Rebaz продажа квартир Валенсии 🏙🇪🇸

50% за внесение наличных неясного происхождения

А что если я внесу на счет наличные, которые копил много лет?

Многие задаются этим вопросом, особенно когда нужно купить квартиру или автомобиль.

В целом внесение наличных в Испании легально (с ограничениями), но важно быть готовым объяснить происхождение средств и весь (!) их путь.

Свежий кейс, вынесено решение по делу 81-летнего пенсионера, который в 2017 году внёс на банковский счёт около 200 480 евро наличными. Эти деньги, по его словам, он десятилетиями хранил дома. Также он утверждал, что средства накоплены из зарплат за более чем 40 лет работы, продажи унаследованной недвижимости и пенсии.

Однако сам пенсионер не смог документально подтвердить происхождение всей суммы: не хватило банковских выписок и других документов, связывающих эти конкретные деньги с его прежними доходами. Поэтому налоговая признала 200 480 евро необоснованным приростом капитала и начислила 101 102 евро IRPF плюс штраф 68 532 евро.

Верховный суд Валенсийского сообщества оставил налог к уплате, но отменил штраф, поскольку не была доказана вина (умысел) пенсионера. Главный вывод: при внесении крупных сумм наличными важно иметь документы, подтверждающие их происхождение, иначе налоговая может рассматривать их как незадекларированный доход.

😍 Также сделал видео в инсте: лайк, подписка, грасиас ✌️

#налоги #финансы #законы

✌️спасибо за подписку и репост
🇪🇸 @movetospain
📢 Новости Валенсии: @newsvalencia

🏠 Могут ли в Испании арестовать единственное жильё за долги?

Да, но закон предоставляет ему дополнительную защиту, и такая мера применяется только в определённых случаях.

Когда возможен арест жилья:
👉🏼 при просрочке ипотечного кредита;
👉🏼 при долгах перед налоговой службой (Hacienda);
👉🏼 при задолженности перед Социальным страхованием (Seguridad Social);
👉🏼 при крупных долгах перед банками, компаниями или частными лицами.

Единственное жильё защищено Перед арестом недвижимости государство или кредитор должны сначала попытаться взыскать долг за счёт других активов:
💸 денег на счетах;
👩‍💻 зарплаты или пенсии;
📈 ценных бумаг;
🚘 другого имущества.

Только если этого недостаточно, может быть наложен арест на жильё.

Если жильё находится в ипотеке, банк вправе обратить взыскание именно на него, поскольку оно является залогом по кредиту.

С 2019 года согласно закону банк может начать процедуру взыскания только если:
❌️ в первой половине срока кредита не оплачено не менее 12 платежей или 3% суммы кредита;
❌️ во второй половине — не менее 15 платежей или 7% суммы кредита.

👫 Долги супругов
При режиме совместной собственности (gananciales) общее жильё может быть затронуто долгами одного из супругов.

При раздельной собственности (separación de bienes) взыскание обычно возможно только на долю должника.

Как избежать потери жилья?
✅️ погасить долг до завершения процедуры;
🤝 договориться с кредитором о рассрочке;
⚖️ воспользоваться Законом о втором шансе (Ley de Segunda Oportunidad), который в некоторых случаях позволяет реструктурировать или даже списать часть долгов.

Кстати закон 2019 года не только ограничил случаи взыскания, но и обеспечил:
🔍 Полную прозрачность условий. Заёмщик должен получить все документы заранее (не менее чем за 10 дней до подписания) и бесплатно обсудить их с нотариусом.
💶 Большинство расходов по оформлению ипотеки оплачивает банк, включая нотариуса, регистрацию, госпошлину (IAJD) и услуги gestoría. Покупатель обычно оплачивает только оценку недвижимости (tasación).
📉 Ограничены штрафы за просрочку и комиссии за досрочное погашение, а также усилен контроль за недобросовестными условиями договора.

Ley 5/2019, de 15 de marzo, 2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Закон 5/2019 о договорах ипотечного кредитования).

Таким образом в Испании единственное жильё не является неприкосновенным, но его изъятие считается крайней мерой и допускается только после соблюдения установленной законом процедуры.

Интересный кейс: в 2025 году родители были осуждены за сокрытие активов при дарении квартиры дочерям

#недвижимость #ипотека #законы

🏙 Лучшие посты о недвижимости

🤝 Спасибо за подписку и репост
🇪🇸 @movetospain

Родители переписали квартиру на дочерей, чтобы избежать ареста имущества, и получили тюремный срок

В прошлом году супруги из Мадрида были осуждены за попытку скрыть имущество от банка (alzamiento de bienes art. 247 Codigo penal). В 2003 году они купили квартиру, а в 2014 году выступили поручителями по банковскому кредиту компании, с которой были связаны. После того как компания перестала выплачивать долг, банк потребовал с супругов более 63 000 евро. Суд постановил, что при неуплате долг может быть взыскан за счёт их квартиры.

⚖️ Когда все попытки оспорить взыскание провалились, 28 сентября 2016 года супруги оформили у нотариуса дарение квартиры двум дочерям, одна из которых была несовершеннолетней. При этом родители действовали от имени младшей дочери как её законные представители. Следствие установило, что квартира была единственным ценным активом семьи, а дарение было сделано исключительно для того, чтобы банк не смог обратить на неё взыскание.

🏛️ Банк обратился в суд с уголовным иском. Несмотря на доводы семьи о болезни отца, наличии других способов взыскания и чрезмерной длительности судебного процесса, суд признал, что супруги сознательно пытались вывести имущество из-под взыскания. Длительное рассмотрение дела было учтено лишь как смягчающее обстоятельство.

👨‍⚖️ Суд признал супругов и совершеннолетнюю дочь виновными в сокрытии имущества от кредиторов (alzamiento de bienes). Каждому назначено 8 месяцев лишения свободы и штраф. Кроме того, договор дарения был признан недействительным, запись о праве собственности дочерей отменена, а банк вновь получил возможность наложить арест на квартиру и взыскать долг.

📌 Дело дошло до Верховного суда Испании, однако он полностью поддержал предыдущие решения. Суд указал, что действия семьи существенно затруднили взыскание долга, а права участников процесса были соблюдены. Решение стало окончательным и обжалованию больше не подлежит.

🇪🇸 Недвижимость и бизнес
🏙 @rebazes

Верховный суд Испании: отключение света и воды окупасам не является преступлением

Верховный суд Испании постановил, что отключение электричества или воды незаконным жильцам само по себе не считается преступлением принуждения (delito de coacciones).

Суд указал, что собственник не обязан оплачивать коммунальные услуги людям, которые незаконно занимают его жилье.

При этом суд подтвердил приговор мужчине, который во время развода отключил электричество, чтобы заставить жену съехать. Поскольку супруга имела законное право проживать в доме, его действия были признаны преступлением.

Таким образом, Верховный суд четко разграничил две ситуации: отключение коммунальных услуг законному жильцу — уголовно наказуемо, а для окупас — нет.

Важно: это решение не дает права самостоятельно выселять сквоттеров — выселение по-прежнему должно происходить через установленную законом процедуру. Решение создает судебный прецедент для аналогичных дел по всей Испании.

🏚 О проблеме окупас

📢 Валенсия сейчас

Кейс: покупка квартиры с ипотекой у фонда

В январе к нам обратилась молодая семья цифровых кочевников для поиска квартиры для покупки в ипотеку.

Мы начали с общения с банком (CaixaBank), чтобы точно понимать, что клиенту дадут ипотеку. Ребята работают со стабильными заказчиками уже несколько лет, доход в евро. Но в Испании у них аутономо всего год у жены и полгода у мужа.

✅️ Кстати, сопровождение ипотеки у нас входит в услугу подбора квартиры. Хотя некоторые агентства предлагают подбор ипотеки как отдельную услугу за 2-4% от цены кредита.

Банк запросил черновик НДФЛ, декларацию по НДС и авансовые поквартальные платежи по НДФЛ (модело 390 и 130).

Получив предварительное одобрение, мы приступили к поиску квартиры. Ориентировались на бюджет 300-330 тысяч евро. В Валенсии, увы, все меньше приличных квартир даже за эту цену.

Но к счастью довольно быстро нашлась отличная трехкомнатная квартира с паркингом в современном доме.

Цена с паркингом около 365 000 евро (чтобы не называть точную цену 🤫).

Продавец - фонд, и, казалось бы, что могло пойти не так...

✅️ Аррас подписали и оплатили. Интересно, что фонд взял всего 20 000 евро, а не 10%.
✅️ Обратились за ипотекой в банки уже с конкретной квартирой.

📵 BBVA
У покупателей были онлайн-счета в BBVA. И оказалось, что они не могут общаться с живым менеджером банка. Не смотря на усилия, мы так и не смогли получить от них предложение.

CaixaBank
🏦 Я дружу с одним офисом, что позволило мне контролировать процесс лично и по телефону/вотсап. В итоге у них и оформили ипотеку.

Santander
🪂 На всякий случай хотели запросить ипотеку и в Сантандере. Но менеджер дала понять, что годовалому аутономо они могут и не одобрить, а если и одобрят, то ставка будет выше CaixaBank. Кстати, при открытии счета в Santander нужно поклясться, что средства не из России.

Оценка
После одобрения покупатели заказали и оплатили оценку через банк. А также заказали проверку технического состояния квартиры.

🥁 Оценка оказалась на 10% ниже цены сделки, хотя объективно цена отличная. Банк, как вы знаете, дает до 80% от меньшей из двух: цена сделки/цена оценки.

Вместо 292 000 евро по этой оценке банк дал бы только 262 800. А увеличить первоначальный взнос было затруднительно.

Банк подтвердил, что мы можем предоставить новую оценку от аккредитованных банком компаний.

Я обратился в пару таких, но никто не делает предоценку. Платить зря не хотелось, но благо я был на проверке технического состояния квартиры с "инженером", который тогда признался, что он оценщик.

Подтердив у оценщика, что квартира тянет на цену продажи. Мы заказали повторную оценку у него. ⚠️ Подтвердите с банком, что компания аккредитована.

Гарантий не было, но оценка вышла, что нужно:

🏦 Сумма кредита ~292 000 евро.
📈 Базовая ставка ~3.9%
🤝 С переносом счетов аутономо в CaixaBank и допуслугами: страхованием дома, жизни и подключением сигнализации достигли ставки ~2.9%.
💶 Ежемесячный платеж ~1220 евро.
🛡 Страховки и сигнализация почти 300 евро/месяц.
📅 Ипотека на 30 лет.

Итак, мы уже были готовы, но тут фонд вспомнил, что нужно проверить средства покупателя - PBC. Проверка оказалась долгой с постоянным дозапросом документов.

Усугубило ситуацию то, что менеджер фонда отказывалась готовить документы до окончания проверки. В итоге проверка пройдена, документов нет, и предложение по ипотеке (FEIN) истекло. 🤦🏻‍♂️

FEIN удалось продлить на несколько недель, но элементарные документы фонд собрать так и не смог. Все это напоминало уже сцену из фильма Кровавый четверг. 🤦🏻‍♂️😆

📈 Пришлось продлевать одобрение ипотеки на новый срок. Тут выручил банк, так как кредитные ставки растут, и был риск существенного удорожания ипотеки.

🥳 Счастливый финал
Благодаря стоическому терпению и коллаборации покупателей, банка и нотариуса, нам удалось таки завершить эту сделку за 5 месяцев. Да и продавец не подвел - предоставил документы и явился на сделку.

💡 В итоге море опыта, а главный вывод: при сделке с фондами запаситесь терпением и подтверждением происхождения средств.

#кейс #недвижимость

🏙 Наши услуги
🏙 Лучшие посты о недвижимости

🇪🇸 @movetospain

🏡 Снос домов и тюрьма за продажу и использование земли "рустико" под жилье

На фоне роста цены аренды и продажи жилья, люди ищут выходы. Но жить на непредназначенной для этого земле не стоит.

Так Верховный суд Испании подтвердил, что установка сборного или мобильного дома на сельхоз земле (suelo rústico/no urbanizable - я ранее писал о типах земли) может привести не только к административным штрафам, но и к уголовной ответственности.

Суд рассмотрел дело в Малаге, где владелец незаконно разделил сельхозучасток на несколько частей и продал их как «участки с мобильными домами».

Покупатели установили на них сборные дома, подключили электричество, воду и септики, фактически превратив землю в жилую застройку, что запрещено.

В результате:
👨‍⚖️ продавец получил 1 год и 10 месяцев тюрьмы (срок снизили, так как дома были сборными и их проще демонтировать);

👨‍⚖️ каждый из покупателей получил по 3 месяца лишения свободы (смягчение из-за того, что они не знали о незаконности, но должны были проверить статус земли);

👨‍⚖️ также назначены штрафы, запрет заниматься строительной деятельностью и обязательный снос построек.

Главный вывод суда: не имеет значения, называется ли строение «мобильным» или «сборным». Если оно используется как постоянное жильё и подключено к коммуникациям, на него распространяются градостроительные ограничения.

⚠️ Перед покупкой участка или установкой дома необходимо проверить в мэрии категорию земли и разрешённые виды использования.

#законы #недвижимость

Спасибо за подписку!
🇪🇸 @movetospain

🛒 Зарплаты в торговле Испании растут быстрее инфляции из-за нехватки работников

Крупные торговые сети Испании начали новый цикл повышения зарплат, который во многих случаях значительно опережает рост инфляции. Причина - острая нехватка персонала и растущее число вакансий. По данным отраслевой ассоциации Anged, сейчас в секторе остаются незаполненными около 16 000 рабочих мест, а в ближайшие 10 лет ежегодно потребуется около 175 000 новых сотрудников из-за массового выхода работников на пенсию.

👔 В торговле одеждой крупнейшее повышение согласовала компания Inditex. Около 30 000 сотрудников магазинов в Испании получат увеличение зарплаты на 12,5% до 2028 года. Кроме того, работникам будут доплачивать на 30% больше за часы работы в периоды распродаж и расширят социальные льготы. Новый отраслевой договор для крупных брендов, включая Mango, Primark и Uniqlo, также предусматривает ежегодный рост зарплат и сокращение рабочего времени.

🛍 В продовольственной рознице лидером по уровню оплаты остаётся Mercadona. В рамках пятилетнего соглашения компания уже повысила зарплаты на 8,5% в 2025 году и ещё на 2,9% в 2026-м. Также количество дней отпуска увеличено с 30 до 37, а сотрудникам выплачивается дополнительная месячная премия. Сети Dia и Lidl также проводят поэтапное повышение зарплат, причём у Lidl совокупный рост с 2022 года уже превысил 16%.

📈 Компании, входящие в ассоциацию Anged, среди которых Carrefour, Alcampo, El Corte Inglés и IKEA, к концу действия текущего коллективного договора обеспечат совокупный рост зарплат на 17,6% по сравнению с уровнем до 2023 года.

📊 В результате торговый сектор Испании постепенно превращается в одну из отраслей с наиболее активным ростом зарплат и улучшением условий труда, поскольку работодатели вынуждены конкурировать за сотрудников на фоне дефицита рабочей силы.

#работа

🏙 Недвижимость и бизнес
@rebazes

🇪🇸 Налоговая Испании сможет автоматически арестовывать средства на онлайн-счетах и в иностранной валюте

С ноября 2026 года Налоговое агентство Испании расширит систему электронного взыскания долгов. Под автоматический арест средств попадут не только традиционные банковские счета, но и счета в необанках, финтех-компаниях и платежных сервисах, включая мультивалютные счета.

Основные изменения:
Налоговая сможет направлять электронные распоряжения об аресте средств в цифровые финансовые организации ежедневно.

Под действие новых правил попадут счета в евро и других валютах.

Арест будет производиться автоматически и практически в режиме реального времени.

Если на счете недостаточно средств, будет удержана доступная сумма.

⚠️ При этом сохраняются важные ограничения:
Не будут арестовываться счета с остатком 3 евро и менее.

Для зарплатных и пенсионных счетов сохраняется защита в пределах минимальной заработной платы (SMI). Взысканию подлежит только сумма сверх установленного законом необлагаемого минимума.

Новые правила распространяются на текущие, сберегательные и платежные счета, включая небанковские.

Также предусмотрено, что если на указанном счете недостаточно денег, финансовая организация сможет списать средства с других счетов того же клиента (до 10 счетов).

Компании, получившие распоряжение от Налоговой, обязаны исполнить его до 8:00 следующего дня и сообщить о результатах. За неисполнение или игнорирование требований предусмотрены санкции.

Новая система направлена на то, чтобы налоговые должники не могли скрывать средства, переводя их из обычных банков в цифровые сервисы и иностранные валюты.

📢 Валенсия сейчас
🏙 @rebazes

🇪🇺💰 Binance может потерять право работать в Европе

По данным Reuters, крупнейшая в мире криптобиржа Binance, вероятно, не получит лицензию MiCA - общеевропейское разрешение, необходимое для работы криптоплатформ в ЕС с 1 июля 2026 года.

Если информация подтвердится, Binance придётся прекратить деятельность на европейском рынке, а миллионам пользователей - в срочном порядке переводить свои активы на другие лицензированные площадки.

Сама компания заявляет, что её заявка соответствует требованиям MiCA и ранее получила положительную оценку со стороны греческого регулятора и European Securities and Markets Authority (ESMA). Однако окончательного решения пока нет.

Причиной возможного отказа называют строгие требования регуляторов к структуре компании, внутреннему контролю, борьбе с отмыванием денег и деловой репутации руководства. Дополнительным фактором может быть прошлое основателя биржи - Changpeng Zhao, который ранее отбывал наказание в США.

Для Binance потеря Европы станет серьёзным ударом, поскольку компания уже ограничена на американском рынке. За последние сутки через платформу прошло более 8,8 млрд долларов торгового оборота.

В Испании лицензию MiCA уже получили 12 организаций, включая криптокомпании и банки, среди которых Bit2Me, BBVA, Openbank и CaixaBank. Всего в Европе разрешение получили более 210 компаний.

Окончательное решение по Binance ожидается до 30 июня. Пока биржа обещает заранее уведомить пользователей о дальнейших шагах и провести возможный уход с рынка максимально организованно.

#деньги

🇪🇸 Недвижимость и бизнес
🏙 @rebazes

🚭 Арендодатель в Испании может запретить курение в квартире

Испанские юристы напомнили, что собственники жилья имеют право включать в договор аренды запрет на курение. Такое условие считается законным, если оно прописано чётко и не оставляет двусмысленностей. Ограничение может распространяться как на всю квартиру, так и на отдельные помещения, например, гостиную или террасу.

По словам главы Агентства по переговорам по аренде жилья Хосе Рамона Сурдо, правовым основанием служат статья 1255 Гражданского кодекса Испании и статья 4.2 Закона об аренде городского жилья (LAU), которые позволяют сторонам свободно согласовывать условия договора, если они не противоречат закону.

Если запрет на курение указан в договоре, его нарушение может стать основанием для расторжения аренды. Кроме того, владелец жилья вправе удержать часть залога, если потребуется устранить запах табака, пятна или провести покраску помещения.

Такие условия особенно рекомендуют включать в договоры туристической и сезонной аренды, где принцип свободы договора имеет ещё большее значение.

При этом главная сложность для арендодателя - доказать факт нарушения. Для расторжения договора в суде потребуются убедительные доказательства того, что арендатор действительно курил вопреки условиям соглашения.

🇪🇸 Недвижимость и бизнес
🏙 @rebazes

🏗 Закон защищает, но не всех

При покупке новостройки в Испании покупатель обычно оплачивает до 20% на стадии строительства. Эти средства зачисляются на спецсчет, и гарантируются банком. В случае банкротства застройщика или существенной задержки строительства, покупатель может запросить возврат средств прямо у банка.

Но такой механизм защишает лишь тех, кто покупает жилье для жизни. Простите за каламбур, но суть в том, что инвесторов этот мезанизм не защищает. Как и в этом случае:

🗞 Верховный суд Испании вынес важное решение по делу покупателей жилья на стадии строительства в проекте Trampolín Hills Golf Resort в Мурсии, который так и не был реализован.

Покупатели требовали вернуть внесённые авансы через банк-гарант - CaixaBank, поскольку застройщик обанкротился и перешёл в стадию ликвидации.

Нижестоящие суды поддержали покупателей, однако Верховный суд частично отменил эти решения.

Суд напомнил, что защита, предусмотренная для покупателей жилья на стадии строительства, распространяется только на тех, кто приобретал недвижимость для проживания:
🏙 как основное жильё;
🏡 как второе жильё;
🏖 как жильё для отдыха.
💡Так что при покупке лучше в анкете указывать, что покупаете что-то из трех. ☝🏻

Когда покупка носит инвестиционный или спекулятивный характер, такая защита не действует.

Верховный суд увидел признаки того, что квартиры могли приобретаться не для проживания:
💶 некоторые покупатели покупали жильё совместно с друзьями;
💶 у части покупателей уже была другая недвижимость;
💶 договоры позволяли свободно переуступать права третьим лицам;
💶 покупатели не смогли убедительно объяснить, зачем им нужны были эти объекты;
💶 многие проживали далеко от места строительства, которое находилось не на побережье и не в популярной туристической зоне.

Вывод: если возникают сомнения в целях покупки, именно покупатель обязан доказать, что жильё предназначалось для проживания.

Кстати переуступка в Испании обычно невозможна, скорее всего в силу PBC. Так как смена покупателя потребует проверки нового клиента и происхождения его средств. Но для инвесторов в проект, как раз делают исключение.

🤝 Подбор квартир от надежных застройщиков
🏙 Лучшие посты о недвижимости

#новостройки #недвижимость

✌️ Спасибо за подписку и репост
🇪🇸 @movetospain

Добровольно-принудительная ипотека от Tecnocasa

Испанское издание elDiario опубликовало расследование, в котором несколько покупателей жилья заявили, что агентства недвижимости Tecnocasa требовали оформлять ипотеку через связанную с ними финансовую компанию Kiron для покупки или даже просмотра некоторых квартир.

По словам клиентов, сотрудники агентства прямо сообщали, что сделка возможна только через Kiron.

Эта компания занимается подбором ипотечных кредитов и взимает комиссию за посредничество в размере около 3-4% от суммы кредита.

Потребительские организации FACUA и CECU считают такую практику незаконной и квалифицируют её как навязывание услуг. Они напоминают, что покупатель имеет право самостоятельно выбирать банк для оформления ипотеки. Аналогичную позицию занимает и Министерство по защите прав потребителей Испании.

В Tecnocasa обвинения отвергают. Компания заявляет, что услуги Kiron носят исключительно добровольный характер и что лишь около 37% сделок через сеть агентств сопровождаются этой финансовой компанией.

Случай вызвал широкий резонанс на фоне продолжающихся споров о прозрачности работы рынка недвижимости и защите прав покупателей жилья в Испании.

🤝 Уместно напомнить, что при подборе квартир с агентством Rebaz (RAICV 5953) сопровождение ипотеки включено в цену услуги.

🇪🇸 Недвижимость и бизнес
🏙 @rebazes

Крупный пожар на заводе Honda под Барселоной: эвакуированы 150 человек

В промышленной зоне Torre del Rector 5 июня вспыхнул крупный пожар на заводе компании Honda. Сообщение о возгорании поступило в экстренные службы около 15:00, после чего на место были направлены 26 пожарных расчётов.

Огонь полностью охватил внутренние помещения и крышу здания. Из-за риска распространения пламени на соседние предприятия пожарные распорядились эвакуировать работников близлежащих промышленных объектов. Всего из горящего склада были успешно выведены около 150 человек.

По предварительным данным, пострадавших нет. Пожарные продолжают бороться с огнём снаружи здания, стараясь не допустить перехода пожара на соседние склады. Власти рекомендуют жителям и работникам района соблюдать осторожность, пока продолжается ликвидация последствий происшествия.

#чп #пожар

🇪🇸 Недвижимость и бизнес
🏙 @rebazes

Налоговая служба Испании усиливает борьбу с уклонением от уплаты налогов с помощью израильского Pathfinder

Министерство финансов Испании внедрило систему Pathfinder - программный комплекс цифровой криминалистики и анализа данных, разработанный израильской компанией Cellebrite. Технология, ранее использовавшаяся спецслужбами и правоохранительными органами, теперь поможет выявлять налоговое мошенничество, анализируя большие объёмы данных и скрытые связи между фигурантами расследований.

Система способна обрабатывать сообщения, контакты, геолокацию, фотографии и другие цифровые данные, выявляя подозрительные закономерности и несоответствия. Особое внимание уделяется анализу социальных сетей: искусственный интеллект может сопоставлять демонстрируемый человеком образ жизни - например, дорогостоящие путешествия, яхты или предметы роскоши - с его официально задекларированными доходами.

При этом внедрение Pathfinder вызвало дискуссию среди юристов и специалистов по защите персональных данных. Критики опасаются, что подобные инструменты могут размывать границы между налоговой проверкой и глубоким вмешательством в частную жизнь граждан. Власти подчёркивают, что система применяется только в рамках уже открытых расследований и не предназначена (пока?🤔) для массового контроля населения.

#налоги

🇪🇸 Недвижимость и бизнес
🏙 @rebazes

Амортизация недвижимости - подарок с подвохом

В посте о расходах арендодателя, подлежащих вычету при расчете налога, я говорил об амортизации. Сегодня подробнее о ней, так как есть интересные нюансы её применения.

Амортизация жилья составляет 3% в год от большей из двух: цена покупки (без учета земли) и кадастровая стоимость (также без земли).

Например, вы купили квартиру за 220 000 из которых 200 000 это цена без учета земли. Цену квартиры без учета земли помогут рассчитать данные из последней квитанции налога на недвижимость (IBI). Нужно посчитать долю квартиры в полной цене и умножить её на цену приобретения (precio de construccion / precio total × precio de adquisición).

При сдаче в аренду недвижимости вы сможете ставить амортизацию в расход по 3% ежегодно аж 33 года - до полной амортизации.

🎁 Казалось бы "сектор приз на барабане" (простите 🤭): Амортизация снижает налогооблагаемую базу, компенсируя вам обсценивание жилья, которое на растущем рынке лишь дорожает.

В чем же подвох? 🤔
Начисленная амортизация снижает цену приобретения недвижимости для определения налога IRPF с продажи квартиры (ст. 35.1b Ley de IRPF).

Например, вы сдавали эту квартиру 10 лет и начислили 10 × 200.000 × 3% = 60.000 евро амортизации.

И продали квартиру за те же 220.000 евро, что и купили.

Казалось бы, IRPF по сделке должен быть нулевым, но амортизация снизила цену приобретения до 160.000 евро. Ваша прибыль в данном случае будет равна амортизации - 60.000 евро.

Налог с продажи составит порядка 21% = 12600 евро. 😌

Считайте, все сэкономленное на амортизации при аренде придется вернуть.

И тут возникает вопрос: а, может, и вовсе не стоит начислять эту амортизацию, чтоб не попасть при продаже?

🤨 Подвох амортизации номер 2
Даже если вы не будете начислять амортизацию за период аренды, налоговая все равно учтет её для снижения цены приобретения при продаже (ст. 40.1 Real Decreto 439/2007). 🤯

👍 Но есть и хорошие новости! Если вы сдавали квартиру в аренду, но не начисляли амортизацию, вы сможете восстановить справедливость вычеты вплоть до 4 последних лет (это также и срок давности по налогам - "prescribción fiscal").

Знали об этих нюансах?

🏙 Лучшие посты о недвижимости
💸 Лучшие посты о налогах

#недвижимость #налоги

✌️ Спасибо за подписку и репост!
🇪🇸 @movetospain

В каталонской Lleida окупас напали на соседей с топорами и ножами

В районе Ла-Бордета города Lleida четверо молодых людей в возрасте от 18 до 21 года были задержаны после вооружённого нападения на местных жителей.

По версии полиции, конфликт начался из-за незаконно занятой квартиры. Когда сын владельца жилья пришёл туда, между ним и окупас вспыхнула ссора, которая быстро переросла в драку.

🪓 Получив отпор от местных агрессоры покинули место происшествия, но вскоре вернулись с топорами, ножами, и дубинами. Они угрожали соседям и устроили беспорядки на улицах района, бросая камни и куски кирпича. На место прибыли подразделения полиции.

В результате инцидента пострадали два человека: один получил удар камнем в лицо, другой - травму от удара рукояткой отвёртки. При задержании подозреваемых полиция изъяла топоры, холодное оружие и другие опасные предметы. Следствие продолжается, и задержанным могут дополнительно предъявить обвинения в нанесении телесных повреждений и нарушении общественного порядка.

#окупас

🇪🇸 Недвижимость и бизнес
🏙 @rebazes

Две женщины пострадали при обрушении террасы с бассейном в Жироне

В городе Жирона произошёл серьёзный несчастный случай: терраса жилого дома рухнула под весом переносного бассейна объёмом около 1500 литров. В момент обрушения в бассейне находились две женщины 26 и 27 лет.

Конструкция обвалилась на расположенное ниже пустующее помещение. Спасатели извлекли пострадавших из-под завалов и доставили в больницу. Одна из женщин находится в тяжёлом состоянии.

По данным местных властей, бассейн был установлен без разрешения муниципалитета и согласия сообщества жильцов. Соседи отмечают, что дому около 50 лет, и теперь опасаются возможных проблем с безопасностью здания. Специалисты напоминают, что установка бассейнов на террасах допускается только после проверки допустимой нагрузки на конструкцию.

🇪🇸 Недвижимость и бизнес
🏙 @rebazes

Жильё в Европе становится всё менее доступным: аренда съедает большую часть зарплат

Согласно исследованию Tradingpedia, наибольший разрыв между зарплатами и стоимостью аренды жилья наблюдается в странах Южной Европы. Самая тяжёлая ситуация сложилась в Лиссабоне, где аренда однокомнатной квартиры в центре города поглощает 99% средней чистой зарплаты.

В число наименее доступных городов Европы также вошли Тирана, Киев, Порту, Милан и Малага. В Малаге арендаторы тратят на жильё около 76% дохода, а в Валенсии и Барселоне - более 70%.

Эксперты связывают рост цен с развитием туризма, распространением краткосрочной аренды и притоком удалённых работников, что подталкивает рынок к уровням, недоступным для местных жителей.

На противоположном конце рейтинга находятся города Германии. Самым доступным признан город Эссен, где аренда составляет менее 19% средней зарплаты.

Среди испанских городов наиболее доступной для арендаторов оказалась Севилья: здесь на оплату жилья уходит около 51% дохода. При этом Валенсия вошла в число городов с самым быстрым ростом арендных ставок в Европе - почти на 19% за год.

По данным последних опросов, проблема доступа к жилью остаётся главным социальным вопросом для более чем 40% жителей Испании.

🌆 Актуальные цены в Валенсии

📢 Валенсия сейчас
🏙 @rebazes

Валенсия снизит региональную часть подоходного налога IRPF более чем на 2% в 2026 году

Правительство Валенсийского сообщества объявило о снижении региональной части подоходного налога (IRPF) более чем на 2%. Новые ставки будут применяться задним числом с 1 января 2026 года и отразятся в налоговой декларации, которую жители подадут в следующем году.

Снижение коснётся первых восьми налоговых ступеней - доходов до 100 000 евро в год. По оценкам властей, более 2,7 млн налогоплательщиков получат совокупную экономию около 160 млн евро.

Например, при налогооблагаемом доходе 18 000 евро экономия составит около 42 евро в год. Для доходов до 100 000 евро снижение налоговой нагрузки будет находиться в пределах 2,3-2,7%, после чего относительная выгода постепенно уменьшается.

По словам министра экономики и финансов региона Хосе Антонио Ровиры, основная часть налоговой экономии - около 100 млн евро - придётся на граждан с доходами от 30 000 до 80 000 евро.

Мера стала одним из условий партии Vox для поддержки регионального бюджета на 2026 год. Власти также заявили о намерении провести ещё одну реформу IRPF в следующем году и сократить количество налоговых ступеней.

📢 Валенсия сейчас

🔊 Суд отменил штраф в 60 тысяч евро за музыку в мадридском баре

Высший суд Мадрида отменил штраф в размере 60 001 евро, который Муниципалитет Мадрида наложил на бар в центре города за воспроизведение музыки без соответствующего указания в лицензии. Решение стало судебным поражением для администрации мэра Хосе Луис Мартинес-Альмейда.

Спор возник после того, как власти сочли воспроизведение музыки изменением характера деятельности заведения и квалифицировали это как особо серьёзное нарушение по закону о публичных мероприятиях.

Однако суд пришёл к иному выводу. В решении проведено различие между музыкальным сопровождением и самостоятельной музыкальной деятельностью. Суд указал, что фоновая музыка в заведениях общественного питания допустима, если уровень шума не превышает установленный предел в 80 децибел.

В рассматриваемом случае проверка зафиксировала уровень звука всего 58 децибел, а музыка воспроизводилась через обычное бытовое устройство и маломощную колонку. По мнению суда, это не меняло сущность бизнеса и не превращало бар в музыкальное заведение.

Суд также отметил, что даже при наличии нарушений в оборудовании администрация должна была ограничиться предписаниями по устранению недостатков, а не назначать максимальную санкцию. Дополнительно была указана недостаточность доказательств в административном деле.

Решение может повлиять на дальнейшее применение правил к кафе и барам после изменений регионального законодательства, вступивших в силу в 2019 году.

#законы #бизнес

🇪🇸 Недвижимость и бизнес Испании
🏙 @rebazes