РОП | НОВОСИБИРСК | Рейтинги. Оценки. Прогнозы

💯 Новые ставки по семейной ипотеке отправляют семьи с одним ребенком на вторичный рынок.

В 2023 году на одну квартиру по ДДУ продавалось 3,32 квартиры на вторичном рынке, в 2024 году – 3,68 квартиры, в 2025 году – 3,73 сделки на вторичном рынке приходилось на 1 сделку по ДДУ.

За 8 месяцев 2026 года зарегистрировано 46 585 сделок на вторичном рынке и 8 649 сделок по ДДУ.

❗️Число сделок на вторичном рынке уже в 5,39 раз больше, чем на первичном.

С 1 октября льготная ипотека для 55% семей практически перестает работать. При ключевой ставке 10% она перестанет работать для 88% семей с детьми.

Если учесть, что подавляющая часть молодых семей с детьми, которые потянули семейную ипотеку уже воспользовались этой льготой, то можно констатировать, что эпоха дешевой ипотеки завершена.

Что делать с 60 тысячами квартир на полках у застройщиков, значительная часть из которых с одним или двумя окнами и не подходят для семей с 2-3 детьми, вопрос далеко не праздный.

🥸 В течение недели посчитаем новый ежемесячный ипотечный платеж на первичном и вторичном рынках.

#тренды@rop_nsk

📈 Коэффициент поглощения на рынке новостроек Новосибирской области вырос за четыре года на 68%

➡️ Коэффициент поглощения — это период времени, за который при текущих темпах продаж реализуются все строящиеся квартиры в регионе.

Летом 2023 года в Новосибирской области было реализовано 6 671 квартир в новостройках и лотов в комплексах апартаментов по ДДУ.

✔️ летний период 2024 года — 4 970 лотов.

✔️летние месяцы 2025 года — 3 850 штук.

✔️июнь-август 2026 года— 3 574 лота.
 
Среднемесячные продажи снизились за 4 года на 36,5%, с 1 873 до 1 191 лота.
 
Число нереализованных квартир на полках у застройщиков все это время только увеличивалось:
 
✔️лето 2023 года - 56 250 квартир;

✔️лето 2024 года - 57 193 квартиры;

✔️лето 2025 года – 59 950 квартир;

✔️лето 2026 года – 60 137 квартир.
 
Средневзвешенный коэффициент поглощения составил:
 
✔️летний период 2023 года – 2 года 6 месяцев;

✔️лето 2024 года – 2 года 9 месяцев;

✔️тот же период 2025 года – 3 года 11 месяцев.
  
❗️Сегодня для реализации всех квартир, в стадии строительства нужно 4 года и 3 месяца.
 
При этом строительный задел вырос незначительно — на 3,4%, с 69 957 квартир до 72 391 квартиры, число нереализованных лотов на 6,9%,  а вот среднемесячные темпы продаж рухнули на 36,5%.

Застройщики сократили объемы вывода новых проектов, при этом продажи падают еще более высокими темпами.

Ситуация обостряется высокой ключевой ставкой вместе с ростом закредитованности в среднем по региону.

По разным компаниям ситуация отличается кардинально, но в целом около 20% застройщиков имеют критический уровень затоваренности, а треть из них и закредитованности.

Сейчас можно легко посчитать коэффициент поглощения любой компании — узнать уровень закредитованности чуть сложнее.

🥸 В любом случае нужно осторожнее относиться к покупке квартир на ранней стадии строительства с подозрительно низкими ценами.

* График составлен на базе данных портала ДОМ.РФ.

#продажи_и_цены@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🔈 О стоимости жилья, сложностях экономики и перспективах строительного рынка Новосибирска - как всегда интересный и откровенный разговор с Петром Уваровым в студии «Радио России».

https://vkvideo.ru/video-38320907_456261321?list=6699d91082a642bc1d

🪙Текущий период на вторичном рынке Новосибирска – окно возможностей.
 
Эксперты отмечают трехкратный рост инвесторов среди покупателей недвижимости в первом полугодии 2026 года.
 
Всем «сидящим на деньгах» хочется купить недвижимость по минимальной цене в текущем экономическом цикле.
 
В Москве и Санкт-Петербурге цены уже скорректировались вверх. Стоимость квадратного метра вторичной недвижимости в Москве подскочила за 2 года на 41,2%, в Санкт-Петербурге — на 32,5%. Это намного больше, чем проценты по депозиту. При этом инвесторы кроме роста цены самой квартиры получают еще и арендный доход.
 
Рост цены предложения в большинстве столиц Сибирского федерального округа тоже обгоняет величину ставки по депозиту, но этот процесс начался только с августа прошлого года.
 
❗️В Новосибирске основной скачок цен придется на 2027 год, в крайнем случае на начало 2028 года.
 
Затягивая с покупкой, инвестор может выиграть на депозите дополнительно 3%-5%, а прозевав скачок потерять 15%-20% из-за роста цен и резкого сокращения предложения. Наиболее ликвидные варианты всегда уходят в первую очередь, а продавцы начинают придерживать квартиры.
 
Этот прогноз не касается новостроек. Там будет небольшой рост, особенно по квартирам, которые подходят под льготную ипотеку.
 
Рост цен на апартаменты будет соизмерим со вторичным рынком. Но в этом сегменте много нюансов: одна часть проектов переоценена, у другой — проблемы со сроками ввода, не все комплексы реализованы в выгодных локациях.

* Таблица составлена на базе данных агрегаторов Домклик и «Мир квартир».

#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

#первичка_и_вторичка@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

📈 Вторичный рынок Новосибирской области растет, в то время как цены в сделках на новостройки показали нулевой рост за год.  
 
По данным проектных деклараций, опубликованных на ДОМ.РФ, в августе 2025 года в Новосибирской области было реализовано 1 534 квартиры площадью 72 817 м2 за 11 168 840 000 рублей.
 
В августе 2026 года —1 197 квартир общей площадью 60 304 м2 за 9 249 686 000 рублей.
 
Объем продаж в штуках год к году снизился на 21,9%, по площади — на 17,2%.

📌 Средняя площадь квартиры в августе 2025 года составила 47,5 м2, средневзвешенная цена квадратного метра 153 382 рубля.
 
Средняя площадь квартиры в августе 2026 года составила 50,4 м2, средневзвешенная цена квадратного метра 153 384 рубля.
 
◻️ Лидерами по средневзвешенной цене в Новосибирской области из компаний с продажами более 50 лотов за 8 месяцев стали застройщики (без учета апартаментов):
 
✔️ ГК «СИБИРЬИНВЕСТ»;
 
✔️ ГК «РОСНЕФТЕГАЗСТРОЙ-АКАДЕМИНВЕСТ»;
 
✔️ «СТРАНА»;
 
✔️ ГК «ТАК»;
 
✔️ ГК «ХИММЕТАЛЛ»;
 
✔️ ГК «НОВЫЙ МИР»;

✔️ ГК «БЕРЕГОВОЕ»;

✔️ ГК «ПОЛЯКОВ»;
 
✔️ ГРУППА «МЕТА»;
 
✔️ ВИРА.
 
🥸 За год вторичный рынок Новосибирской области вырос на 31% по сделкам и на 8% по цене предложения. Рост цены квадрата в сделках был еще выше, так как размер скидки на вторичном рынке уменьшился.

#первичка_и_вторичка@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🔈 Что происходит сейчас на региональном рынке недвижимости? Как Новосибирск выглядит на фоне других городов? Как ведет себя «первичка» и «вторичка», какие лоты наиболее интересно покупать сегодня для инвестиций - об этом и о многом другом рассказал в прямом эфире программы «Новосибирские новости»

🪙Затраты на аренду недвижимости у самой малообеспеченной группы населения Новосибирска растут опережающими темпами.

Период с сентября 2020 года по сентябрь 2023 года характеризуется высоким ростом арендных ставок. Вслед за увеличением цен на новостройки и на квартиры вторичного рынка росли ежемесячные ипотечные платежи, что позволяло арендаторам увеличивать ставки.

В это время аренда комнат росла на 18% медленнее, чем аренда квартир в целом, и на 26% меньше стоимости аренды однокомнатных квартир.

После ужесточения условий по льготной ипотеке в 2024 году начался перекос цен между первичным и вторичным рынками и пропорциями между арендой и ипотечным платежом.

❗️Платеж по ипотечному платежу превышал стоимость аренды в 3,5 раза. После постепенного снижения ключевой ставки разница уменьшилась до 2,7 раз, но все еще остается огромной.

В это время потенциальные покупатели квартир начали экономить на аренде, снимая помещения меньшей площади.

За последние три года ставки на аренду всех типов квартир выросли в Новосибирске на 38,3%, а комнат на 49,3%. В целом по стране соотношение составляет 40,4% по всем типам квартир и 57,1% по комнатам.

⚡️Затраты необеспеченной группы населения увеличиваются на 28,7% быстрее, чем по всей выборке в целом.

📌 Рост стоимости аренды комнат в Новосибирске за последние три года ускорился к 2020-2023 годам на 69%, с 29,2 до 49,3%, а в целом по РФ в 2,7 раза.

Более низкий рост в Новосибирске объясняется высокой насыщенностью рынка однокомнатными квартирами, которые были куплены по льготной ипотеке и вышли на арендный рынок после ввода домов в эксплуатацию.

🥸 В целом в Новосибирске нет дефицита арендных квартир.

#ипотека_или_аренда@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🚫 Запрет на стройку в зонах подтопления обойдется застройщикам Новосибирска в 1,5-2 млрд. рублей.
 
С 4 августа этого года в России введен запрет на строительство капитальных объектов в границах зон затопления и подтопления — в ФЗ №301 изменена статья Водного кодекса РФ.
 
С точки зрения здравого смысла власть наконец-то обратила внимание на ситуацию с наводнениями. Потому что граждане страны не могут понять, для чего год из года восстанавливаются дома, которые, с большой вероятностью, в следующий раз снова смоет стихия. Тем не менее, до августа компании могли строить дома при условии возведения инженерной защиты — сейчас нет.
 
📌 По информации Минстроя, под раздачу попали 65 млн м2 площадей в стройке и ещё 10 млн квадратов на стадии разработки.
 
В Единый государственный реестр недвижимости внесено больше 9 тыс. зон затопления и подтопления. В число лидеров по числу таких объектов в Сибирском федеральном округе входит Иркутская область, где находится 400 потенциально подверженных затоплению зон.
 
Минстрой в связи с выходом закона готовит поправки. 2 сентября вышло официальное письмо, что запрет на строящиеся объекты невозможен, но их ввод в эксплуатацию будет в некотором смысле квестом.
 
В Иркутске только на правом берегу Ангары эксперты насчитали 11 строящихся жилых комплексов, которые попали в зону подтопления.
 
❗️В Новосибирске ситуация проще, но и у нас под вопросом 1,5 млн м2 жилья. Из них 750 тыс. квадратов составляет площадь строящихся квартир.
 
Даже если запрет коснется только проектов на стадии согласования, это обойдется застройщикам в 1,5-2 млрд. рублей.
 
С учетом инициатив по КРТ, невысокого спроса, и перспектив по ужесточению семейной ипотеки, строительную отрасль Новосибирска ожидают нелегкие времена.
 
🥸 С моей точки зрения в ближайший квартал нужно ждать реальных мер поддержки строительной отрасли.
 
Пока запустили только поэтапное раскрытие счетов эскроу в ИЖС.

#тренды@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🔝 Представляем лидеров продаж Новосибирской агломерации по итогам восьми месяцев 2026 года.

Продажи новостроек за январь-август 2026 года снизились к аналогичному периоду 2025 года на 5,3% по количеству лотов, на 4,6% по площади реализованных квартир и на 1,1% по суммарной выручке.
 
С января по август 2026 года застройщики Новосибирской области продали по договорам долевого участия 8 640 квартир в новостройках и лотов в комплексах апартаментов.

📍Средняя площадь реализованной квартиры составила 48,88 м2, средневзвешенная цена квадрата в сделках по ДДУ – 155 203 рубля.
 
Если брать только август, то цена квадрата в сделках составила 153 384 рубля, что на 1,4% меньше средневзвешенного показателя за январь-июль 2026 года.
 
Снижение реальной цены в сделках на 1,4% это уже не статистическая погрешность. По отношению средневзвешенной цене квадрата в сделках за январь-август 2025 года рост составил 3,7%.
 
❗️Реальный годовой рост цены квадратного метра в сделках в новостройках региона ниже инфляции и в 3,5 раза меньше доходов по депозиту.
       
▫️ТОП-30 застройщиков по суммарной выручке за 8 месяцев 2026 года составили:

✔️ «БРУСНИКА»;

✔️ГК «Расцветай»;

✔️ ГК КПД ГАЗСТРОЙ;
 
✔️ ГК СМСС;  

✔️ ГРУППА «МЕТА»;

✔️ ГК «СОЮЗ»;
 
✔️ ГК «ТАК»;
 
✔️ ГК «ПОЛЯКОВ»;

✔️ ГК «Первый Строительный Фонд»;

✔️ «ВИРА»;
 
✔️ ГК «ЭНЕРГОМОНТАЖ»;
 
✔️ ГК «АСТОН»;
 
✔️ ГК «АКАДЕМИЯ»;  

✔️ SG Development;
 
✔️ ГК «СИБИРЬИНВЕСТ»;
 
✔️ ВОЛНА Development;
 
✔️ «СТРАНА»;
 
✔️ ГК «АНТАР»;

✔️ ГК «БЕРЕГОВОЕ»;

✔️ ГК «КАМЕЯ»;
 
✔️ ГК «НОВЫЙ МИР»;
 
✔️ ГК «ПРОСПЕКТ»;
 
✔️ ЮНИТИ;
 
✔️ ГК «ГЕЛЕОН»;

✔️ ГК «СТРОЙРЕГИОНСЕРВИС»;
 
✔️ ГК «ЖИЛИЩНАЯ ИНИЦИАТИВА»;  

✔️ ГК «ХИММЕТАЛЛ»;
 
✔️ ГК «РОСНЕФТЕГАЗСТРОЙ-АКАДЕМИНВЕСТ»;
 
✔️ ГК «ФРИДОМ ВИЛЛЭДЖ»;

✔️ ГК «ДОМ-СТРОЙ».

На ТОП-30 приходится более 90% суммарной выручки.

Продажи в июле скорректированы после размещения всех ПД, в августе не учтены продажи ГК «НОВЫЙ МИР».
 
*Рейтинг составлен на базе ПД, размещенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных аналитического центра компании «БУСЫ» и эксперта Максима Попова.

#рейтинги_и_прогнозы

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🏗️ За последние пять месяцев Новосибирская область в 2,75 раза сократила отставание по вводу многоквартирного жилья.

По данным РОССТАТА, за январь-август 2026 года в Новосибирской области введено 1 063 820 м2 общей площади жилых помещений, что на 30,1% меньше показателей 2025 года.

Население региона построило 571,4 тыс. м2, и 492,4 тыс. м2 МКД возведено застройщиками. 

📌 Ввод МКД уменьшился на 20,6%, ИЖС просело на 36,6% к показателям 2025 года. По итогам первого квартала МКД отставало от показателей ввода 2025 года на 57%, а ввод жилья населением был меньше на 52,8%.
 
За апрель-август отставание от прошлого года в МКД сократилось в 2,76 раза, а по ИЖС уменьшилось в 1,44 раза.
 
Можно констатировать, что ситуация выправляется, и спад ввода уже не кажется таким катастрофическим.
 
Росту объемов строительства, мягко говоря, не способствует и уровень спроса. Застройщики строят больше, чем могут продать.
 
Поэтапное раскрытие счетов-эскроу в ИЖС, стартовавшее в Сбербанке, частично снимет кредитную нагрузку с застройщиков этого сегмента. Но с учетом состояния транспортной инфраструктуры в Новосибирской области вряд ли индивидуальное жилищное строительство станет новым драйвером для региона.
 
🥸 Ввод жилья в августе вырос к прошлому году на 14%, что позволило Новосибирской области укрепить лидерские позиции в СФО.
 
В общем рейтинге регионов РФ по вводу жилья Новосибирская область поднялась с 16 места на 13 позицию, а в МКД вернулась в ТОП-10.
 
*Таблица составлена на базе данных РОССТАТА.

#ввод_жилья@rop_nsk
#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

📈 Продажа апартаментов в Новосибирске в августе выросла по отношению к июлю на треть, но по-прежнему остается на низком уровне.

В августе этого года в Новосибирске было реализовано 56 лотов в комплексах апартаментов, что на 36,6% больше, чем в июле и на 25% меньше средневзвешенных продаж за месяц в январе-июле текущего года и в 2,4 раза меньше показателей августа 2025 года.
 
Доля апартаментов в общем объеме продаж новостроек по ДДУ уменьшилась к августу прошлого с 8,9% до 4,8%.
 
На рынок апартаментов продолжает оказывать давление перпектива изменения с октября условий по льготной семейной ипотеке.
 
В августе 95% всех продаж апартаментов пришлось на объекты, ввод которых состоялся или был запланирован на этот год.
 
▫️Лидерами по суммарной выручке стали проекты: GAGARIN CITY, Land Lord и «Инские Холмы».
 
Аналитики и застройщики оценивают реальную рентабельность строительства. В моменте средства на эскроу с лихвой перекрывают кредиты только в комплексе GAGARIN CITY.
 
Снижение цены к июлю в данном проекте объясняется пакетной сделкой, когда из-за потенциальной перепланировки покупатель отказался от отделки, и получил скидку на стоимость отделки.
 
❗️В жилых проектах к сдаче распроданность в целом выше, а апартаменты — это более рискованный сегмент, как для застройщиков, так и для покупателей.
 
Покупатели ждут ввода комплексов в эксплуатацию, а по отдельным проектам, скорее даже не ввода, а начала «выдачи ключей». Успешные застройщики ждут оживления продаж к концу года.
 
🥸 Переизбыток на рынке апартаментов, практически во всех сегментах позволяет покупателям не торопиться с выбором.
 
* График составлен на базе проектных деклараций, размещенных на сайте агрегатора ДОМ РФ.

#апартаменты@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

📥Число продаж новостроек по ДДУ за 8 месяцев 2026 года в Новосибирской области опустилось до минимума за шесть лет.
 
По данным проектных деклараций, опубликованных на портале ДОМ.РФ, в августе 2026 года в Новосибирской области был реализовано 1168 лот в новостройках.

Этот показатель на 2,5% больше, чем в июле 2026 года, на 28,7% меньше чем в среднем за август в 2021-2025 годах, и на 23,9% меньше продаж в августе 2025 года.

Всего за 8 месяцев продажи квартир в новостройках и юнитов в комплексах апартаментов в регионе составили 8 640 это минимальный показатель за последние шесть лет, на 28,2% меньше средневзвешенного показателя за предыдущие пять лет.

📌 По данным аналитического центра компании «Бусы», число сделок в Свердловской области к июлю 2026 года выросло на 7%, в Тюменской области рост составил 7,1%, а Иркутская область приросла к июлю 2026 года на 24,7%. Рост в Новосибирской области на 2,5% выглядит очень скромным.  

▫️В ТОП-25 по числу реализованных лотов в Новосибирской области за август вошли застройщики:

✔️ГК «РАСЦВЕТАЙ»;

✔️ГК КПД ГАЗСТРОЙ;

✔️Компания «БРУСНИКА»;

✔️ГК «СОЮЗ»;

✔️ГРУППА «МЕТА»; 

✔️ГК СМСС;

✔️ВИРА;

✔️ТАК;

✔️ГК «ПОЛЯКОВ»;

✔️ ГК «СИБИРЬИНВЕСТ»;

✔️ ГК «ЭНЕРГОМОНТАЖ»;

✔️ ВОЛНА Development;

✔️ ПСФ;

✔️ ГК «СТРОЙРЕГИОНСЕРВИС»;

✔️ ГК «БЕРЕГОВОЕ»;

✔️ ГК «КАМЕЯ»;

✔️ ГК «АСТОН»;

✔️ «СТРАНА»;

✔️ ГК «ГЕЛЕОН»;

✔️ ГК «ПРОСПЕКТ»;

✔️ ГК «ЖИЛИЩНАЯ ИНИЦИАТИВА»;

✔️ ГК «ХИММЕТАЛЛ»;

✔️ ЮНИТИ;

✔️ ГК «ДОМ-СТРОЙ»;

✔️ ГК «SKY Group».

Итоги по объемам продаж за январь-август подведем в течение недели.

*В статье использовалась информация, размешенная на сайте агрегатора ДОМ РФ, данные аналитического центра компании «БУСЫ» и эксперта Максима Попова.

#продажи_и_цены@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

💰 Доходность посуточной аренды в Новосибирске в 1,5 раза выше, чем при долгосрочной аренде.

Средневзвешенная арендная ставка однокомнатной квартиры в Новосибирске по результатам мониторинга портала «Мир квартир» составляет 30 668 рублей.

Базовая ставка при посуточной аренде однокомнатной квартиры в Новосибирске, по данным ЦИАН, равняется 3,6 тыс. рублей в сутки или 108 тыс. рублей в месяц при 100% загрузке.

🪙 Если учитывать, что текущие расходы при посуточной аренде составляют около 40% от валового сбора, а при долговременной аренде 7%, то максимальная доходность при посуточной аренде составляет 14,4%, а при долговременной аренде 6,3%.

При условии, что арендодатель сдает квартиру по адекватной цене, при долговременной аренде квартира занята больше 90% времени. Спрос на посуточную аренду носит сезонный характер, заполняемость составляет в среднем 60% -70% в год.

Реальный арендный доход в Новосибирске равен 5,8%-6,3% годовых, посуточная аренда приносит 9%-9,5% годовых.

На разнице при посуточной и долговременной аренде и строится концепция окупаемости юнитов в комплексах апартаментов. Здесь к текущим расходам посуточной аренды добавляется комиссия управляющей компании. Появляется комплекс дополнительных услуг, бизнес становится «ленивым», но влияние собственника на финансовый результат сводится к нулю.

❗️Пока еще остается часть апартаментов, где собственник может сдавать свой юнит самостоятельно, но их доля будет снижаться.

Апартаменты составляют конкуренцию и отелям, и рынку посуточной аренды.

В Новосибирске отмечен массовый ввод юнитов. На этой неделе выдано разрешение на ввод первой очереди проекта «ФРИДОМ», на подходе «АЭРОН», что резко увеличит предложение в отдельных локациях.

🥸 С учетом комиссий управляющим компаниям средняя доходность апартаментов в знаковых локациях составит в Новосибирске, по моим прогнозам, 7%-8% годовых.

#апартаменты@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

📈 Продажи новостроек превышают вывод новых проектов на рынок Новосибирской области три месяца подряд.

Число лотов в новостройках, поступивших в продажу в июне, составило 1 570 единиц. В июле — 1589 квартир, в августе 1212 — это меньше числа квартир, реализованных напрямую от застройщиков по ДДУ и ДКП.
 
Подавляющая часть «разрешений на строительство», полученных застройщиками в июне-августе 2026 года, связана с корректировкой действующих проектов.    

В августе новые разрешения на строительство получили всего 4 застройщика:

✔️ ООО СЗ «Альфа»;

✔️ ООО СЗ «СОЮЗ-ИНВЕСТ»;
 
✔️ООО СЗ «ТИМИРЯЗЕВСКИЙ ПАРК», ГК «ХИММЕТАЛЛ»;
 
✔️ ООО СЗ «Аврора», ГК РНГС.

Единственный крупный проект августа от ГК «АЛЬФА» находится на уровне площадки и даже не обозначен в 2ГИС, также как и проект от ГК РНГС. Реальные продажи там начнутся в лучшем случае в конце года.
 
ГК «Союз» вывела на рынок 138 квартир, у ГК «ХИММЕТАЛЛ» это второй блок нового проекта, где на 153 квартиры приходится 133 машино-места и 53 нежилых помещения.
 
🥸 Реально на рынке появилось меньше новых квартир, чем обозначено в отчетах ЕРЗ.

Остальные разрешения на строительство, оформленные в августе, получены в 2014-2026 годах. 

* График составлен на базе данных сайта ЕРЗ

#ввод_жилья@rop_nsk

🏠Застройщики ИЖС получили стратегическое преимущество.
 
Сбер приступил к выдаче ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с частичным раскрытием счета эскроу.

Можно сказать, что банкиры наступили на горло собственной песне — и сделал это Сбер.
 
Застройщики давно добиваются поэтапного раскрытия счетов эскроу. Основной оппонент этого процесса ЦБ РФ. Помимо того, что такой вариант проектного финансирования снижает прибыль банков, он ещё и увеличивает риски дольщиков.
 
Помощь пришла откуда не ждали: сначала глава Сбера Герман Греф заявил о переохлаждении экономики, и вот самый большой банк РФ начал выдавать кредиты на создание объектов ИЖС с частичным раскрытием счета эскроу.
 
❗️С моей точки зрения, это должно послужить катализатором развития ИЖС, которое на сегодня обеспечивает более 60% всех объемов ввода жилья в РФ.
 
Сбербанк потеряет норму прибыли, но компенсирует ее объемами. Подавляющая часть подрядчиков пойдет в Сбер — такой вариант проектного финансирования ускорит оборот денег в три раза, что даст застройщику возможность увеличить объемы строительства.
 
Здесь есть ещё одно потенциальное преимущество. Покупатель может рассчитывать на траншевую ипотеку на период строительства. А после ввода дома в эксплуатацию у него исчезают затраты на аренду.
 
🥸 В целом, инициатива Сбера — это первая реальная мера по поддержке ИЖС. Возможно, слегка запоздалая, но очень важная.
 
В Новосибирской области число кредитов на создание объектов индивидуального жилищного строительства в семь раз меньше объемов ввода жилья населением.
 
Остается вопрос о льготном кредитовании: по данным аналитиков ДОМ РФ в январе-августе 2026 года на «семейную ипотеку» приходится 8 из 10 кредитов на ИЖС.
 
* Таблица составлена на базе данных сайта ЦБ РФ.

#ижс@rop_nsk
#тренды@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🟰Суммарные прямые затраты застройщиков Новосибирской области на реализацию квартир превысят в 2026 году 10 млрд. рублей.

Суммарная стоимость реализованных квартир в новостройках и юнитов в комплексах апартаментов в регионе по договорам долевого участия и договорам купли-продажи составила:

✔️ в 2021 году – 95,4 млрд. рублей;

✔️ в 2022 году – 89,4 млрд. рублей;

✔️ в 2023 году – 173,7 млрд. рублей;

✔️ в 2024 году – 138,8 млрд. рублей;

✔️ в 2025 году – 143,7 млрд. рублей;

✔️ в 2026 году, по моим прогнозам – 145 – 150 млрд. рублей.

Прямые затраты на реализацию квартир состоят из расходов на маркетинг, рекламы, презентаций, участия в выставках, раскрутка сайта, продвижения в интернете, оплаты комиссий риэлторам, в моменте 3,2%-3,5%, содержания офиса продаж и оплаты собственного персонала.

Прямые затраты на реализацию квартир, по моим расчетам, выросли с 5% в 2021 году до 7% в 2026 году, у отдельных застройщиков уже приближаются к сумме 10%.

Всего за 2021 год застройщики потратили только на реализацию квартир, без учета коммерческих помещений, 4,8 млрд. рублей, в 2022 году, соответственно, 5,3 млрд. рублей, за 2023 год – 9,5 млрд. рублей, в 2024 году – 8.3 млрд. рублей, за 2025 год – 9,3 млрд. рублей и прогноз на 2026 год – 10,2 млрд. рублей.

В этом году затраты на маркетинг, рекламу и оплату комиссий агентствам недвижимости будут соизмеримы с прибылью строительных компаний.

📍 Подавляющая часть крупных застройщиков Новосибирска имеют собственные отделы продаж. Тем не менее, 60%-70% всех сделок на первичном рынке проходят через риэлторов.

К услугам внешних специалистов по продажам вынуждены обращаться даже компании, которые практически не работали с агентствами недвижимости.

Сейчас на рынке возникло огромное число компаний и команд, которые позиционируют себя как внешние отделы продаж. Часть этих структур состоит из бывших работников крупных и успешных застройщиков, часть — из риэлторов со стажем.

🥸 Сделать анализ этого развивающегося рынка не просто. Нужно определить, какие из компаний умеют продавать сами и кто способен организовать продажи, кто доводит проект до полной реализации, а кто пытается снять сливки на продаже самых ликвидных лотов. Сильные и слабые стороны основных игроков — об этом в следующих публикациях.

#финансы@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🪙 Новосибирск не попадает в ТОП-5 столиц регионов СФО по цене квадратного метра на вторичном рынке.

📍 Лидером по стоимости готового жилья среди крупных городов и столиц Сибирского федерального округа стал Горно-Алтайск со средневзвешенной ценой квадратного метра 210 993 рубля. Это на 50% выше, чем в Новосибирске.

На втором месте находится Иркутск, где цена квадрата на вторичном рынке составила на начало сентября 154 582 руб. Замыкает тройку лидеров столица Республики Тыва город Кызыл с ценой квадрата 147 381 руб.

В декабре 2025 года Новосибирск занимал в рейтинге городов СФО по цене квадрата в готовых квартирах 4 место, к сентябрю столицу Сибири обошли Барнаул и Красноярск.

Разница между ценой квадрата на вторичном рынке между Новосибирском и Томском составляла 11 300 рублей, к сентябрю 2026 года разрыв сократился почти вдвое, до 5 400 руб.

В рейтинге по уровню цен на вторичное жилье среди крупнейших городов страны Новосибирск потерял за восемь месяцев 2 позиции.

Динамика роста цены квадрата готовых квартир за восемь месяцев 2026 года в Новосибирске в полтора раза ниже, чем в среднем по России – 6,94% против 10,57%.

❗️Новосибирская область периодически входит в ТОП-10 по объемам строительства и продаж новостроек в рейтинге регионов России, но не попадает в ТОП-20 по цене квадратного метра в новостройках уже более двух лет.

В этом дисбалансе есть как плюсы, так и минусы.

✔️минус в том, что, продав квартиру в Новосибирске невозможно купить аналогичную по площади в половине городов СФО

✔️плюс — в доступности жилья, от которой зависит миграция.

А поскольку цена недвижимости в некотором смысле представляет собой комплексную оценку территории, то и о претензиях Новосибирска на новую столицу пока помолчим.

* Цены по Горно-Алтайску и Абакану приведены на основании данных сайта Домклик.

#первичка_и_вторичка@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🛟 Застройщики Новосибирска продолжают удерживать цены.
 
Мониторинг портала «Мир квартир» показал рост цены предложения квадратного метра в новостройках Новосибирской агломерации за август 2026 года на 1,1%.

📍 Темп роста за август совпал со средними показателями по стране: он оказался в два раза ниже прироста цены квадрата в июле, но выше, чем в первом полугодии 2026 года.

В рейтинге крупных городов России по уровню цен на строящееся жилье Новосибирск остался на 18 позиции, как и в июле 2026 года.

К августу 2025 года цена квадратного метра в новостройках города выросла на 6,1%, средневзвешенный рост по крупным городам России составил 10,6%.

📌 Средневзвешенная цена квартиры в новостройках Новосибирска составила 8 млн 550 тыс. руб., средняя площадь квартиры 48,6 м2.

Застройщики продолжают удерживать цену предложения:
 
✔️ даже при снижении цены на 15% квартиры на вторичном рынке остаются дешевле, а экономика проекта становится отрицательной;

✔️покупка по льготной ипотеке остается выгоднее, чем приобретение более дешевых вариантов на вторичном рынке в ипотеку на рыночных условиях. Реальная конкуренция начнется при ключевой ставке 10%;

✔️ снижая цену, застройщики не столько конкурируют между собой, сколько роняют среднюю цену по рынку. А в этом при существующем уровне рентабельности никто не заинтересован.

Покупатель может рассчитывать только на скрытые скидки, а реальную динамику цены на новостройки мы увидим в ценах сделок после публикации застройщиками проектных деклараций.
 
🥸 Из неприятных трендов последних месяцев могу отметить рост цены сделки для застройщиков.

Подавляющая часть продаж квартир идет через риэлторов, и порой прибыль посредников соизмерима с прибылью строительных компаний.
 
Про основных игроков на рынке продаж и маркетинга — в следующих публикациях.

#продажи_и_цены@rop_nsk
#тренды@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🧮 В Новосибирске ежемесячный платеж по рыночной ипотеке в 2,7 раза превышает средневзвешенную арендную ставку.
 
По данным аналитиков ДОМ РФ, средневзвешенная ставка по рыночным ипотечным программам, как на новостройки, так и на готовые квартиры в крупнейших банках РФ составила на 31 июля 2026 года 18,7% (~ 0,01-0,02%).
 
Аренда однокомнатной квартиры в Новосибирске стоила в августе 2026 года по разным источникам от 29,5 до 32,5 тыс. рублей.
 
«Домклик» показывает ежемесячный платеж по льготной ипотеке за однокомнатную квартиру в Новосибирске в размере 29,5 тыс. рублей.

📌 Стоимость однокомнатной квартиры площадью 36 м2 в новостройках Новосибирска составляет 6,5 млн руб., процент по льготным программам равен 6%. Для получения платежа в размере 29,5 тыс. руб. первоначальный взнос должен быть 30%, тело кредита 4,55 млн руб. и срок кредита 24 года.
 
В таком расчете есть свои нюансы. В 85% случаев в течение первых полутора лет заемщик должен платить и ипотеку, и аренду пока дом строится. При этом необходимы деньги на первоначальный взнос, а после завершения строительства в 80% случаев нужно вложиться в отделку квартиры — а это 18-20 тыс. руб на м2.
 
Если посчитать полный кредит с учетом первоначального взноса и стоимости отделки, платеж будет не 29,5 тыс. руб., а 47 тысяч. Дополнительно аренда за полтора года составит около 550 тыс. руб. Но в целом льготная ипотека — это большая удача по нынешним временам.
 
Ежемесячный платеж по базовой ипотеке система «Домклик» видит в размере 36 тыс./месяц.
 
Вторичное жилье дешевле. В нем не нужна отделка, можно повременить с ремонтом, и затраты по аренде отпадают сразу. Но ставка по рыночной ипотеке на готовые квартиры равна 18,7%.
 
📌 Цена квартиры площадью 36 м2 на вторичном рынке Новосибирска составляет 5,4 млн руб., ежемесячный платеж без первоначального взноса составит 85 100 руб., что в 2,7 раза больше арендного платежа за такую же квартиру.
 
Для уменьшения платежа до 36 тыс. руб. в месяц первоначальный взнос должен составлять 3,1 млн рублей или 57% от стоимости квартиры.
 
При нынешней динамике цен такая ипотека бессмысленна: разница между ипотечным платежом и арендной ставкой 54 000 рублей в месяц или 648 тысяч в год. Плюс первоначальный взнос на депозите принесет 370 тысяч рублей в год. Деньги с разницы, зачисленные на депозит, дадут еще 40 тысяч рублей.
 
Таким образом, за год можно накопить около 19,5% от стоимости лота. По прогнозу большей части аналитиков, рост цены на вторичном рынке не превысит 10%.
 
Для чего «Домклик»проводит такие расчеты понятно — банкам нужно продать ипотеку.
 
🥸 По моим расчетам, платеж по рыночной ипотеке в 2,7 раза превышает арендную ставку, а по квартирам большой площади разница еще больше.
 
И лучше все считать самостоятельно.

#ипотека_или_аренда@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🏠 Менее трети индивидуальных домов в Новосибирской области возводится и приобретается на кредитные средства.

По данным ЦБ РФ, в период с января по июль 2026 года физическим лицам в Новосибирской области было предоставлено 1343 ипотечных жилищных кредита на создание объектов ИЖС.

📌 За это же время в регионе было построено около 3 700 частных домов общей площадью 505 660 м2. Даже если все кредиты ушли в строящееся жилье, доля домов, которые возводятся и приобретаются с кредитным плечом, составила бы 36%.

Похожая ситуация наблюдается во всех регионах СФО. При этом доля кредитов на создание ИЖС продолжает уменьшаться.

📍 Новосибирская область входит в ТОП-10 регионов по ИЖС с эскроу и находится на 17 месте по объему ИЖС в РФ.

Доля ипотечных кредитов на создание ИЖС по итогам семи месяцев составила в Новосибирской области 38%, в Иркутской области — 37%, в Красноярском крае — 31%, в Кузбассе – 26%, в Омской области – 23%, в Алтайском крае – 16%.

При этом Правительство РФ ставило цель перевести ИЖС на проектное финансирование.

Получилось так, что инструменты для снижения себестоимости при строительстве через эскроу счета не сработали, а кредитная нагрузка на подрядчиков возросла.

Кроме того, механизм по защите прав дольщиков по ИЖС не действует в полной мере так, как это происходит по МКД.

Хорошая новость для потенциальных покупателей: огромный выбор строящихся и готовых частных домов по вполне адекватным ценам, чего не скажешь о новостройках региона.

🥸 По моему мнению, стоимость ИЖС относительно МКД в моменте занижена и после реализации намеченных реформ она будет расти опережающими темпами.

* Таблица составлена на базе данных сайта ЦБ РФ.

#ижс@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!