MosKad

Коммерческое помещение можно купить абсолютно законно - и потом выяснить, что нужный бизнес в нём открыть нельзя.

В ЕГРН всё чисто: право зарегистрировано, назначение - нежилое помещение. Покупатель видит слово «нежилое» и делает вывод: значит, можно офис, магазин, производство, общепит - что угодно.

Нет.

Перед сделкой меня интересует не только право собственности. Я проверяю само здание, земельный участок, ВРИ, территориальную зону, ограничения, характеристики помещения и допустимость конкретного сценария использования.

Потому что вопрос «кому принадлежит помещение?» Росреестр закрывает.

А вопрос «можно ли здесь делать то, ради чего я его покупаю?» - уже совсем другая работа.

И проверять это нужно до аванса.

#МосКад #КоммерческаяНедвижимость #Недвижимость

⚡️ МОЛНИЯ. ПОХОЖЕ, «УПРОЩЁНКА» В ЗОНАХ ЗАТОПЛЕНИЯ / ПОДТОПЛЕНИЯ ЗАКРЫТА

Росреестр Московской области обозначил максимально жёсткую позицию по 301-ФЗ.

Если участок находится в установленной зоне затопления / подтопления, то для нового строительства после 04.08.2026 схема теперь выглядит так:

инженерная защита → изменение / снятие зоны → ЕГРН → только потом стройка.

И вот что из этого следует.

Похоже, что зарегистрировать новый жилой или садовый дом по упрощённой схеме, просто подготовив техплан и подав его в Росреестр, больше не получится. По крайней мере, именно так сейчас выглядит позиция Росреестра МО.

То есть «дачная амнистия» не спасает от прямого запрета Водного кодекса.

Для домов, реально начатых до 4 августа, ситуация отдельная. Минстрой прямо указал, что новый запрет не должен применяться к ранее начатому строительству автоматически.

Поэтому сейчас развилка жёсткая:

новый дом - сначала решаем зону;
старый дом - доказываем дату начала строительства и законность действий на тот момент.

Никакого нормативного смягчения 301-ФЗ пока нет.

Официальная позиция Росреестра МО:
https://tg.me/rosreestr_50/2650

#МосКад #подтопление #затопление

Дом ещё не построен, а ошибка уже может стоить миллионы.

В проекте от границы участка заложено 3 метра. Строители отмерили от забора, залили фундамент - и только потом решили проверить координаты.

Но забор и граница участка по ЕГРН могут проходить совершенно по-разному. Даже 20-30 сантиметров иногда превращают нормальный проект в нарушение отступа.

Поэтому я считаю контроль фундамента отдельным этапом строительства. Сначала выносим границы, затем проверяем фактическое положение фундамента относительно них.

Исправить несколько сантиметров до стен дешевле, чем потом объяснять их администрации, Росреестру или суду.

#МосКад #ИЖС #Строительство

Дом зарегистрирован в ЕГРН. Значит, с ним всё законно? Нет.

ЕГРН подтверждает зарегистрированное право и характеристики объекта. Но одна запись в реестре не отвечает на вопросы, можно ли было строить дом именно в этом месте и соблюдены ли ограничения участка.

Я регулярно вижу обратную логику: «Росреестр зарегистрировал - значит всё проверили».

А потом появляются ЗОУИТ, лес, ЛЭП, водоохранные ограничения, проблемы с отступами или признаки объекта, который вообще не соответствует ИЖС.

Поэтому при покупке дома я проверяю не только выписку ЕГРН. Нужно сопоставить землю, градостроительные ограничения, параметры и фактическое положение самого здания.

Покупать только по выписке - слишком дорогой способ узнать, чего в ней не написано.

#МосКад #Недвижимость #ИЖС

Участок зарегистрирован. Кадастровый номер есть. Выписка ЕГРН есть. А где именно проходит граница - никто толком не знает.

Таких участков всё ещё хватает.

Запись о праве в ЕГРН и установленные координаты границ - разные вещи. Если межевание не проводилось или сведения старые, красивого забора на местности недостаточно.

Проблема обычно всплывает позже: перед строительством, продажей, разделом участка или когда сосед решает уточнить свои границы.

И тогда выясняется, что дом собирались ставить от забора, который юридически вообще ничего не определяет.

Поэтому перед покупкой земли я смотрю не только на собственника и ВРИ. Сначала нужно понять, что именно человек покупает на местности и совпадает ли это с ЕГРН.

Экономия на этой проверке иногда заканчивается переносом забора. Иногда - гораздо дороже.

#МосКад #ЗемельныйУчасток #ЕГРН

15 сентября выступаю на брокер-туре «Дом Next | Новая Рига».

Моя тема: «Брокер продаёт не участок. Он продаёт уверенность в сделке».

Поговорим о том, что должен проверять брокер до аванса, где заканчивается его компетенция и как не пропустить риски по земле, дому, ЗОУИТ, границам и градостроительным ограничениям.

Алексей Бурмистров
Кадастрово-градостроительный эксперт по недвижимости. Основатель МосКад.

15 сентября, начало в 15:00
д. Лобаново, 220, Истринский район, Московская область.

Участок 597 м². В ПЗЗ минимальный размер для ИЖС - 600 м².

Три квадратных метра разницы. Вопрос - дом на таком участке автоматически становится невозможным?

Нет. И здесь часто путают две разные вещи.

Минимальная площадь земельного участка, установленная ПЗЗ, прежде всего имеет значение при образовании и изменении участка. Но если участок уже существует, стоит на кадастровом учёте и право на него зарегистрировано, сам факт того, что его площадь меньше сегодняшнего минимального размера, ещё не даёт автоматического основания запретить строительство.

При рассмотрении уведомления о планируемом строительстве администрация проверяет параметры будущего дома и допустимость его размещения на участке по статье 51.1 Градостроительного кодекса.

Есть и судебная практика с очень прямой формулировкой. В 2024 году Челябинский суд признал незаконным уведомление о несоответствии, которое администрация выдала только потому, что площадь существующего участка не отвечала минимальному размеру по ПЗЗ. Суд отдельно указал: статья 51.1 ГрК РФ не предусматривает такого самостоятельного основания для отказа.

Но из этого не следует правило «на любом маленьком участке можно строить».

Дом всё равно должен укладываться в отступы, процент застройки, высоту, ограничения ЗОУИТ и остальные параметры градостроительного регламента. Иногда участок настолько мал или имеет такую конфигурацию, что выполнить всё это физически невозможно.

Поэтому участок 597 м² при минимуме 600 м² это не приговор только из-за этих трёх метров. Сначала проверил бы историю его образования, действующие ПЗЗ, ГПЗУ, ограничения и конкретное пятно застройки.

В недвижимости опасны не маленькие участки. Опасны автоматические выводы из одной строчки ПЗЗ.

#МосКад #ИЖС #ПЗЗ

С 11 сентября 2026 года применяется новая XML-схема заключения экспертизы версии 1.04.

Новость техническая, но направление здесь гораздо интереснее самой версии XML.

В новой схеме усиливается автоматическая проверка данных: для физических лиц предусматривается СНИЛС, система проверяет состав разделов проектной документации с учётом вида объекта капитального строительства, ужесточаются требования к структуре электронных документов.

То есть государственная система всё меньше «читает документы» в привычном смысле. Она получает структурированный набор данных и начинает автоматически проверять его ещё до того, как специалист дойдёт до содержательной части.

Для индивидуального жилого дома, который не требует экспертизы, прямо сейчас это почти ничего не меняет. Для проектировщиков, технических заказчиков, реконструкции и более серьёзных объектов - меняет.

Неправильно сформированный электронный документ постепенно становится такой же проблемой, как неправильно подготовленный проект.

Следующая дата уже близко: с 3 октября ожидается обязательное применение XML-схемы задания на выполнение инженерных изысканий.

Вот эту линию я бы продолжал отслеживать. Через какое-то время вопрос будет звучать уже не «есть ли у вас документ», а «может ли государственная система корректно прочитать содержащиеся в нём данные».

МосКад
#Градостроительство

9 сентября Правительство внесло в Госдуму законопроект Росреестра № 1336436-8. На мой взгляд, это одна из тех поправок, которые выглядят техническими только до первого реального объекта.

Речь о зданиях и сооружениях, поставленных на технический учёт ещё во времена БТИ.

Объект физически может вообще не измениться. Но площадь, которую когда-то рассчитали по старой методике, не совпадает с площадью, получаемой по действующим правилам.

Сегодня возникает странная юридическая конструкция: чтобы изменить площадь в ЕГРН, приходится упираться в процедуры, рассчитанные прежде всего на изменение самого объекта.

Росреестр предлагает разделить эти ситуации.

Если здание или сооружение было учтено до 1 января 2013 года, а новая площадь появилась исключительно из-за изменения методики её определения, сведения ЕГРН предлагается актуализировать без искусственного превращения этого процесса в «реконструкцию».

Вторая часть проекта тоже интересная. В ЕГРН более чем у 6 млн ранее учтённых зданий и сооружений отсутствуют сведения о годе ввода или завершения строительства, а более чем у 700 тыс. зданий нет данных о материале наружных стен. Законопроект предусматривает механизм внесения части этих характеристик без подготовки технического плана.

Пока это только законопроект. Поэтому писать клиенту «правила уже изменились» рано.

Но направление правильное: реестр должен описывать фактический объект, а не заставлять собственника изображать реконструкцию там, где изменилась только методика расчёта площади.

#МосКад
#ЕГРН

🔥 Объект стоит в ЕГРН. Но это ещё не значит, что он недвижимость.

Росреестр выпустил свежее разъяснение по объектам, которые когда-то поставили на кадастровый учёт, но по закону они недвижимостью не являются или вообще не должны учитываться в ЕГРН.

Такие записи можно исключить из реестра.

Обратиться вправе собственник объекта, а если право на него в ЕГРН не зарегистрировано - собственник земельного участка, на котором он расположен. Причём необходимые архивные документы Росреестр должен запросить самостоятельно. Технический паспорт приложить можно, но закон этого прямо не требует.

И здесь самое интересное.

Кадастровый номер - не свидетельство капитальности.
Запись в ЕГРН - не превращение бетона и металла в недвижимость.

Регистратор будет смотреть, на каком основании объект когда-то учли, какие документы лежат в реестровом деле и выдавалась ли разрешительная документация.

Для собственника такая «недвижимость» может означать лишний налог, проблемы с землёй, сделкой и будущей застройкой.

Иногда актив нужно не регистрировать.
Иногда его нужно правильно удалить из ЕГРН.

Документ Росреестра от 06.08.2026 № 14-8596-АБ/26: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_542168/413e3b105121898be9409c40ee11996923b0b3b3/?

МосКад
#ЕГРН

🤖 Росреестр готов пустить ИИ прямо в ЕГРН. Но квартиры робот пока продавать не будет.

Росреестр подготовил законопроект, который позволит часть кадастровых и регистрационных действий проводить автоматически - без государственного регистратора. В пояснительной записке прямо говорится о применении технологий искусственного интеллекта.

Под автоматизацию могут попасть технические операции:

• наложение и снятие арестов;
• запись о запрете регистрации без личного участия собственника;
• внесение электронной почты правообладателя;
• отдельные сведения, связанные с ограничениями и статусом лица.

А вот продажу, дарение, переход или прекращение права собственности оставляют живому регистратору - здесь Росреестр сознательно не отдаёт окончательное решение алгоритму.

Для кадастрового рынка это важный сигнал: ЕГРН всё быстрее превращается из реестра, который проверяет человек, в систему, где часть решений будет приниматься машиной по форматно-логическому контролю.

Ошибка в данных раньше попадала на стол регистратора. Завтра она может просто не пройти алгоритм.

Пока это проект, а не закон.

Проект:
https://regulation.gov.ru/projects/170211/

МосКад
#ЕГРН

⚠️ КРТ может перестать автоматически блокировать оформление земли под вашим зданием.

Росреестр подготовил проект изменений в Земельный кодекс. Он опубликован 1 сентября 2026 года, но в Госдуму пока не внесён.

Суть инициативы - упростить собственникам зданий оформление государственных и муниципальных земельных участков, если объект оказался в границах территории КРТ.

Сейчас ст. 39.16 ЗК РФ формально уже содержит исключение: нахождение участка в КРТ не должно быть основанием для отказа, если за землёй обращается собственник расположенного на ней здания, сооружения или помещения. Судебная практика это подтверждает.

Но на практике КРТ всё равно регулярно становится поводом для отказов и судебных споров.

Если проект примут, логика должна стать проще:

есть законно принадлежащее вам здание - сам факт КРТ не должен лишать вас возможности оформить землю под ним.

Для собственников коммерческих зданий и другой недвижимости в зонах КРТ это потенциально очень серьёзное изменение. Потому что земля под объектом - это не просто кадастровая формальность. Это стоимость актива, возможность реконструкции, продажи и нормального распоряжения недвижимостью.

Но пока шампанское не открываем.

Это только проект.

Документ:
https://regulation.gov.ru/projects/170749/

МосКад
#КРТ

🏠 Сдавать квартиру посуточно — законно. Но соседей всё-таки нельзя списывать со счетов.

Конституционный Суд ещё в 2023 году поставил важную точку: сам по себе краткосрочный наём на сутки или несколько дней не превращает квартиру в гостиницу. Оценивать нужно реальный характер использования жилья, а не только срок аренды.

Постановление КС РФ:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_442716/

А в марте 2024 года это закрепили уже прямо в ст. 30 ЖК РФ: собственник вправе сдавать жилое помещение в том числе по договору краткосрочного найма. Согласие соседей для этого законом не требуется.

Изменения законодательства:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_442716/

Но есть красная линия.

Если постоянная смена гостей превращает подъезд в проходной двор, появляются шум, нарушения правил проживания или чрезмерная нагрузка на общее имущество — соседи вправе защищать свои права в суде.

Статья 30 ЖК РФ:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/249c5f90a05fa67bba29ea9aeccf535cdacf8307/

Посуточная аренда разрешена.
Гостиница в квартире — нет.
Терроризировать соседей — тоже нет.

Недвижимость может приносить деньги хоть каждую ночь. Главное — чтобы вместе с доходом собственник не купил себе коллективный иск.

МосКад
#недвижимость

3 сентября на ВЭФ замглавы Минстроя России Никита Стасишин публично заявил, что по ИЖС готовятся законодательные поправки.

Месяца не прошло с момента вступления 301-ФЗ в силу, а его последствия уже пришлось разбирать на федеральном уровне.

Под новые ограничения, по словам Стасишина, попало около 74 млн м² недвижимости, из них 65 млн м² строящегося жилья.

По начатым объектам Минстрой уже занял позицию: строительство должно быть завершено. По ИЖС вопрос пока отдельно дорабатывают.

И это главный сигнал последних дней.

Закон приняли жёстко, без нормального переходного механизма для частных домов. Теперь Минстрой фактически признаёт, что эту конструкцию нужно корректировать.

Но собственникам расслабляться рано. Поправок ещё нет.

Сегодня можно иметь участок, положительное уведомление о начале строительства, вложить миллионы в дом - а на финале получить проблему с уведомлением об окончании, кадастровым учётом и регистрацией права из-за зоны затопления или подтопления.

И пока закон не изменён, весь этот риск остаётся на собственнике.

Ждём не обещаний, а текст поправок. Потому что дом без возможности оформить право - это уже не недвижимость, а очень дорогая проблема.

МосКад
#Подтопление

💰 Риелтор теперь должен смотреть не только на квартиру. Но и на деньги, которыми за неё платят.

Росфинмониторинг потребовал от сектора недвижимости повысить внимание к сделкам с признаками подозрительности.

В зоне особого внимания:

• расчёты наличными;
• цена, отличающаяся от рыночной;
• оплата за покупателя третьим лицом, если это не родственник;
• участие нерезидента;
• многократная покупка / продажа недвижимости одним человеком;
• несколько сделок подряд с одним объектом;
• недвижимость, стоимость которой явно не соответствует предполагаемому уровню доходов клиента;
• сделки участников жилищных госпрограмм.

Важно: сам по себе такой признак ещё не означает преступление. Но для риелтора это основание глубже проверить сделку, пересмотреть уровень риска клиента и действовать по правилам 115-ФЗ.

По сути, профессия всё дальше уходит от модели «показал квартиру - получил комиссию».

Теперь хороший риелтор должен понимать не только объект, но и происхождение денег, участников сделки и её экономическую логику.

Иначе комиссия может оказаться самой маленькой проблемой.

Росфинмониторинг:
https://fedsfm.ru/news/10190

МосКад
#недвижимость

🌊 301-ФЗ уже не выглядит как автоматический приговор для тех, кто начал строить раньше.

2 сентября Минстрой направил регионам официальное разъяснение по зонам затопления / подтопления.

Главная позиция: если строительство дома или другого ОКС началось до вступления в силу 301-ФЗ, при вводе объекта и рассмотрении уведомления об окончании нельзя просто применить новый запрет и отказать. Нужно учитывать прежнее земельное / градостроительное регулирование и то, была ли обеспечена инженерная защита.

Отдельно Минстрой указал по МКД и объектам по 214-ФЗ: нахождение в зоне затопления / подтопления при действующем разрешении на строительство не является основанием для прекращения РНС или отказа во вводе.

Это ещё не амнистия и не отмена 301-ФЗ.

Но для тех, кто получил согласования, начал стройку, вложил миллионы и завис на регистрации, это первая действительно сильная официальная позиция.

Автоматический отказ больше не выглядит безусловным. А значит, старые стройки получили реальный шанс на жизнь.

МосКад
#подтопление

🚧 Шлагбаум во дворе — не просто «скинулись и поставили».

В Москве порядок установки ограждающих устройств зависит от того, оформлена ли земля под домом и определены ли её границы.

Если участок входит в общедолевое имущество собственников — решение принимается на общем собрании, затем в муниципальный округ направляются решение и проект размещения. После согласования установка выполняется за счёт собственников.

Если границы участка не определены — решение можно принять через «Электронный дом». После подачи заявки город сам разрабатывает и согласовывает схему, а ограждение устанавливается за счёт бюджета Москвы.

Но есть условие, которое не обсуждается: круглосуточный проезд экстренных и коммунальных служб должен быть обеспечен всегда.

Незаконно перекрытый двор может закончиться не комфортом, а предписанием и демонтажем.

МосКад
#недвижимость

📌 Что изменилось с 1 сентября - недвижимость / деньги / правила / цифра / логистика

Сегодня у детей линейка.
У рынка недвижимости - контрольная.

И сентябрь я бы назвал месяцем реестров.

🏗 Стройка уходит в реестровую модель.
Запускаются реестры разрешений на строительство / ввод, а для ИЖС - уведомлений о начале и окончании строительства. Запись в реестре становится юридически значимой.

Но есть нюанс: регион может отложить переход до 1 сентября 2027 года.

Одновременно меняется ведение ЕГРН. Если техплан, разрешение и государственный реестр рассказывают разные истории - угадайте, кто потом получает приостановку.

Моё правило с сентября простое: сначала проверяем разрешительный контур - потом делаем техплан.

🏢 В ЕИСЖС становится больше сведений от подрядчиков, Росреестра и органов власти. Проверять стройку только по PDF из отдела продаж становится всё менее разумно.

🏠 В ЖКХ меняется порядок приёмки работ по содержанию общего имущества, система жилищного контроля и лицензирования УК.

💰 Семьи с двумя и более детьми получают право требовать ипотечные каникулы до 18 месяцев при рождении / усыновлении следующего ребёнка. Причём правило распространяется и на ранее заключённые договоры.

₽ Цифровой рубль выходит в массовую инфраструктуру. Крупнейшие банки подключаются к операциям, для граждан использование добровольное. Для части крупного бизнеса появляется обязанность принимать такую оплату.

🚛 И ещё один большой переход - электронные транспортные документы. Накладные, заявки, экспедиторские и ряд других документов по общему правилу уходят в цифру через ГИС ЭПД.

Для стройки это тоже важно: лифты, фасады, инженерка, оборудование - ошибка в цифровой логистической цепочке теперь вполне способна остановить реальный объект.

И отдельный плюс: гаражную амнистию продлили до 1 сентября 2031 года.

Главный тренд сентября?

Государственные системы начинают всё активнее сверять документы между собой.

Разрешение - с реестром.
Реестр - с ЕГРН.
Стройку - с ЕИСЖС.
Перевозку - с ГИС ЭПД.

Раньше две противоречащие друг другу бумажки могли годами лежать в разных кабинетах.

Теперь их постепенно знакомят.

А когда они познакомятся, вопрос будет уже к собственнику:

почему сведения разные?

Поэтому с сентября не проверяйте один документ.
Проверяйте всю цепочку.

МосКад
#чтоизменилось

MosKad pinned a photo

8–11 сентября Санкт-Петербург принимает X Юбилейный Международный бизнес-форум недвижимости - МБФН 2026.
Четыре дня про девелопмент, инвестиции, право и решения, от которых зависит, заработает проект или начнёт терять деньги ещё до стройки.

9 сентября в 16:00 я выступаю и модерирую Правовой клуб:
«Приговорённые проекты КРТ и точечного строительства».

Моя тема - «Земля с приговором: что убивает проект до стройки» @Mos_Kad

Со мной на сцене:

- Евгений Кузьменко - сельхозземли и их вовлечение в застройку @land_jurist
- Ришат Набиуллин - ДПТ и сроки реализации КРТ @arikadastr
- Никита Корчагин - соразмерность земельного участка @nepexpert
- Алексей Филилеев + Андрей Сильванович - суд, изъятие, компенсации и экспертные доказательства @expert_pgs / @rekro_eng

Земля. Деньги. Сроки. Ошибки, которые могут похоронить проект ещё до стройки.

Увидимся в Питере. Пожалеть, что пришли, вряд ли получится. А вот потом жалеть, что не пришли, - вполне.

www.МБФН.рф