В течение какого срока покупатель может предъявить претензии к продавцу по качеству купленной недвижимости?

Если недвижимость куплена не у застройщика и не у предпринимателя, а у обычного гражданина, Закон о защите прав потребителей не применяется.
Все вопросы решаются по общим правилам Гражданского кодекса РФ о купле-продаже.

▪️ Если гарантийный срок договором купли-продажи НЕ установлен (а это 99,9% договоров), то действует п. 1 и п. 2 ст. 477 ГК РФ: покупатель может предъявить претензии к продавцу, если недостатки обнаружены в разумный срок, но не позднее 2 лет с момента передачи недвижимости, если договором не предусмотрено иное.

И долгое время суды по-разному понимали как считать эти два года:
▪️это срок только для обнаружения недостатков;
▪️или за эти же два года нужно успеть ещё и обратиться в суд?

От ответа зависело, сколько времени у покупателя есть на защиту своих прав.

📅 9 июня 2026 года Конституционный суд РФ поставил точку в споре (Постановление № 38-П).

Что произошло?

Женщина купила нежилое помещение для бизнеса. Позже выяснилось, что его регулярно затапливают дождевые и сточные воды. Ремонт проблему не устранил и покупательница потребовала расторгнуть договор.
Первая инстанция иск удовлетворила. Однако апелляция и кассация отказали, посчитав, что продавцу предъявили требования позже двух лет после передачи помещения.

Конституционный Суд РФ указал, что:
🔹 2 года — это срок для обнаружения недостатков, а не для подачи иска,
🔹 если дефект выявлен в этот период, обратиться в суд можно позже — в пределах общего срока исковой давности (3 года), который начинает течь с момента обнаружения недостатка.

На практике это означает, что в отдельных случаях ответственность продавца может сохраняться почти до пяти лет!

❗️Но в любом случае суд должен оценить, был ли срок обнаружения действительно "разумным" с учётом характера недостатка и действительно ли недостатки были обнаружены в течение этого "разумного" срока.

Интересно, что Верховный суд РФ придерживался такого подхода ещё раньше.
В определении от 25 июля 2025 года № 306-ЭС25-1348 он также указал, что двухлетний срок предназначен именно для выявления недостатков, а не для обращения в суд.
Конституционный Суд сделал это толкование обязательным — по крайней мере до тех пор, пока законодатель не внесёт изменения в ГК РФ.

⚠️ Важный нюанс
Конституционный Суд связал момент обнаружения недостатка с уведомлением продавца.
Если уведомления не было либо оно направлено уже после истечения двух лет, покупателю придётся доказывать, что недостаток был им обнаружен своевременно.

📲 Напишите в комментариях, приходилось ли вам или вашим клиентам предъяалять претензии по качеству купленной недвижимости? Чем закончилось?

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf