РИС.РФ

🏚 Апартаменты стоят дешевле квартиры.
Разбираемся, за что именно вы "недоплатили" — и почему потом переплатите.

Начнем с земли под зданием

У каждого земельного участка есть назначение определяющее, что на нём вообще разрешено строить.
Часто апартаменты стоят на земле «под гостиницу» (что хорошо) или «под офисы» (что не очень хорошо).
Встречаются случаи, когда застройщик выкупил здание бывшего научного института или завода, переделал его под апартаменты, а назначение участка так и осталось «под науку» или «под производство» (это совсем не хорошо).
По настоящему опасно, когда дом с апартаментами построен на участке под ИЖС, ЛПХ, садоводство — в таких ситуациях власти идут в суд и требуют признать здание самовольной постройкой.

Успокоим: до сноса доходит редко, суды называют его крайней мерой. Но и без сноса проблема серьёзная — сам такой спор тянется годами. А еще есть штрафы.

Что сделать: до сделки закажите выписку из ЕГРН и сверьте назначение участка с тем, что на нём реально построено. Заодно проверьте, есть ли у дома разрешение на строительство.

Что еще? Апартаменты — это нежилое помещение со всеми вытекающими...

Прописки в привычном смысле нет. Постоянная регистрация оформляется только в жилье. С 2026 года в апартаментах, похожих на квартиру, разрешили временную регистрацию по месту пребывания — её обычно хватает, чтобы записать ребёнка в школу и сад и прикрепиться к поликлинике. Но она даётся на срок и требует продления, а часть выплат и льгот «по месту жительства» без постоянной прописки может оказаться недоступна.

Налоговых вычетов нет вообще. Когда человек покупает жильё, государство возвращает часть уплаченного им налога — до 260 тысяч рублей за саму покупку и ещё до 390 тысяч за проценты по ипотеке. На апартаменты это не распространяется: вернуть нельзя ничего. Вдобавок налог на имущество (ежегодный) здесь считают по коммерческим ставкам, и обычно он выше квартирного.

Ипотека дороже. Ставки, как правило, выше, а льготные программы, включая семейную, на апартаменты обычно не действуют.

Коммуналка по коммерческим тарифам. И без жилищных гарантий: отключить за долги проще, чем в квартире.

За стеной может быть что угодно. В одном здании с вами законно соседствуют офисы, склады, фитнес-клубы, ночные бары, мастерские. Отсюда чужой шум, вибрация, запахи и посторонние люди на этаже в любое время суток. Правила тишины и санитарные нормы для жилья на апартаменты не распространяются.

Район вас не ждал. Планируя школы, сады, поликлиники и транспорт, город не учитывает жителей апартаментов. Записать ребёнка в ближайшую школу формально можно, но мест там может просто не хватить.

Вывод: апартаменты покупать можно — но с открытыми глазами и обязательной проверкой земли и документов, а не по одной лишь приятной цене.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

👀 Один из самых частых вопросов по налогам, который поступает в чат юридической поддержки РИС.ПРЕМИУМ, это...

🏠 Недвижимость приобреталась по долям: с какой даты считается срок владения?

Ответ: Если несколько долей в одном объекте приобретены в разное время, срок владения определяется с даты приобретения первой доли.
Это прямо разъясняет ФНС по Москве на своем сайте.

🤨 Какой срок в этом случае считать? 3 или 5 лет?

Ответ: Если это жилое помещение, и помимо него у налогоплательщика нет других жилых помещений в собственности (в т.ч. в совместной собственности с супругом), то тут все просто — минимальный предельный срок владения равен 3 годам.

В других ситуациях — при приобретении долей по разным основаниям учитывается основание, по которому первоначально возникло право общей долевой собственности (т.е. по которому приобретена первая доля).
Такой порядок ФНС разъяснила в письме от 27.07.2023 № БС-4-11/9597@, направив позицию Минфина России от 25.07.2023 № 03-04-07/69247.

Например, первая доля была куплена, а вторая впоследствии получена по наследству. Применить трехлетний срок для наследства тут нельзя, т.к. смотрим только по первой доле, а она куплена.
Соответственно, объектом необходимо владеть 5 лет с момента приобретения первой доли, чтобы продать без уплаты налога.

📌 Вывод: последующее приобретение доли по наследству не «обнуляет» срок владения.
Сначала определяем основание первоначального приобретения доли, затем от даты первой доли считаем соответствующий минимальный срок.

При истечении минимального предельного срока доход от продажи освобождается от НДФЛ (это касается и налоговых нерезидентов, но не распространяется на иноагентов и на случаи, когда нежилое помещение использовалось в коммерческой деятельности).

А если минимальный предельный срок владения не истек стоит проверить, не применяется ли освобождение от НДФЛ по другой норме – при продаже жилья семьями с двумя и более детьми, улучшающими жилищные условия (но на иноагентов это правило тоже не распространяется).

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

👆 Выше мы рассказали об открытии нашего нового офиса в Рязани и хотели бы пригласить всех риэлторов на городской риэлторский праздник:

📍ДЕНЬ ЗНАНИЙ РИЭЛТОРА®
г. Рязань,
Первомайский пр., д. 33

🗓 17 сентября 2026 г.
в 10.00 и 14.00
в здании
Конгресс-центра АМАКС
(напротив нашего офиса)
Первомайский пр., д. 54

🎞 Для записи на День знаний риэлтора в Рязани ЗАПОЛНИТЕ ФОРМУ ↩️

👨‍🎓 День знаний риэлтора® - это масштабная обучающая программа, когда за 4 часа вы может совершенно БЕСПЛАТНО послушать уникальные лекции на темы:

✅ ОПАСНОСТИ «БЕЗОПАСНЫХ» РАСЧЕТОВ (подделка документов, пропуска сроков, альтернатив, налоговые и пр.) и способы защиты от них.

✅ НОВЫЕ инструменты расчетов от Фора-Банка: трансферация, автоматическое раскрытие, бесплатный сейф для риэлтора, супер-СБР и многое другое.

✅ ПОДВОДНЫЕ КАМНИ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛОК. Риски недействительности, приостановок и отказов Росреестра. Дело Долиной, ведомые и не только.

📃 По окончании выдаётся именной
- Сертификат «Мастер безопасных расчетов 2026»
- Купон на 10000 бонусных рублей!

☕️ Также вас ждут:
🔻личное знакомство с первыми лицами банка,
🔸фуршет и подарки

Данное мероприятие уже неоднократно проводилось в Москве, Туле, Перми, Калуге, Ярославле, Краснодаре и Сочи.

📽 Пример-видео, как проходил День знаний риэлтора в прошлом году в Санкт-Петербурге:
https://t.me/risrf/1453

👍 Приходите, и вы поймете, почему риэлторы в 20 городах России выбирают Фора-Банк для проведения своих сделок.

🎞 Для записи на День знаний риэлтора в Рязани ЗАПОЛНИТЕ ФОРМУ ↩️

Телеграм-канал: @risrf

🎉 Друзья, рады сообщить, что в Рязани открылся новый офис Фора-Банка!

Теперь в 20-ти регионах России можно проводить сделки с электронной регистрацией!

❗️Почему в каждом из 20 регионов риэлторы выбирают Фора-Банк для проведения своих сделок:

🔺10 преимуществ:

1️⃣ 7 дней в неделю
БЕЗ ВЫХОДНЫХ

2️⃣ расчеты
+ ПОДГОТОВКА ДКП
+ электронная регистрация = 3900*

❗️В 2-3 раза дешевле аналогичных предложений на рынке.

* тариф указан с учетом начисления/списания на Карту риэлтора 1000 бонусных рублей и действует с любым видом расчетов «аккредитив» или «аккредитив + сейф»

3️⃣ БЕСПЛАТНАЯ предварительная подготовка юристом ДКП любой сложности

4️⃣ срок регистрации 1-3 дня

5️⃣ БЕСПЛАТНЫЙ аккредитив с автоматическим раскрытием
➕ БЕСПЛАТНЫЙ СЕЙФ по Карте риэлтора

❗️Помощь в структурировании сделки!

6️⃣ БЕСПЛАТНАЯ переговорная на все время проведения сделки

7️⃣ любой объект жилой или нежилой недвижимости

8️⃣ любые особенности сделок: купля-продажа, мена, дарение, уступки связки, несовершеннолетние, иностранцы

9️⃣ автоматическое раскрытие, трансферация платежей по альтернативным сделкам

🔟 ➕ за первую сделку риэлтор ПОЛУЧАЕТ
🎁 Подарочный купон на 10000 руб.

➕ за КАЖДУЮ сделку начисляется от 2 до 10 тыс. рублей.

Бонусные рубли можно ИСПОЛЬЗОВАТЬ
🍉 в магазине подарков
🍉 при оформлении сделок в Фора-Банке
🍉 а также на оплату рекламы
▪️☺️🙄😉😁😜
▪️😉😚😉😌
▪️ДомКлик
▪️Яндекс-недвижимость
по фиксированным выгодным тарифам!

☎️ Для записи на сделку - звоните по единому номеру:
+74951204425

Сдаем квартиру, а потенциальный арендатор предлагает оформить договор на юрлицо.
Не создаст ли это для собственника дополнительные риски?

На самом деле такой вариант может быть для собственника даже удобнее.

Для начала вспомним, что:

Аренда квартиры физлицом — это наем (подвид аренды), и для него действуют свои правила, несколько отличающиеся от аренды — глава 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса РФ.

А вот аренда квартиры юрлицом под правила для найма не подпадает, хотя квартира и арендуется для проживания сотрудников юрлица.

Теперь в чем выгода для наймодателя

1️⃣ Во-первых, юрлицо не может просто отказаться от срочного договора за 3 месяца

У нанимателя-физлица есть специальное право в любое время отказаться от договора найма, предупредив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Это право действует вне зависимости от того, что будет прописано в договоре найма.

У арендатора-юрлица такого предусмотренного законом права нет, но стороны могут установить такую возможность в договоре. Поэтому в срочном договоре аренды можно ограничить возможность его досрочного прекращения по инициативе арендатора.

2️⃣ Во-вторых, при аренде проще предусмотреть право уже самого собственника на односторонний отказ от договора

При найме жилого помещения такая возможность тоже существует. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 02.06.2022 № 23-П признал такую возможность для краткосрочного договора найма, но указал, что основания для прекращения договора по инициативе собственника (в одностороннем попядке) должны быть сформулированы ясно и определенно и быть связаны с существенным нарушением законного интереса наймодателя.

При аренде такого ограничения нет. Стороны могут самостоятельно определить в договоре основания, при которых собственник вправе отказаться от договора.

3️⃣ В-третьих, договором аренды можно предусмотреть для арендатора плату за осуществление права на односторонний отказ

Плата за право в одностороннем поряде расторгнуть договор (отказаться от договора) не то же самое, что и штраф.

Штраф взимается только при нарушении договора. Соответственно, если договором или законом установлена возможность одностороннего отказа от договора, которой воспользовался наниматель/арендатор, то штрафовать его не за что (он ничего не нарушил).

А вот плата за право отказа от договора (одностороннего расторжения) – это такое условие договора, которое говорит «когда заплатишь специальный платеж, тогда у тебя и возникнет право на отказ от договора, и пока не заплатил, такого права у тебя нет».

На всякий случай, хотим акцентировать внимание, что плату за реализацию права на односторонний отказ от договора можно установить только для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность (п. 3 ст. 310 ГК РФ), в остальных случаях такой пункт в договоре суд признает ничтожным.

4️⃣ В-четвертых, собственнику не нужно самому разбираться с декларированием доходов и уплатой налога

Если собственник — обычное физлицо (не в статусе ИП и не "самозанятый" – сдает квартиру российской организации или ИП, то арендатор самостоятельно удержит налог (НДФЛ) из арендной платы и перечислит его в бюджет.
Собственнику также в этом случае не нужно подавать декларацию по этому доходу.

А что с человеком, который будет жить в квартире?

Если договор заключает юрлицо, в нем нужно прямо указать:
🔹 кто именно будет проживать в квартире;
🔹 сколько человек вправе постоянно проживать;
🔹 можно ли заменить проживающего;
🔹 можно ли заселять других лиц.

🚸 Но, конечно, если после прекращения договора человек отказывается освобождать квартиру, договор с юрлицом не избавляет собственника от необходимости решать вопрос о выселении в установленном законом порядке.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

Дом стоит в 2,5 м от границы участка вместо 3 м. Придется ли его сносить?

Нет, само по себе нарушение отступа еще не означает, что дом придется сносить.

Сначала нужно проверить, действительно ли на момент строительства для этого участка требовался отступ 3 м.

