Ипотека в России. Новости и аналитика

Продажи квартир в России в августе 2026 года продолжают падение. За месяц продали 38,2 тыс. квартир — на 7,7% меньше июля и на 17,8% меньше августа прошлого года.

Позитивных факторов для сентября особо не видно. Семейную ипотеку девелоперы максимально выдоили в конце 2025-го и начале 2026 года. Дальше уже на морально-волевых и страшилках про последний вагон прыгнули выше головы в июне. А дальше всё — бобик скорее мёртв, чем жив.

Ценник при этом продолжает болтаться около 190 тыс. руб./кв. м. Последним позитивным пинком для него стала разогнанная волна спроса в конце 2025 года. У девелоперов ценообразование устроено довольно просто: продажи идут, спрос есть — повышаем цены. Продажи идут плохо — цены стагнируют. Потому что снижать и самим западло, и банк таких приколов не оценит.

Так что до конца года, скорее всего, и будем ползти с херовым спросом и огромным желанием не уехать с нынешних 190 тыс. руб./кв. м. Понятно, что средняя цена метра по России — это температура по больнице, где одновременно есть и реанимация, и морг. Но настроения отрасли она показывает неплохо.

Тот самый «жирок», о котором любят поговорить в ЦБ, у девелоперов формировался в моменты резких индексаций цен. Конец 2021 года, почти весь 2023-й, конец 2024-го — тогда можно было регулярно жать кнопку «поднять цены», особо не задумываясь, где находится потолок. Теперь кнопка, кажется, сломалась. Болото, похмелье и постепенное понимание, что «жирок» был потрачен немного не туда. Скоро начнётся рефлексия на тему, что всё было не то, всё было не так и вообще надо было строить метры, а не строить из себя айтишников. Но это уже совсем другая история.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

🪙 Правительство направит дополнительно 157 млрд рублей на реализацию ипотечных программ с господдержкой, сообщил премьер-министр Михаил Мишустин. Из них:

〰️66 млрд руб. на cемейную ипотеку
〰️6 млрд – на ипотеку для жителей ДФО и Арктики
〰️85 млрд – на субсидирование ставки по ранее оформленным кредитам в рамках завершившейся программы «Льготная ипотека»

Также Мишустин поручил вице-премьеру Марату Хуснуллину и министру финансов Антону Силуанову держать тему жилья на личном контроле.

#госпрограммы #ипотека

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

❗️В России может появиться уполномоченный по защите жилищных прав граждан

Инициативу о жилищном омбудсмене в ходе круглого стола в Институте законодательства и сравнительного правоведения при правительстве РФ выдвинула правозащитник и общественный деятель Анастасия Павлюченкова, зампред Фонда развития социальных инноваций в гражданском обществе «Генезис».

По замыслу, любой человек сможет прийти к уполномоченному с наболевшим квартирным вопросом и получить поддержку.

Ожидается, что жилищный омбудсмен станет эффективным досудебным фильтром, который сможет защитить человека, чей доход не позволяет нанять коммерческого адвоката. Он будет оказывать гражданам помощь бесплатно.

В его компетенции в том числе будет входить:

✔️инициация независимых проверок обоснованности начислений тарифов;
✔️запрос документов у ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний;
✔️представление интересов граждан в суде;
✔️рассмотрение жалоб на застройщиков.

По словам Павлюченковой, сегодня человек оказывается один на один сразу с несколькими организациями и ведомствами, каждое из которых отвечает только за свою часть проблемы. Нужен формат «одно окно», который сможет собрать весь спор в одной точке, защитить права жителей и сопровождать дело до конкретного решения.

В профессиональном сообществе сейчас уже прорабатываются возможные механизмы для реализации такой модели защиты жилищных прав граждан.

«Я надеюсь, что в ближайшие несколько недель мы представим свой взгляд на то, что мы вкладываем в содержание законодательной инициативы о жилищном омбудсмене. И конечно же, там будет прописано и про полномочия», – сказала Павлюченкова.

#инициативы #жилье

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

⏱️ Заемщики спешат погасить ипотеку досрочно. К таким выводам пришли в КА «Долговой Консультант» после изучения данных ЦБ.

Объем досрочного погашения ипотеки по итогам I полугодия 2026 года вырос на 34% по сравнению с тем же периодом 2025 года. Заемщики сверх установленных графиков выплатили банкам дополнительно 748,6 млрд рублей (в январе-июне 2025 года – 559,6 млрд).

Среднемесячный объем выплат превысил 124 млрд рублей против 93 млрд годом ранее.

🤫🏁🏁🏁
«Все большее количество заемщиков доходу по вкладам предпочитают закрытие кредитных обязательств. Ставки по вкладам постепенно снижаются, доход по депозитам облагается налогом, а наступление выгодного времени для рефинансирования и снижения ставок отложено на долгосрочную перспективу. Помимо процентов по вкладам на досрочное погашение заемщики направляют дополнительные поступления от налоговых вычетов, различных государственных выплат и субсидий.

По итогам 2025 года совокупный объем досрочного погашения ипотеки рухнул по сравнению с 2024-м на 17%. Тренд изменился в начале 2026 года, когда по итогам I квартала объем досрочного погашения по сравнению с январем-мартом 2025-го вырос на 18% (+55,3 млрд).

Темпы досрочного погашения сокращались в течение последних нескольких лет из-за высокой доли льготной субсидированной ипотеки, выданной под 6-8% годовых. По сравнению со ставками по депозитам они делали экономически более выгодным направление свободных денег в депозиты вместо досрочного погашения. Снижение доходности вкладов постепенно увеличивает долю заемщиков, готовых быстрее расстаться со своим ипотечным банком. Результаты 2026 года могут превысить объемы не только 2025-го, но и 2024-го годов», – отметил гендиректор агентства «Долговой консультант» Денис Аксенов.
🏁🏁🏁🏁

#долги #ипотека

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

🔎 Секьюритизация в новых условиях: какие решения действительно работают?

29 октября в Москве участники XV конференции «Ипотечные ценные бумаги и секьюритизация в России» обсудят, как может выглядеть следующая сделка на рынке и какие подходы уже выдерживают проверку ставками, регулированием и экономикой.

🩵 В программе конференции:
— состояние рынка и точки роста;
— новые сделки, структуры и практические решения;
— ставки, инфляция и экономические ожидания;
— сценарии доходности структурных облигаций;
— законодательные изменения и их влияние на участников рынка.

Конференция позволит сопоставить экспертные оценки со своей практикой, обсудить сложные вопросы с коллегами и узнать, какие решения выбирают другие участники рынка.

📅 29 октября
📍 Москва

💳 При регистрации до 29 сентября стоимость участия — 55 250 рублей.

❗️Зарегистрироваться

💬 Сергей Разуваев,
директор консалтингового агентства GMK:

«Что касается Сбера и Самолета.

С одной стороны, все в рамках закона и в каком-то смысле в интересах дольщиков. С этой же стороны есть четкое понимание: агрессивный рост и экспансия за короткий промежуток времени – это всегда риски. И менеджмент их на себя брал.

Но есть и другая сторона. Сначала государство запретило девелоперам работать напрямую с деньгами дольщиков, по сути бесплатными, и перевело отрасль на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. А банковские деньги в силу объективных факторов за несколько лет многократно подорожали.

Центробанк формально не подчинен государству. Это условно самостоятельная сущность. Но что мы видим? Банковская система зарабатывает огромные прибыли, триллионы рублей, и каждый год рапортует об их увеличении. При этом экономика остро нуждается пусть не в дешевых, но хотя бы в не очень дорогих деньгах.

И вот очень агрессивный рост, экспансия и высокая долговая нагрузка девелопера формируют условия, при которых банки получают в управление компании или проекты. Все в рамках закона, еще раз подчеркну.

Здесь я не могу занять какую-то однозначную позицию. Безусловно, все выстроено так, чтобы прогосударственные системы типа Сбера всегда были в ажуре. В то же время есть хоть какая-то гарантия достройки объектов, если у частной компании наступили сложные времена.

Да и переход целых девелоперских компаний или части их активов под управление госструктур в виде банков — история понятная и знакомая. «Донстрой» и ГАЛС тоже когда-то были частными.

Думаю, реальные примеры нынешнего кризиса очень серьезно насторожат девелопмент. Он станет менее агрессивным и более консервативным.

А это значит меньше объектов, более взвешенная позиция по экспансии и масштабированию. Соответственно, меньший ввод. Соответственно, ценовой гэп в перспективе 2027–2028 годов».

#самолет #сбербанк #мнение

@razuvaevgmk

💬 Илья Пискулин,
глава девелоперской компании «Творчество», основатель форума недвижимости «Движение»:

«Сбер может забрать в управление часть проектов Самолета. Такая новость сегодня вышла в Коммерсанте. Приподносится это, как некое откровение, что Сбер войдет в капитал проектов, которые финансирует и будет там рулить.

Новшества же в этом никакого нет. Банки итак уже во многих проектах рулят платежами, оспаривают найм и зарплаты людей, не соглашаются с какими-то расходами и отказываются финансировать определенные вещи. К счастью, дальше управления финансами явление пока выходит редко, но это лишь вопрос времени.

Подобного не сказать, что много, но становится все больше. Об этом не говорят вслух и оно остается сугубо между банком и застройщиком. Во всяком случае, пока это во внешний периметр не просачивается.

По факту же в стране уже есть несколько застройщиков, где абсолютно всем рулят банкиры».

#самолет #сбербанк #застройщики #мнение

@ipiskulin

❗️ Предложение жилья в новостройках сокращается в условиях спада девелоперской активности вслед за снижением спроса.

Как подсчитали в Циан, в новостройках 40 крупных локальных рынков России в сентябре экспонировались 302 тыс. квартир. За год значение сократилось на 6,2%, за квартал – на 1,6%.

При этом, по словам экспертов, сдержанный спрос даже в условиях сокращения предложения не позволяет застройщикам значительно повышать цены на жилье. По данным Циан, в сентябре в крупных российских городах квартиры в новостройках экспонировались в среднем за 188,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Год к году значение увеличилось на 8%, за квартал – на 1,4%.

#новостройки #первичка #недвижимость

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

🤩Сбербанк может получить в управление часть бизнеса «Самолета» как его крупнейший кредитор, пишет «Коммерсантъ».

Это может произойти в рамках реструктуризации займов компании. Пока условия сделки находятся на стадии обсуждения.

Один из обсуждаемых вариантов – вхождение Сбербанка в капитал дочерних структур девелопера, строящих жилые комплексы за счет проектного финансирования со стороны госбанка. Также не исключается реструктуризация кредитов, при которой в качестве залога могут выступить активы бенефициаров группы, не имеющие отношения к бизнесу «Самолета».

#сбербанк #самолет

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

📑 Сбербанк открыл книгу заявок на кредитные облигации в рамках сделки секьюритизации потребкредитов, предоставленных физлицам. Сбор заявок продлится до 28 сентября.

Эмитентом выступает СФО «СБ Секьюритизация 6», оригинатор кредитов – ПАО «Сбербанк».

Всего Банк России зарегистрировал 5 траншей облигаций эмитента классов:
⚫️АР1
⚫️АР2
⚫️АС
⚫️АВ
⚫️Б

Максимальный объем каждого транша – 80 млрд рублей с учетом младшего транша. Указанные объемы не суммируются: классы относятся к одной сделке секьюритизации и зарегистрированы как альтернативные варианты структуры выпуска.

Фактический объем размещения и распределение между классами будут определяться при размещении в зависимости от спроса инвесторов и параметров сделки.

Общий объем старших траншей, доступных инвесторам, составит до 66,8 млрд рублей. Старший транш класса АС планируется в объеме до 32 млрд рублей, ориентир ставки ежемесячного купона по нему – 16% годовых. Неквалифицированным инвесторам по нему нужно пройти тестирование. Транш АР1 ориентирован на институциональных инвесторов, ориентир ставки ежемесячного купона - 15,5% годовых.

Агент по размещению – Сбербанк КИБ. Техразмещение эмиссий запланировано на 29 сентября.

#облигации #секьюритизация #сбербанк

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

📑 Т-Банк открыл книгу заявок на облигации класса А1 объемом 30 млрд рублей, обеспеченные портфелем потребкредитов, выданных банком. Сбор заявок продлится до 25 сентября.

Эмитентом выступает ООО «СФО ТБ-11».

⚫️Ожидаемая дата погашения – 27 августа 2028 года, предельная дата погашения – 27 марта 2035 года.

⚫️Ориентир ставки фиксированного купона установлен на уровне не более 16,5% годовых (эффективная доходность до 17,79% годовых). Окончательный размер ставки будет определен после завершения сбора заявок.

⚫️Купоны будут выплачиваться ежемесячно на первоначальный номинал в течение года; с 27 октября 2027 года начнется амортизация.

Также выпуск предполагает револьверный период, то есть в течение первого года номинал облигаций не погашается: средства, поступающие в счет погашения основного долга по кредитам, направляются на пополнение портфеля новыми кредитами с аналогичными параметрами. Поэтому купоны в течение этого периода начисляются на весь первоначально вложенный капитал.

Техразмещение состоится 29 сентября. Эмиссия доступна неквалифицированным инвесторам после прохождения тестирования. Организатором и андеррайтером выступает Совкомбанк.

#облигации #секьюритизация #тбанк

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

💰 По данным индекса цен ДОМ РФ на август 2026 года, первичное жилье в России подорожало:

✅на 4,9% с начала 2026 года
✅на 10,7% к августу 2025 года
✅на 0,6% к июлю 2026 года

По итогам 8 месяцев 2026 года цены на новостройки выросли на 4,9%, практически вровень с инфляцией (4,7%). Таким образом, с начала года в реальном выражении цены на первичном рынке почти не изменились: прирост составил около 0,2%.

Регионы с наибольшим ростом цен:

⚫️за август:
✅Ивановская область (+2,4%)
✅Сахалинская область (+2,1%)
✅Амурская область (+2%)

⚫️за январь-август:
✅Тверская область (+18%)
✅Курская область (+15,8%)
✅Кемеровская область (+11,7%)

#цены #первичка #новостройки

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

❗️ Спрос на ИТ-ипотеку в I полугодии 2026 года вырос, рассказало Минцифры.

В ведомстве сообщили, что по данным отчетности банков за первые 6 месяцев текущего года по программе выдано около 6 тыс. кредитов на сумму свыше 41 млрд рублей. Год к году этот показатель увеличился почти на 30%.

Регионы-лидеры по выдаче ИТ-ипотеки за I полугодие 2026 года:

▪️Московская область (831 кредит)
▪️Свердловская область (479)
▪️Татарстан (452)
▪️Новосибирская область (384)
▪️Краснодарский край (290)

По росту числа заемщиков лидируют:

▪️Ленинградская область (+46%)
▪️Московская область (+37%)
▪️Челябинская область (+36%)
▪️Башкортостан (+29%)
▪️Ростовская область (+11%)

#ITипотека

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

🏦 Ситуация в российской экономике остается в рамках базового прогноза Банка России, заявил советник председателя ЦБ Кирилл Тремасов.

🖋➖➖➖
«ЦБ 11 сентября сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых после 10 снижений подряд. Соответственно, возникают вопросы, что это? Окончание цикла снижения ключевой ставки, цикла смягчения денежно-кредитной политики (ДКП)? Либо это действительно пауза, а может быть, вообще нужно готовиться к повышению, ужесточению денежно-кредитной политики?

Главный тезис заключается в том (это консолидированное мнение совета директоров, принимающего решения по ключевой ставке), что мы остаемся в рамках базового сценария.

Июльский прогноз предполагает снижение средней ключевой ставки в 2027 году до 10,5-12,5%. Понятно, что такой диапазон среднегодового значения может предполагать много разных траекторий, но это все траектории, направленные вниз», – отметил Тремасов.
➖➖➖➖

#цбрф #ключеваяставка

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

🏦 ЦБ возобновит цикл снижения ключевой ставки, когда увидит затухание инфляционных процессов, снижение устойчивой инфляции, заявил советник председателя ЦБ Кирилл Тремасов.

🖋➖➖➖
«В дальнейшем для принятия решений по ключевой ставке нам очень важна будет эта картина: насколько быстро начнут затухать инфляционные процессы, насколько быстро устойчивая инфляция начнет вновь возвращаться к целевым уровням.

От этого, собственно говоря, и будет зависеть длительность этой паузы, когда мы возобновим снижение ставки. То есть мы сможем возобновить снижение ставки, когда увидим, что инфляционные процессы вновь разворачиваются вниз», – сообщил Тремасов.
➖➖➖➖

#цбрф #ключеваяставка

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

💰 Медианная стоимость «квадрата» на первичном рынке жилья в городах РФ с населением более 500 тыс. человек в августе увеличилась за месяц на 1,2%, до 184 тыс. руб. после роста на 1,1% в июле.

В городах-миллионниках показатель увеличился на 0,8% – до 213 тыс. руб. за кв. м против 1,4% месяцем ранее.

Это следует из анализа данных Поиска Яндекса по квартирам, который проведен с помощью ИИ-агента «Исследовать» от Алисы AI.

При общей положительной динамике стоимость квадратного метра в строящихся квартирах росла не во всех крупных городах. В 11 из 36 городов она снизилась более чем на 0,5% за месяц.

Городами, где зафиксировано наибольшее снижение, стали:

⚫️Краснодар (-2,6%, до 166 тыс. руб.)
⚫️Красноярск (-2,6%, до 153 тыс.)
⚫️Нижний Новгород (-2,4%, до 204 тыс.)

🏡 При этом медианная площадь выставленных на продажу квартир увеличилась на 1,2% – до 51,5 кв. м в среднем по городам России с населением более 500 тыс. человек. В городах-миллионниках показатель вырос на 1,1% – до 50,3 кв. м.

#цены #новостройки #первичка

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

Вчера мы публиковали данные по продажам на рынке строящегося жилья, они слабые, но не провальные. Но более точное представление о происходящем на рынке дает парная динамика реализации новостроек и объем вывода на рынок новых проектов.

На рынке происходят странные вещи, которые не всегда можно объяснить:

◾️ Рынок жилья на протяжении длительного времени испытывает трудности с реализацией. Девелоперская активность снизилась, но не так сильно, как продажи. Все ждут, что ставка снизится, депозиты пойдут на рынок жилья, а льготы продлятся. Но финансовые показатели не улучшаются от ожиданий, а лишь ухудшаются.
◾️ Семейная ипотека превратилась в фетиш. Но никто не знает, что делать с этим дальше. На горизонте очередная дата «1 октября», но у покупателей и продавцов нет никакой информации о будущем программы.
◾️ Власти продолжают выдавать РНС на рынках с избыточным предложением и ограниченными бюджетными возможностями. Можно продавать дом в поле и даже начать строить его, но что будет с этим проектом через 5 лет?
◾️ Девелоперы продолжают выдавать субсидированную ипотеку с завышением цен на квартиры, а Банк России лишь грозит пальчиком. Уже сегодня многие вынужденные продавцы сталкиваются с сюрпризами вторичного рынка, где все не так как на первичке.
◾️ Отоваривание льготных возможностей (покупка второго, третьего жилья, квартир без конкретной жилищной потребности) уже привело к росту предложения на рынке аренды. В будущем эти квартиры пойдут на вторичный рынок.
◾️Банки все чаще требуют дофинансирования со стороны девелоперов для продолжения текущих проектов. Но при этом выдают новые кредиты на проекты с сомнительными перспективами, не только обостряя проблемы уже строящихся объектов, но и увеличивая собственные риски.
 
@REBURG |Дзен|max

❗️ Объем текущего жилищного строительства в России в сентябре превысил 121 млн кв. м и стал максимальным за всю историю рынка недвижимости. Об этом свидетельствуют данные ЕИСЖС.

По оценке экспертов, в октябре-ноябре объем строящегося жилья может увеличиться еще больше. При этом декабре возможен откат показателя: в конце года традиционно происходит массовый ввод домов в эксплуатацию.

#стройка #первичка

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

🚀 Сегодня всерьез заговорили о критическом падении выручки девелоперов и отсутствии перспектив изменения ситуации.

❗️ Несмотря на беспрецедентное давление, Банк России 11 сентября не снизил ключевую ставку.

❗️ Это было ожидаемо для команды разработчиков механизма Выкупного пользования - потенциальной альтернативы классического ипотечного кредитования.
 
❗️ Рассчитывать на существенный рост ипотеки в ближайшие годы нет оснований. Помимо непосредственно ставки по кредиту, важную роль играет доступность ипотечного кредитования для населения: официальные доходы, общая кредитная нагрузка, соотношение доходов со стоимостью жилья. И здесь реальная ситуация не радужная.
 
❗️ Одновременно в России скопилось рекордное количество сданного нераспроданного жилья, к концу 2026 г. его количество возрастет. Это несёт издержки застройщикам: заморозку ресурсов, возможные проблемы с исполнением обязательств перед банками по полученному проектному финансированию, необходимость содержания квартирного фонда, налоги и др.

❗️ Многие застройщики пытаются на фоне высоких ставок банковского ипотечного кредитования запускать механизмы рассрочек, но сталкиваются с проблемами и рисками: застройщики не финансовые организации, они не заточены на длительные финансовые взаимоотношения с гражданами, на многолетнее сопровождение клиентской рассрочки (сложная работа с неплательщиками, а также по многочисленным вопросам содержания и эксплуатации жилого фонда в период рассрочки, что не входит в функции застройщика).

❗️ Кроме того, предполагаемое оформление права собственности на покупателя с обременением в пользу застройщика, дает  дополнительные риски в виде возможной регистрации несовершеннолетних детей, факта наличия единственного жилья у гражданина, сложностей выселения и др. Вместе с тем законодатель стремится ввести рассрочку в более понятные, прозрачные рамки. Но само по себе проблему затоваренности это не решит.
 
❗️ Мы внедряем инвестиционный механизм, имеющего потенциал финансирования рынка жилья от регионального до федерального уровней на базе кооперативной модели реализации жилья в аренду с выкупом и выпуском токенов для оборота цифровых квадратных метров.

❗️ Проект находится на этапе масштабирования. Свои предложения по сотрудничеству присылайте в лс. Рассматриваем партнерство с банками, СК, ИК, ЗПИФ.

Предыдущие материалы #1 #2 #3 #4 #5 #6 #7 #8 #9 #10 #11

Продолжение следует...

#КамилаФазлыева
#ВыкупноеПользование

@rusipoteka @KamilaFazlyeva