Как нам подсказывают знающие люди, проект А22 на ЗУ «Автозаводская, 22» стал жертвой пересмотра истории с коэффициентом Д. Кто забыл — коэффициент Д это отдельный прикол алчного московского девелопмента. Когда-то его «разработали» как инновацию в недрах одной девелоперской компании, а потом через МКА и всякие шушуканья практика расползлась практически по всему рынку.

Глубоко погружаться не будем, смысл простой. У проекта есть ГНС — грубо говоря, весь объем здания. Но финансовую модель девелопера в первую очередь кормит не бетон, а продаваемые метры. Коэффициент Д позволял выжимать больше продаваемой площади из ранее согласованного ГНС: люфт между общей и продаваемой площадью резко сдвигался в пользу последней.

Найти особенно «эффективные» проекты эпохи коэффициента Д довольно просто. Максимальная плотность квартир, машиномест мало, благоустройство где-нибудь пытается поместиться между домом и домом, социалка тоже не всегда спешит появляться. Тот же наш любимый «Феноменальный Фейк» — из этой оперы, там все поехало, когда эффективный топ-менеджмент решил повысить эффективность проекта и увеличить продаваемый метраж.

Но вместе с разгоном МКА начали разгонять и эту практику. И тут выяснилось неприятное: часть проектов, которые уже буквально собирались выходить на рынок, была посчитана в старой реальности. Некоторые встали на стоп и поехали на перепроектирование. Более того, как нам рассказывают, вспоминать про эффект коэффициента Д начали даже применительно к проектам, которые к моменту всей этой движухи уже были сданы.

Вот и ГК «Консоль» с А22, похоже, не сдюжила. Пересмотр коэффициента Д сразу подрезал ТЭПы проекта. А когда ты покупал площадку с одной продаваемой площадью, а строить и продавать в итоге можешь другую, из Excel начинают исчезать не только квадратные метры, но и экономика. В случае А22 снижение оказалось фатальным.

Кстати, внутри проекта дела тоже шли весело. «Консоль» умудрилась проиграть суд даже собственному проектировщику APEX. Бюро выполнило и сдало работы, в том числе сопровождение экспертизы, ПСО и корректировку АГР, но застройщик не доплатил 13,8 млн рублей. В итоге APEX взыскал весь долг, еще 1,4 млн неустойки и госпошлину. Редкий случай, когда крупные архитекторы нагнули мелкого девелопера. Обычно почему-то бывает наоборот.
Поэтому появление Гранель теперь выглядит уже не как случайность. Возможно, компания заходит именно спасать эту историю и в итоге заберет проект себе — если уже не забрала.

Проекту теперь надо как-то одновременно выполнить новые требования по паркингу, благоустройству, средней площади квартир и прочим радостям современной московской нормативки — и при этом сохранить хоть какую-то коммерческую экономику.

Получается маятник. Коэффициент Д был памятником девелоперской алчности: давайте впихнем еще продаваемых метров. Новая нормативная реальность рискует качнуть маятник в другую сторону — сделать часть коммерческих проектов настолько дорогими и неэффективными, что все дополнительные расходы просто приедут в цену квадратного метра. Можно нарисовать в Excel жилье ещё на 20–30% дороже. Осталось придумать небольшую деталь — где взять спрос, который сможет его покупать.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX