Мы подбираем новостройки для инвесторов и для жизни, и сегодня расскажу о схеме расчетов при покупке новостройки и некоторых деталях.

Стандартная система оплаты, установленная законом:

Резерв: от 2000 до 6000 евро.
Оплачивается ещё на стадии строительства "Конь не валялся", зачастую еще до получения лицензии на строительство.
Резерв фиксирует предмет и цену будущего ДКП.

После получения лицензии подписывается договор залога (аррас) и оплачивается 10% цены квартиры с учётом уже внесенного резерва (иногда 15%).

За период строительства покупатель оплачивает ещё 10% равными ежемесячными платежами, которые можно списывать со счета автоматически. Строительство обычно идёт 24 месяца. Но если вы вошли в проект не на старте, этот срок может быть меньше.

Финальные 80% покупатель оплачивает застройщику при сделке и передаче ключей.

📈 Рассмотрим график платежей:
💶 Цена квартиры €200 000 (с НДС).
💶 Сентябрь 2024 г: резерв €3 000.
💶 Декабрь 2024 г: залог €17 000.
Январь 2025 август 2026 г (20 месяцев): доплата €20000: €1000 в месяц
💶 Сентябрь 2026 г. Подписание ДКП у нотариуса и передача ключей от о готовой и оформленный в собственность квартиры. Оплата 80%. €160 000.

💸 При каждом платеже застройщику покупатель оплачивает и НДС сверху - 10%.
НДС может быть снижен при покупке квартиры VPO.

При покупке новостройки в ипотеку первые 20% вам придётся оплатить из собственных средств. А оставшиеся 80% можно закрыть ипотекой, запросив её за пару месяцев до готовности. Вы, конечно, можете получить расчёт ипотеки и на старте, но это не гарантирует вам получение кредита после окончания стройки. Тем более ставка euribor (ставка рефинансирования, от которой зависит цена кредита) может измениться, как и уровень доходов вашей семьи.

Таким образом, можно купить новостройку, имея лишь 20% цены, но нужно быть уверенным в своих силах.

Ведь если к моменту сдачи вы не сможете оплатить собственными или ипотечными средствами оставшиеся 80%, вы рискуете потерять залог 20%.
Хороший вариант для тех, кто уже стабильно работает, но прямо сейчас не может получить ипотеку из-за малого стажа работы на текущем месте.

Так как застройщик строит обычно за кредитные средства, то при заключении ДКП есть возможность переоформить ипотеку застройщика от банка, финансируещего стройку. Это будет выгодно, если ставка рефинансирования вырастет за период строительства.

Ипотека сейчас обходится до 4% годовых. В калькуляторах ипотеки BBVA или Santander, например, можете прикинуть разные вводные и типы ипотек. Осторожнее с ипотечными брокерами: могут брать комиссию от 1 до 5% от суммы кредита за подбор банка.

Возможно, иногда это окупается лучшими условиями, но я всегда в РФ общался с банками напрямую. Друг как-то заплатил брокеру 60 000 рублей за то что ему подобрали... 🥁Сбербанк.

Риски сделки:
Авансовые платежи производятся на специальный счёт аналог российского эскроу счета, средства с которого застройщик получит только после передачи квартиры покупателю. Так что в случае банкротства застройщика вы сможете истребовать средства из банка.

Но есть риск потратить время и не получить квартиру, что почти так же плохо, как потерять средства. Так что внимательно выбирайте застройщика, оценивайте его опыт и отзывы о соблюдении сроков в реализованных проектах.

Помните, что площадь квартир в Испании обманчива. Лучше ориентируйтесь на планировку.

Выгодно ли покупать новостройку?
Непростой вопрос, но при текущем рынке вторичка существенно подорожала и трешки 60летней выдержки стоят порядка €180К в городе и €150К в пригородах (речь о хорошем состоянии и районах). Новостройки же от €220К и €180К соответственно. Учитывая сроки строительства, к цене новостройки можно прибавить цену аренды за 2 года. Но качество и новизна новостройки, думаю, стоят того.

К тому же новостройки имеют больший потенциал роста цен и более устойчивы в случае коррекции рынка.

Подбор новостроек под запрос: @godofspain ✌️

🏙 Лучшие посты о недвижимости

🙏 Спасибо за лайк и репост!
🇪🇸 @movetospain