Кейс: покупка квартиры с ипотекой у фонда

В январе к нам обратилась молодая семья цифровых кочевников для поиска квартиры для покупки в ипотеку.

Мы начали с общения с банком (CaixaBank), чтобы точно понимать, что клиенту дадут ипотеку. Ребята работают со стабильными заказчиками уже несколько лет, доход в евро. Но в Испании у них аутономо всего год у жены и полгода у мужа.

✅️ Кстати, сопровождение ипотеки у нас входит в услугу подбора квартиры. Хотя некоторые агентства предлагают подбор ипотеки как отдельную услугу за 2-4% от цены кредита.

Банк запросил черновик НДФЛ, декларацию по НДС и авансовые поквартальные платежи по НДФЛ (модело 390 и 130).

Получив предварительное одобрение, мы приступили к поиску квартиры. Ориентировались на бюджет 300-330 тысяч евро. В Валенсии, увы, все меньше приличных квартир даже за эту цену.

Но к счастью довольно быстро нашлась отличная трехкомнатная квартира с паркингом в современном доме.

Цена с паркингом около 365 000 евро (чтобы не называть точную цену 🤫).

Продавец - фонд, и, казалось бы, что могло пойти не так...

✅️ Аррас подписали и оплатили. Интересно, что фонд взял всего 20 000 евро, а не 10%.
✅️ Обратились за ипотекой в банки уже с конкретной квартирой.

📵 BBVA
У покупателей были онлайн-счета в BBVA. И оказалось, что они не могут общаться с живым менеджером банка. Не смотря на усилия, мы так и не смогли получить от них предложение.

CaixaBank
🏦 Я дружу с одним офисом, что позволило мне контролировать процесс лично и по телефону/вотсап. В итоге у них и оформили ипотеку.

Santander
🪂 На всякий случай хотели запросить ипотеку и в Сантандере. Но менеджер дала понять, что годовалому аутономо они могут и не одобрить, а если и одобрят, то ставка будет выше CaixaBank. Кстати, при открытии счета в Santander нужно поклясться, что средства не из России.

Оценка
После одобрения покупатели заказали и оплатили оценку через банк. А также заказали проверку технического состояния квартиры.

🥁 Оценка оказалась на 10% ниже цены сделки, хотя объективно цена отличная. Банк, как вы знаете, дает до 80% от меньшей из двух: цена сделки/цена оценки.

Вместо 292 000 евро по этой оценке банк дал бы только 262 800. А увеличить первоначальный взнос было затруднительно.

Банк подтвердил, что мы можем предоставить новую оценку от аккредитованных банком компаний.

Я обратился в пару таких, но никто не делает предоценку. Платить зря не хотелось, но благо я был на проверке технического состояния квартиры с "инженером", который тогда признался, что он оценщик.

Подтердив у оценщика, что квартира тянет на цену продажи. Мы заказали повторную оценку у него. ⚠️ Подтвердите с банком, что компания аккредитована.

Гарантий не было, но оценка вышла, что нужно:

🏦 Сумма кредита ~292 000 евро.
📈 Базовая ставка ~3.9%
🤝 С переносом счетов аутономо в CaixaBank и допуслугами: страхованием дома, жизни и подключением сигнализации достигли ставки ~2.9% TAE.
💶 Ежемесячный платеж ~1220 евро.
🛡 Страховки и сигнализация почти 300 евро/месяц.
📅 Ипотека на 30 лет.

Итак, мы уже были готовы, но тут фонд вспомнил, что нужно проверить средства покупателя - PBC. Проверка оказалась долгой с постоянным дозапросом документов.

Усугубило ситуацию то, что менеджер фонда отказывалась готовить документы до окончания проверки. В итоге проверка пройдена, документов нет, и предложение по ипотеке (FEIN) истекло. 🤦🏻‍♂️

FEIN удалось продлить на несколько недель, но элементарные документы фонд собрать так и не смог. Все это напоминало уже сцену из фильма Кровавый четверг. 🤦🏻‍♂️😆

📈 Пришлось продлевать одобрение ипотеки на новый срок. Тут выручил банк, так как кредитные ставки растут, и был риск существенного удорожания ипотеки.

🥳 Счастливый финал
Благодаря стоическому терпению и коллаборации покупателей, банка и нотариуса, нам удалось таки завершить эту сделку за 5 месяцев. Да и продавец не подвел - предоставил документы и явился на сделку.

💡 В итоге море опыта, а главный вывод: при сделке с фондами запаситесь терпением и подтверждением происхождения средств.

#кейс #недвижимость

🏙 Наши услуги
🏙 Лучшие посты о недвижимости

🇪🇸 @movetospain