Почему ЦБ РФ так сильно смотрит за рынком недвижимости?

Связано это исключительно с тем, что девелопмент сидит на игле проектного финансирования и эскроу-счетов. Вот смотрите, эпоха эскроу-счетов началась в конце 2019 года. До эпохи эскроу-счетов ипотеки было до 50% в столичном регионе, чуть больше в области — ≈55%. Но потом происходит бурный рост ипотечных сделок (2), что же случилось, что поменялось?

Кто-то скажет: «Это всё программа льготной ипотеки, которую включили в 2020 году». Отчасти это правильный ответ, но он на поверхности. В реальности такой рост ипотечного кредитования на первичном рынке случился только потому, что банкам стало очень выгодно зарабатывать сразу с трех концов процесса.

Смотрите за руками. Сначала вы выдаете девелоперу бридж-кредит на покупку земли. Это обычно ключ + 3-4%, а то и все 5-6%. Выгодно? Очень выгодно. Девелопер будет еще 2-3 года проектировать и платить вам денежку. Дальше он придет за проектным финансированием, где вы заберете свои ещё 10%. На это накрутится история, что вы выдали проектное финансирование, но являетесь держателем денег клиента на эскроу. То есть у вас лежат деньги, которые беспроцентно можно использовать с понятным сроком — дата РВЭ проекта. Красиво? Очень.

И финальный штрих. До эпохи эскроу ипотека была хорошим продуктом, но выдавалась клиенту, и бабки шли фиг знает куда, на стройку или не на стройку, за бугор и т. д. Урок «Урбан Групп» показал, что ипотечные денежки могут уплыть. И тут сразу ворох проблем — недовольный, разъярённый дольщик, который платит ипотеку, но квартиру не получил. Квартиры нет, а значит, нет залога, на котором ипотека должна. Риски? Огромные. Бабки за ипотеку платятся, дольщик бегает у Минстроя с плакатом, залога нет. Все грустят.

А с 2020 года проектное финансирование открыли, на эскроу-счета бабки ипотечные кладем. У многих банков, которые выдают проектное финансирование, прописано, какая доля сделок в проекте должна идти с их же ипотекой. Сами свои же деньги положили и хранят, только проценты платят и девелопер, и дольщик. Рост рынка стройки раскручен не девелоперами, а банками, им выгодно было заработать свой процент на каждом этапе, а наивные, плохо считающие бабки девелоперы прыгнули на эту волну, набирая проекты, строя планы по офигенным продажам. Плюс в 2022 году девелоперы начали активно субсидировать ипотеку. Помните эти околонулевые ставки? Так это ещё один супердоход для банка, когда девелопер за снижение ставки платит живыми деньгами вперед.

Поняв, что ситуация с этими субсидированиями патовая (появился ипотечный стандарт), денег на субсидирование от государства нет, в 2024 году вся ипотечная вакханалия заканчивается. А паровоз-то уже разогнан. Как тормозить? Цикл длинный, проекты запущены, нельзя краник закрыть, попросить котеночек не варить. Вот и началось: падение ипотеки, появление большой доли рассрочек и адаптация рынка к семейной аудитории и их ипотечным возможностям (3).

Что будет дальше? Надеемся, что плавное охлаждение рынка. Цены никуда не денутся. Просто строить будут в разы меньше.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX