КОТЛОВАНЪ

Ипотека перестала иметь смысл для россиян

Средний срок ипотеки упал до минимума с 2022 года — 23,5 года, следует из данных ЦБ. Еще в начале года он составлял 28,5 года. Причина — в изменении структуры рынка. После введения правила «один льготный кредит одной семье» выдача по госпрограмме просела, уступив рыночным предложениям. Их доля сейчас составляет 45% — это максимум за два года. При этом длинная ипотека всё меньше помогает заемщику осилить заем.

Эксперты отмечают: при высоких ставках удлинение срока несущественно снижает платеж, но сильно увеличивает переплату. Например, при покупке квартиры за 17 млн рублей с первоначальным взносом 30% переплата по 30-летней ипотеке составит 52 млн — втрое больше стоимости самой недвижимости. Сокращение срока до 25 лет увеличивает ежемесячный платеж всего на 1000 рублей, но снижает переплату на 10 млн.

Рыночная ипотека становится оправданной при ставках около 10% годовых, поясняют эксперты. При текущих 17–23% для семей без льгот разумнее снимать жилье и откладывать на более внушительный первоначальный взнос.

Подписаться на БанкБлог в Telegram | Макс

Деревянные дома стали самыми популярными при покупке в ипотеку

За последние три года покупатели загородной недвижимости чаще всего оформляли ипотеку на деревянные дома. Кирпичные и блочные объекты отстали совсем немного, следует из данных «Домклик»

Чаще всего в ипотеку покупали:
▪️ деревянные — 33,4%
▪️ кирпичные — 32,5%
▪️ блочные — 31,1%
▪️ железобетонные — 2,9%

👉 При этом в объявлениях чаще всего встречаются кирпичные дома — 47% предложений. Доля деревянных составляет 29,3%, блочных — 22,1%, железобетонных — 1,3%.

Аналитики изучили ипотечные сделки Сбера с июня 2023 года по июнь 2026-го и актуальные объявления на витрине Домклик.

Движение.ру в MAX

роскачество изучило приложения для поиска жилья.

мы уже приготовились узнать про какойнить сервис, про который знают только риелторы, инвесторы и три человека из proptech.

но нет.

циан, авито, домклик, янедвижимость, этажи, йула.

спасибо, теперь мы знаем, что крупнейшие сервисы недвижимости действительно входят в число крупнейших сервисов недвижимости.

особенно понравилась формулировка: «исследовали приложения из топ-30».

а где остальные двадцать три? они существуют только для того, чтобы в исследовании можно было написать «из топ-30»?

и целых111 критериев понадобилось, чтобы выяснить: циан — это циан, а авито — это авито. наука — великая сила.

хотя главный вывод исследования, пожалуй, действительно интересный: чем больше сервис умеет, тем больше ваших данных он хочет.

выходит, что самая дорогая валюта на рынке недвижимости — давно уже не квадратные метры.

В рамках обзоров строительства жилых комплексов DARS учредитель и директор портала Всеостройке.pф Светлана Опрышко посетила московские проекты девелопера

Всего в столице DARS возводит 11 жилых комплексов для Фонда реновации. В этот раз в маршрут вошли площадки на Варшавском шоссе, 88, Варшавском шоссе, 90/1 и Криворожской улице.

Главное, что удивило, — темпы строительства
На первом объекте, который мы посетили, уже завершаются монолитные работы, кладка выполнена на 70–80%, а сдать дом планируют до конца года — менее чем за полтора года с начала строительства.

Как удается строить так быстро?
Все процессы планируются заранее: подрядчики определяются на годы вперед, а поставщики работают по долгосрочным контрактам.

Например, окна и витражи производит собственный завод DARS, который уже знает, что, куда и в какой месяц нужно поставить в течение ближайших трех лет. Поставки материалов при этом автоматизированы и идут строго по графику — вплоть до недельных и дневных.

В каждом из трех объектов заметен свой подход к современной реновации:
🟠Так, в проекте на Варшавском шоссе запланирован подземный паркинг, коммерческие помещения, безбарьерная среда и стильный фасад из терракотово-серого керамогранита.
🟠А комплекс на Криворожской улице станет новой архитектурной доминантой района — пятисекционный дом высотой до 24 этажей с ярким карминным фасадом.

Вот такая вот реновация в наши дни. Почти как бизнес-класс.

📍Полное видео с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

Справочно:
По данным Всeостройке.pф, DARS по итогам 2025-го занял 27-е место в РФ по объему ввода жилья.

Долг застройщиков вырос быстрее продаж.

▶️НКР разобрало финансовое состояние 11 крупных застройщиков за 2025 год.

В выборке ПИК, "Самолет", ЛСР, Setl Group, А101, "Брусника", "Эталон", GloraX, "Пионер", "Легенда" и АПРИ. Вместе они занимают около 14% текущего строительства в России.

Давайте разбираться:

⬛️Большие девелоперы пока вроде бы выглядят крепко. Выручка 11 компаний за год выросла до 2,1 трлн руб. (+15%). Операционная прибыль OIBDA прибавила 14% и дошла до 551 млрд руб. Средняя рентабельность держится около 25%.

⬛️Но совокупный долг этих застройщиков вырос с 2,4 трлн до 3,1 трлн руб. (+30%). Это быстрее, чем растут выручка и операционная прибыль. Деньги на счетах эскроу тоже увеличились, но медленнее — до 1,7 трлн руб. (+23%).

⬛️Одна из причин — рассрочки. Когда квартира продается в рассрочку, то на эскроу падает не вся сумма, а только платежи покупателя. Поэтому в отчетности вроде бы продажи есть, а живые деньги приходят медленнее.

⬛️Главная боль — проценты. Чистые процентные платежи у девелоперов выросли до 236 млрд руб. (+40%). Из-за этого покрытие процентов операционной прибылью снизилось с 2,8 до 2,3. Не катастрофа, но запас прочности стал меньше. Проценты все сильнее забирают прибыль, а высокая ставка продолжает давить на отрасль.

⬛️По долговой нагрузке комфортнее всего выглядят "Пионер" — 1,6, Setl Group — 1,9, ПИК — 2 и ЛСР — 2,4. Тяжелее всего у "Легенды" — 6,3, АПРИ — 4,9, "Брусники" и "Эталона" — по 4,5, "Самолета" — 3,7.

⬛️По обслуживанию долга у ПИК показатель OIBDA/проценты — 4,8, у А101 — 3,4, у ЛСР и "Легенды" — по 3,2. У "Эталона" всего 1,2, у "Пионера" — 1,3 и НКР относит такие метрики к низким.

⬛️В среднем по выборке деньги к текущим обязательствам (ликвидность) составляют 22%, но "средняя температура" тут обманчива.

⬛️У ПИК показатель 55% — компания накопила около 360 млрд руб. на счетах, в том числе из-за отказа от дивидендов и приостановки региональных проектов. У "Самолета" ликвидность всего 2%, у АПРИ — 1%, у "Эталона" — 3%, у "Брусники" — 3%. У некоторых девелоперов ликвидность уже находится на нижней границе комфортного уровня.

⬛️Массового затоваривания НКР пока не видит. Запасы у девелоперов выросли на 14%, поступления на эскроу — на 23%, а распроданность к стройготовности составила 104%.

⬛️По выборке продажи все еще опережают рост запасов. Признаки возможного затоваривания нашли только у АПРИ, но НКР объясняет это управляемым сдерживанием продаж части проектов в Челябинске.

⬛️Прогноз на этот год у агентства осторожно спокойный. НКР ждет, что количество сделок сократится не более чем на 6%, а цены на жилье в среднем по России вырастут на 12–15%.

⬛️НКР не ждет массовых дефолтов среди крупных игроков, но локальные дефолты, реструктуризации и заморозки проектов у небольших и региональных застройщиков остаются реальным риском.

🏗 Домострой в Telegram | в MAX

Почему ЦБ РФ так сильно смотрит за рынком недвижимости?

Связано это исключительно с тем, что девелопмент сидит на игле проектного финансирования и эскроу-счетов. Вот смотрите, эпоха эскроу-счетов началась в конце 2019 года. До эпохи эскроу-счетов ипотеки было до 50% в столичном регионе, чуть больше в области — ≈55%. Но потом происходит бурный рост ипотечных сделок (2), что же случилось, что поменялось?

Кто-то скажет: «Это всё программа льготной ипотеки, которую включили в 2020 году». Отчасти это правильный ответ, но он на поверхности. В реальности такой рост ипотечного кредитования на первичном рынке случился только потому, что банкам стало очень выгодно зарабатывать сразу с трех концов процесса.

Смотрите за руками. Сначала вы выдаете девелоперу бридж-кредит на покупку земли. Это обычно ключ + 3-4%, а то и все 5-6%. Выгодно? Очень выгодно. Девелопер будет еще 2-3 года проектировать и платить вам денежку. Дальше он придет за проектным финансированием, где вы заберете свои ещё 10%. На это накрутится история, что вы выдали проектное финансирование, но являетесь держателем денег клиента на эскроу. То есть у вас лежат деньги, которые беспроцентно можно использовать с понятным сроком — дата РВЭ проекта. Красиво? Очень.

И финальный штрих. До эпохи эскроу ипотека была хорошим продуктом, но выдавалась клиенту, и бабки шли фиг знает куда, на стройку или не на стройку, за бугор и т. д. Урок «Урбан Групп» показал, что ипотечные денежки могут уплыть. И тут сразу ворох проблем — недовольный, разъярённый дольщик, который платит ипотеку, но квартиру не получил. Квартиры нет, а значит, нет залога, на котором ипотека должна. Риски? Огромные. Бабки за ипотеку платятся, дольщик бегает у Минстроя с плакатом, залога нет. Все грустят.

А с 2020 года проектное финансирование открыли, на эскроу-счета бабки ипотечные кладем. У многих банков, которые выдают проектное финансирование, прописано, какая доля сделок в проекте должна идти с их же ипотекой. Сами свои же деньги положили и хранят, только проценты платят и девелопер, и дольщик. Рост рынка стройки раскручен не девелоперами, а банками, им выгодно было заработать свой процент на каждом этапе, а наивные, плохо считающие бабки девелоперы прыгнули на эту волну, набирая проекты, строя планы по офигенным продажам. Плюс в 2022 году девелоперы начали активно субсидировать ипотеку. Помните эти околонулевые ставки? Так это ещё один супердоход для банка, когда девелопер за снижение ставки платит живыми деньгами вперед.

Поняв, что ситуация с этими субсидированиями патовая (появился ипотечный стандарт), денег на субсидирование от государства нет, в 2024 году вся ипотечная вакханалия заканчивается. А паровоз-то уже разогнан. Как тормозить? Цикл длинный, проекты запущены, нельзя краник закрыть, попросить котеночек не варить. Вот и началось: падение ипотеки, появление большой доли рассрочек и адаптация рынка к семейной аудитории и их ипотечным возможностям (3).

Что будет дальше? Надеемся, что плавное охлаждение рынка. Цены никуда не денутся. Просто строить будут в разы меньше.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

🫴 Долги крупнейших девелоперов выросли на 30% за год — НКР

Совокупный долг крупнейших российских девелоперов по итогам 2025 года увеличился на 30% — до 3,1 трлн ₽. При этом средства на счетах эскроу выросли на 23%, а выручка — на 15%, что говорит о более быстром росте долговой нагрузки, чем продаж.

Несмотря на это, аналитики не видят признаков системного кризиса. Продажи по-прежнему опережают накопление запасов жилья, а массовых дефолтов среди крупных застройщиков в базовом сценарии не ожидается, говорится в исследовании НКР.

При этом расходы на обслуживание долга за год выросли на 40%, а запас прочности по выплате процентов снизился до 2,33х. Среди компаний Брусника и «Пионер» смогли сократить долговую нагрузку, тогда как Setl Group, «Эталон» и «Легенда» ее нарастили. Самым высоким объемом свободных денежных средств выделяется ПИК.

👉 Эксперты в НКР считают, что основные риски сейчас сосредоточены не среди крупнейших игроков, а у небольших региональных девелоперов, где возможны реструктуризация долгов и заморозка отдельных проектов.

Движение.ру в МАКС

🗓 Средний срок новых жилищных кредитов, по данным ЦБ, сократился до 23,5 года – минимального уровня с 2022 года. Еще в январе показатель был 28,5 года. Причина – в снижении доли льготной ипотеки в выдачах. Сейчас по рыночным ставкам выдается 45% новых жилищных кредитов – это максимум за последние 2 года.

#ипотека

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

Объем текущего строительства на середину 2026 года по данным ЕИСЖС

ТОП-5 рынков (тыс. кв. м):

◾️Москва - 16 024
◾️Краснодар - 5 548
◾️Екатеринбург - 5 503
◾️Санкт-Петербург - 5 005
◾️Ростов-на-Дону - 3 388

Санкт-Петербург продолжает уступать по объему строительства Краснодару и Екатеринбургу. Частично это компенсируется ростом строительства в пригороде северной столицы. ГП Свердловское во Всеволжском районе - лидер по темпам роста стройки за последний год. Среди заметных изменений - снижение показателя в Тюмени, которая еще в прошлом году уступила пятую позицию Ростову-на-Дону.

Кроме пригорода Санкт-Петербурга заметный рост стройки фиксируется в Нижнем-Новгороде, Астрахани, Ставрополе. Повышение в Челябинске во много связано с техническим фактором расширения границ муниципального образования. Рост числа проектов в Екатеринбурге и Краснодаре не такой большой, но база для роста существенно выше. Текущая проблема многих территорий в том, что повышение предложения в городах с избыточным ассортиментом уже не работает на качественный рост рынка, а вынуждает девелоперов искать варианты оптимизации и качественного упрощения. Уже сегодня для отдельных территорий оптимальным вариантом развития рынка новостроек становится управляемое сжатие. Снижение стройки фиксируется на многих столичных рынках, насыщенном Владивостоке, Самаре, Воронеже.

Если иллюстрации не грузятся, смотрите наши данные на других платформах 👇

@REBURG |Дзен|max

В январе 2026 года россияне в среднем закрывали ипотеку за 9,3 года против 4,4 года в январе 2022-го.

Краснодарский девелопер Ava Group вновь выставил на продажу активы в Москве, но в 2 раза дешевле

Первая попытка найти покупателей оказалась неудачной, поэтому теперь часть лотов готовы продать со скидкой до 50%. В списке сразу несколько крупных площадок:

🟠Проект жилого комплекса в Электролитном проезде на 62,1 тысячи м² — 1 млрд рублей.

🟠Проект жилого комплекса на Таганке площадью 10,2 тысяч м² — 900 млн рублей.

🟠Площадка в Большом Ватином переулке — 375 млн рублей.

🟠Коттеджные посёлки «Астрецово» и «Яхрома» в Дмитровском районе Подмосковья — 495 и 300 млн рублей соответственно.

Самым крупным активом остаётся площадка в Электролитном проезде рядом со станцией метро «Нагорная», где планируют стройку ЖК площадью 62,1 тысячи м². Раньше лот стоил 2 млрд рублей, но теперь минимальная цена снижена до 1 млрд рублей.

Это что же у застройщика происходит, что настолько деньги нужны? 😳

Справочно:
По данным Всeостройке.pф, AVA Group занимает 112-е место в РФ по объему текущего строительства жилья. Надежность девелопера — 3,59.

🏗Всё о стройке: на сайте | в MAX | в Telegram | во ВКонтакте | в Дзен

На Алтае местный Минстрой хочет обязать застройщиков устанавливать зарядки для электромобилей

Это станет обязательным для всех жилых комплексов, независимо от их категории, и потребует предусмотреть зарядные станции для 5% машино-мест.

Для жилых домов 10% станций должны быть «быстрыми», а 90% — «медленными». В нежилых объектах соотношение составит 40% «быстрых» и 60% «медленных» станций.

❗️Норма не будет действовать в селах и малых городах.

Законопроект также предлагает убрать из нормативов понятие «временные машино-места», оставив только «постоянные».

Кроме того, документ содержит новые требования к обеспеченности территорий социальными учреждениями, инженерными сетями, озеленением и благоустройством.

🏗Всё о стройке: на сайте | в MAX | в Telegram | во ВКонтакте | в Дзен

‼️🔥 ИНФЛЯЦИЯ и М2: ВОПРОС О СНИЖЕНИИ СТАВКИ В ИЮЛЕ СНЯТ С ПОВЕСТКИ ДНЯ
её повышение всё более вероятно... но появляется и сценарий ШОКА ДКП
 
Ранее мы писали, что «если по июню не увидим замедления кредита и М2, то повышение КС станет базовым сценарием». Так и произошло.

Данные за июнь:

·  М2: 13.4% гг (13.0% в мае)
·  М2Х ИВП: 13.1% гг (13.1% в мае)

Так как бюджет в этом месяце, скорее всего, был исполнен с околонулевым дефицитом, то основной вклад в рост М2, по-видимому, вновь вносил кредит

Если данные по кредиту и М2 ставят крест на надеждах о снижении ставки, то данные по инфляции сигнализируют о необходимости её повышения

Топливный кризис начался в 20-х числах мая, но первые 4 недели ускорения в устойчивых компонентах ИПЦ не было. А последние 3 недели оно не просто началось, а приобретает характер цунами: 0.06 - 0.10 - 0.18 - 0.24% - устойчивая инфляция уходит выше 10% saar!

Ещё пару недель такого ускорения, и ЦБ придется не просто повышать КС, а дёргать её 💥 СРАЗУ НА НЕСКОЛЬКО ПРОЦЕНТОВ ВВЕРХ

MMI в Max 🌏

Счетная палата нашла у Минстроя подведомственную копилку.

▶️Счетная палата посмотрела, как работают подведомственные организации Минстроя за 2020–2025 годы. В отчете — "Главгосэкспертиза", "РосКапСтрой" и "РосСтройКонтроль".

Что интересного:

⬛️На 1 января этого года у "Главгосэкспертизы" на счетах лежало 11,9 млрд руб. остатков. Деньги накопились не из федерального бюджета, а за счет платной деятельности. Крупные остатки больше 1 млрд руб. появились еще в 2007 году, а с 2014 года учреждение заработало 7 млрд руб. только на размещении денег на депозитах.

Счетная палата отмечает, что по действующим правилам такие деньги просто так в бюджет не заберешь, т.к. автономное учреждение распоряжается своими доходами самостоятельно.

Поэтому аудиторы предлагают сделать исключение и поручить Минстрою вместе с Минфином подготовить предложение о перечислении в федеральный бюджет 50% свободных остатков "Главгосэкспертизы" в этом году.

⬛️В 2022–2025 годах "РосКапСтрой" заключил 39 государственных и муниципальных контрактов на 105 млрд руб. По ним учреждение выступало генподрядчиком. Почти все контракты (38 из 39) были заключены с "РосКапСтроем" как с единственным поставщиком.

Больше половины контрактов ушло на субподряд организациям, подведомственным самому "РосКапСтрою". Т.е. учреждение получает контракт как генподрядчик, а потом почти весь объем уходит в свой же подведомственный контур.

Из 39 контрактов "РосКапСтроя" сейчас 27 контрактов на 84,2 млрд руб. находятся на стадии исполнения. Еще 11 контрактов на 20,3 млрд руб. расторгнуты. Из них 9 — из-за одностороннего отказа заказчика. Полностью исполнен только один контракт на 468 млн руб.

"РосКапСтрой" проходит ответчиком по 100 искам на общую сумму 6,8 млрд руб., в том числе за ненадлежащее исполнение обязательств по контрактам.

⬛️К ИСУП (информационная система управления проектами госзаказчика в строительстве) тоже есть вопросы. Счетная палата пишет, что "РосКапСтрой" увеличил стоимость услуг по технической поддержке этой системы (писали об этом), включив в расчет документально не подтвержденные расходы.

Отсюда возникли дополнительные расходы бюджетов регионов на 136,6 млн руб. Регионы могли переплатить за поддержку цифровой системы, потому что в цену заложили расходы, которые само учреждение документально не подтвердило.

⬛️Функции строительного контроля одновременно выполняют две подведомственные Минстрою организации ("РосКапСтрой" и "РосСтройКонтроль").

При этом "РосКапСтрой" совмещает несколько ролей и видов деятельности. Счетная палата пишет, что это может быть причиной низкого качества подрядных работ и создавать риски некачественного выполнения функций заказчика и строительного контроля.

🏗 Домострой в Telegram | в MAX

Дорогие читатели!
Сегодня команда DREAMSMM собрала для вас уникальную подборку - только качественная и свежая информация:

🏙️ Nedvizha — главный инструмент народной силы, который уже много лет помогает решать проблемы с УК, застройщиками и ЖКХ. Нас читают в мэрии, по нашим постам снимают сюжеты крупнейшие телеканалы страны.

📱 РУСЛАН РЕНТАВЕД - авторский канал эксперта по ГАБ и ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
🎙Аналитика, разбор проектов, инвест. стратегий, прямые эфиры с экспертами.
💰С помощью информации из канала подписчики создают ПАССИВНЫЙ ДОХОД и увеличивают капитал. Подписывайтесь!

🏠 Метр² в квадрате – полезный канал с разборами от профессионального аналитика рынка недвижимости. Разбираем новости и тренды, проверяем скидки в новостройках, смотрим графики реальных цен.

👽 CONTINUUM - Канал архитектурного бюро. Рассказываем об архитектуре как части девелоперского цикла, урбанистике, архитектурных новостях, проектах бюро и мероприятиях с нашим участием. Для тех, кто строит, проектирует и любит архитектуру.

🏗️ RENOVAZI — канал о строительстве, жилье и городской среде: реновация, КРТ и реальные кейсы из новостроек. Подписывайтесь!

👁 СлежуЗа - Недвижимость — популярный агрегатор новостей о недвижимости.

🔴 Бизнес Секреты - Данный канал о структуре организации бизнеса и его достижения.
Всё об:
• предпринимательстве
• менеджменте
• пассивном доходе

🔴 Почему БИЗНЕС ПОДКАСТЫ?
- Лучший способ для саморазвития и учёбы, не отвлекаясь от работы.
Развивайся 24/7

🗞 КОТЛОВАНЪ - агрегатор новостей рынка недвижимости и ипотеки, который читают риелторы. Самое важное и интересное - здесь.

🪞 ConTrust - канал-зеркало всего происходящего в России. Про финансы, недвижимость, политику.
1 пост в день, но иронично, жестко, смешно. Идеально для прочтения за утренним кофе или по пути на работу.
Слабонервным и любителям телевизора не рекомендуется

📊 Канал Манго Инвест - не только инвестиции в недвижимость! Здесь вы увидите примеры наших работ. Наглядно, а главное - вместе с нами, пройдёте путь от покупки активов до сдачи их в аренду и реализации.
Мы расскажем вам о самом интересном!

Подборка организована DREAMSMM

🪖 Госдума во втором чтении продлила «Гаражную амнистию» до 1 сентября 2031 года

🔵По данным Росреестра, с 2021 года, когда начала действовать программа, права уже оформили порядка 800 тыс. граждан.

Еще около 500 тыс. смогут воспользоваться амнистией в дополнительный пятилетний срок.