Кажется, Vesper всё-таки по-настоящему ввязался в сложный редевелопмент на «Большой Пироговской, 51». Надо превратить в очень дорогую недвижимость бывший комплекс общежитий Института красной профессуры — один из заметных московских памятников конструктивизма. Восемь шестиэтажных корпусов Осипова и Рухлядева построили в 1929–1932 годах, причем сама композиция довольно необычная: корпуса поставлены в шахматном порядке и соединены общей галереей, из-за чего весь комплекс сверху напоминает гребенку. Сейчас здания давно расселены и находятся в состоянии нестояния — если пару лет подождать, то развалятся сами.

И вот Vesper собирается всю эту красоту реконструировать. Причем это вам не трофейный Дом Наркомфина, где главной задачей было аккуратно восстановить знаменитый памятник и потом дорого продать ячейки Гинзбурга. Здесь надо взять довольно сложную «гребенку», приспособить ее под современный элитный продукт, запихнуть внутрь нормальные инженерные системы, а под всё хозяйство еще и выкопать подземный паркинг. В проекте 348 квартир и 200 машиномест, то есть всего примерно 0,57 места на квартиру. Для Хамовников и будущего ценника продукта не сказать чтобы царский коэффициент. Видимо, владельцам недвижимости в Хамовниках пора окончательно привыкать к мысли, что настоящая роскошь — это ходить пешком.

Вообще превращать модернистское социальное жилье в дорогую недвижимость придумали, конечно, не у нас. В Лондоне бывший социальный Keeling House Дениса Ласдана после получения охранного статуса переделали в частные квартиры; похожую судьбу получила Balfron Tower Эрнё Голдфингера. То есть капитализм довольно давно научился брать архитектуру, рожденную совсем для других социальных моделей, перезагружать ее и продавать сильно дороже.

В Москве главный пример такого фокуса — всё тот же Дом Наркомфина, который мы уже много лет используем как эталон удачного редевелопмента авангарда. Там действительно получилось почти невозможное: аккуратно восстановить сложный памятник, сохранить его архитектурную логику и превратить бывший эксперимент с коллективным бытом в натуральную трофейную недвижимость. Маленькие ячейки Гинзбурга, которые когда-то были частью довольно радикального социального эксперимента, теперь сами по себе стали предметом коллекционирования. Но это скорее исключение. Как мы писали, московский авангард вполне спокойно может закончить жизнь и под ковшом.

По цифрам получается довольно жирно. Жилая часть — 39,67 тыс. кв. м, непосредственно квартир без летних помещений — 25,31 тыс. кв. м. Средняя площадь квартиры получается 73 кв. м. В общем, никакой наркомфиновской борьбы с избыточной жилплощадью здесь уже не предвидится.

И, конечно, особенно прекрасно будет наблюдать за позиционированием. Vesper наверняка захочет выходить здесь не ниже своего соседнего проекта в Хамовниках на Погодинской улице. Только там можно продавать классический новый клубный дом, а здесь вместе с квартирой покупателю достается довольно специфический исторический бэкграунд: «комплекс общежитий Института красной профессуры». Общежитие, коммунисты, коллективный быт — прекрасный набор смыслов для людей, которые очень хорошо преуспели при капитализме и теперь смогут заплатить несколько миллионов за квадрат, чтобы поселиться именно здесь.

В каком-то смысле круг действительно замкнулся. Эксперимент с коллективным бытом закончился максимально логично: частной собственностью по несколько миллионов за квадрат.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