При сдаче в аренду квартиры арендодатель (upd: вне зависимости от налоговой резиденции) имеет права учитывать все расходы, связанные с содержанием жилья и его арендой:
• Налог IBI (налог на недвижимость).
• Муниципальные сборы.
• Страховка жилья.
• Платежи в сообщество жильцов (comunidad de propietarios) - как обычные, так и внеочередные (связанные с обслуживанием, но не улучшением здания, расходы на улучшение учитываются через амортизацию (3%/год).
• Ремонт и обслуживание (покраска, сантехника, отопление, бытовая техника и т. д.), но не капитальные улучшения.
• Коммунальные платежи, если их оплачивает владелец (вода, свет, газ).
💶 Финансовые расходы
• Проценты по ипотеке (только проценты, не основной долг);
• Банковские комиссии, связанные со счётом, на который поступает арендная плата.
📉 Амортизация
• Амортизация самого жилья — 3% в год от большей из двух: цена покупки (без учета земли) и кадастровая стоимость (также без земли).
• Амортизация мебели и техники - обычно по ставке 10% в год (думаю, есть смысл, только если они новые).
🧾 Прочие расходы
• Комиссия агентства недвижимости.
• Юридические или административные расходы (составление договора, услуги юриста или бухгалтера).
• Страховка от неоплаты аренды.
⚠️ Расходы можно вычитать только за дни, когда жильё реально было сдано; если часть года квартира пустовала, расходы учитываются пропорционально.
⚠️ Нужно сохранять все счета и документы, подтверждающие расходы. Налоговая может их запросить.
Расчёт чистого дохода
Доход от аренды - Расходы = Чистый доход.
Эта чистая сумма указывается в декларации IRPF как «доход от недвижимого имущества».
Скидка при сдаче жилья для постоянного проживания арендатора
Скидка от 50 до 90%. Позволяет, декларируя полный доход, платить налог IRPF только с части (от 10 до 50%).
🧮 Рассмотрим пример:
Квартира сдана за 900 € в месяц, на весь год.
Квартира куплена за 200 000 €, из них допустимм 20 % — земля, значит,
амортизируемая часть (здание) = 160 000 €. Но кадастровая стоимость квартиры меньше - 120 000 €, поэтому для расчета амортизации берём 160 000 €.
Расходы:
Амортизация квартиры 3% от 160 000 € = 4800 €
IBI 400 €
Коммунальные платежи (comunidad): 600 €
Страховка жилья: 200 €
Ремонт и обслуживание: 500 €
Проценты по ипотеке: 1 200 €
Амортизация мебели 10 % от 2 000 € = 200 €
Итого расходы 8900 € в год.
🧮 Чистый доход =
10 800 - 8 900 = 2 900 € в год.
💡 Если жильё сдается как основное место жительства арендатора, можно применить скидку (обычно 50%). При этом налогообложению подлежит 2900 × 50%= 1450 €
Ставка налога IRPF применяется стандартная от 19 до 47% в зависимости от суммы чистого дохода в год с учетом прочих доходов.
Если взять ставку 19%, то в данном примере придется оплатить 275,5 € IRPF за год.
⚠️ Upd: Ранее арендодатель налоговый нерезидент ЕС, не имел права на вычеты, и платил бы 24% со всего дохода - 10800 *24% = 2592 € в год.
Но с 2025 года нерезиденты ЕС также смогут учитывать расходы при расчете налогооблагаемой базы IRNR (налога на доходы нерезидентов).
Дисклеймер:
Данный пост не является консультацией, не претендует на точность расчетов.
Идеи, уточнения, исправления принимаются в отличии от финансовых претензий.
В итоге с учетом вычета расходов и амортизации, налог на арендный доход будет невысоким. Особенно пока действует скидка 50+% при сдаче под постоянное жилье.
#налоги #декларация #аренда
🏙 Недвижимость: лучшие посты
🙏 Спасибо за подписку и репост
🇪🇸 @movetospain