Недвижимость инсайды

Продолжение истории с проектом А22 на Автозаводской. Похоже, «Гранель» не просто заглянула посмотреть, что там происходит у «Консоли», а полностью забрала проект и уже готовится выводить его обратно в продажи. Причем рестарт, как говорят коллеги, должен случиться буквально со дня на день.

Коллеги из «Или-Или» пишут, что сам продукт, судя по всему, сильно менять не будут. Срок ввода сдвигается на I квартал 2030 года, ключи — на III квартал 2030-го. А вот цены решили открутить назад примерно до уровня весны 2025 года, когда А22 впервые вышел на рынок.

Студии обещают от 18 млн руб., однушки — от 20 млн, двушки — от 26 млн, трешки — от 36 млн руб. То есть особенно на больших форматах получается заметно дешевле последнего прайса «Консоли».

Но нам здесь гораздо интереснее другое. Каким именно джиром «Гранель» удалось решить ту проблему, на которой, по нашим данным, споткнулась «Консоль»? После пересмотра истории с коэффициентом Д проекту надо как-то одновременно сохранить нормальный выход продаваемой площади и выполнить нынешние требования по благоустройству, машиноместам, средней площади квартир и компенсации за социалку. А глядя на эти башни, есть ощущение, что недобор там должен идти практически по всем параметрам.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

Продолжение истории с грузовым двором у Савеловского вокзала. Кажется, у «Новой Эры» определился девелопер для жилой части проекта — заниматься ей будет «РГ-Девелопмент». Коллеги из «СиТ» пишут, что еще летом компания проводила тендер на проектирование площадки, а теперь появился и довольно плотный мастер-план.

Вводные там следующие: общая территория — 16,3 га. На ней планируется больше 305 тыс. кв. м жилья, а также свыше 110 тыс. кв. м офисов. Плюс УВК — детский сад на 350 мест и школа на 650 учеников. То есть суммарно только жилья и офисов получается больше 415 тыс. кв. м, а территория превращается в довольно бодрый частокол из башен.

Причем с выбором площадки для «РГ-Девелопмент» всё получилось максимально удобно. Центральный офис компании находится буквально напротив. Видимо, решили брать проект так, чтобы даже на стройку далеко ходить не пришлось. Вышел из офиса, перешел через ТТК — и уже всё на контроле.

Сам грузовой двор «Новая Эра» мучает уже довольно давно. Ранее основной загадкой было соотношение жилой и общественно-деловой частей проекта. Концепций за это время нарисовали массу — от капиталистического романтизма до обычного девелоперского прагматизма с максимальной нарезкой высотных объемов.

Вообще история с «РГ-Девелопмент» и грузовыми дворами уже не первая. В 2021 году компанию выбирали fee-девелопером реорганизации Рижского грузового двора, но до реализации дело так и не дошло, а площадка в итоге досталась «Стране Девелопмент». Посмотрим, получится ли со второго захода.

Самое интересное здесь даже не архитектура, а объем, который придется переваривать рынку. 305 тыс. кв. м жилья — это уже не история «построили пару башен и разошлись». Особенно с учетом того, сколько еще строек собирается вокруг Савеловской.

В локации ждем КРТ на Сущевском Валу, 5, огромную застройку MR, КРТ на Складочной, 1 от «Гранель», плюс стройки на Огородном — Огородный, 8, Огородный, 12 и Огородный, 10.

Так что Савеловская постепенно превращается в еще один большой московский строительный полигон. Вопрос теперь не в том, построят ли здесь много. Построят. Вопрос — кто и с какой скоростью будет всё это покупать.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX

Помните многострадальную концепцию ТПУ «Петровско-Разумовская», которую Пионер таскает по согласованиям уже не первый год? Кажется, Kleinewelt свою версию все-таки докрутили.

В прошлый раз показывали довольно стерильные стеклянные башни — две высотки на 150 и 120 метров, соединенные низким переходом. Теперь архитектуру заметно усложнили.

Главное изменение — фасады. Поверх стеклянной оболочки появился второй слой из накладных ламелей сложной трапециевидной формы. Получилась такая сетка, наброшенная поверх башен. Заодно сами объемы стали выглядеть менее офисно-стеклянными и чуть более собранными.

По остальным параметрам концепция примерно та же: две башни на 41 и 28 этажей, объединенные полукруглым конкорсом, который должен связать переходы к метро, МЦД и наземному транспорту. Общая площадь комплекса — около 175 тыс. кв. м.

Напомним, Пионер нянчит этот ТПУ уже больше пяти лет. За это время здесь успели отметиться Мосинжпроект с DBA Pro, KAMEN, японцы Nikken Sekkei, а теперь уже второй заход делает Kleinewelt. Сам Пионер в 2024 году забрал право на строительство за 439 млн руб.

В общем, концепцию снова покрутили, фасады усложнили, архитектурных излишеств добавили. Осталось самое сложное для этого проекта — получить проектное финансирование, поверить в продажи и начать реализацию.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX

Самые секретные 64 га у ТТК в Москве

В такой секретный старт сейчас выходит Капиталисты с проектом МИГ. Процесс устроен следующим образом: картинок — нет, планировок — тоже. Есть информация о ценах и условиях бронирования. Эту информацию нашептали брокерам, а теперь они делают всё возможное, чтобы развить успех секретности и на волне «только здесь, только сейчас, вы будете в первой волне забронировавших» пытаются зауникалить своих клиентов.

Мы цены посмотрели, приценились. Ценник по текущим временам хороший, адекватный. Средняя, судя по словам разных брокеров, даже ниже 700 тыс. руб./кв. м. Условия по рассрочке тоже вкусные. Кажется, что отбоя от желающих бронировать не будет. Но тут возникает вопрос: какой вообще смысл бронировать такого кота в мешке?

Ключи где-то в районе второго пришествия — в 2031 году. Что там в итоге будет — можно только ориентироваться на репутацию и реализованные проекты Capital Group. Судя по прохождению экспертизы, стартовый дом выводят в самом неликвидном месте проекта. Для компании логично: начинать с худшего, чтобы дальше крутить ценник. Для клиента это возможность войти на старте проекта, который будет строиться еще очень и очень долго.

Запрыгнуть в вагон поезда, который только набирает ход и ценник, — хорошая идея. Реновация любой крупной промзоны — это шанс зайти первым в проект и получить квартиру там, где только через некоторое время появится нормальная среда. Примеров удачных заходов много — тот же ЗИЛАРТ и покупатели первых лотов. Те же Level Южнопортовая или Portland, где люди зашли довольно дешево, уже получают ключи, а вокруг них надвигается волна стройки ещё на 10–15 лет вперед.

И тут возникает вопрос: стоит ли свеч такая инвестиция? Вроде ты встал первым, тапки свои забрал, но дальше в этих тапках надо будет аккуратно передвигаться вдоль строительных заборов будущих очередей. Среда формируется не сразу. Реальная жизнь в крупном проекте начинается со сдачи второй-третьей очереди, а до этого это такая довольно бутафорская история под названием «живем на стройке».

Плюс раньше рынок рос, тяга в проектах была значительная, и крупные проекты могли без особых проблем продавать по 100–150 тыс. кв. м в год. Сегодня, осенью 2026 года, таких перспектив пока не видно. Ценник на хаях, спрос на уях. Позитивные ребята ходят и рассказывают, что сейчас надо перетерпеть годик-полтора, а дальше машина перезапустится и люди снова побегут покупать квартиры. Но лично у нас есть большие сомнения в этой истории. Слишком уж сильно цены в Москве оторвались от финансовых реалий населения.

Да, стройка будет. Да, дорогие квартиры покупать будут, потому что слово «дорого» — понятие относительное. Но объем этого спроса вполне может оказаться на 30–40% ниже, чем в лучшие годы рынка недвижимости, например в 2021-м. А значит, крупные проекты а-ля МИГ оказываются в зоне риска. МИГу нужна огромная тяга. Это вам не С5 или «Мастерс», которые могут реализовать свой объем и при очень высоком уровне цены. Тут должно нормально так дуть, чтобы весь этот гигантский объем переваривался рынком и давал финансовый выхлоп. А создать такую тягу при высоких ценах — задача с пятью звездочками.

Стоит ли заходить в МИГ? Если вам квартира как объект недвижимости сейчас не нужна, а понадобится где-нибудь через шесть-семь лет, логика в таком заходе есть: купить в первой очереди большого проекта и ждать, пока вокруг тебя постепенно вырастет город. Если же вы покупаете квартиру, в которой хотите жить, то мы бы как минимум сначала внимательно посмотрели свежую вторичку в этой локации. Потому что пять лет ждать ключей, а потом еще несколько лет жить внутри большой стройки — удовольствие довольно специфическое.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX

Секретные старты

Чем дальше жопа на рынке, тем больше вокруг него происходит цирка. Теперь у нас есть такое, ранее невиданное явление — закрытые, секретные старты продаж. Когда про секретный проект рассказывают брокерам, обозначают цены — от и до, а дальше брокеры должны с этой информацией найти желающих инвестировать в стройку. В проект, про который из публичного поля известны только метраж, локация и цена. Чисто казино: ставки делаешь без подробностей.

Закрытые бронирования на рынке были и раньше. И связаны они были только с одной причиной — нет на проект РнС. Ждунов и желающих бронировали, показывая довольно подробные материалы, а потом переводили их с филькиной грамоты — договора бронирования — на уже настоящий ДДУ. Конечно же, происходил ряд эксцессов, когда люди что-то «забронировали», а через полгодика, когда надо было бронирование перекладывать в ДДУ, отдел ценообразования вдруг передумывал, коммерческий директор понимал, что слил объемы, а значит, брони отменяются или переподписываются уже с новыми ценниками.

Поэтому бронировать без ДДУ — это риски, которые принимает на себя бронирующий, ибо девелопер ему по договору бронирования ничего особо не обязан. Хотя особо буйные головы в одном проекте, где брони решили переиграть, даже хотели подавать иск на упущенную выгоду. Ведь тогда рынок от квартала к кварталу прибавлял в цене минимум 5%, и людям казалось, что их замороженные бабки на брони — это не только их проблема.

Но времена меняются. Теперь стройка и будущие проекты — это секретный секрет уровня государственной тайны. Связано это и с более жесткой политикой по согласованию стройки в Москве, и с банками. Теперь за полгода-год бегать с картинками и прайсом по проекту — себе дороже. Главные обосравшиеся в данном вопросе — это феноменальный фейк, где ребята начали проводить презентации, когда у них даже ТЭПы не были согласованы, а они их просто сами себе выдумали. Обосрались, создали прецедент для рынка — и теперь всё, старты стали максимально секретными.

Так и живем: раньше секретом была цена до старта продаж, теперь секретом становится сам проект. Скоро, видимо, брокеру будут просто говорить: «Будет стройка в Москве. Дорого. Клиентов приведешь?».

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX

Помните знаменитый долгострой «Кузнечики-2» под Подольском? Так вот, продать его не получилось уже второй раз. В прошлый раз ДОМРФ выставлял 40,66 га земли вместе с 213,8 тыс. кв. м недостроенной недвижимости за 4,75 млрд руб. Тогда на весь этот праздник жизни пришел ровно один претендент — структура челябинского девелопера АПРИ ООО «СЗ „Флай Плэнинг Привилегия“». Причем пришла она довольно своеобразно: заявку подала, а задаток в 949,8 млн руб. так и не внесла. В итоге компанию даже не допустили до аукциона, и торги признали несостоявшимися.

ДОМРФ подумал и спустя год решил сделать инвесторам предложение сильно интереснее. Стартовую цену срезали сразу на 44,7% — с 4,75 до 2,63 млрд руб. То есть Кузнечики за год официально похудели в цене сразу на 2,12 млрд руб. Помимо 40,66 га земли там уже стоит 213,8 тыс. кв. м недвижимости и недостроев. Готовность последних — от 21% до 63%. Причем некоторые объекты ДОМРФ уже буквально оценил в 1 рубль. По рублю в составе лота стоят клуб, казарма, общежитие и учебный корпус.

Казалось бы, минус 2 млрд руб. со старта плюс недвижимость по рублю должны были немного оживить покупателей. На повторные торги пришли уже два участника — ООО СЗ «Развитие Горизонт» и ООО «Мега-Строй», обе связаны с региональным девелопером — «Развитие». Но ни одна из них не предложила даже стартовые 2,63 млрд руб.

Значит, кажется, проблема уже не только в цене входного билета. Рынок Московской области сейчас тяжелый, нафантазировать здесь цены и темпы продаж значительно сложнее, да и Кузнечики — это тот случай, когда вместе с землей инвестор покупает огромный старый недострой, необходимость разбираться с существующими конструкциями, инженеркой, документами и дальнейшей градостроительной судьбой всей территории. И вполне может оказаться, что вывод по части недостроенных домов будет один — снести. А снос — это еще одна жирная строчка расходов в финмодели еще до того, как ты вообще начал что-то строить.

Посмотрим, насколько скинут цену входа в следующий раз и кто найдет в себе амбиции зайти в такой сложный и тяжелый проект.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX

РЖД выставило на аукцион железнодорожную ветку, под которой находится 0,8 га земли в локации Южного порта, 2-й Южнопортовый проезд, 10С29. Стартовая цена — 417 млн руб.

Железнодорожные пути — довольно интересный вид московской недвижимости. Ты вроде покупаешь рельсы, шпалы и очень длинный неудобный объект, а на самом деле главная ценность может быть совсем не в возможности гонять по нему вагоны. Особенно если вокруг этих рельсов город уже нарисовал несколько миллионов квадратных метров будущей застройки.

Изначально предлагаемый на аукцион участок попадал в контур КРТ «2-й Южнопортовый, 10», про который мы уже писали. То есть город вполне себе рассматривал эту железнодорожную территорию как часть будущего редевелопмента. Но потом границы КРТ перекроили — и именно участок с путями РЖД из проекта выпал. Кажется, что ненадолго и участок потом опять залетит в КРТ.

На аукционе инвестору предлагают купить землю, которая в текущем виде с точки зрения девелопмента практически бесполезна. При этом ее совсем недавно уже включали в КРТ, а вокруг территории полным ходом идет редевелопмент Южного порта. И если участок снова накроют КРТ, его дальнейшая судьба становится довольно очевидной — изъятие для реализации будущего девелоперского проекта.

Собственно, в этом и прелесть КРТ как градостроительного швейцарского ножа. Можно довольно быстро собрать в один проект разрозненную землю и недвижимое имущество разных правообладателей, а тех, кто не договорился с инвестором, — изымать через суд.

Поэтому лот получается забавный. За 417 млн руб. вам предлагают купить вроде бы железнодорожную ветку, но вместе с ней — 0,8 га земли с довольно очевидной градостроительной участью. Вопрос только в том, кто и зачем захочет оказаться правообладателем этого куска непосредственно перед следующим заходом КРТ.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX