Явные и скрытые недостатки

Мы разбирали, ЧТО можно требовать от продавца при обнаружении недостатков.
Но есть нюанс: суды по-разному относятся к недостаткам, которые видно сразу, и к тем, что проявляются позже.

▪️ Явный недостаток — виден при обычном осмотре без специальных знаний: отсутствующая плитка, порванные обои, треснувшее окно.

▪️ Скрытый недостаток — обнаружить его при обычном осмотре нельзя: гниль под обшивкой, недостаточная глубина фундамента.

Если покупатель видел явный недостаток (или должен был увидеть) и всё равно подписал акт без замечаний — суды в таких случаях, как правило, отказывают в претензиях по этому недостатку.
Логика следующая: раз дефект был очевиден, покупатель принял его сознательно.

А вот если скрытые дефекты нигде не зафиксированы, то даже если покупатель подписал акт с фразой "претензий не имею" -- это никак не препятствует покупателю заявить требования о скрытых недостатках, когда он их обнаружит (ст. 475–476 ГК РФ).

Пример из практики — Определение Восьмого кассационного суда от 26.06.2025 № 8Г-8146/2025
Покупатель приобрёл участок под дачное строительство. В договоре и акте указал, что претензий к качеству не имеет.
А спустя время обнаружил, что участок захламлён строительным мусором — да так, что администрация района пыталась изъять участок за нецелевое использование.
Оказалось, что мусор (бой кирпича, обломки железобетона, деревянные отходы и прочее) был закопан прямо в грунт и сверху засыпан землёй — то есть участок фактически подняли искусственной отсыпкой, чтобы спрятать отходы под слоем земли.
При этом служба государственного экологического надзора неоднократно выносила предостережения прежнему собственнику по поводу организации свалки строительных отходов на участке.
Суд первой инстанции обязал продавца вывезти мусор.
Но апелляция отменила решение нижестоящего суда и в иске отказала (кассация потом с этим согласилась).
Суды сказали, что сделка заключалась летом, участок был явно выше соседних и гораздо менее ровный, чем они, — со следами свежей насыпи, что при обычном осмотре несложно было заметить.
А раз рельеф явно отличался от окружающей местности, то, по мнению судов, покупатель, проявив обычную осмотрительность, мог и должен был задаться вопросом, что находится под этим слоем земли, — то есть недостаток был явным, а не скрытым.

✏️ Рекомендации для покупателя:

Если при приёмке недвижимости вы видите недостатки — не подписывайте передаточный акт без отражения в нём выявленных дефектов.
В акте напишите, что "при осмотре квартиры выявлены следующие недостатки, не оговоренные продавцом при заключении договора: (перечислите их)".

Вычеркните из акта фразу о том, что не имеете претензий по качеству товара и исполнению продавцом договора.

Сделайте фото и видео дефектов, а ещё лучше дополнительно более подробно (детализировано) распишите все дефекты в отдельном приложении к акту.

⚠️ Рекомендации для продавца:

Если есть недостатки, лучше сообщить о них покупателю и после этого обязательно прописать в договоре.
Чем надеяться, что покупатель в дальнейшем не узнает о дефектах, или не пойдёт в суд, или что достаточно устных договорённостей.

Можно написать в договоре, что "объект продаётся со следующими недостатками..." и далее описать, какие именно недостатки имеются (совсем явные и малозначительные описывать не обязательно).

Для тех, кто боится, что "регистратор не пропустит" такой договор (что на самом деле не так) -- заручитесь тогда иными письменными доказательствами, из которых суду потом будет явно видно -- покупатель знал о данных недостатках, когда подписывал договор.
Главное сделайте это не позднее подписания договора -- не стоит полагаться на "пропишем потом в акте".

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf