии, а я, как всегда, говорю о высоком.
Длительность почти час, я даже сам не сразу собрался 😂😂😂 Но решился и втянулся, показалось занимательно. Так что, переходите по ссылке ниже, включайте х1.5 и приятного просмотра.
Ссылка на подкаст в ВК

Всем привет!

В среду застал выступление представителя Т-Банка. Показалось занимательным.
Т-Банк выводит Т-Недвижимость и имеет намерение, даже план, "выполнять все джобсы" (с) на клиентском пути.
Смотрите фото с слайдом, как ТБ видит клиентский путь.

нет жилья → возникло решение купить → выбор объекта → ипотека и сделка → регистрация → ожидание сдачи → ремонт → переезд → ЖКХ, платежи, страхование → продажа или сдача жилья → следующая покупка.

С учетом масштаба клиентской базы и того уровня знаний о клиенте, который есть у ТБ, полагаю его амбиции более чем оправданными.

Девелопера ТБ тоже не оставляет в стороне
Профинансировать → построить → продать.
Кстати, на рынке ИЖС Тбанк уже есть и развивается в партнерствах и финансировании подрядчиков, причем с поэтапным раскрытием (что недавно аннонсировал Сбер)

Банковское обслуживание бизнеса, расчеты, номинальные счета, ипотека, реклама, собственная витрина недвижимости, безопасные расчеты.
Чуете на кого руку поднял?

У этих монстров есть то, чего нет у большинства участников рынка:
— десятки миллионов клиентов;
— информация об их доходах и платежном поведении;
— возможность определить момент возникновения спроса;
— финансовые продукты;
— рекламные инструменты;
— собственные витрины недвижимости;
— инфраструктура проведения сделки;
— дальнейшие финансовые и сервисные отношения с клиентом после покупки.

Угроза это или возможность?
Зависит от места в цепочке.

Для девелоперов, строителей, которые действительно создает продукт и владеют активами - вижу возможность.

А вот для многочисленных сервисов ситуация выглядит тревожнее.
Ипотечный брокеридж, страхование, подбор недвижимости, рекламные площадки, сопровождение сделки, расчеты — банк постепенно способен забирать эти функции внутрь своей экосистемы.

И это по-настоящему глобальный тренд, усиленный развитием ИИ, который развивается сейчас в мире.
Есть смысл подумать о своем месте в этой цепочке.

Позавчера все каналы о недвижимости в стране публиковали данные по продажам августа на рынке новостроек.

Если коротко, то падение августа 2026 к августу 2025 очень сильное. В некоторых регионах до 50%. В среднем - 40%.

Не буду повторять за всеми. Скажу лишь, что ситуация скверная:)

Но некоторые каналы одновременно с публикацией результатов провального августа и лета 2026, задаются вопросом о том, почему же девелоперы продолжают запускать проекты не смотря на проблемы с реализацией. Ведь на сегодня в стране строится рекордный 121 миллион жилья! Ну вдумайтесь:)
1 2 1 м и л л и о н ! Это где-то 2,5 миллиона квартир. Добавьте к ним все уже построенные и непроданные в последние годы, докиньте вторичку, приплюсуйте все, что еще не начало строиться, но стартанет в ближайший год.

И журналисты сходятся во мнении, что дело в том, что застройщики просто ждут, что ставки опустятся и спрос нормализуется.

Но все кратно прозаичнее:) просто банки дают недостаточно денег на содержание девелопера при выдаче проектного финансирования и, чтобы компания жила, чтоб в ней работали бухгалтера, маркетологи и даже директор по стройке (ведь кирпич сам по себе не организуется и в стены не сложится), девелоперу приходится набирать портфель проектов. А с одного проекта это хозяйство не прокормишь:) Вот и всё:) а низких ставок уже давно никто не ждет.

Ну и еще причина запусков - бриджи, набранные 2-3 года назад и КРТ, запущенные тогда же.

На арене циркачи

Всем привет!
Помню, как на одном из мероприятий я сравнил девелоперский бизнес с велосипедом «надо постоянно крутить педали, чтобы не упасть»

Дальше пошли дополнения с стороны участников, в результате которых с нескольких итераций это превратилось в

Езда на велосипеде по тросу, который сзади уже горит, и при этом надо еще жонглировать шарами, причем тоже горящими.

Почитайте ниже ⬇️ пост Пискулина. Кажется, что сравнение актуально.

Upd Подумал, что с самолетом тоже можно сравнить.

Выступил на радио 📻

Всем привет!
В Коммерсанте вышел материал по круглому столу, посвященному ИЖС. Ниже приведу свои цитаты.

ИЖС может органично существовать в уплотненной «микс-застройке» — в сочетании с блокированной и малоэтажной застройкой, считает Алексей Баринов, генеральный директор «ФАКТ. Коттеджные поселки», но отдельные загородные комплексы не способны формировать полноценную социальную инфраструктуру из-за низкой плотности населения.

По наблюдениям игрока рынка, тренд на уменьшение площадей участков и домов, уплотнение застройки уже развивается.
«Доступность загородной недвижимости — это прежде всего доступные финансовые инструменты, а не только низкая цена,— уверен Алексей Баринов.—

Важную роль в этом смысле сыграли ипотека под залог строящихся домов (введена с 2020 года) и переход на эскроу-счета. Покупка дома должна стать такой же понятной, как покупка городской квартиры. При этом доля рыночной ипотеки на загородном рынке начинает превышать долю льготной».

Рынок ИЖС постепенно «цивилизуется»: процессы становятся прозрачнее, и нынешние покупатели (особенно зумеры) воспринимают приобретение индивидуального дома как легкую, типовую, ликвидную покупку без установки «на всю жизнь».

Молодые покупатели готовы рассматривать дом как этапный вариант (пожить три года, потом поменять) — аналогично смене городских квартир по мере изменения жизненных обстоятельств.

Будущее этого рынка — в типовых проектах, единых дизайн-кодах коттеджных поселков, качественной инженерной и социальной инфраструктуре, а также в понятности и ликвидности загородного продукта, полагает руководитель «ФАКТ. Коттеджные поселки».

Озабоченный Минстрой

Всем привет!

На фоне серьезного снижения ввода ИЖС Минстрой заявил о подготовке комплекса мер поддержки отрасли.
Что предлагают и что это значит?

Основные тезисы:
1️⃣ За первое полугодие 2026 года введено 26,62 млн кв. м ИЖС — на 28,6% меньше, чем годом ранее.
2️⃣ В Минстрое одной из причин падения называют переход ИЖС на эскроу-счета.
3️⃣ Прорабатывается упрощение предоставления земельных участков под ИЖС.
4️⃣ Обсуждаются дополнительные меры по обеспечению таких территорий инженерной и транспортной инфраструктурой.
5️⃣ прорабатываются меры, которые должны повысить заинтересованность банков в кредитовании подрядчиков ИЖС.
6️⃣ Отдельное направление — использование домокомплектов и развитие индустриального домостроения.
7️⃣ Также ставится задача научиться корректно оценивать остаточную стоимость индивидуального дома и его стоимость как залога при ипотечном кредитовании. (РБК Недвижимость)

Комментирую:
1️⃣. Не понимаю связь между эскроу и выдачей «бесплатной»земли. Потому что связи здесь нет.
Просто надо что то делать, что заявлять и о чем то докладывать. Писал здесь об этом.

Впрочем, здесь может появиться интересная коллаборация, когда земля будет действительно предоставлена условно бесплатно, но не гражданам, а девелоперам, например на условиях КРТ и какой то «мзде» в виде например доли участков, которую надо передать инженерно подготовленными в муниципалитеты. А уже они будут давать эту землю крестьянам нуждающимся.
Эта схема уже реализуется, только землю покупать надо 🙂🙂🙂

2️⃣. А вот связь индустриального домостроения и оценки залога мне кажется очень интересной.
Кто следит за моим каналом, тот знает, что я считаю одной из системных проблем ИЖС для банков — непонятная остаточная стоимость дома (сами банки так не считают)

Большинство домов теряет в стоимости 20-30% сразу после окончания строительства. Писал об этом.

Индустриальное домостроение эту ситуацию меняет.
Стандартизированный домокомплект → понятная технология → контролируемое качество → сопоставимые объекты → статистика вторичных продаж → более прогнозируемая остаточная стоимость.

Индустриальное домостроение дороже традиционных технологий и это можем сработать только когда банки поймут вышенаписанное и будут стимулировать его через пониженные кредитные ставки.

Ставьте реакции, кто дочитал, а то писать длинные материалы буду реже.

🪖 Семейную ипотеку могут пересмотреть для многодетных

🔵Гендиректор «ФАКТ. Коттеджные поселки» Алексей Баринов поддержал льготы для семей с 3–4 детьми, но назвал спорным возможное повышение ставки для остальных заемщиков.

©️ Алексей Баринов:

Больше вопросов вызывает другая часть изменений: снижение ставки для семей с тремя-четырьмя и более детьми предполагается сопроводить повышением ставки для семей с одним-двумя детьми. Особого криминала в этом не вижу. Семейная ипотека существует с 2018 года и за эти годы неоднократно менялась — пересматривались сроки субсидирования, требования к заёмщикам, адресность программы. Нынешняя корректировка в отношении семей с одним-двумя детьми выглядит логичным продолжением этой эволюции, тем более что даже с повышением ставка останется существенно ниже рыночной.

