Ксения Плешкова | Pleshkova pro

Почему маркетинг не спасет плохой девелоперский продукт

Не прошло и года — выкладываю фрагмент своего интервью на НРФ 😅

Год назад на Национальном рекламном форуме мы говорили о кризисе уникальности девелоперского продукта, а как следствие — и самого бренда девелопера и ЖК.

Если мы возьмем любую нишу, то прежде чем начать любой новый проект, то он начинается с исследования.

Но девелопмент особенная ниша. Не смотря на то, что даже маленький региональный проект требует уже от 1 млрд руб вложений, девелоперы искренне игнорируют стартовый и очень важный этап.

Здесь есть много вкусовщины собственников, видения проектировщиков, архитекторов и полное отсутствие связи с потребителем и рынком.

Маркетинг, бренд и продажи получают уже готовый проект, и нередко мертворожденный. Даже с учетом низкой цены. Мы видим кейсы, когда у проекта цена порядка 100 тыс. ₽ за м² — и это в августе 2026 года — и продаж всё равно нет.

Если продукт изначально не соответствует ожиданиям рынка, никакой объём рекламы и даже самые талантливые продажники не смогут бесконечно это компенсировать. Хотя к продажам и маркетингу придут первыми и «скосят» тоже первыми.

В погоне за экономией 1 млн руб на стартовом этапе получают полупустые эскроу на вводе ЖК, 3 года оплаты долгов банку и нулевую рентабельность.

Год назад мы говорили о кризисе уникальности продукта.

Сегодня вопрос уже шире:
как создавать продукт, который одновременно экономически эффективен для девелопера, востребован покупателем — и при этом не становится ещё одним «таким же ЖК».

Прямо сейчас выступаю в Бауманке на форуме Новый Ретейл ✌🏻

Всем участникам и новым подписчикам бонус — анализ карты пути клиента в сфере недвижимости 😉

Отмечайтесь в комментариях

Я/Мы это сделали! V Саммит застройщиков — 2026

Горжусь своей командой.

Саммит в цифрах:
77 уникальных девелоперских компаний
134 участника-девелопера
200 участников всего — вместе с руководством Минстроя, Минпромторга, лидерами отрасли и спикерами.

И самое важное — состав аудитории:

88% — учредители, первые лица и высший топ-менеджмент.

Среди участников — DOGMA, ТОЧНО, Брусника, MR Group, ИНСИТИ, АПРИ, ЮгСтройИнвест, ЛСР, ФСК, ДСК, ЖЕЛЕЗНО, ДОНСТРОЙ, А101 и др.

Для меня Саммит — это в первую очередь люди. Те, кто приехал, делился опытом, спорил, знакомился и четыре дня был вместе с нами.

Спасибо каждому, кто был частью Саммита. И отдельно — моей команде ЕРЗ за Х2 результат.

Встречаемся уже 1 октября в Екатеринбурге

😎 Подборка телеграм-каналов профессионалов рынка недвижимости

💬 Код в каске — канал команды KTS, которая помогает девелоперам цифровизировать все этапы работы: от строительства до продаж и эксплуатации. Рассказывает о кейсах с A101, Level, STONE, Мангазеей и др., делится личной практикой и инсайтами, как девелоперы выстраивают свои IT-экосистемы. Подписывайтесь, если хотите видеть, что происходит «под капотом» лидеров рынка.

💬 Что-то на девелоперском | Илья Лазарев — авторский канал Ильи Лазарева, независимого эксперта коммерческого блока в девелопменте. Илья делится своей экспертизой и рассказывает об успешных практиках в маркетинге и продажах в недвижимости. А также про интересные девелоперские проекты, новости, исследования и инсайды рынка недвижимости.

💬 Ксения Плешкова | Pleshkova pro — канал коммерческого директора ЕРЗ и CEO Pleshkova pro. Аналитика, кейсы и разборы коммерческих решений девелоперов со всей России. Для новых подписчиков — гайд по диагностике прямого и агентского канала продаж 🔥

💬 ЦУС Академия — образовательный проект платформы «Цифровое управление строительством» (ЦУС). Здесь обсуждают цифровизацию строительства, публикуют новости и делятся обучающими материалами и кейсами ЦУС. Канал не только про пользу, но и про юмор: в ЦУС Академии постят мемы, шутки и развлекательные квесты на тему стройки и «цифры».

💬 Иван Черемных | эксперт в девелопменте — авторский канал девелопера и стратегического советника собственников, сооснователя «Манн, Черемных и Партнёры» и бизнес-сообщества «Место Силы». Иван разбирает бизнес девелопера целиком: от участка, продукта и маркетинга до продаж, команды, управления и решений самого владельца. Делится наблюдениями из работы с компаниями, реальными кейсами и собственным опытом создания проектов. Подписывайтесь, если хотите видеть бизнес девелопера целиком и находить его реальные точки роста.

💬 Метры и маркетинг | Дарья Кузнецова — канал бренд-директора СКМ Девелопмент, создателя СДВИГ, основателя и CEO рекламной группы DРАЙВЕРС. Дарья делится опытом развития бизнеса, продвижения проектов и управления командой. Пишет о рабочих решениях, профессиональных вызовах и жизни за пределами совещаний и планерок.

💬 Ритмика фасада | Максим Сергеев — сколько девелоперы тратят на маркетинг, какие каналы реально работают и куда вообще движутся продажи недвижимости.
Разборы крупнейших игроков рынка, Digital, AI и PropTech.
Автор — Максим Сергеев, ex-CMO РАЗУМ, СделкаРФ, Брусника, Самолет.

