РИС.РФ

📲 Если супруги покупают в долевую собственность, хотят 2/3 жене и 1/3 мужу. Как я понимаю, нужен брачный договор и нотариальная сделка? И можно ли сначала купить на одного супруга, а после сделки заключить брачный договор на 2/3 и 1/3 и зарегистрировать его в Росреестре? Тогда будет быстрее и дешевле?

🗂 У вас есть три рабочих варианта.

1️⃣ Брачный договор до покупки
Заключаете брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности: имущество, приобретаемое в браке, принадлежит тому супругу, на имя которого оно оформлено (можно только в отношении данной покупаемой квартиры раздельный режим установить).
Дальше квартиру покупаете в простой письменной форме и уже в договоре купли-продажи прописываете нужные доли — 2/3 и 1/3.
Скорее всего это будет самый выгодный вариант по сумме расходов на сделку.

2️⃣ ДКП с элементами брачного договора
Заключаете договор купли-продажи у нотариуса, включая в него элементы брачного договора, и сразу определяете размер долей супругов.
Всё оформляется одной нотариальной сделкой. По временным затратам это самый оптимальный вариант.

3️⃣ Брачный договор после покупки
Сначала покупаете квартиру в общую совместную собственность супругов (или на имя одного из них).
Затем заключаете брачный договор, устанавливающий раздельной режим собственности в отношении данной квартиры в нужных долях и регистрируете еще раз в Росреестре право собственности (уже в долях).
Но тут нужно учитывать риски возникновения непредвиденных обстоятельств между двумя сделками — смерть одного из супругов, возникновение спора между супругами и т.д.

💰Точную стоимость — тарифы нотариуса на брачный договор и на ДКП с элементами брачного договора — лучше уточнять напрямую у нотариуса: она зависит от суммы сделки и региона.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

🏠 Покупаем квартиру, которая была куплена продавцом на торгах: чем это грозит покупателю?

⚠️ В течение 1 года со дня подписания протокола о результатах торгов торги можно признать недействительными при существенном нарушении порядка их проведения — то есть таком, которое реально повлияло на то, кто стал победителем.

⚖️ Основания для признания торгов недействительными по ГК РФ довольно расплывчаты — закон не даёт закрытого перечня нарушений.
На практике суды чаще всего отменяют торги из-за:
▪️ нарушений в извещении о торгах (неполная или недостоверная информация о лоте),
▪️ необоснованного отказа в допуске участника к торгам,
▪️ нарушения принципа «единая судьба» здания и земельного участка — когда их продали разными лотами, хотя должны были продавать вместе,
▪️ слишком коротких сроков для подачи заявок,
▪️ нарушений в определении победителя торгов,
▪️ иных процедурных нарушений организатора торгов.


👀 Что будет с покупателем, если суд признает торги недействительными?

Признание торгов недействительными автоматически влечёт недействительность и договора купли-продажи, заключённого с победителем.

Дальше применяется двусторонняя реституция:
▫️ квартира возвращается в конкурсную массу должника,
▫️ покупателю возвращают уплаченные им деньги.


🤔 А что если покупатель уже успел продать квартиру третьему лицу?

Конкурсный управляющий или заинтересованное лицо предъявляет к новому собственнику отдельный виндикационный иск — об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ).

Дальше всё решает статус нового собственника:

🔸 Если суд признает его добросовестным приобретателем — то есть он не знал и не мог знать о проблемах с исходными торгами, купил по рыночной цене, проверил документы, — то по общему правилу у него квартиру забрать нельзя, если имущество выбыло из владения правообладателя добровольно (а ведь могло и быть такое, что само проведение торгов было назначено безосновательно, мы когда-то рассказывали о подобном случае).
Добросовестность нужно доказывать в суде, и это не абсолютная защита — суды смотрят на всю совокупность обстоятельств.

🔻 Если приобретатель признан недобросовестным (например, мог знать о нарушении процедуры торгов) — квартиру у него истребуют.

💰 Если квартиру всё же истребовали у конечного приобретателя, он вправе взыскать уплаченные деньги и убытки с того, кто ему продал жильё.


⏳ А если торги давно прошли?

Оспорить их можно только в течение 1 года со дня подписания протокола о результатах торгов. После истечения этого срока риск отмены сделки именно из-за нарушений процедуры торгов снимается — но обычную юридическую проверку объекта (в том числе историю переходов прав) это не отменяет.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

☎️ Если опека дала стандартное разрешение на продажу объекта с формулировкой «с обязательным приобретением…», а срок исполнения разрешения — 2 месяца, значит ли это, что мы обязательно должны провести альтернативную сделку?

🗣 Два месяца в данном случае — это срок действия разрешения. Если в него не уложиться, потребуется получать новое разрешение опеки.

🔦 А вот можно ли разбить сделку на две — зависит от того, есть ли в разрешении фраза «с последующим приобретением».

🔀 Если такая фраза есть, можно сначала продать имущество, а спустя время приобрести альтернативное — в собственность ребёнка.

🔁 Фразы про последующее приобретение нет, значит условия по приобретению нужно исполнить одновременно с продажей либо до неё, но никак не после.

Кто будет это проверять?

👩‍💼 Поскольку сделки по продаже недвижимости несовершеннолетних и недееспособных заключаются только в нотариальной форме, именно нотариус проверит, что требование органа опеки о наделении ребёнка другим имуществом исполняется одновременно с продажей (если нет условия о последующем приобретении).

🧑‍💻 Теоретически при подаче договора продажи недвижимости ребёнка на регистрацию исполнение условий разрешения опеки может проверить и Росреестр. Хотя если сделка нотариальная, Росреестр, как правило, не должен проверять такие сделки на юридическую чистоту.

🧿 Если вы на стороне покупателя, который приобретает недвижимость у несовершеннолетнего, рекомендуем самостоятельно убедиться, что требования опеки выполнены.
Сделать это гораздо проще на этапе сделки, чем требовать чего-то от родителей ребёнка потом, когда сделка уже прошла и деньги ими получены.
Нам известны случаи, когда недобросовестные родители продавали недвижимость детей, а затем не исполняли решение опеки.

Чем грозит неисполнение решения органа опеки?

🔍Органы опеки или прокуратура могут проверить, было ли исполнено разрешение на продажу.

👧 Также сам несовершеннолетний по достижении совершеннолетия может обратиться в суд за защитой своих прав.

🌋 Для покупателя это означает высокую вероятность признания сделки недействительной в судебном порядке - при этом его добросовестность значения иметь не будет.

🚭 И если родители несовершеннолетнего не смогут вернуть деньги, покупатель рискует остаться и без недвижимости, и без уплаченных средств.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

☀️ПРОМОКОД 🙃😍😉😏

Только 5 дней (до конца недели) у вас есть уникальная возможность получить все что нужно риэлтору для работы
со скидкой 🀄️🀄️🔴 и главное
ПО СТАРЫМ ЦЕНАМ!!!

🕐 7 дней в неделю с 9 до 21 ч рабочие пространства (формата коворкинг) в Москве (3 офиса от 100 до 600 кв.м.), с компьютерами, принтерами, ксероксами и пр.

🌐 переговорные в любом отделении Фора-Банка любого города России

👨‍💻 CRM система ГорОбмен с автовыгрузкой бесплатной рекламы на 50+ площадок (входит в ТОП-3 лучших)

💿 профессиональные риэлторские базы (SmartAgent и иные в зависимости от региона)

📢 размещение рекламы в 🏡ЦИАН и др. по 🔥 СПЕЦЦЕНЕ!

👍 продвижение на 🏡ЦИАН и 🏡 Домклик для новых объявлений в подарок!

🛡профессиональные письменные отчеты о ПРОВЕРКЕ продавцов и объектов недвижимости, а также автоматизированные проверки по физлицам и выписки ЕГРН (практически бесплатно и без ограничений по количеству)

⚖ бесплатная поддержка юриста и налогового консультанта

⭐️ преференции по ипотеке, страхованию, оценке

👩‍💼 услуги администратора

👨‍🎓 учебные программы от центра повышения риэлторской квалификации (Лицензия № 039699 от 22.10.2018 года)

...и многое другое⚙️

🤠 Заполните заявку
в заявке в любом необязательном поле укажите "промокод ЛЕТО"

и дополнительно получите подарок:
🎁1 дополнительный месяц
🎁1 публикацию на🏡 💚 🏡 🏡

📞 Если есть вопросы - звоните мне лично!
+79037991501 директор Федеральной системы для риэлторов РИС.РФ Дмитрий Вадимович

📞 Наймодатель переживает, что если наниматель перестанет платить за аренду и будет зарегистрирован ребёнок, то до конца договора их нельзя выписать и выселить, так как права ребёнка защищает закон. Как в этом случае быть, когда не платят за аренду и несовершеннолетний временно зарегистрирован?

📝 Если договор краткосрочный (до 1 года) — можно и нужно включить пункт о праве наймодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора при просрочке оплаты. Это прямо подтвердил КС РФ (Постановление от 02.06.2022 № 23-П). Если же договор долгосрочный (дольше года) — такой пункт работать не будет, расторгнуть договор из-за неплатежей наймодатель сможет только через суд, и суд вправе ещё дать нанимателю до года на погашение долга. Поэтому если для вас принципиальна возможность быстро расторгнуть договор при неплатежах — заключайте его на срок до года.

🔗 Регистрация — производное от фактического проживания, а не наоборот. Раз ребёнок зарегистрирован временно (по месту пребывания), то по истечении срока регистрации она будет считаться прекращённой. Так же собственник может по личному заявлению прекратить временную регистрацию, если наниматель съехал досрочно (тоже без суда и согласия зарегистрированного лица). Это правило касается всех временно зарегистрированных одинаково, независимо от возраста.
Но если регистрация постоянная (по месту жительства) — когда человек добровольно не снимается с учёта, снять его можно только через суд.

⚠️ Если наниматели физически не съезжают (неважно, дети или взрослые) — вопрос не в регистрации, а в фактическом выселении. И это всегда будет судебный порядок. Самостоятельно, силой выселить нельзя — таких полномочий у наймодателя нет. Порядок действий: направляете уведомление об отказе от договора (если такое право предусмотрено договором) → требуете освободить квартиру → не съехали → идёте в суд с иском о выселении → получаете исполнительный лист и подаёте его приставам.

❗️Напоминаем, что в рамках РИС.ПРЕМИУМ юридическая поддержка осуществляется БЕСПЛАТНО

Если у вас еще нет подписки "ПРЕМИУМ" к карте риелтора, то это можно сделать сейчас по уникальной ЛЕТНЕЙ акции ⤵️

Перейдите по ссылке, чтобы Подключиться к Премиум >>>

🤔 Может ли наниматель без согласия собственника прописать своего несовершеннолетнего ребёнка в квартире постоянно, если сам он зарегистрирован там временно?

🎉 Краткий ответ: такого права у нанимателя нет. Постоянная регистрация ребёнка без согласия собственника возможна, только если родитель сам зарегистрирован в этой квартире постоянно (по месту жительства). Если же родитель зарегистрирован временно (по месту пребывания), то и ребёнок без согласия собственника квартиры может быть зарегистрирован только временно.

📜 Почему так:

❕Вид регистрации ребёнка всегда производен от вида регистрации родителя - это прямо вытекает из Правил регистрации и снятия граждан с учёта (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

🛂 Если у родителя постоянная регистрация, он вправе без согласия собственника зарегистрировать своего ребёнка постоянно (последний абзац п. 18 Правил).

🛂 Если у родителя временная регистрация, он может без согласия собственника зарегистрировать своего ребёнка только по месту пребывания, то есть временно (последний абзац п. 12 Правил).

📝 Во всех остальных случаях требуется согласие собственника на регистрацию. В том числе и на постоянную регистрацию ребенка нанимателя, который зарегистрирован только временно.

⌛️ Что касается сроков временной регистрации.

🤝 При временной регистрации наниматель регистрируется на срок, согласованный с собственником (п. 10 Правил).

☹️ О ребёнке (сроке, на который его может временно зарегистрировать родитель без согласия собственника) правила, к сожалению, ничего не говорят.

🧑‍💻 Но все же органы миграционного учета стараются в этом случае детей регистрировать на срок регистрации родителей. Поскольку из системного толкования закона следует, что право ребёнка находиться в квартире производно и ограничено правом (сроком пользования жилым помещением) родителя — ребенок живет там, где живут его родители (не наоборот).

😶‍🌫️ По истечении сроков временной регистрации граждане считаются снятыми с регистрационного учёта (п. 30 указанных Правил).

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

❓ Какие еще вопросы поступали от Премиум пользователей?

📞 Подскажите, пожалуйста, какой действующий регламент по снятию с регистрационного учёта по доверенности? Нашли информацию на сайте консульства, что оно более не заверяет заявления на снятия с регистрационного учёта.

🧑‍💻 С июня 2024 года вступили в силу поправки, которые разрешили снятие с регистрационного учёта по доверенности.
Временный порядок, когда заявление пересылали через консульство (его ввели после февраля 2022‑го), больше не действует. Именно поэтому консульство теперь не отправляет самостоятельно такие заявления (и возможно вообще их не удостоверяет) - сейчас подача документов для рег.учета находящегося за границей лица возможна только по доверенности.

📄 Требования к доверенности

📌 В тексте должно быть чётко указано, какое действие нужно выполнить. Например: «снять с регистрационного учёта по месту жительства в квартире по адресу…». Если доверенность выдаётся для регистрации по месту пребывания, обязательно указывают срок пребывания.

📌 Доверенность должна включать полномочия на подписание и подачу заявлений, а также на подачу и получение всех документов, необходимых для регистрации (снятия с учёта).

📌 Доверенность должна быть нотариально удостоверена одним из трёх способов:
🔵 российским нотариусом;
🔵 иностранным нотариусом (тогда, как правило, требуется легализация, если иное не установлено международным соглашением);
🔵 консульским должностным лицом России за границей (консульское удостоверение приравнивается к нотариальному).

✅ Если гражданин находится за пределами РФ и снимается с учёта без одновременной регистрации по новому месту жительства, предъявлять оригинал его паспорта не требуется (по действующему регламенту МВД).

💡 Рекомендуем заранее согласовать текст доверенности и необходимость предъявления паспорта с сотрудниками МВД или МФЦ.

📚 Подробно о регистрации и снятии с учёта мы рассказывали в серии статей в конце прошлого года.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

📲 Опять заглянем в чат РИС.ПРЕМИУМ и посмотрим, какие вопросы поступают нашим сотрудникам

☎️ Подскажите, пожалуйста, региональный материнский капитал в Московской области до какого года выдавался?

🗣 Сертификат на региональный материнский капитал в Московской области выдавался
с 1 января 2011 года по 31 декабря 2016 года включительно.
Выдавался он в связи с рождением или усыновлением второго ребенка или последующих детей согласно статье 2 Закона Московской области от 22 апреля 2011 года №53/2011-ОЗ.


☎️ Если материнский капитал ранее не использовался, его сейчас можно использовать? Например на покупку квартиры?

🗣  Если речь о федеральном материнском капитале и сертификат уже получен, то использовать его можно в любое время, в том числе после достижения ребенком совершеннолетия. Неиспользованный региональный материнский капитал Московской области также доступен для распоряжения сейчас. 
Главное: после сделки жилье должно быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи (включая уже взрослого ребенка).


☎️ На момент покупки квартиры мама была разведена, использовали материнский капитал. Надо ли наделять бывшего супруга долями в квартире?

🗣 Нет, бывший супруг долей не наделяется.
Доля, приобретенная за счет средств материнского капитала, выделяется только тому супругу, с которым владелец сертификата состоял в браке непосредственно на дату использования капитала (дату оплаты квартиры сертификатом).
Если на момент сделки брак уже был расторгнут, бывший супруг не имеет права ни на супружескую долю, ни на долю, приобретенную за счет маткапитала.
Это связано с тем, что материнский капитал - это мера поддержки семей, имеющих детей. А бывшие супруги уже не являются членами одной семьи. См., например, Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 08.10.2020 по делу N 88-20460/2020.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

📢 В интернете говорят о налоговых послаблениях - больше можно не подавать в ФНС декларацию о полученных доходах.

Звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, не так ли?
Давайте разберемся, что говорит закон на самом деле. 👇

Да, изменения в статью 119 Налогового кодекса РФ действительно внесены с 26 июня 2026 года.
И они действительно приятные... НО!

Изменения касаются лишь освобождения налогоплательщика от ШТРАФА за неподачу 3‑НДФЛ по доходам:
🔵от продажи недвижимости;
🔵от получения недвижимости в дар.
И только если сведения о сделке поступили в ФНС с помощью СМЭВ (системы межведомственного взаимодействия), например от Росреестра или о дарении в нотариальной форме от нотариуса.

❗️Однако, обязанность заплатить налог - ОСТАЕТСЯ.
❗️Неустойка за просрочку оплаты - ОСТАЕТСЯ.

Самая частая ошибка: «Я прикинул на калькуляторе - налог 0 руб., а значит, декларация не нужна».
Тут как раз и могут возникнуть неприятности.

Если налогоплательщик не подаст декларацию в установленный срок,
ФНС проведет бездекларационную камеральную проверку на основании данных Росреестра, полученных с помощью СМЭВ, и сама рассчитает налог к уплате.

Вот только налоговая НЕ будет учитывать понесенные налогоплательщиком расходы по приобретению недвижимости.
Налоговая по умолчанию применит только имущественный вычет при продаже в размере 1 млн/250 тыс. рублей.
А значит, налогоплательщику расчет ФНС может совсем не понравиться - сумма может оказаться существенно выше, чем налогоплательщик предварительно рассчитал сам.

Соответственно, можно не подавать декларацию, если:
🔵если получили в подарок недвижимость,
🔵если продали недвижимость, но нет необходимости показывать расходы для снижения налогооблагаемой базы.
Поскольку в этих случаях подача декларации не поможет снизить сумму налога. Нужно будет только дождаться, пока ФНС рассчитает налог и оплатить его.

📎 Изменения вступают в силу на основании пп. 5 ст. 1 Федерального закона от 26.06.2026 N 201-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Налогового кодекса Российской Федерации".

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

🎓РИЭЛТОРСКИЙ УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР

ПРИГЛАШАЕМ НА ПРАКТИЧЕСКИЙ СЕМИНАР*:

🗓16.07.26 (Четверг) в 14:00

🖥 Тема: “Использование информационной системы градостроительной деятельности (ИСОГД) Москвы и Московской области для анализа земельных участков на предмет ограничений"

🎤Спикер: Показиев Алексей Викторович,
Специалист - Кадастровый инженер, судебный землеустроительный эксперт.
Опыт работы с объектами недвижимости более 19 лет.
Генеральный директор Кадастрового бюро "Терра Кадастр".

✍️На семинаре разбираем:
1. Что такое ИСОГД и зачем она риэлтору
• Основные функции системы
• Отличия ИСОГД Москвы и Московской области
• Какие риски можно выявить до сделки

2. Поиск и проверка земельного участка
• Работа с кадастровым номером
• Анализ подключаемых слоев ИСОГД
• Проверка ВРИ и градостроительных регламентов

3. Практика: разбор реальных кейсов
• Почему участок нельзя застроить как хочется
• Как выявить скрытые ограничения

4. Иные методы проверки земельного участка

🔴ЗАПИСЬ УЖЕ ОТКРЫТА.
КОЛИЧЕСТВО МЕСТ ОГРАНИЧЕНО! ПОТОРОПИТЕСЬ ЗАПИСАТЬСЯ! >>>

* Напоминаем, что оформление всего лишь 1-2 сделок в месяц через Фора-банк дает риэлтору необходимое количество бонусов для бесплатного подключения подписки Премиум (малой частью которой является КОВОРКИНГ, доступ к учебным мероприятиями РИЭЛТОРСКОГО УЧЕБНОГО ЦЕНТРА, брендированная реклама на АВИТО и ЦИАН со скидками и бесплатным продвижением, проверки, юр. поддержка и многое другое)

🚀 Если у вас еще нет подписки "ПРЕМИУМ" к карте риэлтора, то это можно сделать сейчас по уникальной ЛЕТНЕЙ акции 🌞 🌞 🌞 ⤵️

Перейдите по ссылке, чтобы Подключиться к Премиум >>>

🏃 Еще можно успеть!!!

Жаркие скидки до 6️⃣0️⃣%

💎 Включено в пакет Премиум:

🕐 7 дней в неделю с 9 до 21 ч рабочие пространства (формата коворкинг) в Москве (3 офиса от 100 до 600 кв.м.), с компьютерами, принтерами, ксероксами и пр.

🌐 переговорные в любом отделении Фора-Банка любого города России

👨‍💻 CRM система с автовыгрузкой бесплатной рекламы на 50+ площадок (входит в ТОП-3 лучших)

💿 профессиональные риэлторские базы (SmartAgent и иные в зависимости от региона)

📢 размещение рекламы в ЦИАН, АВИТО, Яндекс и пр. со скидкой до
9️⃣0️⃣ %

🎁 продвижение на Авито и ЦИАН в подарок

🛡профессиональные письменные отчеты о ПРОВЕРКЕ продавцов и объектов недвижимости, а также автоматизированные проверки по физлицам и выписки ЕГРН (практически бесплатно и без ограничений по количеству)

👨‍💼 бесплатная поддержка юриста и налогового консультанта

📉 преференции по ипотеке, страхованию, оценке

👩‍💼 услуги администратора

👨‍🎓 учебные программы от центра повышения риэлторской квалификации (Лицензия № 039699 от 22.10.2018 года)

...и многое другое⚙️

⏺Если у вас уже подключен пакет Премиум, то данная акция - это хороший повод рассказать об этом друзьям и получить по программе Приведи друга «1️⃣➕👬➕1️⃣» КАЖДОМУ (и вам, и вашему другу) по дополнительному МЕСЯЦУ ПРЕМИУМ в подарок.

* При оплате принимаются как бонусы «🪪 💯», накопленные на Карте риэлтора за оформление сделок в Фора-Банке, из расчета «1 бонус = 1 руб.», так и рубли.

👨‍💻 ПОДАТЬ ЗАЯВКУ на подключения уровня Премиум ↩️

🏷️от 3500 р. / мес. Москва
🏷️от 1800 р. / мес. регион

☎️ Если есть вопросы - звоните мне лично!
+79037991501 директор Федеральной системы для риэлторов РИС.РФ Дмитрий Вадимович

☎️ Хотим купить дом с участком. Смущает следующее:
Дом и земля принадлежат продавцу на основании свидетельства о праве на наследство (после смерти отца):
- свидетельство о праве на наследство выдано в конце декабря 2025 года,
- право собственности зарегистрировано весной 2026 года.
Согласно полученному отчету по физ.лицу, собственник до получения свидетельства о праве на наследство был признан банкротом:
- летом 2025 года он подал заявление в МФЦ на внесудебное банкротство,
- спустя 6 месяцев процедура банкротства была завершена (незадолго до того, как собственник получил у нотариуса свидетельство о праве на наследство).

🗣 Право собственности на дом и участок возникло у продавца не с даты получения свидетельства о наследстве или регистрации в ЕГРН, а с даты смерти наследодателя (п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Если наследодатель умер до начала процедуры банкротства, продавец не имел права прибегать к внесудебному банкротству (п. 1 ст. 223.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).
Если наследодатель умер после начала процедуры, продавец обязан был в пятидневный срок сообщить об открытии наследства в МФЦ (ст. 223.5 того же закона). Поступление такого сообщения прекратило бы внесудебную процедуру, и освобождение от долгов стало бы возможным только через суд.

Поскольку имущество было сокрыто при банкротстве, кредиторы вправе, после того как им станет известно о наследстве, обратиться в арбитражный суд с заявлением о пересмотре списания долгов (ст. 213.29 указанного закона, ст. 312 АПК РФ).

Продажа недвижимости в описанных обстоятельствах создает угрозу оспаривания последующих сделок с данными объектами.
Если арбитражный суд отменит освобождение продавца от долгов, то встанет вопрос о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости. Покупателю, чтобы оставить сделку купли-продажи в силе, возможно придется доказывать суду свое осмотрительное и добросовестное поведение (в том числе будут стоять вопросы мог ли и должен ли был покупатель знать, что продажей ущемляются права кредиторов, была ли продажа по рыночной стоимости и т.п.).

❗️Напоминаем, что в рамках РИС.ПРЕМИУМ юридическая поддержка осуществляется БЕСПЛАТНО

Если у вас еще нет подписки "ПРЕМИУМ" к карте риелтора, то это можно сделать сейчас по уникальной ЛЕТНЕЙ акции ⤵️

Перейдите по ссылке, чтобы Подключиться к Премиум >>>

☎️ Квартира, 3 собственника по 1/3 доли у каждого, приватизация.
Но один из собственников инвалид 2-й группы состоит на учёте в ПНД, хотя дееспособности не лишён, под опекой не находится, зарегистрирован по другому адресу.
Как обезопасить покупателя, какие возможны гарантии?

🗣 Даже если продавец полностью дееспособен, суд может признать сделку недействительной, если судебная экспертиза установит, что в момент подписания документов продавец не осознавал, что делает, например, из-за болезни (статья 177 Гражданского кодекса РФ). Право подать такой иск есть у самого продавца и в некоторых случаях у его родственников. Добросовестность поведения и осмотрительность покупателя в этом случае значения для действительности сделки иметь не будет.

📌 Чтобы защитить покупателя в указанном случае, советуем сделать следующее (ни один из этих шагов не дает стопроцентной гарантии, но все вместе они сильно снижают риск того, что сделку признают недействительной):
🔸обследование в диспансерах - попросите продавца перед сделкой пройти обследование в психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту жительства;
🔸освидетельствование еще одного психиатра - на саму сделку пригласите врача-психиатра из государственной клиники, имеющей авторитет в вашем регионе (в Москве это, например, Психиатрическая клиническая больница № 1 имени Н. А. Алексеева или Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В. П. Сербского);
🔸оформление сделки нотариально с видеозаписью - обязательно заверьте сделку у нотариуса и просите вести видеосъемку (видеофиксацию) всего процесса. Если все же дело дойдет до суда, запись покажет, как продавец себя вел на сделке, как быстро реагировал, насколько по существу отвечал на вопросы, мог ли вести конструктивную беседу – это поможет судебным экспертам оценить состояние здоровья продавца на тот момент (в совокупности с предоставленными вами результатами освидетельствований двумя разными психиатрами);
🔸заявления от родственников (дополнительная мера) - попросите ближайших родственников продавца (супруга, детей, родителей) письменно подтвердить, что они знают о продаже, не возражают против нее и не собираются оспаривать ее в суде. Но это не заменяет первые три пункта, а лишь усилит вашу позицию.


☎️ Следующий вопрос вытекает из предыдущего. Подскажите, если сделать отчуждение этой доли в пользу родственника через дарение, а затем продать всю квартиру, это может увеличить гарантии для потенциальных покупателей?

🗣 Дарение перед продажей не уменьшит риски покупателя, а наоборот, только создаст дополнительные основания для оспаривания, например:
🔸если даритель в будущем станет банкротом, то суд может признать недействительным дарение, совершенное в течение трех лет до банкротства, потому что оно уменьшило имущество должника;
🔸если даритель решит оспорить само дарение по той же причине – что он в момент подписания не осознавал своих действий (статья 177 Гражданского кодекса РФ), – то у вас не будет надежных доказательств обратного. Ведь для дарения вы вряд ли станете проводить медицинское освидетельствование и видеосъемку у нотариуса, как мы советовали для купли-продажи. А если даже проведете, надо позаботиться, чтобы все заключения остались у вас, а не «потерялись»;
🔸если дарение признают недействительным, то квартиру (или долю) изымут у покупателя в порядке виндикации.

❗️Напоминаем, что в рамках РИС.ПРЕМИУМ юридическая поддержка осуществляется БЕСПЛАТНО

Если у вас еще нет подписки "ПРЕМИУМ" к карте риелтора, то это можно сделать сейчас по уникальной ЛЕТНЕЙ акции ⤵️

Перейдите по ссылке, чтобы Подключиться к Премиум >>>

📲 Опять заглянем в чат РИС.ПРЕМИУМ и посмотрим, какие вопросы поступают нашим сотрудникам

☎️ Клиент хочет продать квартиру, купленную с использованием маткапитала. Дети прописаны в другой квартире, намного большей размером. Может ли он наделить детей долями в большей квартире, а первую продать - не наделяя в ней детей долями и ничего не покупая детям взамен этой квартиры?

🗣 Нет, такой вариант невозможен. Закон обязывает выделить доли детям именно в том жилом помещении, на приобретение которого были направлены средства материнского капитала. Только после выполнения этого требования и получения разрешения органов опеки вы вправе продать квартиру. Иного порядка закон не предусматривает.
Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

☎️ А если наделить всех долями в квартире, которая приобреталась за материнский капитал? Опека потом одобрит продажу БЕЗ покупки другой квартиры на детей, НО с наделением детей долями в другой квартире, которая уже в собственности у родителей (в порядке дарения)?

🗣 Это зависит от региона, в котором вы будете обращаться в органы опеки (по месту жительства детей). В некоторых субъектах РФ такие сделки разрешают, в других - нет.
Например, органы опеки Москвы и Московской области, скорее всего, откажут вам. Свою позицию они обосновывают тем, что закон не допускает ставить дарение в зависимость от встречного обязательства (в данном случае - от разрешения продать квартиру).
Вместе с тем, на наш взгляд, такой отказ не является правомерным, поскольку Гражданский кодекс РФ допускает совершение сделок, не поименованных в законе. Поэтому ничто не препятствует оформить передачу долей в другой квартире не как дарение, а в виде иной, не поименованной в законе, сделки по выполнению обязательства перед детьми о безвозмездном наделении долями. К примеру, сделки по выделению долей детям в квартире с маткапиталом также прямо не прописаны в ГК РФ, однако они повсеместно признаются законными.

❗️Напоминаем, что в рамках РИС.ПРЕМИУМ юридическая поддержка осуществляется БЕСПЛАТНО

Если у вас еще нет подписки "ПРЕМИУМ" к карте риелтора, то это можно сделать сейчас по уникальной ЛЕТНЕЙ акции ⤵️

Перейдите по ссылке, чтобы Подключиться к Премиум >>>

📲 Давайте заглянем в чат РИС.ПРЕМИУМ и посмотрим, какие вопросы поступают нашим сотрудникам

☎️ Может ли несовершеннолетний ребёнок выдать доверенность на другого человека (например, риелтора) для того, чтобы за него продали и купили объект недвижимости и получили разрешение органов опеки на совершение сделки?

🗣 Да, может. Нет законодательного запрета на выдачу несовершеннолетними любого возраста доверенностей на представление их интересов.
- Если ребенку менее 14 лет, то от его имени доверенность выдает кто-то из его родителей.
- Если ребенку уже исполнилось 14 лет, но пока еще нет 18 лет, то доверенность он выдает самостоятельно, при этом кто-то из родителей должен выдать согласие этому ребенку на совершение данного нотариального действия.
- Если ребенок достиг 14 лет, но при этом объявлен эмансипированным или вступил в брак, то он является полностью дееспособным и может самостоятельно выдать доверенность без согласия родителя (на распоряжение недвижимостью согласие органов опеки ему также получать не нужно).

☎️ Не скажет ли нотариус, что для выдачи доверенности ему требуется разрешение органов опеки сначала предоставить?

🗣Разрешение органа опеки на выдачу доверенности не требуется.
Согласно Письму Федеральной нотариальной палаты от 21 июня 2017 г. N 2662/06-10 "О выдаче доверенности с полномочиями, затрагивающими имущественные права несовершеннолетнего лица",
для выдачи доверенности с полномочиями, затрагивающими осуществление имущественных прав несовершеннолетнего лица, получение предварительного разрешения органов опеки и попечительства не требуется,
поскольку совершение доверенности не является сделкой по распоряжению имуществом несовершеннолетнего,
а для совершения поверенным сделки по распоряжению указанным имуществом такое согласие в любом случае должно быть получено.

❗️Напоминаем, что в рамках РИС.ПРЕМИУМ юридическая поддержка осуществляется бесплатно

Если у вас еще нет подписки "ПРЕМИУМ" к карте риелтора, то это можно сделать сейчас по уникальной ЛЕТНЕЙ акции ⤵️

Перейдите по ссылке, чтобы Подключиться к Премиум >>>

🍓По вашим просьбам мы повторяем
ДЕНЬ
ПЕРСОНАЛЬНОГО
НАЛОГОВОГО
КОНСУЛЬТИРОВАНИЯ
ДЛЯ РИЭЛТОРОВ

Ждем вас
в золотом офисе Фора-Банка
в самом центре Москвы
📌 Тверская 4

🗓 09 июля 2026 года
в любое время
с 10.00 до 17.00

⚡️ Специальный гость:
Руководитель налогового департамента центра оформления сделок с недвижимостью, который будет проводить

☝️ "Индивидуальные налоговые консультации для риэлторов"

На встрече вы сможете также

➡️ ПОЛУЧИТЬ
🎁 Подарочный купон на 10000 руб.

➡️ ИСПОЛЬЗОВАТЬ его
🍉 в магазине подарков
🍉 при оформлении сделок в Фора-Банке
🍉 для получения всего, что нужно риэлтору для работы: офис, базы, юрист, обучение
- а также на оплату рекламы
▪️☺️🙄😉😁😜
▪️😉😚😉😌
▪️ДомКлик
▪️Яндекс-недвижимость
по фиксированным выгодным тарифам!

✨ ЗАПИСАТЬСЯ НА индивидуальное налоговое консультирование и получение подарочного купона на 10000 руб. >>>

👍 Фора-Банк - банк для риэлторов!

🎓РИЭЛТОРСКИЙ УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР

ПРИГЛАШЕМ НА НОВЫЙ СЕМИНАР:

🗓02.07.26 (Четверг) в 14:00

🧑‍⚖️Тема: “НАСЛЕДСТВО.
Обзор практики дел о наследственных спорах. Сроки в наследстве"

🎤Спикер: Пак Татьяна Юрьевна,
Судебный юрист по гражданско-правовым спорам,
Образование – МГУ им. М.В. Ломоносова
Практикующий юрист с 1995 года

На семинаре разбираем вопросы наследства через призму видения судебного юриста, а также практические кейсы из профессиональной практики.

🔴ЗАПИСЬ УЖЕ ОТКРЫТА.
КОЛИЧЕСТВО МЕСТ ОГРАНИЧЕНО! ПОТОРОПИТЕСЬ ЗАПИСАТЬСЯ! >>>

* Напоминаем, что оформление всего лишь 1-2 сделок в месяц через Фора-банк дает риэлтору необходимое количество бонусов для бесплатного подключения подписки Премиум (малой частью которой является доступ к учебным мероприятиями РИЭЛТОРСКОГО УЧЕБНОГО ЦЕНТРА, брендированная реклама на АВИТО и ЦИАН со скидками и бесплатным продвижением, проверки, юр. поддержка и многое другое)

🚀 Если у вас еще нет подписки "ПРЕМИУМ" к карте риэлтора, то это можно сделать сейчас по уникальной ЛЕТНЕЙ акции ⤵️

Перейдите по ссылке, чтобы Подключиться к Премиум >>>

✍️ Почему электронная регистрация Фора-Банка пользуется все бОльшей популярностью не только в Москве, но и во всех регионах России.

👨‍💻 ЭЛЕКТРОННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ФОРА-БАНКА в Росреестре

🔺10 преимуществ:

1️⃣ ПОДГОТОВКА ДКП + электронная регистрация = 4900 р. ВСЕГДА! *

2️⃣ БЕСПЛАТНАЯ переговорная на все время проведения сделки

3️⃣ БЕСПЛАТНЫЙ СЕЙФ риэлтору на каждой сделке

4️⃣ БЕСПЛАТНАЯ предварительная подготовка юристом ДКП любой сложности

5️⃣ БЕСПЛАТНЫЙ аккредитив с автоматическим раскрытием

6️⃣ любой объект жилой или нежилой недвижимости

7️⃣ любые особенности сделок: купля-продажа, мена, уступки связки, несовершеннолетние

8️⃣ срок регистрации 1-3 дня

9️⃣ трансферация платежей по альтернативным сделкам

🔟 ➕за КАЖДУЮ сделку риэлтору начисляется от 2 до 10 тыс. рублей

* тариф указан с учетом начисления (списания) на Карту риэлтора 1000 бонусных рублей и действует с любым видом расчетов «аккредитив» или «аккредитив + сейф»

☎️ Услуга ЭЛЕКТРОННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ оказывается в любом офисе Фора-Банка в России:

▫️Москва и Московская обл.
+74951204425

▫️Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
+78125657801

▫️Калуга и Калужская обл.
+74842207320

▫️Тула и Тульская обл.
+74872526122

▫️Пермь и Пермский край
+73422921810

▫️Ярославль и Ярославская обл.
+74852609930

▫️Сочи
+78625552928

▫️Краснодар и Краснодарский край
+78612050185

🍓Проведение персональных консультаций показало огромный интерес риэлторов к данному формату.

Главное преимущество:
ТАЙНА юридического консультирования.
Юрист разбирает именно ваш вопрос и находит пути его решения!

🗓 уже завтра в среду
24 июня 2026 года
с 10.00 до 16.00

📌 в "золотом" офисе Фора-Банка "Тверская 4"

Мы проводим

ПЕРСОНАЛЬНОЕ
КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ
ДЛЯ РИЭЛТОРОВ
ПО ОФОРМЛЕНИЮ СДЕЛОК И РЕГИСТРАЦИИ В РОСРЕЕСТРЕ

⚡️ Консультации проводит
Руководитель Департамента оформления сделок с недвижимостью Фора-Банка с 20 летним стажем работы!

На встрече вы сможете также

➡️ ПОЛУЧИТЬ
🎁 Подарочный купон на 10000 руб.

➡️ ИСПОЛЬЗОВАТЬ его
🍉 в магазине подарков
🍉 при оформлении сделок в Фора-Банке
🍉 для получения всего, что нужно риэлтору для работы: офис, базы, юрист, обучение
- а также на оплату рекламы
▪️☺️🙄😉😁😜
▪️😉😚😉😌
▪️ДомКлик
▪️Яндекс-недвижимость
по фиксированным выгодным тарифам!

✨ ЗАПИСАТЬСЯ НА индивидуальное консультирование по вопросам оформления сделок и регистрации в Росреестре, а также на получение подарочного купона на 10000 руб. >>>

👍 Фора-Банк - банк для риэлторов!

🎓РИЭЛТОРСКИЙ УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР

ПРИГЛАШАЕМ НА НОВЫЙ СЕМИНАР*:

🔖25 июня (четверг) в 14:00

🏡Тема: “МЕТОДИКА ПОДБОРА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ"

🎤Спикер: Анохин Александр Петрович,
строительный судебный эксперт (экспертиза домов перед покупкой, аудит земельных участков, конструкций и коммуникаций, технадзор и строительный контроль)

На семинаре разбираем:
▫️ Базовые установки при выборе загородного дома. Дом - это всегда набор компромиссов.

▫️Основная работа делается дома, на диване. Что именно можно сделать дистанционно, а для чего нужно выехать на место.

▫️ Локация - как основополагающий фактор.

▫️ Одинаковая локация - а цены разные. Почему?

⛔️ Стоп - факторы при выборе дома и земельного участка.

💡 Лайфхаки во время осмотра дома, которые может применить любой человек.

👷‍♂️Когда имеет смысл вызывать строительного эксперта.


🔴ЗАПИСЬ УЖЕ ОТКРЫТА.
КОЛИЧЕСТВО МЕСТ ОГРАНИЧЕНО! ПОТОРОПИТЕСЬ ЗАПИСАТЬСЯ! >>>

* Напоминаем, что оформление всего лишь 1-2 сделок в месяц через Фора-банк дает риэлтору необходимое количество бонусов для бесплатного подключения подписки Премиум (малой частью которой является КОВОРКИНГ, доступ к учебным мероприятиями РИЭЛТОРСКОГО УЧЕБНОГО ЦЕНТРА, брендированная реклама на АВИТО и ЦИАН со скидками и бесплатным продвижением, проверки, юр. поддержка и многое другое)

🚀 Если у вас еще нет подписки "ПРЕМИУМ" к карте риэлтора, то это можно сделать сейчас по уникальной ЛЕТНЕЙ акции 🌞 🌞 🌞 ⤵️

Перейдите по ссылке, чтобы Подключиться к Премиум >>>