Отдельный вопрос — то, что семей с одним-двумя детьми в стране значительно больше, чем многодетных. Но в этом и заключается логика меры: стимулировать рождаемость, улучшать демографию, предлагая более выгодные условия покупки жилья именно многодетным. И вот это очень напрягает участников рынка, для части из которых наличие льготной ипотеки — это вопрос выживания. Я остаюсь при мнении, что льготные программы широким фронтом - это зло, искажающее и деформирующее нормальный рынок.

Август. Итоги

Всем привет!
Август прошел для нас чуть лучше июля, хоть и хотелось бы получше.

📉 Обращения -14%
📈Визиты +10 %
📈 Брони +27%

Не смотря на некоторое снижение первичных обращений, они стали более целевыми и лучше конвертились в сделки,

📈Сделки +10% получилось очень стабильно все лето

Характер сделок:
🔹Ипотеки - 25% - стабильно
🔹Рассрочки - 5%
🔹Оплаты сразу - 70%

Ипотеки продолжают копиться, все также и семейные и рыночные. Рассрочки почти вымерли, возможно, как показатель того, что клиенты не уверены и не готовы вписываться в достаточно крупные платежи.

Итогами лета скорее недоволен, хотелось больше продаж. Можно, конечно, ссылаться на 20-40 процентное падение рынка, но кому от этого легче? Уверен, что можно было лучше, если бы двигались эффективнее и быстрее.

Продолжаем активно вкладываться в готовность продукта - строить. На мой взгляд, готовность решает сейчас.

Сентябрь - начало октября будут определяющими. Вопрос не в каких то вероятностях "мобилизации и тп", а в тревожности среди населения. Если негативные ожидания не реализуются, то нас может ждать эйфория на рынке вплоть до НГ.

https://t.me/chto_stroim
дублер канала в MAX

#факткоттеджныепоселки #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Размер имеет значение?

Всем привет!
В пн на круглом столе Коммерсанта среди многих интересных тезисов зацепился за то, что сейчас востребованный ипотечный продукт в виде "участка с домом "под ключ" до 15-16 млн" могут создавать только небольшие компании, фактически бригады.

Я давно гонял в голове это, прочитав пост Матвея Мамченко, где он восхищается "мелкими застройщиками без бренда, юридических лиц и тп":
- не держат отделы продаж
- не содержат офиса

они очень жёстко режут свои вложения и предлагают потребителю только самое важные, нужные и очень универсальные решения - предлагают потребителям пространство для жизни, а не материалы с технологиями и дизайнерские решения.

Понятно, что там много вопросов к качеству и тп. Я не об этом.

Я подумал, что пока многие публичные игроки ИЖС ждали прихода монстров из МКД, строили теории о "подготовке площадки ИЖС под мкдшников" 90% ввода квадратов в ИЖС делают множество неизвестных подрядчиков и "самостроев"
И, возможно, что ставку "наверху" делают на них.

Да, есть вопросы к качеству строительства, есть вопросы к инфраструктуре. Но это решается и решается не обязательно через укрупнение.
Любое укрупнение - это рост административных издержек в геометрической прогрессии, я это очень хорошо чувствую.

Мы уже выбрали для себя путь девелопера территорий и не идем в самостоятельное строительство.
Так или иначе, модель, когда коттеджный поселок с участками без подряда становится "платформой для застройщиков" реализуется многими в силу их осознанности.
Так что, я пока утвердился для себя в правильности этого направления и понимание, что делать дальше тоже есть.

Место знаний

Всем привет!
В День знаний хочу поделиться наблюдениями о том, что дает жизнь/отдых загородом в частном доме.

Когда мне было 7-14 лет, то свои летние каникулы я проводил в деревне со всеми вытекающими в виде: уборки сена, прополки бескрайних грядок, выпаса коров, строительства и тп. Знаю из общения, что так было у многих.
Весенне-осенний период в 90-е был у многих связан с выживанием за счет подсобного хозяйства, дач и огородов. Меня это тоже не обошло.

Наверное, поэтому к каким то посадкам у моего поколения есть приобретенное отрицание.

У этого есть интересное следствие. В 2020 привезя семью в «деревню детства» я обнаружил, что:
1. Дети совсем не знают, как что растет.
2. Им это интересно и даже возможность выдернуть морковку вызывает бурный восторг, не говоря уже про кур, коз и тп.
То есть я, изолировав себя от «детских трудностей» изолировал и своих детей.

Сейчас, на даче я вижу, как проявляется интерес детей к тому как сажать деревья и цветы, собирать траву, что то строить.
И понимаю, не смотря на ИИ, дроны и тп, что дать базовые навыки физического труда на земле, простой стройки, даже сборки мебели и тп это важный образовательный процесс.

Строительство домика для Ромы я затеял не случайно. Это возможность дать освоить какие то первоначальные навыки обращения с инструментами, хоть в роли наблюдателя, хоть помощника. Это возможность передать навыки деда внуку. Ну и осознанное времяпрепровождение с ребенком.

И немного торопиться с дачей я тоже стал специально, понимая, что дети растут очень быстро и надо успевать застать момент, когда им это интересно и когда они готовы перенимать.

Надо бы закончить «покупайте землю и стройте дома», но вы итак это знаете 😀

Как часто вы видите генерального директора девелоперской компании, который выбрал свой же проект для своей семьи? 🤔

Мы — каждый день!

Потому что Алексей выбрал Негород Заневский от ФАКТ.

Мы съездили с ним в наш коттеджный поселок, где взяли небольшое интервью у него как у жителя. Почему именно Заневский? И сколько занимает дорога до работы?

На эти и другие вопросы — ответ в новом видео!

ФАКТ.О загородной жизни
ВК | Дзен | MAX

Дерево снова становится одним из главных материалов для загородного дома.

Но насколько современным решением можно считать клееный брус?

Обсудили это в подкасте с нашими партнерами — компанией ПЛК. В новом выпуске говорим о технологии строительства, особенностях домов из клееного бруса и о том, кому подойдет такой формат. Скоро выйдет полная версия!

А вы бы выбрали дом из клееного бруса?

ФАКТ.О загородной жизни
ВК | Дзен | MAX

Всем привет!

31 августа выступаю на круглом столе издания «Коммерсантъ» — «Загородная жизнь как экосистема 360: инфраструктура, сообщество, смыслы».

Тема в точку: сегодня для покупателя важны не только метры и локация, а то, какими смыслами наполнена жизнь вокруг — инфраструктура, соседи, комьюнити.

Поговорим о том, строить или покупать выгоднее сейчас, чем отличаются запросы бумеров, зумеров и миллениалов, и что такое осознанный девелопмент — энергоэффективность и технологичность как основа загородного строительства.

В составе спикеров — коллеги по рынку, и отдельно рад, что там же будет наш партнер — проект «Природа».

ул. Харьковская, 8А, конференц-зал «Коммерсантъ Северо-Запад»
начало в 11:00

🪖 Поговорили с Алексеем Бариновым, генеральным директором «ФАКТ. Коттеджные поселки» о самом громком вопросе сегодняшнего дня:

❓ Насколько реалистична идея массового предоставления бесплатной земли россиянам под строительство частных домов? Достаточно ли у регионов участков, которые действительно пригодны для строительства?

©️ Ничего принципиально нового нет: уже работает схема аренды земли на торгах за символические деньги с правом выкупа после строительства дома за 3 года. «Бесплатная раздача» — та же аренда с выкупом, только с новой вывеской и маркетингом.
Земли «всем хватит» упирается в бюджеты муниципалитетов: нужны изменения генпланов и деньги на инфраструктуру (дороги, сети). Часто администрация требует 10–20 % участков «в дар». Стоимость дома одинакова, но самостоятельная прокладка коммуникаций выливается в огромные суммы. Уже полно «нарезок» без нормальных дорог и электричества.
КРТ как раз создавали, чтобы девелопер строил инфраструктуру, а не плодил пустые поля. При точечной раздаче кто это будет делать — государство? Вряд ли.
Выглядит как предвыборный популизм или формальный ответ на поручение. Рост ввода ИЖС на 7–10 % возможен, но цифры легко подтянуть нужной методикой.

Ну все? П..да девелоперам?

Всем привет!
Во всех тг каналах страны. Мне уже переслало с десяток человек 😀😀😀

Ну что? П…да девелоперам? Землю раздавать бесплатно будут?

Так ее итак давно бесплатно раздают.
Многодетным, участникам СВО, на востоке и тп. Да хоть теже торги… Там полно дешевых предложений.

Земли у властей, допустим, есть.
А инженерно подготовленной, с сетями, дорогами, инфраструктурой ???
Ответ - не особо.
Да, ее планируется получать для льготных категорий граждан через обязательные взносы девелоперов за переводы.
Конечно же, девелоперы самые лучшие участки отдадут?
Объемы там такие, что едва закроют минимальные потребности.

Так что, я бы не рекомендовал откладывать покупку, чтобы подождать бесплатную землю.

Тем более, обсуждений у власти много, особенно в предверие выборов.