MosKad

Забор передвинули. Дом построили при неподходящем ВРИ. Участок фактически забросили. С сегодняшнего дня такие признаки смогут выявлять автоматически с воздуха.

С 1 октября Росреестр получает новый механизм земельного надзора - автоматическую фото- и видеофиксацию, включая БПЛА и космические системы.

Но важная деталь: снимок сам по себе не означает штраф. Выявленный признак становится основанием для контрольного мероприятия.

Поэтому собственнику сейчас полезнее не смотреть в небо, а посмотреть в документы: совпадает ли фактическое использование земли с ВРИ, нет ли проблем с границами и признаков неиспользования участка.

Если расхождение уже есть - лучше разобраться с ним раньше инспектора.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Теперь участок проверяют не только по документам - его ещё и видят сверху.

#МосКад #ЗемельныйКонтроль #Росреестр

Сегодня на конференции «Экономика проекта комплексного развития территории в ИЖС: от концепции к реализуемому решению» отдельно зацепил доклад Антона Рыбникова, заместителя начальника территориального отдела № 2 Управления Росреестра по Московской области.

Самое полезное прозвучало в ответах на вопросы - по КРТ и зонам затопления / подтопления.

КРТ: зона по ПЗЗ и принятое решение о КРТ - не одно и то же.

Для Московской области это принципиальный момент. Участок может находиться в территориальной зоне КРТ по ПЗЗ, но само решение о КРТ ещё не принято.

На практике собственники получают приостановки по логике: участок попал в КРТ - значит делить, менять границы или ставить объект на учёт нельзя.

Из ответа Росреестра следует другая логика: регистратор должен установить, принято ли решение о КРТ, заключён ли договор, утверждена ли документация по планировке. Для этого направляются запросы в уполномоченные органы.

То есть само наличие зоны КРТ по ПЗЗ ещё не равно автоматически возникшему запрету.

Теперь зоны затопления и подтопления.

Здесь ситуация значительно жёстче.

После изменений, вступивших в силу 4 августа 2026 года, прежняя модель фактически изменилась. Если раньше строительство могло быть связано с обеспечением инженерной защиты, то сейчас для нового строительства действует прямой запрет, кроме предусмотренных законом случаев.

И если зона внесена в ЕГРН, регистратор обязан её учитывать.

Аргументы «участок никогда не топило», «граница зоны ошибочная» или «мы готовы выполнить защитные мероприятия» сами по себе сведения ЕГРН не отменяют.

Но дальше прозвучало самое интересное.

Обсуждались переходные ситуации:

• объект построен до 4 августа;
• уведомление о планируемом строительстве получено раньше;
• разрешительная процедура началась при прежнем регулировании;
• дом уже построен, но технический план или уведомление об окончании подаются сейчас;
• зона появилась или была внесена в ЕГРН уже в процессе реализации проекта.

И вот здесь окончательной методологической позиции по всем случаям, судя по выступлению, пока нет.

Вопрос обсуждается. Изменения ожидаются.

Какие именно - пока неизвестно. Это могут быть поправки, переходные положения, отдельное постановление или другой механизм.

Поэтому утверждать, что «301-ФЗ отменяют», сейчас оснований нет.

Но и говорить, что вопрос закрыт окончательно и никаких изменений не будет, тоже преждевременно.

Проблему уже видят не только собственники и кадастровые инженеры. Её видит и Росреестр.

Есть начатые проекты, выданные документы, построенные объекты и территории, где сама конфигурация зон вызывает вопросы. При этом регистратор сегодня связан действующей нормой закона и сведениями ЕГРН.

Мой вывод простой: 301-ФЗ действует, ограничения работают, но механизм явно требует донастройки. И профессиональный диалог по этой донастройке уже идёт.

Теперь ждём не слухов, а конкретного нормативного решения.

#МосКад

Газ хотят провести. Дорога есть. Сети есть. А оформить их нормально СНТ иногда не может годами.

Сейчас для оформления общего имущества товарищества приходится проходить собрание, рассчитывать доли собственников и регистрировать права.

Росреестр предлагает изменить принцип: право общей долевой собственности на общее имущество будет возникать в силу закона с момента его постановки на кадастровый учёт. Без отдельного оформления долей каждым садоводом.

Это касается земель общего пользования, дорог, проездов, инженерных сетей и другого общего имущества. Одна из практических целей - убрать препятствия для газификации и подключения коммуникаций.

Но пока это законопроект. Поэтому сейчас ничего «переоформлять по новым правилам» не надо. Лучше проверить, что из общего имущества вашего СНТ вообще стоит на кадастровом учёте и какие границы внесены в ЕГРН.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями.

Чтобы газ не остановился там, где когда-то забыли оформить дорогу.

#МосКад #СНТ #Газификация

Подключайтесь! Всех ждем

https://us06web.zoom.us/j/83871695431?pwd=D1zFrASYyib37dkNGrUwtXbJJ53iVW.1

Эфир "Земля меняет правила" 🗺

Всем привет! Завтра (!) в 19:00 проводим эфир с Алексеем Бурмистровым, практикующим кадастровым инженером, который знает, где на участке теряются сотни тысяч.

Поговорим о том, как не закопать деньги в недвижимость, когда рынок штормит, а законодательство меняется быстрее, чем вы успеваете строить.

• Обсудим выбор и проверку участка до и после покупки, дроны и "невидимый контроль" с 1 октября и многое другое ⚡️

Собираем ваши кейсы и вопросы заранее: пожалуйста, заполните ФОРМУ или напишите в комментариях ваш вопрос — разберём в эфире.

До встречи уже завтра! 💬

Квартира та же. Цена та же. А ипотека через несколько дней может стать заметно дороже.

С 1 октября меняется семейная ипотека. Например, семья с одним ребёнком до 7 лет вместо 6% получит ставку до 10% в большинстве регионов и до 12% в Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области. С двумя детьми - до 8% и 10% соответственно.

Ключевой момент - дата кредитного договора. Для договоров, заключённых до 30 сентября включительно, сохраняются прежние условия.

Поэтому если сделка уже собрана, сейчас проверяйте не «одобрение ипотеки», а успеваете ли вы именно подписать кредитный договор до 1 октября. А если выбираете ИЖС - считайте отдельно: для него сохраняется ставка до 6%.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями.

Чтобы два дня в календаре не превратились в годы лишних процентов.

#МосКад #СемейнаяИпотека #Недвижимость

⚡️ 301-ФЗ начинают раскачивать уже на уровне регионов. И теперь речь не о переходном периоде.

25 сентября Законодательное Собрание Краснодарского края анонсировало обращение к Михаилу Мишустину с предложением развести правовой режим зон затопления и зон подтопления.

Для зон подтопления предлагают вернуть возможность строительства и реконструкции ОКС - при условии разработки и выполнения инженерной защиты и мероприятий по водоотведению. То есть по сути вернуть модель, близкую к той, которая работала до 04.08.2026.

Это важно.

Москва уже создала свой переходный механизм для ранее запущенных проектов. Теперь Краснодарский край идёт дальше - предлагает изменить сам федеральный запрет применительно к подтоплению.

Но пока без иллюзий.

Обращение ещё предстоит рассмотреть на пленарном заседании. Статья 67.1 ВК РФ не изменилась. 301-ФЗ продолжает действовать, а для ИЖС и садовых домов отдельного федерального исключения пока нет. По ранее начатым объектам основной ориентир остаётся письмо Минстроя № 54339-ИФ/08.

Сначала Москва. Теперь Кубань. Похоже, давление на 301-ФЗ начинает переходить из режима разъяснений в режим попытки изменить сам закон.

И вот за этим я бы сейчас следил особенно внимательно.

301-ФЗ:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_541015/

Письмо Минстроя:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_544267/

Новость по Краснодарскому краю:
https://www.kommersant.ru/doc/8978525

#МосКад
#подтопление #затопление

Следующий отказ Росреестра вам может сформировать уже не человек.

Росреестр предлагает разрешить ФГИС ЕГРН автоматически проводить отдельные учетно-регистрационные действия. Система сама проверит документы и сведения, а запись в ЕГРН удостоверит УКЭП органа регистрации.

Продажу, дарение и другие случаи перехода или прекращения права из такого режима исключают. Но точный перечень автоматизированных процедур определят отдельно.

Для собственника и кадастрового инженера вывод простой: значение формальной безошибочности документов станет ещё выше. Алгоритму сложнее объяснить, почему нестандартная ситуация всё-таки законна.

Пока закон не принят - следим за перечнем процедур и готовим документы так, чтобы их понимал не только регистратор.

Карточка проекта и материалы: https://base.garant.ru/57063431

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями.
Чтобы ваш объект не споткнулся о проверку, с которой даже поговорить нельзя.

#МосКад #ЕГРН #Росреестр

Налог ещё не вырос. А цифра, с которой его будут считать, уже может лежать в проекте отчёта.

В 2026 году переоценивают все земельные участки страны. Сейчас регионы публикуют предварительные результаты ГКО. Новая кадастровая стоимость после утверждения начнёт влиять в том числе на земельный налог, а для публичной земли - на платежи, которые рассчитываются от кадастровой стоимости.

Поэтому ждать налогового уведомления - плохая стратегия.

Откройте в НСПД раздел «Фонд данных ГКО», найдите свой регион и участок. Смотрите не только итоговую цифру - проверяйте характеристики, на которых её посчитали. Пока проект открыт для замечаний, ошибку можно попытаться исправить до утверждения результата.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями.

Чтобы сначала проверить цифру, а не потом оплачивать её последствия.

#МосКад #КадастроваяСтоимость #ЗемельныйНалог

У нас уже вышел 1 урок модуля "Участок" и скоро будут остальные ✨

Мы гордимся нашими уроками, потому что сами знаем, как сложно и муторно проходить через процесс стройки. Стараемся делать понятный материал и объяснять всё в видео.

До этого мы продумывали сценарий жизни, а сейчас разбираемся с участком вместе с крутым кадастровым инженером Алексеем Бурмистровым (наш частый эксперт 😉)

Решили поделиться приветственным, считай 0-вым уроком модуля, чтобы вы поняли, актуально вам такое или нет

Если что, приходите смотреть уроки в клуб 💟

⚡️ МОСКВА ПЕРВОЙ НОРМАТИВНО СМЯГЧИЛА УДАР 301-ФЗ

Появилось действительно серьёзное развитие по зонам затопления / подтопления.

Правительство Москвы приняло постановление № 2390-ПП. Это уже не письмо и не разъяснение, а нормативный механизм для ранее запущенных проектов.

РНС, его изменение и ввод объекта в эксплуатацию допускаются, если проект предусматривает инженерную защиту и получил положительную экспертизу, а до 04.08.2026 произошло хотя бы одно из событий: ГЗК одобрила подготовку / изменение ППТ или ПЗЗ, объект уже предусмотрен ППТ / ПЗЗ либо начался один из этапов реализации проекта по ст. 5.2 ГрК РФ.

И вот это главное.

Критерий шире, чем просто «успел получить РНС до 4 августа». Москва фактически создала переходный коридор для проектов, которые уже были запущены.

Но для обычного ИЖС / садового дома радоваться рано. Постановление завязано на РНС, проектную документацию и положительную экспертизу. Автоматически переносить его на уведомительный порядок нельзя.

По ИЖС пока остаётся позиция Минстроя: ранее начатое строительство нельзя рубить новым запретом автоматически.

Федеральный запрет остаётся. Но Москва уже нашла первый нормативный способ не похоронить ранее начатые проекты.

Постановление Москвы № 2390-ПП⁠

301-ФЗ⁠

Письмо Минстроя № 54339-ИФ/08⁠

#МосКад
#подтопление

Продавец показывает разрешение на строительство. Красивый PDF, печать, номер. Но теперь этого может быть мало.

С 1 сентября подтверждением выдачи разрешения становится запись в соответствующем реестре. Старые разрешения при этом не аннулировали, а отдельные регионы могут сохранить бумажный порядок до сентября 2027 года.

И вот здесь начинается самое интересное при покупке объекта, стройки или проекта: сначала надо понять, когда выдано разрешение, кем, действует ли оно и по какой модели работает конкретный регион.

Поэтому перед авансом проверяйте не картинку документа, а его юридическую жизнь.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями.

Чтобы не купить стройку, у которой разрешение существует только в папке продавца.

#МосКад #Строительство #ПроверкаНедвижимости

Купили две соседние квартиры. Решение кажется очевидным - сделать проём и получить одну большую.

А теперь смотрим, что именно вы собираетесь прорезать.

Если между квартирами конструкция, которая относится к общему имуществу МКД, вопрос уже не сводится к обычной перепланировке. Может потребоваться согласие собственников, а техническая возможность такого вмешательства вообще проверяется отдельно.

Самый дорогой сценарий - сначала купить вторую квартиру, заказать дизайн и начать ремонт. И только потом выяснять, можно ли реализовать главную идею покупки.

Поэтому объединение квартир я бы проверял до сделки: конструктив, документы БТИ, статус затрагиваемых элементов и процедуру согласования.

Покупать квадратные метры проще, чем потом соединить их так, как вы себе представляли.

Подписывайтесь и поделитесь с теми, кто планирует такую покупку. Здесь мы продолжаем помогать не терять деньги в недвижимости.

#МосКад #Квартиры #Перепланировка

30 сентября 2026 года в Высшей школе экономики состоится конференция
 «Экономика проекта комплексного развития территории в ИЖС: от концепции к реализуемому решению»
10.30 - 11. 00 Регистрация
Вступительное слово
🔹 11.00  Школьная Татьяна Борисовна Заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ
🔹 11.10 Яшкова Ольга Витальевна Заместитель руководителя Комитета по Архитектуре и Градостроительству Московской области
«Договор КРТ в ИЖС: где у девелопера есть выбор. Пошаговый алгоритм КРТ для Подмосковья, согласование концепции через Градсовет, ключевые точки манёвра для застройщика».
🔹11.30 Баранов Игорь Анатольевич * Генеральный директор акционерного общества «Мособлгаз» «Газификация проектов КРТ: новые стандарты взаимодействия»
🔹11.50 Пятигор Александр Михайлович * Генеральный директора
ПАО «Россети Московский регион». «Электроснабжение загородных территорий: прозрачность расчетов и синхронизация сроков ТП с этапами застройки проектов КРТ»
🔹12.10 Квасенков Евгений Викторович  Директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ «Проектное финансирование проектов ИЖС. Зонтичное поручительство»
🔹12.30 Падалка Сергей Анатольевич Руководитель дирекции кредитования недвижимости Управления кредитования Департамента кредитования регионального бизнеса, Банк ВТБ (ПАО)
«Эскроу-счета, льготные продукты, новые условия кредитования девелоперов».
🔹12.50 Зайцева Светлана Юрьевна  * Руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области «Кадастровый учет и регистрация прав в проектах КРТ: разбор типичных причин приостановок и правоприменительная практика закона о зонах подтопления и водоохранных зонах»
🔹13.10 Лукинов Валерий Валентинович Основатель Экспертного Клуба Загородный Девелопмент «Экономика проекта комплексного развития территории в ИЖС: от концепции к реализуемому решению. Анализ рынка, концепция и мастер-план как единая экономическая основа»
🔹13.30 Будич Марьян Марьянович Член Совета Ассоциации "Национальное объединение саморегулируемых организаций кадастровых инженеров"
Реальные причины отказов в кадастровом учёте и регистрации прав, практика применения закона о зонах подтопления и водоохранных зонах.
13.50- 15.00 Круглый стол: «Экономика загородного девелопмента: поиск баланса между затратами на инфраструктуру, проектным финансированием и кадастровым учетом в проектах КРТ»
Для кого: девелоперы, застройщики, проектировщики, риэлторы, юристы, финансовые директора.
Когда: 30 сентября 2026 года, 10:30–15:00.
Место проведения: ВШЭ АУК "Покровский бульвар", Покровский б-р, д. 11, F201.
РЕГИСТРАЦИЯ. Участие БЕСПЛАТНОЕ.

 Количество мест ограничено.

* Ожидаем подтверждения

Старое здание продают за хорошие деньги. Аргумент продавца - «здесь можно достроить ещё 1 000 метров».

Вот эти дополнительные метры я бы проверял особенно внимательно.

Право на существующее здание не означает право увеличить его площадь. При реконструкции начинают работать ПЗЗ, предельные параметры, отступы, процент застройки, ЗОУИТ, красные линии и ограничения самого земельного участка.

И может оказаться, что купить здание можно. Эксплуатировать существующее - тоже. А реализовать те самые «ещё 1 000 метров», ради которых сходилась экономика сделки, уже нельзя.

Поэтому инвестиционный потенциал объекта нужно считать не по словам продавца и не по площади участка. Сначала - градостроительная проверка. Потом - цена.

Поделитесь с теми, кто покупает недвижимость под реконструкцию, и подписывайтесь. Здесь мы продолжаем помогать не закапывать деньги в землю.

#МосКад #Реконструкция #КоммерческаяНедвижимость

🔥 Выписка из ЕГРН ещё не делает недвижимость безопасной.

В «Капитале страны» вышло развернутое интервью со мной - о рисках недвижимости, ЕГРН и о том, почему сегодня кадастровый инженер должен видеть значительно больше границ участка.

Не просто приехать с оборудованием, поставить точки и «нарисовать план».

Моя работа - понять, не покупаете ли вы проблему за миллионы. Не строите ли дом, который потом придётся защищать в суде. Не оформляете ли объект, который государство через несколько лет признает нарушением.

В интервью говорим о том:

• почему запись в ЕГРН не является индульгенцией;
• чем опасна регистрация «по упрощёнке» без проверки градостроительных требований;
• почему контроль земли становится автоматизированным;
• зачем проверять объект до сделки и до строительства, а не после;
• почему кадастровый инженер сегодня должен быть не просто технарём, а системным экспертом.

И в какой-то момент разговора у меня сформулировался довольно жёсткий, но, на мой взгляд, очень точный вердикт:

«Если сначала купили или построили, а потом решили проверять - это уже не диагностика. ЭТО ВСКРЫТИЕ».

Потому что после сделки или стройки мы уже не предупреждаем риск. Мы начинаем считать потери, искать выход и спасать то, что ещё можно спасти.

Полное интервью:
https://kapital-rus.ru/articles/article/vypiska_iz_egrn_ne_zaschischaet_ot_narushenii_kadastrovyi_injener_aleksei_b

Моя задача - чтобы вы не закопали деньги в землю.

#МосКад #АлексейБурмистров

Помещение купили. Деньги отдали. А открыть бизнес не получается - нужен отдельный вход.

И вот здесь начинается самое интересное.

На плане помещение ваше. А фасад, наружная стена и земельный участок под МКД связаны с общим имуществом собственников дома. Поэтому идея «прорежем дверь и поставим крыльцо» может потребовать совсем другой процедуры, а в отдельных случаях - решений собственников МКД и согласований.

Особенно неприятно обнаружить это после сделки, когда уже куплено помещение, заказан дизайн и подписан договор аренды оборудования.

Поэтому коммерцию я проверяю не только по ЕГРН. Нужно заранее проверить сам сценарий: что придётся изменить в здании, чтобы бизнес физически смог там работать.

Подписывайтесь и поделитесь с теми, кто выбирает помещение под бизнес. Здесь мы продолжаем помогать не закапывать деньги в землю.

#МосКад #КоммерческаяНедвижимость #МКД

Здание ввели в эксплуатацию, но право в ЕГРН ещё не зарегистрировали. Кажется, для государства объекта пока как будто нет?

Уже опасная логика.

С 1 сентября факт выдачи разрешения на ввод подтверждает запись в специальном реестре. ФНС рекомендовала налоговым органам использовать сведения этого реестра в том числе для выявления объектов налога на имущество организаций.

То есть разрыв между «объект построен» и «объект появился в ЕГРН» перестаёт быть информационной слепой зоной.

Для собственника коммерческой недвижимости вывод простой: откладывать оформление и рассчитывать, что до регистрации объект никто не увидит, - стратегия из прошлого. Момент возникновения налога всё равно зависит от оснований, предусмотренных НК РФ и бухгалтерским учётом, но сам объект государство теперь видит раньше.

#МосКад #КоммерческаяНедвижимость #НалогНаИмущество

Квартиру продают за 35 миллионов. В ЕГРН всё спокойно. А на просмотре я вижу планировку, которой в документах просто нет.

Кухню объединили, проём перенесли, санузел изменили. Собственник привык и уже не воспринимает это как проблему.

Покупатель с ипотекой посмотрит иначе. Банк, оценщик или следующий собственник сопоставят фактическую квартиру с документами - и вопрос всплывёт именно тогда, когда уже есть аванс, сроки и нервная сделка.

Поэтому перед продажей дорогой квартиры я бы проверял не только право и обременения. Поэтажный план нужно один раз положить рядом с фактической планировкой.

Иногда один проём оказывается дороже всей проверки объекта.

#МосКад #Квартиры #Перепланировка

Площадь здания в ЕГРН отличается от фактической. «Потом исправим» - плохой план.

Для коммерческой недвижимости лишние или недостающие квадратные метры влияют далеко не только на красивую цифру в выписке. Характеристики ЕГРН используются при определении кадастровой стоимости, налогообложении, сделках и оформлении изменений объекта.

Поэтому при работе со зданием я сначала сопоставляю документы с тем, что существует физически. Где появилась разница? Старая методика БТИ? Реконструкция? Ошибка? Неоформленные изменения?

Исправлять цифру без понимания её происхождения - значит лечить документ, а не объект.

В недвижимости несколько квадратных метров иногда стоят гораздо дороже самих кадастровых работ.

#МосКад #КоммерческаяНедвижимость #КадастроваяСтоимость