А дальше важно установить какие вообще нарушения допущены и можно ли их устранить без сноса дома.

1️⃣ Только отступ меньше установленного

Например, дом стоит в 2,5 м вместо 3 м, но полностью находится на своем участке, не создает угрозы безопасности и не мешает соседу пользоваться его участком.

Само по себе такое отклонение не означает, что дом нужно сносить. Суд скорее всего признет нарушение несущественным и сохранит дом.

2️⃣ Отступ нарушен и при этом затронуты права соседа

Например, из-за дома вода или снег постоянно попадают на соседний участок, либо часть дома "зашла" на участок соседа.

В этом случае риск выше. Но и здесь снос не всегда единственный вариант — если нарушение можно устранить, суд может обязать привести дом в соответствие.

3️⃣ Нарушены требования безопасности

Чем серьезнее нарушение и чем опаснее его последствия, тем выше риск, что дом придется снести.

Например, если расположение дома создает реальную угрозу пожара или иным образом представляет опасность для людей.

📌 Поэтому при покупке дома важно выяснить:
▫️ какие отступы от границы участка были установлены на момент строительства;
▫️ есть ли другие нарушения;
▫️ создает ли дом угрозу безопасности;
▫️ нарушаются ли права соседей;
▫️ можно ли устранить нарушения без сноса.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

10 лет после развода: кому принадлежит квартира?

Супруги купили квартиру в браке и оформили её на жену.
Впоследствии брак был расторгнут.
Раздел имущества не производился — ни в судебном порядке, ни по добровольному соглашению. Стороны оставили всё как есть, очевидно, полагая, что регистрация права на одного из супругов исключает необходимость дополнительного раздела.

Прошло 10 лет. Один из бывших супругов умирает.

Сценарий 1. Умер титульный собственник (в примере — бывшая жена)
При отсутствии брачного договора или иного соглашения, устанавливающего иной режим имущества, квартира, приобретённая в браке, по общему правилу является общей совместной собственностью супругов.
Тот факт, что в Едином государственном реестре недвижимости собственником указана только жена, сам по себе этого правового режима не меняет.
По общему правилу доли супругов при разделе имущества признаются равными.
Следовательно, бывший муж вправе заявить, что 1/2 доля квартиры не входит в наследственную массу умершей, поскольку принадлежит ему.
В итоге наследники умершей получат не всю квартиру, а только 1/2 долю, которая являлась собственностью наследодательницы.

Сценарий 2. Умер не титульный собственник (в примере — бывший муж)
Квартира осталась оформленной на бывшую жену. Спустя годы умирает бывший муж.
Его наследник заявляет требование о выделении из имущества бывшей супруги супружеской доли умершего и включении её в наследственное имущество. Иными словами, из квартиры, записанной на жену, наследник мужа претендует на 1/2 долю.
Именно такая ситуация была рассмотрена Верховным Судом Российской Федерации (дело № 67-КГ22-10-К8). Супруги развелись, раздел квартиры не произвели, квартира осталась оформленной на жену. После смерти бывшего мужа его сестра потребовала определить долю брата и включить 1/2 квартиры в наследственную массу.
Суды нижестоящих инстанций пришли к выводу, что бывший муж фактически отказался от своей доли, поскольку длительное время после развода не требовал раздела имущества.
Однако Верховный Суд с этой позицией не согласился: само по себе длительное отсутствие требований о разделе не означает отказа от права на имущество. Поэтому доля умершего в совместно нажитой квартире может быть включена в наследственную массу.

Вывод
Неразделённое после развода имущество сохраняет статус общей совместной собственности, что создаёт правовые риски для обеих сторон и их наследников.
Во избежание подобных споров спустя годы и для обеспечения определённости в правах на имущество рекомендуется производить раздел имущества непосредственно после расторжения брака.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

Покупаете квартиру у города: перейдёт ли к вам долг по капремонту?

При покупке квартиры, которая находится в собственности города или другого публичного образования, у покупателя может возникнуть вопрос: а что будет с задолженностью по взносам на капитальный ремонт, которая накопилась до покупки?

Ведь по общему правилу при переходе права собственности задолженность предыдущего собственника по капремонту переходит к новому собственнику.

📌 Но часть 3 статьи 158 ЖК РФ прямо устанавливает, что это правило не распространяется на задолженность, не исполненную Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием.

Поэтому если квартира принадлежала, например, городу, а затем была продана гражданину, долг, накопленный пока город владел квартирой, к покупателю не переходит.

А если город квартиру продает с торгов?

Правило действует и в этом случае. Долги города по кап.ремонту к покупателю не переходят.
Если вам их выставили в квитанции, вы вправе потребовать их исключения.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

В зонах подтопления и затопления теперь нельзя строить?

Да. С 4 августа 2026 года правила действительно стали строже — внесены изменения в т.ч. в ст. 67.1 Водного кодекса РФ (Федеральным законом от 04.08.2026 № 301-ФЗ).

Что изменилось?

Раньше не было прямого запрета на строительство в границах зон затопления и подтопления.
Можно было строить, если сразу или после обеспечишь (защитишь) здание средствами инженерной защиты.
В результате дома строились, а средства инженерной защиты для них мало кто обеспечивал.

Теперь в зонах подтопления и затопления прямо запрещены и строительство, и даже подготовка к строительству любых обьектов.
Можно строить и эксплуатировать только сами сооружения инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод (например, дамбы).

То есть теперь для получения права строительства в зоне затопления или подтопления уже не достаточно, например, изменить тип фундамента будущего дома.

Что такое зона затопления или подтопления?

Это территория со специальным режимом, установленная в связи с возможным негативным воздействием вод.

Зона затопления устанавливается, в частности, для территорий, которые могут затапливаться при паводках и других условиях, предусмотренных Положением о зонах затопления, подтопления, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360.

Зона подтопления устанавливается для территорий, прилегающих к зонам затопления, где возможно повышение уровня грунтовых вод вследствие воздействия водного объекта.

Как проверить участок?

Участки, в зонах подтопления и затопления не запрещены к продаже и могут иметь те же виды разрешенного использования – ИЖС, ЛПХ, садоводство...
Просто в той части участка, которая пересекается с вышеуказанными зонами, новая стройка теперь запрещена (имеются ограничения в пользовании).

Чтобы понять, что перед вами участок с ограничениями в пользовании, перед покупкой изучите:
▪️ ГПЗУ (раздел об ограничениях);
▪️ выписку из ЕГРН об объекте недвижимого имущества (именно такое название должно быть указано в "шапке" выписки; смотрите последние разделы выписки о наличии зон с особыми условиями использования территорий);
▪️ НСПД (перейдите на публичную кадастровую карту и там смотрите в слоях ЗОУИТ),
▪️ региональные порталы (например, Геопортал Подмосковья, раздел - градпроработка).

При этом в ЕГРН и на публичой кадастровой карте могут отсутствовать сведения о наличии пересечения с зонами подтопления и затопления, хотя фактически они и установлены.
Так что ГПЗУ лучше запрашивать всегда.

А если участок уже попал в зону?

Чтобы получить право что-то построить на таком участке, нужно сначала добиться изменения границ самой зоны или прекращения существования этой зоны.

Одним из оснований для прекращения зоны является обеспечение территории инженерной защитой — например, строительство защитных сооружений или применение других предусмотренных законом средств защиты от негативного воздействия вод.

Решение об изменении или прекращении зоны принимает Росводресурсы. Процедура проходит через уполномоченный орган субъекта РФ.

Пока сведения о зоне не исключены в т.ч. из ЕГРН, для участка сохраняются соответствующие ограничения.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

🎓РИЭЛТОРСКИЙ УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР

ВНОВЬ ПРИГЛАШАЕМ НА СЕМИНАР С УНИКАЛЬНЫМ СПЕЦИАЛИСТОМ*:

📅 20.08.26 (ЧЕТВЕРГ) в 12:30

👨‍⚕️Тема: “Практика судебно-психиатрического освидетельствования в сделках с недвижимостью. Все, что важно знать риэлтору"

🤩 Спикер: Кондрашова Светлана Михайловна‎, Врач-психиатр, судебно-психиатрический эксперт, к.м.н.

📋На семинаре вас ждут:
- Реальные кейсы из практики врача
- Выявление "Ведомых" продавцов, личный опыт, методики, лайфхаки
- Выявление лиц с мошенническими намерениями
- Способы минимизации рисков, связанных со сделкоспособностью продавца

Приходите! Скучно точно не будет!

🔴ЗАПИСЬ УЖЕ ОТКРЫТА. КОЛИЧЕСТВО МЕСТ ОГРАНИЧЕНО! ПОТОРОПИТЕСЬ ЗАПИСАТЬСЯ! >>>

* Напоминаем, что оформление всего лишь 1-2 сделок в месяц через Фора-банк дает риэлтору необходимое количество бонусов для бесплатного подключения подписки Премиум (малой частью которой является КОВОРКИНГ, доступ к учебным мероприятиями РИЭЛТОРСКОГО УЧЕБНОГО ЦЕНТРА, брендированная реклама на АВИТО и ЦИАН со скидками и бесплатным продвижением, проверки, юр. поддержка и многое другое)

🚀 Если у вас еще нет подписки "ПРЕМИУМ" к карте риэлтора, то можно еще успеть подключить ее по уникальной🌻 ЛЕТНЕЙ акции ☝️

Перейдите по ссылке, чтобы Подключиться к Премиум >>> ❤️

🤨 Квест: как вернуть свои деньги, если купленную недвижимость изъяли из-за того, что какую-то предыдущую сделку суд признал недействительной?

Помните, мы приводили дело, где у покупателя изъяли земельный участок, купленный ранее у другого физлица. Причина — земля когда-то незаконно выбыла из государственной собственности.
И вроде бы логично, что в этом случае продавец должен вернуть деньги (тот, которому покупатель ранее заплатила за изъятый впоследствии товар)...
Но видимо далеко не для всех это очевидно...

🍿 Спор о возврате денег по аналогичной истории дошёл аж до Верховного суда РФ.

💴 В 2008 году женщина купила земельный участок площадью 800 кв.м, оплатила за него 2,2 млн рублей и зарегистрировала право собственности в установленном порядке.

🗓 Спустя годы прокурор Сочи оспорил сделку: выяснилось, что участок частично находится на землях гослесфонда, на территории Сочинского нацпарка, а постановление местной администрации, на основании которого землю когда-то выделили продавцу, вообще не издавалось.
Суд в 2022 году признал право собственности покупательницы отсутствующим, а во встречном иске о признании её добросовестным приобретателем отказал.

💸 После этого покупательница попыталась взыскать деньги с продавца (который ей продал данный участок): признать сделку ничтожной, вернуть 2,2 млн за участок, 500 тыс. за юруслуги и ещё 6 тыс., взысканные по решению суда. Но три инстанции подряд ей отказали — указали, что она не проявила должной осмотрительности при покупке.

⚖️ Почему это неправильно.

🔖Отказ был построен на смешении двух разных вещей.
    Вопрос о том, насколько покупательница была осмотрительна при заключении сделки в 2008 году, — это одно.
    А вопрос о возврате денег после того, как сделка признана ничтожной, — совсем другое: он следует просто из факта ничтожности сделки и подтверждённой оплаты, и по общему правилу не зависит от того, была ли сторона осмотрительна.

🔖К тому же нижестоящие суды не заметили, что решение 2022 года уже прямо указывало на ничтожность сделок с этим участком — это обстоятельство осталось без правовой оценки при рассмотрении нового иска.

⏮ Итог: Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда, направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ №18-КГ26-60-К4 от 14.07.2026).

🤦 От себя добавим: формулировки данного определения ВС РФ тоже не отличаются юридической точностью — коллегия говорит об «убытках» и «противоправном поведении» там, где по существу речь идёт о реституции (возврате полученного по недействительной/расторгнутой сделке), которая не требует установления вины сторон. Это смешение понятий может ввести в заблуждение при дальнейшем цитировании этого определения.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

Укажу в договоре, что покупатель НЕ вправе предъявлять требования по любым недостаткам. Даже если выявит он их только после сделки и в договоре прямо они не прописаны.

В западном праве есть понятие "as is" ("как есть"): покупатель заранее соглашается принять вещь в любом состоянии, включая дефекты, о которых на момент сделки не знает вообще никто.
Можно ли в России продавцу снять с себя риски путем включения в договор фразы «продаётся в состоянии "как есть" на момент продажи, в том числе со скрытыми недостатками, которые не описаны в договоре (если таковые имеются)»?

Что есть в законе:

В ст. 475 ГК РФ сказано только про известные покупателю на день сделки недостатки: покупатель не вправе предъявлять претензии по недостаткам, которые продавец сам назвал заранее.

То есть данная норма работает только для конкретных, названных дефектов.
А формулировка «продаётся как есть» — это про то, чтобы покупатель не мог предъявить претензии в том числе и по недостаткам, которые станут ему известны позднее, уже после покупки.

Позиция судов:

Ни одного акта высших судов РФ мы не обнаружили на этот счет (по спорам между гражданами).
Даже Конституционный суд в постановлении № 38-П (которое мы упоминали в одном из предыдущих постов) отдельно отметил, что не берётся решать, законна ли такая оговорка.

Но если смотреть на дух похожих споров — суды пока держатся простого принципа:
▫️ за явный недостаток отвечает сам покупатель, если видел или должен был увидеть,
▫️а за скрытый — почти всегда продавец, независимо от наличия формулировок в договоре, снимающих с продавца ответственность за неотраженные в договоре недостатки.

Наши рекомендации для продавца:

Описывать все известные недостатки обязательно.

И на всякий случай включать фразу про продажу в состоянии "как есть".

Раз судебная практика ещё не сложилась, у вашего юриста, в случае спора с покупателем, будет пространство для манёвра: он сможет аргументировать, что стороны сознательно согласовали именно такое распределение риска.
Не исключено, что однажды подобный спор дойдёт до Верховного суда и он наконец расставит точки над i.

Рекомендации для покупателя:

Оговорка «как есть» — это не про вашу защиту, а ровно наоборот: попытка переложить на вас риск дефектов, о которых вы и знать не могли. Практики, которая бы гарантированно её отклоняла, пока нет — а значит нет 100% гарантии, что суд признает этот пункт ничтожным.

Проще и надёжнее для покупателя вовсе не включать в договор такую формулировку.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

А что, если продавцу в договоре прописывать чисто символический гарантийный срок, например, 3 дня?
И по его истечении продавец уже ничего не должен покупателю...

🤷‍♂️ Покупателю указание гарантийного срока (любого) только на руку, а вот продавцу наоборот.

📜 По закону требования по недостаткам могут быть предъявлены продавцу в течение двух лет с даты передачи недвижимости.
Этот срок действует, если в договоре не предусмотрен гарантийный период вообще или установлен, но менее чем на два года.
Иными словами, два года претензии могут поступать в любом случае.

⚠️ Ключевой момент заключается в следующем

⏳ Пока гарантийный срок действует, включается особая презумпция: продавец считается ответственным за любые обнаруженные дефекты, если он сам не докажет обратное. Покупатель просто заявляет о недостатке (не предоставляя никакие подтверждения) — а продавец вынужден доказывать, что проблема возникла после передачи объекта: по вине покупателя, действий третьих лиц или иных причин. Это требует организации осмотров, получения экспертных заключений, а при спорах — судебной экспертизы. Процесс становится затратным и длительным.
п. 2 ст. 476 ГК РФ

📅 По истечении гарантийного срока ответственность продавца не прекращается. Покупатель сохраняет право предъявить требования по скрытым недостаткам в любой момент в пределах двух лет с даты передачи недвижимости. Разница лишь в распределении бремени доказывания: теперь уже покупатель обязан подтвердить, что дефект существовал на момент сделки.
п. 5 ст. 477 ГК РФ

🗒 Если же гарантийный срок не установлен вовсе, изначально действует это же правило: при обнаружении недостатка в пределах двух лет именно покупатель должен доказать, что дефект существовал на момент передачи. Бремя доказывания лежит на нём.
п. 1 ст. 476 и п. 2 ст. 477 ГК РФ

🔄 Таким образом, гарантийный срок не сокращает объём ответственности продавца, а лишь на время своего действия перекладывает на него обязанность оправдываться. Чем дольше такой срок, тем дольше продавец находится в уязвимом положении.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

☀️ПРОМОКОД 🙃😍😉😏

Акция продлена!!!

Еще несколько дней есть уникальная возможность получить все что нужно риэлтору для работы
со скидкой 🀄️🀄️🔴 и главное
ПО СТАРЫМ ЦЕНАМ!!!

🕐 7 дней в неделю с 9 до 21 ч рабочие пространства (формата коворкинг) в Москве (3 офиса от 100 до 600 кв.м.), с компьютерами, принтерами, ксероксами и пр.

🌐 переговорные в любом отделении Фора-Банка любого города России

👨‍💻 CRM система ГорОбмен с автовыгрузкой бесплатной рекламы на 50+ площадок (входит в ТОП-3 лучших)

💿 профессиональные риэлторские базы (SmartAgent и иные в зависимости от региона)

📢 размещение рекламы в 🏡ЦИАН и др. по 🔥 СПЕЦЦЕНЕ!

👍 продвижение на 🏡ЦИАН и 🏡 Домклик для новых объявлений в подарок!

🛡профессиональные письменные отчеты о ПРОВЕРКЕ продавцов и объектов недвижимости, а также автоматизированные проверки по физлицам и выписки ЕГРН (практически бесплатно и без ограничений по количеству)

⚖ бесплатная поддержка юриста и налогового консультанта

⭐️ преференции по ипотеке, страхованию, оценке

👩‍💼 услуги администратора

👨‍🎓 учебные программы от центра повышения риэлторской квалификации (Лицензия № 039699 от 22.10.2018 года)

...и многое другое⚙️

🤠 Заполните заявку
в заявке в любом необязательном поле укажите "промокод ЛЕТО"

и дополнительно получите подарок:
🎁1 дополнительный месяц
🎁1 публикацию на🏡 💚 🏡 🏡

📞 Если есть вопросы - звоните мне лично!
+79037991501 директор Федеральной системы для риэлторов РИС.РФ Дмитрий Вадимович

В течение какого срока покупатель может предъявить претензии к продавцу по качеству купленной недвижимости?

Если недвижимость куплена не у застройщика и не у предпринимателя, а у обычного гражданина, Закон о защите прав потребителей не применяется.
Все вопросы решаются по общим правилам Гражданского кодекса РФ о купле-продаже.

▪️ Если гарантийный срок договором купли-продажи НЕ установлен (а это 99,9% договоров), то действует п. 1 и п. 2 ст. 477 ГК РФ: покупатель может предъявить претензии к продавцу, если недостатки обнаружены в разумный срок, но не позднее 2 лет с момента передачи недвижимости, если договором не предусмотрено иное.

И долгое время суды по-разному понимали как считать эти два года:
▪️это срок только для обнаружения недостатков;
▪️или за эти же два года нужно успеть ещё и обратиться в суд?

От ответа зависело, сколько времени у покупателя есть на защиту своих прав.

📅 9 июня 2026 года Конституционный суд РФ поставил точку в споре (Постановление № 38-П).

Что произошло?

Женщина купила нежилое помещение для бизнеса. Позже выяснилось, что его регулярно затапливают дождевые и сточные воды. Ремонт проблему не устранил и покупательница потребовала расторгнуть договор.
Первая инстанция иск удовлетворила. Однако апелляция и кассация отказали, посчитав, что продавцу предъявили требования позже двух лет после передачи помещения.

Конституционный Суд РФ указал, что:
🔹 2 года — это срок для обнаружения недостатков, а не для подачи иска,
🔹 если дефект выявлен в этот период, обратиться в суд можно позже — в пределах общего срока исковой давности (3 года), который начинает течь с момента обнаружения недостатка.

На практике это означает, что в отдельных случаях ответственность продавца может сохраняться почти до пяти лет!

❗️Но в любом случае суд должен оценить, был ли срок обнаружения действительно "разумным" с учётом характера недостатка и действительно ли недостатки были обнаружены в течение этого "разумного" срока.

Интересно, что Верховный суд РФ придерживался такого подхода ещё раньше.
В определении от 25 июля 2025 года № 306-ЭС25-1348 он также указал, что двухлетний срок предназначен именно для выявления недостатков, а не для обращения в суд.
Конституционный Суд сделал это толкование обязательным — по крайней мере до тех пор, пока законодатель не внесёт изменения в ГК РФ.

⚠️ Важный нюанс
Конституционный Суд связал момент обнаружения недостатка с уведомлением продавца.
Если уведомления не было либо оно направлено уже после истечения двух лет, покупателю придётся доказывать, что недостаток был им обнаружен своевременно.

📲 Напишите в комментариях, приходилось ли вам или вашим клиентам предъяалять претензии по качеству купленной недвижимости? Чем закончилось?

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

Явные и скрытые недостатки

Мы разбирали, ЧТО можно требовать от продавца при обнаружении недостатков.
Но есть нюанс: суды по-разному относятся к недостаткам, которые видно сразу, и к тем, что проявляются позже.

▪️ Явный недостаток — виден при обычном осмотре без специальных знаний: отсутствующая плитка, порванные обои, треснувшее окно.

▪️ Скрытый недостаток — обнаружить его при обычном осмотре нельзя: гниль под обшивкой, недостаточная глубина фундамента.

Если покупатель видел явный недостаток (или должен был увидеть) и всё равно подписал акт без замечаний — суды в таких случаях, как правило, отказывают в претензиях по этому недостатку.
Логика следующая: раз дефект был очевиден, покупатель принял его сознательно.

А вот если скрытые дефекты нигде не зафиксированы, то даже если покупатель подписал акт с фразой "претензий не имею" -- это никак не препятствует покупателю заявить требования о скрытых недостатках, когда он их обнаружит (ст. 475–476 ГК РФ).

Пример из практики — Определение Восьмого кассационного суда от 26.06.2025 № 8Г-8146/2025
Покупатель приобрёл участок под дачное строительство. В договоре и акте указал, что претензий к качеству не имеет.
А спустя время обнаружил, что участок захламлён строительным мусором — да так, что администрация района пыталась изъять участок за нецелевое использование.
Оказалось, что мусор (бой кирпича, обломки железобетона, деревянные отходы и прочее) был закопан прямо в грунт и сверху засыпан землёй — то есть участок фактически подняли искусственной отсыпкой, чтобы спрятать отходы под слоем земли.
При этом служба государственного экологического надзора неоднократно выносила предостережения прежнему собственнику по поводу организации свалки строительных отходов на участке.
Суд первой инстанции обязал продавца вывезти мусор.
Но апелляция отменила решение нижестоящего суда и в иске отказала (кассация потом с этим согласилась).
Суды сказали, что сделка заключалась летом, участок был явно выше соседних и гораздо менее ровный, чем они, — со следами свежей насыпи, что при обычном осмотре несложно было заметить.
А раз рельеф явно отличался от окружающей местности, то, по мнению судов, покупатель, проявив обычную осмотрительность, мог и должен был задаться вопросом, что находится под этим слоем земли, — то есть недостаток был явным, а не скрытым.

✏️ Рекомендации для покупателя:

Если при приёмке недвижимости вы видите недостатки — не подписывайте передаточный акт без отражения в нём выявленных дефектов.
В акте напишите, что "при осмотре квартиры выявлены следующие недостатки, не оговоренные продавцом при заключении договора: (перечислите их)".

Вычеркните из акта фразу о том, что не имеете претензий по качеству товара и исполнению продавцом договора.

Сделайте фото и видео дефектов, а ещё лучше дополнительно более подробно (детализировано) распишите все дефекты в отдельном приложении к акту.

⚠️ Рекомендации для продавца:

Если есть недостатки, лучше сообщить о них покупателю и после этого обязательно прописать в договоре.
Чем надеяться, что покупатель в дальнейшем не узнает о дефектах, или не пойдёт в суд, или что достаточно устных договорённостей.

Можно написать в договоре, что "объект продаётся со следующими недостатками..." и далее описать, какие именно недостатки имеются (совсем явные и малозначительные описывать не обязательно).

Для тех, кто боится, что "регистратор не пропустит" такой договор (что на самом деле не так) -- заручитесь тогда иными письменными доказательствами, из которых суду потом будет явно видно -- покупатель знал о данных недостатках, когда подписывал договор.
Главное сделайте это не позднее подписания договора -- не стоит полагаться на "пропишем потом в акте".

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

Обнаружили недостатки уже после покупки недвижимости — что можно требовать от продавца?

Права покупателя закреплены в ст. 475 ГК РФ (к недвижимости применяются через ст. 557 ГК РФ). Набор требований зависит от того, насколько серьёзен дефект.

Если недостаток обычный (несущественный), покупатель вправе:
▪️ потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
▪️ потребовать безвозмездного устранения недостатков продавцом в разумный срок;
▪️ устранить недостатки самому и взыскать с продавца понесённые расходы.

Если недостаток существенный (неустранимый, проявляется повторно после устранения, требует несоразмерных затрат времени или денег на устранение и т.п.):
▪️ покупатель вправе вообще отказаться от договора и потребовать вернуть уплаченные деньги.

Примеры из судебной практики (гражданин против гражданина)

1️⃣ Определение от 19.11.2025 № 8Г-28386/2025, 4-й кассационный суд ОЮ
С. купила квартиру.
В договоре стандартная формулировка: покупатель осмотрела квартиру, претензий к качеству не имеет.
А затем С. подала иск об уменьшении цены квартиры, так как обнаружила негерметичные швы окон, следы влаги в стеклопакетах, трещины под обоями, непрокрашенный плинтус, ламинат с нарушением норм укладки, провисшие двери и потолок, неправильный уклон душевого поддона и т.п.
Стоимость устранения — 600 100 ₽.
Продавец возражала: дефекты не были скрытыми, покупатель должна была заметить их сама при осмотре.
Но суд иск удовлетворил, т.к. недостатки возникли до передачи квартиры и не были оговорены продавцом в договоре.

2️⃣ Определение от 30.09.2025 № 8Г-12297/2025, 8-й кассационный суд ОЮ
К. купила дом (как уверил продавец — с центральным отоплением).
Осмотр дома производился до покупки только по видеосвязи, а перед подписанием договора продавец якобы отказала в осмотре дома.
Сразу же после сделки выяснилось, что центрального отопления в доме нет, вместо него — два обогревателя!
Изначально теплоснабжение в доме было, но за несколько месяцев до продажи его отключили — трубопровод повредили жители соседнего дома.
А подключить центральное отопление обратно к дому оказалось дорого (больше 8 млн ₽). В судебном акте не указано, к сожалению, но вероятно поврежденный участок трубы относился к имуществу дома, поэтому ТЭЦ и не ремонтировала его за свой счет.
К. вынужденно поставила электроотопление и потребовала деньги за его установку с продавца.
Суд иск удовлетворил — раз дом покупался для проживания семьи, а зимой без отопления не обойтись, значит дом должен был передаваться пригодным для использования по назначению. Хотя К. при видеоосмотре видела обогреватели, это не означает, что она знала и согласилась на отсутствие центрального отопления.

3️⃣ Определение от 19.05.2026 № 8Г-10507/2026, 4-й кассационный суд ОЮ
Покупатели купили жилой дом.
А через 7 месяцев после переезда в доме появились трещины и другие дефекты.
Экспертиза подтвердила нарушения при строительстве — балки перекрытия не выдерживают нормативную нагрузку, несущие стены возведены без нужного армирования, отсутствует отмостка, из-за чего осадки подмывают грунт под фундаментом.
Продавец пошла необычным путём — подала встречный иск о расторжении договора, требуя вернуть дом себе, а покупателям она отдаст уплаченные ими деньги. Дело в том, что досудебная экспертиза оценила ремонт почти в 1/2 стоимости дома.
Суд взыскал с продавца денежную сумму на устранение дефектов, а во встречном иске отказал полностью.
Во-первых, судебная экспертиза оказалась куда мягче: реальная стоимость устранения дефектов составила менее 1/5 цены дома.
Во-вторых, суд напомнил принципиальную вещь: право отказаться от договора при существенном недостатке по ст. 475 ГК РФ принадлежит только покупателю.
Продавец также заявляла в суде о том, что изначально дом продавала как недостроенный. Из-за чего покупателю была предоставлена скидка в цене. Но суд отклонил этот довод, т.к. в договоре не указано, что дом продается недостроенным. Напротив, там было написано, что дом пригоден для проживания.

Подписаться на канал:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

⛲️ Покупатель затопил соседей — а потом пошёл взыскивать расходы... с продавца.

Покупатель приобрел квартиру с неузаконенной перепланировкой (вынос отопления на лоджию).
А спустя некоторое время горячей водой из радиатора отопления на лоджии были затоплены две квартиры этажами ниже.

Судебная экспертиза установила, что радиатор был заморожен и затем разморожен. В результате в его стенке образовалась трещина, которая и стала причиной последующего затопления.

Покупателю пришлось возместить соседям причиненный ущерб, а также устранять последствия аварии и делать ремонт в собственной квартире.

После этого покупатель обратился в суд с требованием к продавцам об уменьшении цены квартиры соразмерно понесенным покупателем убыткам, ссылаясь на то, что продавцы передали ему объект с недостатками, о которых не предупредили.

Свою позицию покупатель строил на двух основных доводах:

1️⃣ По мнению истца, причиной аварии стали нарушения, допущенные прежними собственниками при переустройстве системы отопления.
Радиатор на лоджии был установлен с нарушением требований к теплоизоляции помещения, именно поэтому произошло его размораживание, образовалась трещина и впоследствии произошло затопление.
При этом такие недостатки скрыты под отделкой, а значит, обнаружить их при обычном осмотре квартиры покупатель не мог.

2️⃣ Продавцы не предупредили его о том, что имеется неузаконенная перепланировка/переустройство (в договоре нигде нет об этом упоминания).
Радиатор был вынесен на лоджию и подключен к общедомовой системе отопления, хотя, оказывается, такое переустройство запрещено действующими строительными нормами.

❌ Однако суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в удовлетворении иска. Причиной послужило следующее:

Прежде всего суд не согласился с тем, что причиной аварии стало ненадлежащее утепление лоджии. Потому что нигде не сказано, как нужно "надлежаще" утеплять лоджии.
Судебная экспертиза указала, что лоджия является холодным (неотапливаемым) помещением, а нормативные требования к её утеплению отсутствуют. Поэтому сделать вывод о нарушении требований к теплоизоляции эксперты не смогли.

Вместе с тем экспертиза подтвердила другое: вынос радиатора отопления на лоджию сам по себе является нарушением.
Однако именно этот недостаток суд признал явным, а не скрытым.
Радиатор находился на виду, поэтому покупатель мог обнаружить его при обычном осмотре квартиры.

Более того, суд пришел к выводу, что квартира продавалась именно с утепленной лоджией и установленным на ней радиатором отопления. Осмотрев квартиру перед покупкой и подписав договор без замечаний, покупатель согласился приобрести объект именно в таком состоянии.

То есть суд посчитал, что именно о таком качестве товара (с несанкционированной перепланировкой) стороны договорились при заключении договора, и цена была установлена уже с учетом этого недостатка. Поэтому требовать уменьшения цены или возмещения убытков покупатель не вправе.

ДЕЛО № 8Г-7202/2024 [88-9367/2024], Восьмой кассационный суд ОЮ

📲 Как думаете, кто на самом деле прав в данном споре? Поделитесь в комментариях, были ли у вас случаи, когда уже после сделки покупатель предъявлял к продавцу требования по качеству купленной недвижимости?

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

📰 Фейк? - С 1 июля 2026 года вступили в силу новые правила для скважин и колодцев!

🗞 В соцсетях и на дачных сайтах уже месяц гуляет пугающая новость: с 1 июля (в других версиях — с 1 августа) 2026 года вводятся жёсткие правила для владельцев скважин и колодцев — обязательная регистрация, ежегодные лабораторные анализы воды, штрафы «до миллиона рублей», принудительный демонтаж построек.

🔦  Проверили. Разбираем, что тут правда, а что — вымысел.

🤷 Никакого единого постановления Правительства РФ или федерального закона, вводящего с 1 июля 2026 года новые правила эксплуатации скважин и колодцев для частных лиц, найти не удалось — ни в системе ГАРАНТ, ни в КонсультантПлюс.

🫣 Более того, статьи, из которых разошлась эта новость, противоречат друг другу: одни называют дату 1 июля, другие — 1 августа, третьи говорят про переходный период «до 1 октября».
     Но ни в одной нет ссылки на конкретный номер документа.


❓А что на самом деле действует?

📝Кое-что из «пугающих» тезисов правда — но это "древние старости", а не новости:

🚰 Лимит на воду без лицензии

Закон разрешает физлицам без лицензии добывать воду на следующих условиях:
🔹использование для собственных нужд (т.е. некоммерческие цели),
🔹объем до 100 м³ в сутки,
🔹и только из горизонтов, которые не являются источником централизованного водоснабжения + залегают выше тех горизонтов, что таким источником являются.

Сам принцип обязательного лицензирования недропользования закреплён в статье 11 закона РФ «О недрах» и действует с момента принятия закона в 1992 году.
А описанное выше исключение для физлиц (статья 19) внесено в 2014 году.

Термина «артезианская скважина» в законе «О недрах» нет.
На практике горизонты, служащие источником централизованного водоснабжения, чаще всего совпадают с артезианскими — отсюда и расхожая формула «артезианская скважина = обязательно нужна лицензия».
Но юридически критерий здесь не название водоносного горизонта, а его статус как источника централизованного водоснабжения.

В  законе нет ограничения по глубине для водозабора в метрах, есть только ограничение по водоносным слоям, указанное выше.

Отдельно в законе оговорено ограничение в 5 метров для строительства подземных сооружений. Но на наш взгляд, оно касается сооружений вроде погребов или подвалов зданий и не относится к скважинам и колодцам.

👮Ответственность за пользование недрами без лицензии

Статья 7.3 КоАП РФ действует с момента принятия кодекса в 2001 году, в 2020 и 2025 годах в неё вносили лишь технические правки (и не по вопросу отсутствия лицензии как таковой).
Штрафы за пользование недрами без лицензии для граждан — от 3 до 5 тысяч рублей.

Статья 8.14 КоАП РФ последний раз правилась в 2013 году.
Для граждан штраф за нарушение правил при заборе воды — от 500 до 1000 рублей.

🦠 Санитарные расстояния

Расстояния от колодцев и скважин до дома, септиков и туалетов действительно регулируются — санитарными нормами и сводами правил (СанПиН, СП), которые существуют независимо от даты «1 июля 2026».
    Конкретные цифры при этом зависят от типа грунта, глубины скважины, рельефа участка и категории земли (ИЖС или СНТ), поэтому единой универсальной цифры «от и до» просто не существует — в каждом конкретном случае стоит смотреть действующий норматив под свой участок.

🔬Охрана подземных вод

С сентября 2025 года (не 2026-го) действует постановление Правительства РФ № 604 от 08.05.2025 «Об утверждении Правил охраны подземных водных объектов» — оно обязывает сообщать об изменении качества воды в скважинах и колодцах, но тоже не вводит массовую регистрацию или обязательные анализы для дачников.

ℹ️Итого: никаких новых обязанностей с 1 июля 2026 года у собственников колодцев и скважин не появилось, но никто не отменял старые, уже существующие, требования.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

Можно ли продать недвижимость, которой ещё нет у продавца?

✅ Да, можно. И речь не про мошенничество ;)
     Закон разрешает заключение договора купли-продажи вещи, которая на момент подписания договора ещё не принадлежит продавцу, а возможно даже и физически ещё не существует (п. 2 ст. 455 ГК РФ)!

Поэтому главное чтобы на момент передачи недвижимости продавец был собственником передаваемой вещи (а не на момент подписания договора купли-продажи).
То есть стороны вправе договориться, что продавец продаёт сейчас, но передаст объект позже -- когда тот появится у него в собственности (будет куплен у соседа, достроен, образован в результате раздела и т.д.).

Если к согласованному сроку продавец не передаёт вещь, покупатель вправе требовать:
🔻расторжения договора;
🔻а также возврата уже уплаченных денежных средств;
🔻а также договорной неустойки, если она предусмотрена договором;
🔻а также возмещения убытков сверх неустойки;
🔻а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) — если продавец удерживает уплаченное без законных оснований.

Когда такая конструкция может пригодится?

Классический пример: у продавца — большой земельный участок, но продать он хочет только часть.
Пока раздел не произведён, части как самостоятельного объекта юридически не существует — её нельзя описать в договоре как индивидуально-определённую вещь с кадастровым номером.

Если покупатель готов подождать, пока продавец проведёт раздел участка, стороны заключают договор купли-продажи будущей недвижимой вещи: фиксируют условия сейчас, а передача и регистрация перехода права состоятся после того, как участок будет разделён и новые объекты будут поставлены на кадастровый учёт.

Как это выглядит технически:
🔹стороны заключают договор купли-продажи, описывая продаваемый объект так, чтобы потом не было споров -- что же продавалось;
🔹продавец разделяет свой участок на два, ставит новые участки на кадастровый учет и регистрирует свое право собственности на вновь образованные объекты;
🔹продавец по передаточному акту передаёт нужный участок покупателю;
🔹 на основании передаточного акта и договор купли-продажи стороны регистрируют переход права к покупателю.

Кстати, если договор был в нотариальной форме, то документы на гос.регистрацию может подать только одна сторона (любая).

📝Мы составляем такие договоры в простой письменной форме и электронно регистрируем переход права на основании них.
Обращайтесь!
☎️ +74951204425

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf