Ъ—Недвижимость

Элитные новостройки Москвы смещаются за пределы ЦАО

Около 30% перспективного объема площадок под элитные проекты с возможным стартом до 2030 года приходится на ЦАО. Остальной объем будущих запусков ожидается в прилегающих к центру районах, выяснили в Ricci. С января по сентябрь 2026 года в старых границах Москвы стартовали 18 проектов премиум- и делюкс-класса, на них пришлось рекордные 72% всех новых запусков. В 2020–2025 годах эта доля не превышала 29%. При этом 67%, или 12 из 18 новых элитных проектов, вышли в сложившихся локациях ЦАО, еще шесть — в Гагаринском, Донском, Хорошевском, Аэропорте и Тимирязевском районах.

Предложение элитного жилья продолжает расти. В сентябре 2026 года количество лотов в экспозиции увеличилось на 35% год к году, до 6,2 тыс., а их совокупная площадь — на 27%, до 0,6 млн кв. м. В премиум-классе число лотов выросло на 38%, до 5,4 тыс., в делюксе — на 19%, до 0,8 тыс. Средневзвешенная цена 1 кв. м в премиальном сегменте увеличилась на 6%, до 1,3 млн руб., в делюкс-классе — на 10%, до 3,2 млн руб. На квартиры приходится 98% предложения, на апартаменты — 2%.

При росте предложения спрос снижается. В январе–августе 2026 года объем сделок в элитном сегменте сократился на 12% год к году, до 152,9 тыс. кв. м, а их количество — на 1%, до 1,9 тыс. Основное снижение пришлось на делюкс-класс, где объем сделок уменьшился на 44%, до 12 тыс. кв. м, а количество — на 47%, до 84. В премиальном сегменте объем сделок снизился на 7%, до 140,9 тыс. кв. м, при этом их количество осталось на уровне прошлого года — 1,8 тыс. сделок.

Как выглядят штаб-квартиры крупных российских и зарубежных компаний

Крупные российские и зарубежные компании используют штаб-квартиры не только как место работы сотрудников. В офисах появляются вертикальное озеленение, гибкие рабочие пространства, зоны отдыха, общественная инфраструктура и нестандартные архитектурные решения. При этом ключевыми тенденциями становятся забота о сотрудниках, природные мотивы и возможность адаптировать пространства под разные форматы работы.

В штаб-квартире «Сбера» на Кутузовском проспекте центральным элементом стал семиэтажный атриум с 20-метровыми экостенами, зонами отдыха и подвесной переговорной. ВК после реновации Дома Зингера увеличила полезную площадь офиса почти на треть, а количество рабочих мест — на 20%. Штаб-квартира Русской медной компании в Екатеринбурге получила фасад, отсылающий к кристаллической решетке меди, а природные мотивы легли в основу оформления офиса «АльфаСтрахования».

Новая штаб-квартира «Яндекса» в Москве продолжает тренд на гибкость рабочих пространств. Сотрудники смогут работать из разных зон здания, включая террасы на крыше, а часть инфраструктуры будет доступна горожанам. Переезд запланирован на 2028 год. Схожие подходы используются и за рубежом — от озелененных сфер Amazon в Сиэтле до трансформируемых пространств LinkedIn и общественных функций в штаб-квартире McDonald’s в Чикаго.

📷ABD architects

Инвестиции в недвижимость России за девять месяцев снизятся на 12%

По итогам января–сентября 2026 года общий объем инвестиций в недвижимость России снизится на 12% год к году и достигнет 600 млрд руб., следует из предварительных данных CORE.XP. Вложения в коммерческую недвижимость сократятся на 25%, до 421,3 млрд руб. При этом жилая недвижимость станет единственным сегментом с ростом инвестиций — на 45%, до 178,6 млрд руб. Ее доля в общем объеме вложений увеличится на 11 п. п., до 29%.

Крупнейшим сегментом коммерческого рынка останутся офисы, инвестиции в которые снизятся на 22% год к году, до более чем 195 млрд руб. Вложения в розничные офисы, напротив, вырастут на 31%, до 63 млрд руб., на них придется около трети офисных инвестиций. Средний размер такой сделки увеличится в 1,5 раза, до 420 млн руб., а средняя площадь купленного лота — до 1,38 тыс. кв. м. Вложения в офисные объекты целиком сократятся на 26%, до 94,5 млрд руб., а в земельные участки под девелопмент и редевелопмент — на 46%, до 38,6 млрд руб.

В производственно-складскую недвижимость будет вложено около 109 млрд руб., на 14% меньше год к году. На BigBox придется 67% этих инвестиций, на производственные объекты — 16%, light industrial — 14%, дата-центры — 3%. Вложения в light industrial сохранятся примерно на уровне прошлого года и составят 15 млрд руб., при этом его доля в структуре складских инвестиций вырастет на 3 п. п. Инвестиции в торговую недвижимость сократятся на 23%, до 89 млрд руб., в гостиничную — на 60%, до 18 млрд руб.

Доля вложений в коммерческую недвижимость с инвестиционными целями увеличится с 64% до 83%, их объем составит 350 млрд руб. Приобретения объектов для собственных нужд, напротив, сократятся в 2,4 раза, до 71,6 млрд руб. По итогам всего 2026 года общий объем инвестиций в недвижимость России может составить 0,8 –1 трлн руб. против 1,1 трлн руб. годом ранее.

Спрос на элитные новостройки смещается из центра на север Москвы

В январе–июле 2026 года денежный объем сделок на рынке элитных и премиальных новостроек Москвы сократился на 23% год к году, до 189,4 млрд руб., подсчитали в Intermark «Городская Недвижимость». В центре города показатель снизился на 30%, до 106,8 млрд руб. В новостройках премиум- и элит-класса в центре объем сделок сократился на 36%, до 71,7 млрд руб., а в делюкс-сегменте — на 16%, до 35 млрд руб.

За пределами центра снижение оказалось заметно слабее. Денежный объем сделок сократился на 10%, до 82,7 млрд руб. На этом фоне доля таких локаций в общем денежном объеме рынка выросла с 38% до 44%. Во втором квартале 2026 года объем сделок за пределами центра увеличился на 108% по сравнению с первым кварталом, до 40,3 млрд руб., и оказался на 16% выше результата второго квартала 2025 года.

Сильнее всего растут северные районы Москвы вдоль Ленинградского направления. За январь–июль число сделок здесь увеличилось на 63% год к году, до 408. Денежный объем покупок также вырос на 63%, до 24,7 млрд руб. Сейчас на северные районы приходится около трети всех средств, вложенных в премиальные и элитные новостройки за пределами центра.

Панельные дома почти исчезли из новостроек крупнейших городов

Панельная технология сохраняет заметную долю нового строительства лишь в нескольких крупных городах, выяснили в ЦИАН. Максимальный показатель среди проектов, стартовавших в 2025–2026 годах, зафиксирован в Челябинске, где на панельные корпуса приходится 63% всех новостроек. В Оренбурге их доля составляет 37%, Тольятти — 17%, Хабаровске — 15%, Набережных Челнах — 13%, Ульяновске — 12%, Томске — 10%.

В большинстве остальных городов доля панельных новостроек уже не превышает нескольких процентов. В Новосибирске показатель составляет 9%, Красноярске — 8%, Барнауле — 5%, Перми — 4%, Екатеринбурге — 3%. В Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде на панельные корпуса приходится по 1%, в Москве и Краснодаре — менее 1%. В Тюмени, Ярославле, Ростове-на-Дону, Уфе, Казани, Ставрополе, Владивостоке, Ижевске, Самаре, Омске и Саратове среди новых проектов 2025–2026 годов таких корпусов нет.

Панельное строительство сохраняет преимущества за счет более низкой стоимости и высокой скорости возведения. При этом технология уступает монолитной в гибкости проектирования, поскольку использование готовых панелей ограничивает возможности для нестандартных архитектурных решений и разнообразия планировок. На этом фоне в новых проектах крупнейших городов панель постепенно становится нишевой технологией.

🗞🗞🗞🗞 Объем экспозиции квартир на первичном рынке в крупных российских городах за год снизился на 6,2%.

Это произошло из-за падения девелоперской активности по выводу новых проектов на 13,3–16,4% вслед за сокращением спроса на 15%. На спрос давят высокая стоимость ипотеки и низкая покупательная способность.

В этих условиях у застройщиков практически не осталось возможности повышать цены на новостройки. Эксперт отмечает, что за внимание покупателей компаниям приходится конкурировать не только между собой, но и с владельцами квартир в готовых новостройках.

#Ъузнал

🗞🗞🗞🗞 Сбербанк может получить в управление часть бизнеса группы «Самолет», рассказали три источника «Ъ» на рынке недвижимости. По словам одного из них, это может произойти в рамках реструктуризации займов компании перед кредитором. Он уточняет, что пока условия сделки находятся на стадии обсуждения.

Не исключается реструктуризация кредитов, при которой в качестве залога могут выступить активы бенефициаров группы, не имеющих отношения к бизнесу «Самолета».

Договариваться с кредиторами о новых условиях обслуживания обязательств акционеров компании вынуждает высокая долговая нагрузка группы «Самолет». В «Сбере» и «Самолете» не ответили на запросы «Ъ».

#Ъузнал

Цены на новостройки за восемь месяцев выросли на 4,9%

В августе индекс цен «Дом.РФ» вырос на 0,6% к июлю, повторив динамику предыдущего месяца. За январь–август новостройки подорожали на 4,9% при инфляции 4,7%. Таким образом, с начала года в реальном выражении цены на первичном рынке почти не изменились, прирост составил около 0,2%.

Быстрее всего дорожали однокомнатные квартиры: с начала года их стоимость увеличилась на 5,3%. Двухкомнатные прибавили в цене 4,7%, трехкомнатные — 3,8%. В разрезе классов цены на типовое жилье и объекты комфорт-класса выросли на 5%, тогда как новостройки бизнес- и элитного сегментов — на 4,3%.

С начала года цены выросли в 69 из 74 регионов, охваченных индексом. Среди топ-10 субъектов по объему строящегося жилья максимальная динамика за восемь месяцев зафиксирована в Ленинградской области — 10,4%, Санкт-Петербурге — 9,4%, Москве — 7,2% и Московской области — 7,1%. Единственным регионом десятки, где новостройки остались дешевле, чем в начале года, стал Краснодарский край со снижением на 1,6%. В августе сильнее всего цены выросли в Ленинградской и Тюменской областях — на 1,8% за месяц, тогда как в Ростовской области они снизились на 0,3%

Доля квартир стоимостью до 50 млн руб. в элитных комплексах снизилась до 3%

По итогам первого полугодия 2026 года на первичном рынке элитного жилья Москвы в продаже оставалось около 100 лотов стоимостью до 50 млн руб., что на 27% меньше год к году, подсчитали в NF Group. Их доля в общем объеме предложения сократилась до исторического минимума в 3%. До этого с начала 2025 года показатель удерживался на уровне 4%. При этом вся экспозиция элитных новостроек выросла до 3,5 тыс. лотов, а средневзвешенная цена 1 кв. м приблизилась к 2,3 млн руб.

Наиболее доступное предложение в основном формируют компактные квартиры в премиальных проектах. Средняя площадь таких лотов составляет около 40 кв. м, средневзвешенная цена — 1,04 млн руб. за 1 кв. м. Более половины предложения, или 51%, приходится на квартиры без отделки.

Разрыв между районами остается значительным. Самая низкая средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке элитного жилья зафиксирована в Донском районе — 1,19 млн руб., Даниловском — 1,28 млн руб. и Раменках — 1,4 млн руб. На другом полюсе находятся Остоженка-Пречистенка — 4,26 млн руб. за 1 кв. м, Патриаршие пруды — 4,15 млн руб. и Тверской район — 3,31 млн руб.

В Москве объем ввода гостиниц растет, а их загрузка и цены на размещение — падают

По итогам 2026 года объем ввода качественных гостиниц в Москве может составить около 1,2 тыс. номеров, что на 70% больше, чем годом ранее. Другие оценки находятся в диапазоне 0,9–1,12 тыс. номеров. При реализации заявленных проектов текущий год может стать одним из самых активных за последнее десятилетие. В первом полугодии Москву посетили около 12 млн туристов, а по итогам года турпоток ожидается примерно на уровне 2025 года, когда город принял 26,5 млн человек.

При этом операционные показатели гостиниц ухудшаются. В первом полугодии 2026 года доходность номера снизилась на 11% год к году, в люксовом сегменте — на 18,5%, в среднеценовом — на 6,7%. Загрузка гостиниц сократилась на 2,2 п. п., до 71%, средняя цена размещения — на 8,4%. В июне ночь в качественной гостинице в среднем стоила 11 тыс. руб. По итогам года средняя цена номера может составить 10,5 тыс. руб. в сутки, что на 5% меньше год к году.

Высокая стоимость финансирования и снижение доходности увеличивают сроки окупаемости новых проектов. За последние пять лет срок возврата инвестиций в гостиницы вырос примерно на три года и сейчас для качественного объекта ориентир составляет 10–15 лет.

В целом по России в первом полугодии 2026 года открылось семь гостиниц на 1,4 тыс. номеров, на 48% меньше год к году. При этом на стадии строительства со сроком ввода до 2030 года находятся объекты примерно на 50,4 тыс. номеров, но часть запусков может быть перенесена из-за роста стоимости строительства и эксплуатации.

Покупатели строящихся офисов могут заявить вычет НДС до ввода здания

Компании и индивидуальные предприниматели в некоторых случаях могут принять к вычету НДС при покупке строящегося офиса еще до ввода здания в эксплуатацию. Срок зависит от вида договора и порядка оплаты, подчеркивается в совместном материале «Технологии Доверия» и Level Group. При покупке по договору купли-продажи будущей вещи право на вычет может возникнуть после перечисления аванса, если девелопер предоставил счет-фактуру. При договоре долевого участия воспользоваться вычетом можно только после завершения строительства.

Если договор купли-продажи будущей вещи предусматривает постоплату, право на вычет может возникнуть после передачи офиса и регистрации права собственности. При этом окончательного расчета с продавцом ждать необязательно при наличии правильно оформленного счета-фактуры. Воспользоваться механизмом могут юрлица и ИП на общей системе налогообложения, а также в некоторых случаях бизнес на упрощенной системе, применяющий стандартную ставку НДС. Физическим лицам такой вычет недоступен.

При ставке НДС 22% доля налога в итоговой цене объекта составляет около 18%. Например, при стоимости офиса 30 млн руб. с учетом НДС на налог приходится примерно 5,4 млн руб. Эту сумму бизнес потенциально может принять к вычету, однако она не выплачивается автоматически. Сначала вычет уменьшает НДС к уплате, а возврат из бюджета возможен только в случае, если по итогам налогового периода сумма вычетов превысит начисленный налог.

Рынок light industrial Московского региона может вырасти на 76% за год

Совокупный объем качественных объектов light industrial в Московском регионе к концу 2026 года может достичь 1,59 млн кв. м, что на 76% больше, чем в конце 2025 года, подсчитали в NF Group. По сравнению с концом 2024 года рынок может вырасти почти втрое. Основной объем нового предложения ожидается во втором полугодии, когда к вводу заявлено более 600 тыс. кв. м.

Одновременно меняется структура экспозиции. Доля объектов, предлагаемых только на продажу, сократилась с 72% во втором полугодии 2025 года до 63% в первом полугодии 2026-го. Доля площадей, одновременно доступных для аренды и покупки, выросла с 12% до 19%, только для аренды — с 15% до 18%. Объем поглощения в первом полугодии 2026 года достиг 131 тыс. кв. м против 127 тыс. кв. м годом ранее и 87 тыс. кв. м во втором полугодии 2025 года.

Рынок развивается и за пределами Московского региона. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по предварительным итогам девяти месяцев объем предложения увеличился на 22%, до 144 тыс. кв. м. При сохранении заявленных сроков ввода до конца 2026 года рынок может пополниться еще более чем 60 тыс. кв. м новых площадей.

Рост цен в премиальных ЖК Москвы остановился

За последние 18 месяцев средняя цена предложения в новостройках премиум- и делюкс-класса Москвы колеблется в диапазоне 1,6–1,7 млн руб. за 1 кв. м, подсчитали в ЦИАН. В сентябре 2025 года показатель составлял 1,66 млн руб. за 1 кв. м, сейчас — 1,607 млн руб. за 1 кв. м. Таким образом, в годовом выражении цены предложения даже показывают снижение.

В остальных сегментах первичного рынка динамика отличается. Новостройки бизнес-, комфорт- и других классов с начала 2025 года подорожали почти на 30%, в том числе за последние 12 месяцев — на 10%. Такая разница отражает в том числе достижение ценового потолка в дорогих жилых комплексах, поскольку число покупателей, готовых платить 3 млн, 5 млн и даже 10 млн руб. за 1 кв. м, ограничено.

Еще одна причина — особенности ценообразования в массовых сегментах. Часть роста цен там приходится на комиссии за выдачу льготных ипотечных кредитов, которые включаются в прайс-листы. В элитном жилье такого фактора нет, как нет и роста цен предложения.

Цены на новостройки в Печатниках за пять лет выросли на 140%

Среди десяти районов Москвы с наибольшим спросом на новостройки быстрее всего цены за пять лет выросли в Печатниках, Очаково-Матвеевском и Можайском, выяснили в «Intermark Городская Недвижимость». В январе–июле 2026 года в топ-10 районов по числу сделок было заключено 8,7 тыс. договоров долевого участия на первичном рынке, а годовая динамика цен в этих локациях варьировалась от снижения на 2% в Хорошевском районе до роста на 26% в Печатниках.

За год цены выросли в девяти из десяти районов, средний прирост по выборке составил 13,7%. Лидером стали Печатники, где стоимость 1 кв. м увеличилась на 26% за год и на 139,9% за пять лет. В Очаково-Матвеевском и Можайском годовой рост составил по 21,5%, а пятилетний — 121,1% и 103,9% соответственно. Это единственные районы десятки, где стоимость новостроек за пять лет выросла более чем вдвое.

В остальных районах пятилетняя динамика также близка к удвоению цен. В Покровском-Стрешневе стоимость 1 кв. м выросла на 99,5%, Хорошево-Мневниках — на 96,3%, Даниловском районе — на 93,7%, Западном Дегунине — на 91,4%, Гольянове — на 90,3%. Наименьший прирост зафиксирован в Метрогородке — 65,6% и Хорошевском районе — 64,5%. При этом высокий спрос сам по себе не гарантирует максимального роста. Даниловский район с 1,7 тыс. сделок остается лидером по продажам, но за год подорожал на 13,4%, что ниже среднего по выборке.