MosKad

Дом построили. Живёте в нём годами. А юридически право собственности на него так и не зарегистрировали.

Таких объектов в России немало. И теперь государство намерено усилить ответственность за их неоформление.

Роскадастр сообщил о подготовке поправок в КоАП РФ. Предлагается ввести административную ответственность за несоблюдение принципа «построил - оформи».

Сам принцип действует с марта 2025 года: эксплуатация вновь построенного объекта допускается после кадастрового учёта и регистрации права.

Пока новые штрафы не введены. Но рассчитывать, что отсутствие регистрации и дальше останется без последствий, я бы не советовал.

Проверьте ЕГРН. Если дом не оформлен - выясните основания его строительства, подготовьте технический план и зарегистрируйте право в установленном порядке.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Построить дом - половина дела. Сделать его своей недвижимостью - вторая.

#МосКад #ОформлениеНедвижимости #ЕГРН

Сделок стало вдвое меньше. А квадратный метр подорожал на 19%.

В массовых новостройках старой Москвы за III квартал зарегистрировали на 51% меньше ДДУ, чем год назад. При этом средняя цена предложения выросла на 19% - до 438,6 тыс. рублей за м².

Парадокс объясняется в том числе дефицитом предложения: квартир и апартаментов в продаже стало на 29% меньше, новых проектов за квартал не запустили.

Покупатель ждёт обвала цен, девелопер не спешит снижать прайс. Ошибка здесь - принимать рекламную стоимость за реальную цену сделки.

Перед покупкой сравните несколько корпусов, запросите цену с учётом скидок и рассрочки, проверьте проектную декларацию и стадию строительства.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Рынок голосует договорами, а не ценниками.

#МосКад #Новостройки #РынокНедвижимости

💰 С 1 января 2027 года кадастровая стоимость вашей земли может резко вырасти. Но сейчас ещё есть шанс повлиять на результат.

В России проходит массовая государственная кадастровая оценка земельных участков. Её результаты начнут применяться с 2027 года, а вместе с ними могут измениться земельный налог, арендные платежи и другие расходы собственников.

Самое интересное - проекты отчётов уже доступны на НСПД. И их можно проверить до окончательного утверждения.

Инструкция:

1. Заходите на https://nspd.gov.ru
2. Открываете «Фонд данных ГКО».
3. Выбираете «Проекты отчётов об итогах ГКО».
4. Находите свой регион и открываете материалы проекта отчёта.
5. Скачиваете перечень объектов или исходные данные и находите участок по кадастровому номеру.

Что проверяем?

Площадь, категорию земель, ВРИ, местоположение, оценочную группу и другие факторы, использованные при расчёте. Сверяем с ЕГРН и документами.

Нашли ошибку? Подавайте мотивированное замечание в региональное учреждение кадастровой оценки, приложив подтверждающие документы.

⚠️ Срок ограничен - обычно 30 календарных дней с размещения проекта. В ряде регионов он уже истёк, поэтому обязательно проверяйте дату окончания приёма замечаний.

Не ждите налогового уведомления за 2027 год. Проверяйте, из каких данных государство уже сегодня рассчитывает стоимость вашей земли.

Прямая ссылка на проекты отчётов:
https://nspd.gov.ru/cadastral-price/draft-reports

#МосКад #кадастроваястоимость

Земля не изменилась. А её кадастровая стоимость, по словам владельцев, выросла в пять раз.

В Иркутской области садоводы жалуются на проект оценки: один из собственников приводит цифры 288 тыс. и 1,6 млн рублей. Это сообщение жителя, не утверждённый результат.

Переоценивают почти 900 тысяч участков. Новую стоимость планируют применять с 1 января 2027 года. Она влияет на земельный налог, а в ряде случаев - на аренду и выкуп земли. При этом рост стоимости не означает такого же скачка налога: для физлиц рост обычно ограничен 10% в год.

Срок замечаний к проекту истёк 7 октября. Но проверять расчёт не поздно: сверьте площадь, ВРИ и ценообразующие факторы. После утверждения ошибку можно исправлять по статье 21 закона № 237-ФЗ.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Сотки остались прежними. Проверить новые цифры - ваша задача.

#МосКад #КадастроваяСтоимость #ЗемельныйНалог

🔥 Конгресс подходит к финалу. А эпоха «не оформил - никто не заметит», похоже, заканчивается.

За несколько дней Международного жилищного конгресса было много цифр, прогнозов и красивых презентаций. Но один из самых сильных сигналов прозвучал на пленарке от Роскадастра.

Государство начинает видеть недвижимость буквально с воздуха.

Более 13 млн участков до сих пор не имеют точных границ. По 26 млн ОКС не хватает данных. А «Умный кадастр», анализирующий в том числе ортофотопланы, уже выявил свыше 65 млн проблемных или неучтённых объектов.

Следующий шаг ещё интереснее.

Роскадастр готовит ответственность за принцип «построил - оформи», прорабатываются автоматизированные штрафы за нарушения использования земли, а собственникам хотят присылать через Госуслуги сообщения: граница не установлена, дом найден, сведения в ЕГРН требуют оформления.

Одновременно государство хочет снимать лишние ЗОУИТ, активнее вовлекать землю в оборот и довести капитализацию учтённой недвижимости с нынешних 924 трлн до 1 квадриллиона рублей.

Вот это для меня главный инсайт Конгресса:

кадастр перестаёт быть архивом того, что вы когда-то оформили. Он превращается в систему, которая сама ищет то, что вы не оформили.

Поэтому самый дешёвый момент разобраться со своей недвижимостью - до того, как несоответствие найдёт алгоритм.

#МосКад
#недвижимость

Подарил сыну недвижимость, чтобы не делить её при разводе. А потом сам потребовал признать дарение недействительным.

Верховный Суд рассмотрел спор из Ставропольского края. Отец утверждал, что передал имущество сыну лишь для вида. Апелляция и кассация согласились: такое «переписывание» бывает фиктивным.

Но ВС восстановил отказ первой инстанции. Ключевой вопрос - хотели ли стороны реально исполнить договор. Желание вывести имущество из раздела само по себе не доказывает мнимость дарения.

Цена ошибки - потерять право на объект, рассчитывая потом без проблем вернуть его через суд.

Перед дарением проверьте режим собственности, необходимость согласия супруга и последствия регистрации перехода права.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

ЕГРН фиксирует переход права, а не ваши запасные планы.

Официальное сообщение Верховного Суда РФ от 7 октября 2026 года

#МосКад #ДарениеНедвижимости #СудебнаяПрактика

MosKad pinned a photo

🏆 Ещё одна важная отметка профессионального пути.

Получил Благодарственное письмо Минстроя России за подписью Министра Ирека Файзуллина - за созидательную и конструктивную работу и достижение высоких результатов в профессиональной деятельности.

Особенно приятно, что письмо мне вручила Светлана Петровна Кузьменко, помощник Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Вручение прошло в рамках Международного жилищного конгресса, на площадке Ассоциации МЖС.

Для меня такие вещи не про коллекцию грамот.

Это подтверждение того, что работа, которой мы занимаемся каждый день — кадастр, градостроительство, земля, ИЖС, сложные ограничения и реальные проблемы собственников — имеет значение далеко за пределами одного объекта или одного клиента.

Чем выше уровень доверия — тем меньше права на поверхностную работу.

Продолжаем.

#МосКад
#Бурмистров

Квартиру продаёте вы. А ставку налога может поднять ваша зарплата.

Сейчас облагаемый доход от продажи недвижимости считается отдельно: 13% до 2,4 млн рублей и 15% с превышения.

С 2027 года это хотят изменить. Доход от продажи имущества предлагают включить в общую базу вместе с зарплатой и другими доходами. Шкала - 13, 15, 18, 20 и 22% в зависимости от совокупной налоговой базы за год.

Важно: речь не о 22% от цены квартиры. Сначала определяется именно налоговая база с учётом расходов или имущественного вычета. Освобождение при соблюдении минимального срока владения проект не отменяет.

Если продажа с НДФЛ планируется на 2027 год - налог лучше посчитать уже сейчас. В отдельных случаях дата сделки будет стоить вполне конкретных денег.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Иногда один день между декабрём и январём меняет не цену квартиры, а цену её продажи.

#МосКад #Недвижимость #НДФЛ

Выступаю на Международном жилищном конгрессе.

Моя тема: «КРТ: участок ещё ваш, а сценарий уже не ваш».

Участок в КРТ - значит строить нельзя?

Не всегда.

Само КРТ ещё не равно автоматическому запрету. Нужно смотреть ПЗЗ, ВРИ, ограничения, ДПТ и стадию процедуры.

Разберём, где орган действительно вправе отказать, а где ссылка на КРТ сама по себе уже не работает.

Главный вопрос - не «есть ли КРТ?», а «что реально действует сегодня?»

#МосКад

Участок ваш двадцать лет. Дом стоит десять. А проблему с ЕГРН вы обнаруживаете в день продажи.

Эту ситуацию хотят изменить.

Росреестр предлагают обязать присылать через Госуслуги уведомление, если у участка в ЕГРН нет точных границ, на нём стоит здание, сооружение или недострой без зарегистрированного права либо у объекта отсутствуют координаты контура.

Это не штраф и не требование срочно вызвать кадастрового инженера. Это сигнал: сведения об объекте требуют проверки.

Цена пропущенного сигнала появляется позже - когда сделка или регистрация упирается в отсутствие необходимых сведений в ЕГРН.

Поэтому следующий шаг простой: откройте выписки ЕГРН на участок и расположенные на нём объекты. Проверьте границы, права и координаты объектов сейчас, а не перед сделкой.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Хорошая сделка начинается не с покупателя, а с порядка в ЕГРН.

#МосКад #ЕГРН #Недвижимость

Кадастровая стоимость уже поменялась. А налог по старой, завышенной стоимости вы уже заплатили. Раньше на этом многие ставили точку.

Конституционный Суд изменил подход: физлицо может требовать установления рыночной стоимости даже в отношении архивной кадастровой стоимости, если именно она использовалась для расчёта земельного налога или налога на имущество.

Причём временный порядок позволяет обратиться в течение года после того, как собственник узнал о налоговых последствиях, например получил налоговое уведомление. Рыночная стоимость может учитываться в пределах трёх лет, предшествующих году обращения.

Поэтому сейчас достаньте прошлые налоговые уведомления и сравните стоимость, от которой считали налог, с рыночной стоимостью объекта на ту дату. Новая цифра в ЕГРН ещё не означает, что со старой ничего нельзя сделать.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Архивная стоимость может исчезнуть из ЕГРН, но не обязательно из вашего кошелька.

#МосКад #КадастроваяСтоимость #НалогНаНедвижимость

Сдали обычное нежилое помещение под ПВЗ? Налог на недвижимость может измениться именно из-за того, что происходит внутри.

Правительство предлагает включить пункты выдачи заказов маркетплейсов в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости.

Причём значение получит фактическое использование площади. ПВЗ хотят учитывать при определении тех самых 20%, из-за которых здание может попасть под кадастровое налогообложение.

И вот здесь вопрос уже не только к владельцу ПВЗ. Он касается собственника помещения и даже здания, который просто сдал квадратные метры в аренду.

Поэтому владельцам коммерческой недвижимости я бы уже сейчас проверил арендаторов, фактическое использование помещений и региональный перечень объектов по ст. 378.2 НК РФ.

Закон ещё не принят. Но налоговый сценарий объекта лучше считать до подписания следующего договора аренды.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Иногда несколько стеллажей с посылками меняют экономику целого здания.

#МосКад #КоммерческаяНедвижимость #КадастроваяСтоимость

Дом построен. Квартиры переданы. А миллиарды ещё до 10 рабочих дней остаются в банке.

Минстрой предлагает сократить срок перечисления денег со счетов эскроу застройщикам с 10 до 3 рабочих дней.

Причина сформулирована довольно жёстко: банки нередко перечисляют средства в последний разрешённый день. Проценты на остаток эскроу не начисляются, поэтому эти семь дополнительных дней фактически дают банку бесплатное фондирование.

По расчётам Минстроя, только в 2024 году банки могли заработать на этом около 22,5 млрд рублей.

Для девелопера семь дней - это ликвидность, расчёты по текущему проекту и деньги на запуск следующего.

Пока правило не изменилось - это законопроект. Но направление показательное: после завершения стройки деньги хотят быстрее возвращать в оборот.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Дом уже сдан - деньги тоже должны перестать строить банковскую экономику.

#МосКад #Эскроу #Девелопмент

⚡️ МОЛНИЯ. ПО 301-ФЗ ПОЯВИЛСЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ МЕХАНИЗМ ВЫХОДА ИЗ ЗОНЫ

Картина начинает складываться.

Краснодарский край требует развести затопление и подтопление и вернуть возможность строительства при инженерной защите.

Свердловская область уже запускает практический механизм: защита территории → перерасчёт зоны → исключение ЗОУИТ из ЕГРН → стройка.

А теперь на федеральном уровне опубликован проект Минприроды № 171257 об изменении ПП РФ № 360. Публичное обсуждение идёт до 8 октября.

Что предлагают:

• сократить принятие решения об установлении / изменении / прекращении зоны с 30 календарных дней до 7 рабочих дней;
• прямо закрепить инженерную защиту как основание для изменения или прекращения зоны;
• предусмотреть неприменение ограничений к ранее созданным объектам и участкам, права на которые возникли до 04.08.2026, при отсутствии предусмотренных угроз.

И вот это уже серьёзно.

301-ФЗ не отменяют. Строительство внутри действующей зоны по-прежнему запрещено.

Но государство начинает формировать понятный путь:

защитил территорию → доказал безопасность → изменил / снял зону → убрал сведения из ЕГРН → вернулся к строительству.

То есть вместо тупика начинает появляться процедура.

Важно: это пока проект, а не действующее постановление. Но после Кубани, Свердловской области и московского 2390-ПП направление уже очевидно - последствия 301-ФЗ начинают смягчать не только письмами, но и нормативными механизмами.

Проект № 171257⁠

Федеральный закон № 301-ФЗ⁠

#МосКад #подтопление #затопление

⚡️ МОЛНИЯ. УРАЛ НЕ СТАЛ ЖДАТЬ ОТМЕНЫ 301-ФЗ - ТАМ УЖЕ ЗАПУСТИЛИ МЕХАНИЗМ ВОЗВРАТА ЗЕМЛИ В СТРОЙКУ

2 октября Свердловская область официально объявила: для Екатеринбурга разработана дорожная карта корректировки зон затопления / подтопления, согласовано ТЗ, а Гильдия строителей Урала уже заключила договор с разработчиком. Сейчас собирают исходные данные, при необходимости будут делать аэрофотосъёмку и геодезию.

Логика принципиально важная:

инженерная защита территории → подтверждение безопасности → решение бассейнового водного управления → прекращение / изменение зоны → ЕГРН → строительство.

Дамбы, водоотведение, дренаж, защитные валы - проект должен доказать, что территория действительно защищена. После исключения ограничений из ЕГРН строительство возвращается в обычный градостроительный режим.

И ещё важнее: Минприроды России уже готовит изменения в ПП РФ № 360. Федеральный проект № 171257 опубликован и предусматривает сокращение процедуры изменения зоны до 7 рабочих дней и инженерную защиту как отдельное основание для её изменения / прекращения.

То есть регионы уже не просто спорят с 301-ФЗ. Они начали строить юридический выход из него.

Официально:
https://све.рф/news/36577

Федеральный проект:
https://regulation.gov.ru/projects/171257


#МосКад #подтопление #затопление

⚡️ МОЛНИЯ. КУБАНЬ ОФИЦИАЛЬНО ПОШЛА НА ИЗМЕНЕНИЕ 301-ФЗ

То, что неделю назад было только инициативой, 1 октября стало официальным обращением.

Законодательное Собрание Краснодарского края направило Михаилу Мишустину и Вячеславу Володину предложения изменить регулирование строительства в зонах затопления / подтопления.

Главное предложение - разделить два режима.

Для зон подтопления Кубань предлагает снова разрешить строительство и реконструкцию ОКС при условии выполнения инженерной защиты и мероприятий по водоотведению. По существу - частично вернуть модель, которая существовала до 301-ФЗ.

И масштаб здесь огромный: только в Краснодарском крае в зонах подтопления находится более 500 000 земельных участков. Под действующий запрет также попали дороги, сети, газопроводы, ЛЭП и другие линейные объекты.

Для ИЖС это потенциально переломный момент.

Если предложение превратится в федеральную поправку, вместо сегодняшней схемы:

защита территории → изменение зоны → ЕГРН → стройка

может вернуться возможность:

строительство + локальная инженерная защита.

Но пока без эйфории. 301-ФЗ не изменён. Запрет продолжает действовать. В действующей ст. 67.1 ВК РФ строительство ОКС в установленных зонах затопления / подтопления запрещено, кроме сооружений инженерной защиты.

Теперь ключевое - реакция Правительства и появление уже федерального законопроекта.

Материал о принятом обращении ЗСК⁠
87-я сессия Законодательного Собрания Краснодарского края⁠

Федеральный закон № 301-ФЗ⁠


#МосКад
#подтопление

В ЕГРН дом 120 м². Фактически после пристройки - 180. До сих пор многие жили с мыслью: раз никто не спрашивает, значит можно не трогать.

Эта модель становится всё менее жизнеспособной.

Регионы и муниципалитеты получили механизм работы с Роскадастром по уточнению сведений о недвижимости: площади, границ, ранее учтённых объектов, а также выявлению ОКС, которых вообще нет в ЕГРН.

Самое интересное - экономика процесса. На оплату таких работ можно направлять до 50% дополнительных доходов бюджета, которые появились благодаря уточнению объектов, включая дополнительные налоги.

С 2027 года для этого заработает обмен сведениями с ФНС.

Поэтому мой совет простой: если фактическая площадь, конфигурация здания или границы участка расходятся с ЕГРН - сначала разберитесь сами, почему.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Когда государство начинает считать квадратные метры в рублях, лишние метры перестают быть невидимыми.

#МосКад #ЕГРН #Недвижимость

📌 Что изменилось с 1 октября - недвижимость / деньги / правила / цифра / логистика

Сегодня 1 октября.

Осень окончательно пришла.
А вместе с ней - очередной сезон «давайте теперь проверим то, что раньше можно было не заметить».

Я посмотрел изменения и вижу один общий тренд: рынок всё плотнее затягивают в данные.

Первое - семейная ипотека серьёзно меняется.

Для новых договоров с 1 октября ставка и максимальная сумма теперь зависят от количества детей и региона. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях - от 4% до 12% и до 18 млн руб.; в остальных регионах - от 2% до 10% и до 10 млн руб. Хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет. А вот для строительства частного дома и покупки земли под последующее строительство ставка сохраняется 6%. Максимальный срок субсидирования — 15 лет.

Для рынка это не просто новые проценты.
Это перераспределение платёжеспособного спроса.

И одновременно ЦБ с 1 октября вводит лимиты на долю более рискованной ипотеки. Например, по ДДУ кредиты с ПДН выше 80% либо первоначальным взносом не более 20% могут занимать совокупно лишь 5% соответствующих выдач банка. По обычной жилищной ипотеке сегмент с ПДН выше 80% либо LTV выше 80% ограничен 15%. Это не запрет конкретному человеку взять ипотеку, но пространства для слабого заёмщика у банка становится меньше.

Второе — земля. И здесь уже моя территория.

С 1 октября заработали признаки нарушений, которые могут автоматически выявляться техническими средствами и становиться основанием для контрольного мероприятия. Например: на участке стоит объект, а правовой режим земли его строительство или эксплуатацию не допускает.

Перевожу с надзорного на человеческий:
«Он там двадцать лет стоит, никто ничего не говорил» - становится всё менее убедительным аргументом.

Поэтому назначение участка, ВРИ, фактическое использование, контуры объектов, ЗОУИТ и разрешительный режим я бы теперь проверял ещё до сделки - а не после первого письма от контролёра.

Третье - ЖКХ.

С 1 октября начинается второй этап индексации платы за коммунальные услуги. Например, средний индекс по Москве установлен на уровне 15%, по Московской области - 12,8%, Санкт-Петербургу - 14,6%. Конкретная платёжка зависит от тарифа и состава услуг, но для собственника, арендного бизнеса и коммерческой недвижимости вывод простой: операционные расходы надо пересчитать.

Четвёртое — цифровые платформы.

Вступил в силу 289-ФЗ о платформенной экономике: появляются единые правила для посреднических цифровых платформ, проверки партнёров и карточек товаров/услуг, изменения договоров, скидок и рассмотрения жалоб. Параллельно запускается государственный реестр таких платформ. Это уже не просто «сайт, который свёл продавца и покупателя» - посредническая цифра становится отдельным регулируемым контуром.

И ещё одно изменение, которое мне особенно близко по работе с территориями.

С 1 октября подключение гражданского беспилотника к «ЭРА-ГЛОНАСС» становится обязательным условием при подаче плана полёта. Если система не подтверждает активный личный кабинет, план отклоняется. Для геодезии, обследований, мониторинга стройки и аэрофотосъёмки это уже не техническая игрушка, а часть разрешительного цифрового контура.

Вот что, на мой взгляд, реально произошло 1 октября.

Недвижимость не обложили одним новым запретом.
Её ещё плотнее связали с данными.

Заёмщик - с ПДН.
Землю - с фактическим использованием.
Платформу - с партнёром и карточкой.
Дрон - с цифровой идентификацией.
Объект - с постоянно растущей стоимостью содержания.

И чем плотнее становятся эти связи, тем дороже старая русская технология:

«Сначала купим / построим / оформим — потом разберёмся».

Я бы в октябре поменял её на другую:

сначала проверяем всю цепочку — потом платим деньги.

Сохраните и отправьте тому, кто сейчас покупает, продаёт, строит, кредитует или управляет недвижимостью. Иногда один такой пост обходится дешевле одной приостановки.

#МосКад #чтоизменилось