Ъ—Недвижимость

Для 97% семей ставки по семейной ипотеке вырастут с 1 октября

С 1 октября меняются условия семейной ипотеки: для семей с четырьмя и более детьми ставка снизится, а для остальных заемщиков — повысится. Семьи с четырьмя и более детьми составляют менее 3% от общего числа, поэтому программа станет менее доступной для абсолютного большинства потенциальных покупателей жилья. В ЦИАН ожидают, что это может сократить продажи новостроек на 20–30%. Сезонный рост активности, сделки по рыночным ставкам и комбинированные программы смогут компенсировать потери лишь частично.

В преддверии изменений спрос на семейную ипотеку уже начал расти. Число выдач увеличилось с 7,5 тыс. в неделю с 31 августа по 6 сентября до 8,2 тыс. с 7 по 13 сентября. Это выше июльско-августовского уровня в 5–7 тыс. кредитов в неделю, но заметно ниже пика на стыке июня и июля, когда еженедельно выдавали 15–15,5 тыс. семейных ипотек.

В июне, на фоне обсуждения изменений условий программы с 1 июля, резкий рост выдач пришелся на последнюю неделю месяца. Аналогичный всплеск спроса ЦИАН ожидает и во второй половине сентября — до вступления новых правил в силу.

За восемь месяцев 2026 года спрос на гибкие офисы в Москве сократился более чем вдвое

За первые восемь месяцев 2026 года объем новых сделок с гибкими офисами в Москве составил 30 тыс. кв. м, сократившись на 55% год к году, подсчитали CORE.XP. Доля вакантных площадей в сегменте выросла до 16,1%. На объектах сетевых операторов свободны 12 тыс. рабочих мест, 59% из которых расположено внутри ТТК. На фоне замедления экономики компании стали осмотрительнее подходить к аренде: тщательнее контролируют бюджеты, реже расширяют штат и дольше согласовывают сделки.

По итогам первого полугодия общий объем гибких офисов в Москве составил 458 тыс. кв. м, или 65,9 тыс. рабочих мест. На десять крупнейших операторов приходится около 56% общего предложения — в совокупности 258 тыс. кв. м.

После пиковых значений 2021–2022 годов девелоперская активность в сегменте замедляется. В первом полугодии 2026 года в эксплуатацию ввели 14 тыс. кв. м гибких офисов, а по итогам года ожидается 23 тыс. кв. м нового предложения — на 40% меньше, чем в 2025 году. С начала года рынок пополнился тремя крупными объектами общей площадью более 9 тыс. кв. м. До конца декабря планируется открытие еще трех площадок, рассчитанных примерно на 1,5 тыс. рабочих мест.

Основными драйверами спроса остаются компании из сфер недвижимости и строительства, на которые пришлось 56% новых сделок. Доля ИТ и телекоммуникаций составила 15%, фармацевтики — 12%. Средняя ставка аренды фиксированного рабочего места достигла 52 978 руб. в месяц с учетом НДС, операционных и коммунальных расходов, а также дополнительных услуг. Высокая стоимость аренды вынуждает компании оптимизировать занимаемые площади или возвращаться к классическим офисам, поэтому операторы все чаще предлагают арендаторам индивидуальные скидки и более гибкие условия.

Ставки аренды складов в Московском регионе начали расти после шести кварталов снижения

В третьем квартале 2026 года базовая ставка аренды готовых складов класса А в Московском регионе увеличилась на 0,5% по сравнению со вторым кварталом, до 10,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета OPEX и НДС, подсчитали в CORE.XP. На строящиеся объекты ставка выросла на 2,6%, до 11 тыс. руб. за 1 кв. м в год. При этом по сравнению с третьим кварталом 2025 года готовые склады все еще сдаются на 14% дешевле, строящиеся — на 9%.

Одновременно сокращается объем доступного предложения. Доля свободных площадей за квартал снизилась с 5,7% до 3,7%, а с учетом субаренды — с 7,7% до 5%. Показатель все еще превышает уровень третьего квартала 2025 года, когда с учетом субаренды свободными оставались 4,5% площадей. Однако сокращение доступного предложения указывает на постепенный выход рынка из избытка, сформировавшегося в 2025 году.

Дальнейшая динамика будет зависеть от темпов поглощения свободных площадей и объема нового строительства. При сохранении текущего тренда ставки могут продолжить расти прежде всего на качественные готовые склады в востребованных локациях.

🗞🗞🗞🗞 Группа ПИК продолжает оптимизировать портфель. Компания договаривается о продаже оценочно 3,2 га за 4–6 млрд руб. Землю планируется использовать под строительство 75,2 тыс. кв. м жилья на Ленинградском шоссе на севере Москвы.

Новым владельцем может стать петербургский застройщик Element, который в последнее время, напротив, расширяет портфель проектов в российской столице.

#Ъузнал

Селлеры все чаще переводят товары со складов маркетплейсов на собственные

С конца июня по конец августа доля продавцов, работающих с отгрузкой с собственных складов, у Wildberries выросла почти вдвое, до 97,4%, а у Ozon — с 63,3% до 73,1%, подсчитали в банке «Точка». Одновременно сокращается доля поставок со складов самих маркетплейсов. Среди причин — рост тарифов на хранение и логистику, а также опасения бизнеса из-за риска утраты товара на фоне атак на складскую инфраструктуру крупных площадок.

Переход на собственный склад или площадку 3PL-оператора требует перестройки всей логистической модели. Помимо помещения компании необходимы складская техника, системы учета запасов, персонал, процессы приемки, хранения, комплектации, упаковки и обработки возвратов. Инфраструктура при этом должна быть рассчитана не только на обычную загрузку, но и на пиковые периоды — например, если в стандартный день проходит около 1 тыс. заказов, во время распродаж этот объем может увеличиваться в несколько раз.

При работе по модели FBS товар хранится у продавца, после чего заказы комплектуются по требованиям площадки и передаются в ее сортировочный центр или пункт приема. При DBS продавец также хранит товар самостоятельно, но берет на себя доставку до конечного покупателя. Альтернативой собственному складу остается 3PL, который позволяет сохранить контроль над товаром и каналами продаж, передав оператору складские операции и переведя часть постоянных расходов в переменные.

📷предоставлено пресс-службой NC Logistic

Ставки аренды офисов в регионах достигают 4 тыс. руб. за 1 кв. м

В первом полугодии 2026 года ставки аренды офисов в российских городах-миллионниках находились в диапазоне от 490 до 4 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, подсчитали в CORE.XP. В классе А максимальный уровень зафиксирован в Казани и Новосибирске — до 4 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом НДС и операционных расходов, минимальный — в Омске, 900–1 000 руб. В Екатеринбурге ставки составляют 1 000–3 500 руб., Нижнем Новгороде — 1 300–2 745 руб., Красноярске — 1 300–2 135 руб., Волгограде — 650–1 800 руб. за 1 кв. м в месяц. В Воронеже, Ростове-на-Дону, Самаре, Челябинске, Краснодаре, Уфе и Перми диапазон преимущественно составляет 700–1 700 руб.

В классе B наиболее высокий диапазон ставок также отмечен в Новосибирске — 650–2 500 руб. за 1 кв. м в месяц, наиболее низкий — в Омске, 490–950 руб. В Казани аренда обходится в 680–2 300 руб., Екатеринбурге — 890–2 200 руб., Нижнем Новгороде — 890–1 650 руб., Красноярске — 850–1 450 руб., Перми — 700–1 460 руб., Волгограде — 800–1 440 руб. за 1 кв. м в месяц.

В Воронеже, Самаре, Челябинске, Краснодаре, Уфе и Ростове-на-Дону ставки в офисах класса B преимущественно находятся в диапазоне 550–1 300 руб. за 1 кв. м в месяц. В целом средняя ставка на региональных офисных рынках снижается на фоне роста вакантности, хотя в отдельных городах высокий уровень цен сохраняется из-за дефицита качественного предложения.

Аренда офиса на 100 кв. м в Москве обходится уже в 3,5 млн руб. в год

В первом полугодии 2026 года средневзвешенная ставка аренды офисов классов А и В в Москве выросла на 17,6% год к году, до 35,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год, следует из данных Bright Rich | Corfac International. Таким образом, базовая аренда офиса площадью 100 кв. м составляет около 3,5 млн руб. в год. При этом средневзвешенная цена предложения офисов увеличилась на 10%, до 500 тыс. руб. за 1 кв. м.

Структура будущего предложения постепенно смещается от аренды к продаже. Из 7,3 млн кв. м офисов, заявленных к вводу в Москве в 2026–2030 годах, под аренду планируется только 13% против 37% в предыдущие шесть лет, а более половины новых площадей предназначено для продажи. В первом полугодии 2026 года в столице построили около 560 тыс. кв. м офисов — максимум с 2014 года, однако 43% этого объема были реализованы еще до ввода либо не вышли на открытый рынок. Для покупки или аренды оказалось доступно около 30% новых площадей.

Общий объем сделок с офисами в первом полугодии снизился на 42% год к году, до 355 тыс. кв. м. При прямом сопоставлении офис площадью 100 кв. м по средней цене предложения стоит около 50 млн руб., что соответствует примерно 14 годам текущих арендных платежей. При этом ключевая ставка остается на уровне 14%, поэтому экономика покупки во многом зависит от условий финансирования. Само сравнение с 14 годами аренды не является сроком окупаемости — при покупке также необходимо учитывать стоимость кредита или альтернативную доходность собственных средств, ремонт, налоги и содержание объекта.

🗞🗞🗞🗞 Спрос на офисную недвижимость в городах-миллионниках падает, что уже привело к снижению арендных ставок в первом полугодии на 4% в годовом выражении. В январе—июне 2025 года этот показатель вырос на 30%.

Предложение в этом сегменте стало превышать спрос: многие компании освобождают площади из-за закрытия бизнеса.

#Ъузнал

Спрос на вторичное жилье в Москве в августе вырос на 3% за год

В августе 2026 года в Москве зарегистрировали 10,9 тыс. договоров купли-продажи вторичного жилья, на 13% меньше, чем в июле, но на 3% больше год к году, подсчитали в ЦИАН. За январь–август количество сделок выросло на 4% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Снижение относительно июля соответствует сезонной динамике последнего летнего месяца.

Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке в августе выросла на 1% за месяц и на 14% за год, до 428 тыс. руб. При этом готовое жилье в среднем остается на 14% дешевле новостроек — такой же разрыв фиксировался и в августе 2025 года. Объем предложения за месяц не изменился и составил 24,1 тыс. квартир, но оказался на 28% ниже прошлогоднего уровня.

Одновременно меняется структура рынка. На квартиры в домах, построенных с 2020 года, в августе приходилось 30% предложения против 22% годом ранее. Их доля в сделках в третьем квартале выросла с 24% до 26%. Поддерживать активность в ближайшие месяцы могут снижение ключевой ставки, сезонное оживление спроса и возможное изменение условий семейной ипотеки.

Объем новых штаб-квартир в Москве за пять лет вырос вдвое

В 2022–2026 годах совокупный объем введенных штаб-квартир и офисов под собственное использование/BTS в Москве достиг 1,07 млн кв. м, примерно вдвое превысив показатель 2017–2021 годов, подсчитали в Ricci. На новые штаб-квартиры пришлось 91% этого объема, еще 9% составили объекты для собственных нужд или расширения, не являющиеся головными офисами. Основной ввод пришелся на 2025–2026 годы — 67%, или 720 тыс. кв. м.

Среднегодовая доля нового строительства, предназначенного для аренды, сократилась на 23 процентных пункта (п. п.) — с 59% в 2011–2021 годах до 36% в 2022–2026 годах. Доля иностранных компаний в арендных сделках за тот же период снизилась на 21 п. п., до 5%. Одновременно среднегодовой объем сделок купли-продажи вырос в 2,2 раза, до 494 тыс. кв. м. В 2023–2025 годах среднегодовой объем спроса достиг 1,6 млн кв. м, вдвое превысив уровень 2022 года.

В 2027–2031 годах к вводу заявлено 972 тыс. кв. м штаб-квартир и объектов под собственные нужды, что на 9% меньше, чем в 2022–2026 годах. Из них 45%, или 436 тыс. кв. м, придется на новые головные офисы, 55%, или 536 тыс. кв. м, — на объекты для собственных нужд, дочерних структур и расширения. При этом крупные сделки становятся менее распространенными. В 2025 году доля сделок площадью более 50 тыс. кв. м сократилась на 12 п. п., до 14%, а около половины сделок от 30 тыс. кв. м в 2024–2025 годах пришлось на строящиеся объекты. В ближайшие два-три года сделки сверхкрупного формата, как ожидается, останутся единичными.

Ввод торговых центров в Москве в 2026 году может вырасти на 2%

В третьем квартале 2026 года в Москве открылся один торговый центр арендопригодной площадью 9 тыс. кв. м, подсчитали в CORE.XP. До конца года ожидается ввод еще шести объектов совокупной площадью около 108 тыс. кв. м. С учетом уже открытых комплексов объем нового предложения по итогам года может достигнуть 167 тыс. кв. м, что на 2% больше результата 2025 года в 163 тыс. кв. м.

При этом 65% годового ввода приходится на четвертый квартал. Перенос двух крупнейших проектов может сократить итоговый объем примерно до 96 тыс. кв. м — уровня 2024 года. Шесть заявленных до конца года объектов поровну распределены между окружным и районным форматами — по три комплекса. С учетом уже открытого в третьем квартале районного ТЦ на этот формат приходится четыре из семи объектов, заявленных к вводу во втором полугодии. Региональных торговых центров среди новых открытий нет.

Новое предложение формируется преимущественно не за счет крупных отдельно стоящих моллов, а за счет городских торговых пространств, встроенных в жилые и деловые локации и ориентированных на локальный спрос. Также отмечается, что более двух третей прогнозируемого годового ввода приходится на объекты четвертого квартала, поэтому перенос даже части проектов может заметно изменить итоговый показатель 2026 года.

🗞🗞🗞🗞 Московская мэрия реализовала площади в кинотеатре «Пять звезд» на улице Бахрушина в центре столицы за 438,9 млн руб.

Покупателем стала структура оператора кинопоказов — группа «Парадиз», которая уже являлась совладельцем объекта.

Не исключено, что консолидация потребовалась компании для реновации помещения.

#Ъузнал

Инвестиции в офисные блоки и этажи выросли в 2,3 раза

В первом полугодии 2026 года объем инвестиций в офисные блоки и этажи вырос в 2,3 раза год к году, до 52,1 млрд руб., подсчитали в CORE.XP. На такой формат пришлось 41% всех вложений в офисную недвижимость против 15%, или 22,5 млрд руб., годом ранее. При этом общий объем инвестиций в офисы сократился на 14%, до 128 млрд руб.

Всего в недвижимость России за полугодие было вложено 403,7 млрд руб., на 2% меньше год к году. На коммерческую недвижимость пришлось 297 млрд руб., или 74% общего объема, вложения в нее сократились на 9%. Доля инвестиций с целью получения дохода выросла с 53% до 75%, тогда как доля приобретений для собственных нужд сократилась вдвое, до 25%.

В 2026–2030 годах объем нового офисного строительства в Москве может составить 7,3 млн кв. м, втрое больше, чем в предыдущую пятилетку. Около 53% этого объема планируется реализовать через продажу, более трети, или 2,8 млн кв. м, — блоками и этажами.

В производственно-складскую недвижимость в первом полугодии было вложено 76,8 млрд руб., на 26% меньше год к году, причем 61% этого объема пришелся на одну сделку с активами Raven Russia. Инвестиции в торговую недвижимость, напротив, выросли на 57%, до 75,7 млрд руб., в гостиничную — сократились на 30%, до 13,5 млрд руб.

На Москву пришлось 78% общего объема инвестиций в недвижимость, еще 22% — на остальные регионы. Продолжает расти и активность закрытых паевых инвестиционных фондов. С 2023 года ЗПИФ приобрели недвижимость на 632 млрд руб., а только в первом полугодии 2026 года вложили 71,5 млрд руб., на 26% больше год к году. Более двух третей этих инвестиций пришлось на складскую недвижимость.

Ввод объектов light industrial во втором квартале вырос на 42%

Во втором квартале 2026 года в Московском регионе за пределами МКАД ввели 75 тыс. кв. м объектов light industrial, что на 42% больше, чем в первом квартале, подсчитали в CORE.XP. По итогам первого полугодия объем введенных площадей составил 127 тыс. кв. м, а общее качественное предложение достигло 1,095 млн кв. м. До конца года заявлен ввод еще 502 тыс. кв. м, поэтому годовой показатель потенциально может вырасти на 77% год к году, до 629 тыс. кв. м. Средняя площадь введенного объекта за квартал увеличилась на 77%, до 4,6 тыс. кв. м. При этом 98% ввода, или 124 тыс. кв. м, пришлось на одноэтажные объекты.

Рост нового предложения сопровождается увеличением вакансии. По итогам второго квартала доля свободных площадей за пределами МКАД достигла 14%, или 151 тыс. кв. м, причем 32% вакансии приходится на объекты, введенные в первом полугодии. В одноэтажном формате показатель вырос с 12% до 16% за квартал, тогда как в многоэтажном сохранился на уровне 1%. В первом полугодии объем сделок составил 121 тыс. кв. м, из них 55 тыс. кв. м пришлось на второй квартал, когда было заключено 47 сделок. Через продажу реализовано 78% площадей против 73% годом ранее. На производственные компании пришлось 60% спроса, на логистических операторов — 12%, ритейл — 9%, дистрибьюторов — 4%.

Средневзвешенная ставка аренды свободных блоков за пределами МКАД во втором квартале составила 14,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год без НДС и операционных расходов, средняя цена продажи — 121,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Внутри МКАД существующее предложение составляет 39 тыс. кв. м, еще 147 тыс. кв. м находится в строительстве. Ставка аренды здесь за квартал снизилась на 4%, до 22,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а цена продажи выросла на 6%, до 186,5 тыс. руб. за 1 кв. м. За первое полугодие внутри МКАД было реализовано 22 тыс. кв. м, что уже превышает результат всего 2025 года в 19 тыс. кв. м.

Сделки на вторичном рынке Москвы за восемь месяцев выросли на 4%

В январе–августе 2026 года количество сделок на вторичном рынке жилья Москвы увеличилось на 4% год к году, до 89,5 тыс., сообщили в столичном управлении Росреестра. В августе было зарегистрировано 10,9 тыс. переходов прав, почти на 3% больше, чем годом ранее, но на 13% меньше, чем в июле.

В целом по России интерес покупателей к готовому жилью в июле вырос на 18% год к году, подсчитали в «Авито Недвижимости». Сразу в десяти регионах спрос увеличился как минимум на треть. В Ленинградской области показатель вырос на 47%, в Хакасии — на 45%, в Московской области — на 38%. В январе–июле по стране было продано 760 тыс. квартир на вторичном рынке, что на 24% больше год к году, следует из данных ЦИАН.

Поддержку спросу оказывают снижение ипотечных ставок и ценовой разрыв с новостройками. К концу августа средневзвешенная ставка по ипотеке на готовое жилье снизилась до 18,68% против 22,43% годом ранее. Медианная стоимость готового жилья в августе составляла 144 тыс. руб. за 1 кв. м против 219,6 тыс. руб. в новостройках в июле. Средняя цена 1 кв. м на 20 крупнейших вторичных рынках страны выросла за год на 12%, тогда как в новостройках — на 4%. Во втором квартале готовое жилье подорожало на 6–8% год к году в среднем по России и примерно на 13% в Москве.

Рост активности сопровождается увеличением спроса на сопровождение сделок, в том числе на фоне участившихся случаев мошенничества и более тщательной юридической проверки объектов. По итогам 2025 года с участием риелторов проходил 91% сделок на вторичном рынке, а на первичном сейчас — до 86% против 40–42% в 2022–2023 годах. Ставки комиссий в крупных городах существенно не изменились, однако их размер в деньгах растет вслед за стоимостью жилья. В Москве при продаже однокомнатной квартиры за 17–17,5 млн руб. комиссия может составлять 510–525 тыс. руб. против 450 тыс. руб. годом ранее. При этом дальнейший рост числа сделок ограничивает сокращение предложения — в большинстве регионов выбор готового жилья сейчас на 20–25% меньше, чем годом ранее.