💬 Что-то на Бокатом — канал Екатерины Бокатой, руководителя внешних коммуникаций в proptech. Канал будет полезен всем, кто заинтересован в продвижении на рынке недвижимости и IT. Екатерина рассказывает о нюансах продвижения, эмоциональном регулировании и поддержании работоспособности в текущих рыночных условиях, делится находками в бизнес-литературе и лучшими кейсами продвижения в других отраслях. Стоит подписаться всем, кто хочет продвигать свой бизнес и оставаться на плаву, когда всё вокруг тонет.

В прошлом году я мечтала попасть на Саммит застройщиков, в этом году я его организовала. Жизнь преподносит удивительные возможности.

4 дня закрытой программы. Сегодня уже третий день и первый день деловой программы. И я горжусь, что мы собрали беспрецендентный состав — 89 девелоперских компаний, все 100% — С-level, более 70% участников — собственники, генеральные директора и высший менеджмент. Каждый второй — учредитель девелопера.

Мы уже точно знаем, что выполнили показатели Х2 и это только начало.

Первый падел-турнир для девелоперов состоялся! 🎾

В прошлые выходные мы впервые собрали девелоперское сообщество на падел-корте. И, кажется, у нас появился еще один отличный формат для встреч отрасли.

Спасибо каждому, кто был с нами, играл, болел и создавал атмосферу первого девелоперского турнира.

Отдельно благодарим компании, которые стали его участниками:

ПИК • DOGMA • Группа ЛСР • А101 • Группа ФСК / Первый ДСК • ГК «Гранель» • ГК КОРТРОС • Tashir Estate • ГК АБСОЛЮТ • AFI Development • AVA Group • ПЛЮС Девелопмент • Газпромбанк Инвест • Мосинжпроект • ГК Dominanta • РКС Девелопмент • UPSIDE DEVELOPMENT • Колди • ГК Родина • Расцветай • АПРИ • Автор Девелопмент • ГК «Таврида Девелопмент» • 3S Group • НЬЮТОН ДЕВЕЛОПМЕНТ • BMS Development Group • ГК Вектор • ГК «Сумма Элементов» • Интеграл / СЗ Береговое • АО «НД Групп» ГК «ИТЭЛМА» • ОргСтрой • ATLAS Development • UNIKEY

Спасибо ВСК за партнерство и за то, что вместе с нами поддержали идею создать новый спортивный формат для профессионального сообщества.

И спасибо моей команде, которая организовала турнир и создает сегодня спортивное коммьюнити девелоперов.

P.S. Совсем скоро встречаемся на первом бильярдном турнире в Доме Русского Бильярда Группы Родина.

До встречи на следующих спортивных мероприятиях ЕРЗ! 🎾

Об этой причине падения продаж не принято говорить. И дело не в ставке 🫥

За это лето мы с Korol Media провели более 10 аудитов коммерческих служб девелоперских компаний — от Хабаровска и Владивостока до Москвы. От компании с одним проектом до девелоперов из ТОП-10.

И знаете, что пугает?
Проблемы часто повторяются.
Регламентов либо нет, либо они существуют на бумаге. CRM ведется формально. Базы не отрабатываются. Стандарты забываются. Контроль постепенно исчезает.

А самое болезненное — когда правила есть, сотрудники на них забивают, результата нет, а руководителю все равно. И тут вопрос: это менеджер неэффективный, РОП, КД или сама система?

Возможно, в меня полетят камни, но падение продаж — это не только ставка, ипотека и рынок. Это еще и часто атрофия коммерческой функции внутри компаний.

Пока рынок рос, многое действительно продавалось само. Система прощала слабый контроль, потерянные лиды и отсутствие регулярного менеджмента.

Теперь само не продается. И выясняется, что наличие отдела продаж еще не означает наличие функции продаж.

Как раз о правилах, их нарушении и реакции руководителя я давала комментарий РБК. Получился интересный материал с разбором исследования Майкла Гилла из Оксфорда.

📎 Полная статья на РБК:
https://www.rbc.ru/education/22/08/2026/6a86f4029a7947d6f2bccd7d

Школа как продолжение продукта бизнес-класса от MR

Сегодня посмотрела новый корпус Курчатовской школы от MR в ЖК City Bay. И здесь особенно интересно рассматривать школу не только как социальную инфраструктуру, а как часть продукта девелопера.

Пятиэтажное здание буквально парит над Москвой-рекой: первая береговая линия, панорамное остекление, многоуровневый атриум, эксплуатируемая кровля с террасой и собственной смотровой площадкой.

В школе предусмотрены открытые общественные зоны и места:
- где ребёнок может побыть один
- медиатека
- лаборатории
- студия звукозаписи
- творческие классы
- IT-полигон с комнатой тестирования БПЛА
- сейф-ячейки для хранения вещей.

На мой взгляд, именно это и отличает продуктовый подход в лучших традициях бизнес-класса.

И содержание здесь соответствует архитектуре: школа сотрудничает с Курчатовским институтом и Физтех-лицеем, а более 70% выпускников поступают на бюджетные места в ведущие вузы.

В итоге ценность жилого проекта формирует уже не только сама квартира, двор или лобби. Это весь жизненный сценарий семьи: где ребёнок учится, какую дорогу проходит до школы, в какой эстетике пространства проводит значительную часть дня и какие возможности получает буквально рядом с домом.

У MR этот подход является частью стратегии «Растём с MR» — инвестиций в социальную инфраструктуру районов и в будущих покупателей недвижимости на следующие 30 лет.