Укажу в договоре, что покупатель НЕ вправе предъявлять требования по любым недостаткам. Даже если выявит он их только после сделки и в договоре прямо они не прописаны.

В западном праве есть понятие "as is" ("как есть"): покупатель заранее соглашается принять вещь в любом состоянии, включая дефекты, о которых на момент сделки не знает вообще никто.
Можно ли в России продавцу снять с себя риски путем включения в договор фразы «продаётся в состоянии "как есть" на момент продажи, в том числе со скрытыми недостатками, которые не описаны в договоре (если таковые имеются)»?

Что есть в законе:

В ст. 475 ГК РФ сказано только про известные покупателю на день сделки недостатки: покупатель не вправе предъявлять претензии по недостаткам, которые продавец сам назвал заранее.

То есть данная норма работает только для конкретных, названных дефектов.
А формулировка «продаётся как есть» — это про то, чтобы покупатель не мог предъявить претензии в том числе и по недостаткам, которые станут ему известны позднее, уже после покупки.

Позиция судов:

Ни одного акта высших судов РФ мы не обнаружили на этот счет (по спорам между гражданами).
Даже Конституционный суд в постановлении № 38-П (которое мы упоминали в одном из предыдущих постов) отдельно отметил, что не берётся решать, законна ли такая оговорка.

Но если смотреть на дух похожих споров — суды пока держатся простого принципа:
▫️ за явный недостаток отвечает сам покупатель, если видел или должен был увидеть,
▫️а за скрытый — почти всегда продавец, независимо от наличия формулировок в договоре, снимающих с продавца ответственность за неотраженные в договоре недостатки.

Наши рекомендации для продавца:

Описывать все известные недостатки обязательно.

И на всякий случай включать фразу про продажу в состоянии "как есть".

Раз судебная практика ещё не сложилась, у вашего юриста, в случае спора с покупателем, будет пространство для манёвра: он сможет аргументировать, что стороны сознательно согласовали именно такое распределение риска.
Не исключено, что однажды подобный спор дойдёт до Верховного суда и он наконец расставит точки над i.

Рекомендации для покупателя:

Оговорка «как есть» — это не про вашу защиту, а ровно наоборот: попытка переложить на вас риск дефектов, о которых вы и знать не могли. Практики, которая бы гарантированно её отклоняла, пока нет — а значит нет 100% гарантии, что суд признает этот пункт ничтожным.

Проще и надёжнее для покупателя вовсе не включать в договор такую формулировку.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf