Коэффициент Д

Тут в канале Петра Монича кто-то пробросил в комментариях темку про коэффициент Д. Поскольку эту историю прикрыли, можно достать и рассказать о данном схематозище, который был в Москве.

Немного матчасти. С точки зрения финансовой модели проекта, а это сейчас самая главная часть в любом проекте, девелопер всё рассчитывает исходя из «продаваемой площади». Всё крутится вокруг именно продаваемой площади, так как она формирует денежный поток, бабки проекта. Но, далеко не всю площадь в проекте можно продать. Сами понимаете, там все эти коридоры, МОПы и прочая неэффективность. Поэтому кроме «продаваемой площади» везде фигурируют следующий показатель — «площадь ГНС». Тупо — это сколько надо бетона залить. Пересчет из ГНС в продаваемую в среднем по больнице составляет 0,7 и является коэффициентом эффективности проектирования. То есть в проекте, где ГНС — 50 тыс. кв. м, продаваемой будет в районе 35 тыс. кв. м. В элитных проектах или офисниках выход площадей может быть выше — до 0,9. Чем крупнее «нарезка» юнитов под продажу, тем больше площади можно «выжать» из проекта. Наличие этих двух цифр уже вносит сумятицу на рынке. Тот же ввод метров, какой показатель смотреть? Сколько ввели бетона или сколько из этого бетона продали, сделали полезных площадей? Для стройбанов важно первое, для коммерсов второе. Очередная путаница, потому что никто не договорился. А где есть места недоговоренности, там же появляются серые зоны для появления дополнительных цифр.

Так появился коэффициент Д. По сути, это коэффициент, который занижал ГНС на 10–15% для понижения обеспеченности социалкой и паркингами. То есть понижалась эффективность дома, переход площадей от ГНС в продаваемую. Рулили этой историей в МКА. Власть в стройкомплексе сменилась, и вот у девелоперов ряд проектов становится в положение «раком», потому что 10–15% денег потерять — это серьезный удар для проекта любой площади.

Вывод из истории один. Для коммерческого успеха девелоперского проекта сегодня — надо максимально жать ТЭПы в ГНС, а дальше из ГНС повышать выход продаваемых метров. Сейчас каждый метр, который идёт в продажу на вес золота. И когда вы что-то слышите про «красоту» от уважаемых архитекторов или про нужность, например, социального клуба от менее уважаемых продуктологов, то гасите их хотелки нафиг. Метры сейчас — первичны, все остальное — вторично.

П.С. Вроде как, буква Д в названии ничего не значит, поэтому можете предположить любое слово на Д, которое отражает данный коэффициент.