Самые секретные 64 га у ТТК в Москве

В такой секретный старт сейчас выходит Капиталисты с проектом МИГ. Процесс устроен следующим образом: картинок — нет, планировок — тоже. Есть информация о ценах и условиях бронирования. Эту информацию нашептали брокерам, а теперь они делают всё возможное, чтобы развить успех секретности и на волне «только здесь, только сейчас, вы будете в первой волне забронировавших» пытаются зауникалить своих клиентов.

Мы цены посмотрели, приценились. Ценник по текущим временам хороший, адекватный. Средняя, судя по словам разных брокеров, даже ниже 700 тыс. руб./кв. м. Условия по рассрочке тоже вкусные. Кажется, что отбоя от желающих бронировать не будет. Но тут возникает вопрос: какой вообще смысл бронировать такого кота в мешке?

Ключи где-то в районе второго пришествия — в 2031 году. Что там в итоге будет — можно только ориентироваться на репутацию и реализованные проекты Capital Group. Судя по прохождению экспертизы, стартовый дом выводят в самом неликвидном месте проекта. Для компании логично: начинать с худшего, чтобы дальше крутить ценник. Для клиента это возможность войти на старте проекта, который будет строиться еще очень и очень долго.

Запрыгнуть в вагон поезда, который только набирает ход и ценник, — хорошая идея. Реновация любой крупной промзоны — это шанс зайти первым в проект и получить квартиру там, где только через некоторое время появится нормальная среда. Примеров удачных заходов много — тот же ЗИЛАРТ и покупатели первых лотов. Те же Level Южнопортовая или Portland, где люди зашли довольно дешево, уже получают ключи, а вокруг них надвигается волна стройки ещё на 10–15 лет вперед.

И тут возникает вопрос: стоит ли свеч такая инвестиция? Вроде ты встал первым, тапки свои забрал, но дальше в этих тапках надо будет аккуратно передвигаться вдоль строительных заборов будущих очередей. Среда формируется не сразу. Реальная жизнь в крупном проекте начинается со сдачи второй-третьей очереди, а до этого это такая довольно бутафорская история под названием «живем на стройке».

Плюс раньше рынок рос, тяга в проектах была значительная, и крупные проекты могли без особых проблем продавать по 100–150 тыс. кв. м в год. Сегодня, осенью 2026 года, таких перспектив пока не видно. Ценник на хаях, спрос на уях. Позитивные ребята ходят и рассказывают, что сейчас надо перетерпеть годик-полтора, а дальше машина перезапустится и люди снова побегут покупать квартиры. Но лично у нас есть большие сомнения в этой истории. Слишком уж сильно цены в Москве оторвались от финансовых реалий населения.

Да, стройка будет. Да, дорогие квартиры покупать будут, потому что слово «дорого» — понятие относительное. Но объем этого спроса вполне может оказаться на 30–40% ниже, чем в лучшие годы рынка недвижимости, например в 2021-м. А значит, крупные проекты а-ля МИГ оказываются в зоне риска. МИГу нужна огромная тяга. Это вам не С5 или «Мастерс», которые могут реализовать свой объем и при очень высоком уровне цены. Тут должно нормально так дуть, чтобы весь этот гигантский объем переваривался рынком и давал финансовый выхлоп. А создать такую тягу при высоких ценах — задача с пятью звездочками.

Стоит ли заходить в МИГ? Если вам квартира как объект недвижимости сейчас не нужна, а понадобится где-нибудь через шесть-семь лет, логика в таком заходе есть: купить в первой очереди большого проекта и ждать, пока вокруг тебя постепенно вырастет город. Если же вы покупаете квартиру, в которой хотите жить, то мы бы как минимум сначала внимательно посмотрели свежую вторичку в этой локации. Потому что пять лет ждать ключей, а потом еще несколько лет жить внутри большой стройки — удовольствие довольно специфическое.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX