Про землю с Евгением КУЗЬМЕНКО

Как КРТ меняет инвестиционную стоимость земли?

Один из самых существенных рисков нынешних землевладельцев - включение земельного участка или ОКСа в границы комплексного развития территории (КРТ). Сейчас факт включения объекта в КРТ драматически снижает стоимость актива для большинства собственников.

Пока процесс определения зон КРТ носит практически стихийный характер, т.к. власти муниципалитетов и регионов часто допускают ошибки и небрежность при определении границ зон КРТ, которые позволяют в некоторых случаях оспорить включение участков и/или ОКС в КРТ, то со временем процесс «устаканится», ошибки и недочеты в процедуре исправят и «выпрыгнуть» из КРТ будет невероятно сложно.

Фактически у собственников объектов недвижимости останется два пути: первый, выйти с инициативой собственного КРТ (но для этого вопрос уже должен быть проработан, а самое главное должны быть ресурсы для его реализации), и второе, получить соразмерную справедливую компенсацию затрат за утрату объекта и упущенную выгоду. Что к первому, что ко второму варианту готовиться необходимо загодя.

Что необходимо сделать чтобы не утратить ликвидность актива подробно расскажу на встрече, которая пройдет 23 октября 2026 года в пятницу в первой половине дня. Кого заинтересовал вопрос работы с КРТ и кому актуально, пишите мне в личные сообщения @bayhunter, сообщу подробности и условия участия. Также на встрече вы сможете получить консультацию по вашим участкам или объектам недвижимости и в случае, если найдутся точки соприкосновения для дальнейшей работы, то стоимость участия в мероприятии зачтется в аванс в случае заключения договоренности о дальнейшей работе в течение месяца после мероприятия.

#встреча

В Московской области изменен порядок внесения изменений в Генеральный план.

На портале Мособлархитектуры опубликовано распоряжение 33РВ-838 от 11.09.2026, устанавливающее порядок принятия решения об учете предложений физических и юридических лиц в проекте генерального плана, проекте внесения изменений в генеральный план муниципального образования Московской области.

Основные изменения:
- обращаться за изменениями могут только собственники земельных участков (не арендаторы);

- перевод земли под многоквартирную застройку и участков для коттеджных поселков более 3 га только через механизм КРТ;

- для участков от 50 соток до 3 га, планируемых к застройке индивидуальными жилыми домами будет предусмотрен упрощенный порядок, но должны быть предоставлены сведения о развитии территории с расчетом нагрузки на транспортную, инженерную, социальную инфраструктуру местности;

- у муниципалитетов будет какой-то свой порядок.

Полностью текст Распоряжения на сайте Мособлархитектуры.

P.S. Также на сайте ведомства обнаружены еще пару интересных проектов распоряжений. Обязательно опубликую, как примут.

В Подмосковье изменились правила предоставления земельных участков для реализации Масштабных инвестиционных проектов

2 сентября 2026 Губернатор Московской области Андрей Воробьёв подписал Закон Московской области N 122/2026-ОЗ, который устанавливает новые правила, критерии и условия предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов для для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового
назначения, реализации масштабных
инвестиционных проектов на территории
Московской области.

Главное изменение - ужесточились требования к претендентам и повысился минимальный объём инвестиций с 50 до 300 млн.руб. Для проектов в сфере туризма минимальный объём инвестиций сохранили в размере 100 млн.руб. Для индустриальных парков и административно-деловых центров установлен минимальный размер инвестиций в размере 1 млрд.руб. Отдельно установлены требования к количеству создаваемых рабочих мест и площади объекта капитального строительства.

С текстом нового закона можно ознакомиться здесь

#МАИП

Новые стандарты ИЖС в Ленинградской области

Следом за Подмосковьем об установлении требований к строительству загородных поселков ИЖС задумались и в Ленинградской области.

В Ленинградской области хотят создать единые стандарты для строительства частных домов. Требования будут касаться девелоперов, которые занимаются комплексной застройкой. Застройщиков обяжут соблюдать правила планировки территорий, создания инфраструктуры, благоустройства и обеспечения транспортной доступности. Для всех территорий эти принципы будут едиными.

Предполагается, что это поможет региону уйти от хаотичной застройки, и создаст готовые районы со всеми условиями для жизни, где жителям не придется годами ждать от застройщиков строительства школ, садов или добиваться того, чтобы в поселке наконец проложили новую дорогу и пустили общественный транспорт.

Обязательства застройщиков по обустройству территорий ИЖС планируется закреплять в договорах комплексного развития территорий.

Вторая проблема, которую власти планируют решить за счёт нововведения - избавить жителей коттеджных поселков от «коттеджного» рабства. Власти Ленинградской области планируют лишить владельцев коттеджных посёлков возможности единолично контролировать дороги и инженерные сети, передав общее имущество собственникам домов - с такой законодательной инициативой губернатор Ленинградской области ранее обратился в Государственную думу.

Подробности на региональном портале Ленинградской области.

Как-то так вышло, что я не поделился с вами своим интервью Ольге Панченко - президенту Ассоциации агротуризма и культурного наследия Краснодарского края и хозяйке прекрасного места «Рыбхоз Северский», которое состоялось во время форума «Земля как актив - новые модели доходности территории». Говорили конечно же про сельхозку.

Смотрите на канале Ассоциации https://vkvideo.ru/video-235973664_456239040?t=1m35s

Хочется поделиться завершенным кейсом по заключению договора водоснабжения. Подключили индивидуальный жилой дом к центральному водоснабжению в Московской области. Вышло недорого 😊

Не часто я занимаюсь вопросами подключения к сетям. Не всегда удаётся порадовать заказчика и оправдать его ожидания по стоимости подключения (при этом мало кто себе представляет, что в большинстве случаев подключить центральные воду и канализацию к ИЖС вообще невозможно 🤷‍♂️), но тут получилось 💪🏻

Продолжая тему потери денег инвестором еще до начала стройки хочу привести один пример из личной практики. История ещё не завершена, поэтому без конкретики, как говорится - все совпадения случайны 😉

Инвестор подыскивал объект для инвестиций в Московской области, смотрел лоты в том числе и на муниципальных торгах. И подвернулся ему на первый взгляд подходящий лот - участок площадью 50 соток с видом разрешенного использования 6.9 (Склады). Участок в границах крупного населенного пункта, удобный подъезд к участку по дороге с асфальтовым покрытием. В соседях строительная площадка и база строительных материалов. И на второй взгляд - лот вполне себе подходящий для реализации замысла инвестора - построить склад, сдать в аренду и получать пассивный доход.

У инвестора получилось забрать участок на муниципальных торгах. Он заключил договор аренды, силами специализированной организации выполнил проект и получил разрешение на строительство. Подобрал подрядчика и готов был приступать к строительству…, но казалось бы отличный план дал сбой 🤷‍♂️

Инвестор обратился ко мне после того, как к нему в ультимативной форме обратился правообладатель соседнего участка с запретом пользоваться дорогой, которая как оказалось, находится в его собственности. Попытки договориться о доступе к участку с колоритными соседями не увенчались успехом. Их предложение о совместной деятельности подтолкнуло инвестора к мысли, что проще всё бросить, чем продолжать договариваться с такими «партнерами» 🤦🏼‍♂️

Обращение инвестора в местную администрацию не помогло. Всё что предложила администрация - нарисовала на карте маршрут «козьей тропы» в качестве доступа к участку. На заявление о расторжении договора аренды администрация муниципалитета ответила отказом - кто же добровольно откажется от пополнения местного бюджета. Так что желание инвестора избавиться от такого «актива» было понятным и объяснимым 🤨

Было принято решение расторгать договор аренды через суд с компенсацией уже уплаченной арендной платы и убытков в виде фактически понесенных затрат на освоение участка. Текущую арендную плату инвестор также оплачивать перестал. Так как у инвестора был действующий статус ИП, было принято решение идти в Арбитражный суд, для которого споры, вытекающие из гражданско-правовых отношений и хозяйственного оборота более понятны, а текущая судебная практика благоволит успешному разрешению спора в пользу инвестора. При подготовке искового заявления и формализации требований инвестора ждал ещё один неприятный сюрприз 🤔

Оказалось, что договор на разработку проекта инвестор заключил с одним юрлицом, оплатил услуги переводом на карту физического лица, а получателем разрешения на строительство оказалось третье юрлицо - обосновать связь и понесенные расходы с арендуемым земельным участком оказалось проблематично 🤦🏼‍♂️, меж тем сумма за разработку проекта и получение РнС была соизмерима и даже превышала размер годовой арендной платой за участок. Пришлось инвестору ограничиться в своих требованиях к администрации расторжением договора аренды и возвратом уже уплаченной арендной платы.

Помимо всего прочего инвестору для обоснования своих исковых требований пришлось прибегнуть к помощи кадастрового инженера для подготовки соответствующего заключения, подтверждающего отсутствия доступа к участку и невозможности его использования по назначению. Администрация тем временем подала иск к инвестору о взыскании арендной платы. А сосед выиграл у администрации суд, которым исправил границы своего участка и, к нашему счастью, перекрыл доступ к участку инвестора по той самой «козьей тропе».

В процессе суд посчитал позицию администрации и позицию инвестора, подкрепленную заключением кадастрового инженера паритетными и предложил сторонам ходатайствовать о проведении судебной землеустроительной экспертизы по делу. Естественно мы согласились и затраты на проведение экспертизы также легли на инвестора.

продолжение в комментариях 👇🏻

#встреча

Есть ли реальная ценность у земли?

На мой (и не только на мой) взгляд самую большую опасность для инвестора сейчас представляет ИИ. Опасность в том плане, что гиперразвитие ИИ инструментов для финансовой сферы несёт риск взлома финансовых баз данных и обнуление счетов. Что сейчас деньги для большинства - всего лишь цифры в компьютере без должного подтверждения их наличия - вряд ли кто-то ежедневно скринит из приложений остатки по счетам. Нищим можно остаться в одно мгновение, если хранить сбережения только в электронных инструментах.

Исходя из вышесказанного, в мире наблюдается падение доверия к цифровым активам и растет спрос на физические активы в т.ч. недвижимость и землю. У нас пока в меньшей степени, людям не до этого. Но спрос на недвижимость в РФ устойчиво растет со стороны иностранцев и это поддерживает рынок. Земля никуда не денется, плюс у инвестора на руках останется подтверждение собственности на бумажном носителе в виде выписки из ЕГРН и правоустанавливающие документы по сделке (желательно заверенные у нотариуса).

Приведу вам результаты недавних торгов на самый понятный земельный актив - участки для ИЖС (на фото выше 👆🏻). Эти лоты - своеобразный бенчмарк, определяющий реальную стоимость актива для профессиональных инвесторов при выходе из проекта лэнд-девелопмерта: 1,0 - 1,5 млн.руб. за сотку за участок с КРТ и 2,0 млн.руб. за участок без КРТ в элитной локации (это Рублёвка).

Не все ориентируются в реальной стоимости - отсюда такое «разнообразие» цен в рынке. Для примера - вчера была консультация для владельца одного земельного актива - участка площадью 10+ Га в террзоне СХ-3 на дальней Новой Риге. Инвестор хотел узнать стоимость перевода участка в ИЖС. До подсчета затрат на перевод даже не дошли, после того как я перечислил необходимые шаги и сроки на их осуществление. Инвестор решил что проще «даром отдать» участок - за 15-20 млн.рублей. Вдруг кому из фермеров надо. Кстати, если вдруг у меня среди подписчиков есть фермеры и вам надо - напишите в личку, я сведу вас с инвестором.

Разделяете мой взгляд на цены участков для ИЖС в Московской области? Своё мнение традиционно прошу писать в комментариях.

Всем кому обещал написать по поводу встречи.

Потерпите пожалуйста до завтра 🙏
Обязательно всем напишу

Продолжаю успешно отстаивать интересы ветеранов боевых действий при оформлении положенных им по Федеральному закону «Л ветеранах» земельных участков. Участки оформляю в Московской области, прописка не нужна.

Подробно о процедуре рассказываю здесь. Кому нужно - поооропитесь пока есть такая возможность. Если вы или ваш знакомый или родственник являетесь ветераном боевых действий (не только за участие в СВО, но и за участие в других кампаниях и конфликтах) и заинтересованы в оформлении земельного участка в Московской области в аренду без торгов, обращайтесь в личные сообщения в ТГ, VK, MAX, пишите на электронную почту 89162802800@mail.ru или СМС на номер 89162802800.


P.S. Сегодня узнал, что в МО началась оптимизация штатов сотрудников и многие юристы администраций попали под сокращения. Исключительно жаль коллег, но для ветеранов этот факт приоткрывает окно возможностей - выиграть суды пока туда не ходят юристы администраций либо приходят неподготовленными.

Про изъятие участка в рамках КРТ или реновации для государственных нужд тоже скоро расскажу: как подготовиться к изъятию, как доказывать разумную стоимость компенсации за изъятие…

Где теряют деньги инвесторы, инвестирующие в земельные участки❓

За последний год увеличилось число обращений от инвесторов в буквальном смысле застрявших в земле. Обращаются с просьбой помочь выбраться из разных неприятных ситуаций, связанных с землёй или стройкой.

Миллионы инвестиций в ликвидный актив в ситуации когда есть устойчивый спрос, казалось бы что может пойти не так? - и как показывает практика - буквально всё может пойти «не так» 🤷‍♂️

Обычно деньги теряют не на стройке, а еще до ее начала: взяли участок, начали проектировать, выяснили что… нет подъезда, охранная зона, зона затопления, КРТ - как говорится подставьте нужное.

Почему так происходит?
1️⃣ Регулирование стало жестче
2️⃣ Появились новые градостроительные ограничения
3️⃣ У инвесторов и девелоперов до сих пор устаревшее представление о земле

Чтобы обсудить как избежать ошибок при инвестициях в земельные участки, я решил собрать заинтересованных на закрытую встречу в Москве в конце октября. Основная тема «Где инвестор и девелопер теряет деньги на земле и как этого не допустить»

Наглядно расскажу почему «хорошая земля» становится «плохой инвестицией»? На примере реальных кейсов укажу на типичные ошибки при приобретении участка. Поделюсь как нужно проверять участок до покупки. Отвечу на вопросы участников по их ситуациям.

Участие в мероприятии платное. Для многих это хорошая возможность попасть на такую групповую консультацию, чтобы получить ответ на свой вопрос или понять в каком направлении думать. Стоимость участия в мероприятии зачтется в аванс в случае заключения договоренности о дальнейшей работе по проверке участка или сопровождению вашего проекта в течение месяца после мероприятия. Количество участников ограничено.

Если для вас актуально, напишите мне в личные сообщения @bayhunter, я вышлю детали участия.

P.S. Всем откликнувшимся отвечу в течении 2-3 дней 🙏

#встреча

Ещё один нюанс вида КРТ по инициативе правообладателя

Если договор о КРТ предполагает внесение изменений в Генплан, у девелопера появляется ещё один риск - представительный орган муниципалитета (Дума) может не принять изменения в Генплан.

Коллегия по административным делам Верховного суда РФ разграничила виды комплексного развития территории. Договор о КРТ по инициативе правообладателя — самостоятельный инструмент, а не разновидность решения о комплексном развитии. Закон не предусматривает включение в такой договор условия об изменении генерального плана. Градостроительное законодательство не обязывает Думу принимать исключительно положительное решение по изменению документов планирования в связи с КРТ.

Депутаты приняли решение после обсуждения, выслушав позиции администрации, компании и прокуратуры. Прокуратура, в частности, указывала на несоблюдение расчетных показателей обеспеченности микрорайона социальной и спортивной инфраструктурой.

Сославшись на позицию Конституционного суда, Верховный суд подчеркнул самостоятельность представительных органов местного самоуправления в системе разделения властей и независимость депутатов от чьих бы то ни было указаний, - депутаты связаны лишь Конституцией
Российской Федерации и своей совестью. При этом права Застройщика на владение и пользование земельными участками решение Думы не затронуло.

Как итог - срок договора КРТ идет, внести изменения в Генплан не получилось -> финансовая модель экономики проекта как минимум требует корректировок, как максимум - не летит 🤷‍♂️. Хотели как лучше, но плохо подготовились и не вывезли 🤦🏼‍♂️.

Вывод: если готовитесь к КРТ, то вам недостаточно только конструктивных взаимоотношений с администрацией. Если проект предполагает внесение изменений в Генплан (а это предполагается практически всегда), то прорабатывайте вопрос тщательнее, не игнорируйте РНГП и помните, что процедура внесения изменений в Генплан всегда предполагает процедуру утверждения местной Думой. Закладывайте время на эту процедуру и не упускайте возможности хотя бы предварительно ознакомить депутатов со своим проектом.

КРТ - это довольно сложно и требует дополнительной подготовки. Если чувствуете, что не справитесь самостоятельно - обращайтесь 89162802800 смс, телеграм, вацап.

Полностью текст определения коллегии по административным делам ВС РФ здесь

#КРТ

Сегодня целый день проведу на Строительном юридическом форуме. В этом году программа значительно расширена, работают 4 зала плюс мастер-классы.

Довольно много докладов будет посвящено строительным/подрядным спорам. Причём судя по анонсам в одном зале те кто за Заказчика, в другом те, кто за Подрядчика. Будут делиться лайфхаками 😁. Но как хорошо, что я теперь в стороне от этого всего. Будет даже доклад по медиации в стройке.

Я же сосредоточусь на КРТ, хорошо что программа составлена так, что не придётся выбирать куда идти. Сначала послушаю людей государевых, которые расскажут как хорошо им жить с КРТ. Потом практиков от застройщиков, которые поделятся как они со всем этим борятся 🤦🏼‍♂️🤷‍♂️😁

Кадастровая стоимость участков существенно вырастет в Московской области

В своё время деловое сообщество буднично встретило распоряжение Миноблимущества о текущей переоценке кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимого имущества.

И вот Министерство опубликовало результаты работы. По итогам переоценки кадастровая стоимость вырастет, внимание ❗️

- в организованных коттеджных поселках на 113% (господа инвесторы, вы хотели иксы - вот вам х2 😁)
- участки пригодные для строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС, ЛПХ приусадебные, ведение садоводства) на 68%
- земли для предпринимательской деятельности (4 код классификатора) на 38%
- земли промышленности (6 код классификатора, в т.ч. склады) на 39%
- земли сельхозназначения (1 код классификатора) на 54%
- прочие земельные участки на 44%

О таких достижениях отчитались представители Правительства МО на форуме Ассоциации органов государственной власти субъектов РФ в сфере имущественных и земельных отношений.