📷Егор Снетков / Коммерсантъ

Доля квартир в деловых кластерах Москвы выросла до 90%

В сентябре 2026 года на квартиры приходилось 90% первичного предложения в деловых кластерах Москвы против 88% годом ранее, на апартаменты — 10% против 12%, подсчитали ГК «Сумма Элементов» и CORE.XP. Изменение структуры предложения связано в том числе с введенным в октябре 2024 года запретом на строительство апартаментов для длительного проживания.

Ранее согласованные проекты продолжают реализовываться, однако объем нового предложения такого формата ограничен. Наиболее активно жилая функция развивается в Москва-Сити и его окружении, Павелецком и Белорусском деловых коридорах, Даниловском районе и Калужском деловом коридоре.

В ближайшие один-два года доля квартир в таких локациях продолжит расти и к 2028 году может достигнуть 95%, а к 2031 году — приблизиться к 97%. Параллельно меняется и формат жилых проектов в деловых районах — в них появляются коворкинги, клубные гостиные, велнес-инфраструктура, пространства для встреч и видовые лаунж-зоны.

Предыдущая заметная волна изменения функционального состава недвижимости в деловых районах пришлась на 2012–2015 годы, когда избыток офисного предложения стимулировал девелоперов сокращать офисную составляющую в пользу жилья и апартаментов. В текущем рыночном цикле массовая реконцепция качественных офисных проектов в жилье менее вероятна из-за дефицита предложения в востребованных деловых локациях.

Число подрядчиков ИЖС с эскроу достигло 5 тыс.

На рынке индивидуального жилищного строительства с эскроу работают уже 5 тыс. подрядчиков, подсчитали в «Дом.РФ». Только с начала 2026 года к механизму присоединились более 1,4 тыс. строительных компаний. Основу рынка составляют небольшие подрядчики, возводящие до пяти домов в год, — на них приходится 65% участников. Еще 25% строят от шести до 20 домов, 10% — более 20 объектов в год.

С момента запуска механизма 1 марта 2025 года подрядчики заключили с гражданами 42 тыс. договоров на строительство более 4,5 млн кв. м жилья, половина этого объема уже введена в эксплуатацию. Средняя площадь дома составляет 107 кв. м, стоимость — 7,1 млн руб., а средний срок строительства — 7,4 месяца.

Подрядчики с эскроу работают в 84 регионах России, при этом более половины всех договоров сосредоточено в десяти субъектах. На Московскую и Ленинградскую области вместе приходится 20% договоров. По объему строительства лидирует Московская область — 775 тыс. кв. м, средняя площадь дома здесь составляет 120 кв. м, стоимость — 9,1 млн руб.

Объем новых торгцентров в Москве растет, а их заполняемость падает

По итогам 2026 года заявленный объем ввода торговых центров в Москве может увеличиться на 43,3% год к году, до 283,4 тыс. кв. м. При этом 96% объектов, запланированных к открытию, уже переносились с предыдущих периодов, а более половины проектов могут снова сдвинуть сроки. Фактический ввод поэтому может оказаться заметно ниже заявленного.

Одновременно ухудшается заполняемость объектов. Во втором квартале доля свободных площадей в торговых центрах, открытых за последние два года, выросла до 24,6% против 17,4% годом ранее. С июля 2025 года по июнь 2026-го в качественных московских ТЦ закрылось около 2,3 тыс. торговых точек, а новые открытия не смогли полностью компенсировать этот объем.

Посещаемость московских торговых центров в первом полугодии снизилась на 2% год к году и остается на 24% ниже уровня 2019 года. Одновременно оборот интернет-торговли в январе–мае вырос на 18,4%. На этом фоне сильные объекты еще могут индексировать ставки, тогда как торгцентры с проблемами посещаемости вынуждены предоставлять арендаторам скидки.

🗞🗞🗞🗞 В Москве и Подмосковье с начала 2026 года открылся только один фудхолл, тогда как в 2025 году за первые восемь месяцев было запущено семь объектов.

Операторы концентрируются на развитии существующих проектов, что объясняется кризисом на рынке общепита: посещаемость заведений питания в России в этом году сократилась на 3%, в Москве — на 8%.

Сдерживает открытия и снижение темпов ввода торгцентров, где традиционно располагаются фудхоллы.

#Ъузнал