Ъ—Недвижимость

Доля продаж вторички от собственников достигла 16%

В крупных городах России доля объявлений о продаже квартир на вторичном рынке от собственников достигла 16%. Год назад показатель составлял 15%, три года назад — 10%, пять лет назад — 7%, подсчитали в «Циан» .

Рост доли самостоятельных продавцов связыван с расширением возможностей для продажи без посредников и развитием цифровых сервисов, которые упрощают размещение объявлений, коммуникации с покупателями и проведение сделки.

Максимальная доля объявлений от владельцев зафиксирована в Тольятти и Самаре — 32% и 29% соответственно. В Москве показатель ниже среднего и составляет 14%. Минимальные значения отмечаются в Тюмени и Ростове-на-Дону — 4–7%.

Власти обсуждают возможность переложить затраты на строительство хотя бы части новых социальных объектов на будущие бюджетные периоды.

С этой целью Минэкономики и ВЭБ. РФ разрабатывают механизм строительства необходимых регионам соцобъектов в опорных населенных пунктах в рамках отдельного вида соглашений о защите и поощрении частных капвложений (СЗПК).

Строить такие объекты должны будут инвесторы «коммерческих» СЗПК, а оплачиваться они будут за счет будущих налоговых поступлений от объектов их промышленных инвестиций. Пока возмещение затрат в рамках СЗПК разрешено только для инфраструктуры и социалки, необходимой самим инвесторам.

▪ Подписывайтесь на «Ъ» в Telegram | в MAX | Оставляйте «бусты»

Средний бюджет сделки в элитных новостройках Москвы снизился на 27%

В начале 2026 года средний бюджет покупки на первичном рынке элитной недвижимости Москвы составил 126,5 млн руб., что на 27% ниже уровня годичной давности, когда показатель достигал 173,9 млн руб., следует из исследования Whitewill. В январе 2026 года было реализовано 22,1 тыс. кв. м элитного жилья против 28,5 тыс. кв. м годом ранее, снижение составило 23%. Сокращение числа сделок было менее выраженным и составило 10% год к году, до 333 лотов против 368 в январе 2025 года. В сегменте лотов дороже 500 млн руб. число сделок сократилось до двух против десяти годом ранее.

Снижение среднего бюджета сделки связано со структурой спроса, отмечают эксперты. В начале прошлого года в продажах была выше доля делюкс-сделок, тогда как в январе 2026 года активность сместилась в премиальные проекты с более низким входным бюджетом.

Дополнительное влияние оказала концентрация крупных покупок в конце 2025 года, из-за чего январская статистика выглядит слабее. Кроме того, часть сделок в делюкс-сегменте закрывалась в уже сданных домах и не попала в показатели первичного рынка.

Запуски новостроек в феврале прибавили 65% год к году

В феврале застройщики вывели на рынок 3,9 млн кв. м новых проектов, что на 65% больше год к году и стало историческим максимумом для второго месяца года, подчеркивают в ДОМ.РФ. Более половины запусков пришлось на топ-10 регионов по объему строящегося жилья — 2,1 млн кв. м, рост 92% год к году. По итогам января—февраля 2026 года в России запущено 6,6 млн кв. м жилья, что в 1,5 раза больше, чем годом ранее.

Запуски выросли во всех регионах-лидерах по объему строительного портфеля, кроме Новосибирской области, где показатель снизился на 21% год к году до 190 тыс. кв. м. В ряде субъектов за первые два месяца года зафиксирован трехзначный рост нового предложения. В Московской области показатель вырос на 230% год к году и составил 529 тыс. кв. м, в Ленинградской области вырос на 119% и достиг 449 тыс. кв. м, в Ростовской области вырос на 268% и составил 247 тыс. кв. м.

По оценке экспертов, в 2026 году застройщики могут запустить примерно на 10% больше жилья, чем годом ранее — около 45 млн кв. м. Реализация сценария ускорения спроса увязывается со снижением ставок по рыночной ипотеке и дальнейшим смягчением денежно-кредитной политики, что потенциально меняет баланс рынка в сторону продавца.

🗞🗞🗞🗞 В феврале долгосрочная аренда квартир в 40 крупнейших городах России подешевела на 1,5% к январю и на 5,8% относительно сентября 2025 года, когда традиционно наблюдается пик спроса на съемное жилье.

За год цены почти не выросли. Это связано в том числе с увеличением объема предложения и финансовыми возможностями арендаторов. В ближайшие два месяца цены могут снизиться еще на 3%.

#Ъузнал

🗞🗞🗞🗞 Объем ввода торгцентров может вырасти в шесть раз в 2027 году. Основной прирост обеспечат торговые объекты суперрегионального и окружного формата, прогнозируют в Nikoliers.

Эксперты отмечают, что дополнительный объем нового строительства в 2027 году обеспечили объекты, сроки ввода которых откладывались в последние годы. Еще одним драйвером роста объемов нового строительства торговой недвижимости может стать снижение ключевой ставки ЦБ, что простимулирует девелоперов к запуску новых проектов и разморозке существующих.

#Ъузнал

Ввод жилья в 2025 году удержали проекты прошлых лет

Ввод жилья в 2025 году составил 108,1 млн кв. м против 107,8 млн кв. м в 2024 году при ориентире 93 млн кв. м. Запуски новых проектов снизились на 12%, до 41 млн кв. м. В многоквартирном сегменте введено 44,6 млн кв. м, что на 2% меньше год к году, тогда как ввод частных домов вырос на 2%, до 63,5 млн кв. м. Население обеспечило 55% ввода, застройщики 41%, при этом соотношение распроданности и готовности в портфеле строящегося жилья снизилось до 73% с 77%.

Сохранение высоких объемов ввода объясняется инерцией ранее запущенных проектов и перераспределением структуры строительства в пользу индивидуального жилья, которое компенсировало охлаждение многоквартирного сегмента. Одновременно сокращение запусков в 2025 году формирует риск снижения объемов ввода в последующие периоды, поскольку текущий задел новых проектов становится меньше.

Решения девелоперов в большей степени определяются динамикой спроса и стоимостью заемного финансирования, что сдерживает вывод нового предложения. Эффект снижения запусков проявляется с лагом, поэтому более заметное изменение показателей ожидается во второй половине 2026 года и в 2027 году, когда завершится ввод проектов, стартовавших ранее.

📷 Игорь Елисеев, Коммерсантъ

Переплата за расположение новостроек в ЦАО достигает 58%

Новостройки в административной черте ЦАО в радиусе 1,5 км от границы округа стоят дороже сопоставимых проектов за пределами исторического центра. Наценка за принадлежность к ЦАО составляет в среднем 8% в бизнес-классе, 49% в премиум-классе и достигает 58% в элитном сегменте, подсчитали в «Метриум».

В премиум-классе разрыв объясняется более дорогими участками и более высокой себестоимостью проектов из-за плотной застройки и сложной геопластики. В бизнес-классе часть разницы носит маркетинговый характер при сопоставимом окружении, а в ЦАО в этом сегменте чаще реализуется финальный пул в проектах, стартовавших четыре–пять лет назад.

В зоне внутри ЦАО в продаже 2,8 тыс. квартир и апартаментов в 41 проекте. В структуре экспозиции девять комплексов бизнес-класса с 485 лотами, 14 проектов премиум-класса с 1,4 тыс. лотов, 12 элитных проектов с 850 лотами и шесть проектов делюкс-класса со 103 лотами.

За пределами ЦАО, но в том же радиусе 1,5 км от его юридической границы, в продаже 6,1 тыс. квартир и апартаментов в 51 проекте. Здесь представлены три комплекса комфорт-класса с 290 лотами, 26 проектов бизнес-класса с 3,5 тыс. лотов, 20 проектов премиум-класса с 2,2 тыс. лотов и три элитных проекта со 115 лотами. Делюкс-класс в этих локациях не представлен, отмечается в исследовании.

📷 Глеб Щелкунов, Коммерсантъ

Кафе и рестораны заняли 35% площадей в Москва-Сити

Кафе и рестораны в настоящее время занимают 35% торговых площадей в башнях Москва-Сити. На предприятия общепита в 2025 году пришлось 37 из 74 новых объектов, при этом сегмент стал лидером и по закрытиям. В феврале вакансия торговых помещений составила 11%, что почти вдвое выше уровня января 2025 года, следует из исследования MR Office и Whitewill.

Параллельно в локации фиксируется дефицит сервисных объектов и нехватка оригинальных концепций, что усиливает конкуренцию и ротацию арендаторов. Сервисная инфраструктура в большей степени формируется в новых зданиях, где появляется расширенный набор повседневных услуг для резидентов, отмечают эксперты.

До конца 2030 года потенциал развития ретейла связывают с вводом новых объектов в Москва-Сити. На начало 2026 года средняя запрашиваемая ставка для небольших помещений площадью 12–50 кв. м составляет 65–85 тыс. руб. за кв. м в год, для якорных арендаторов около 55 тыс., при этом рост ставок по итогам 2025 года оценивается примерно в 15% к 2024 году.

Сбербанк ведет переговоры о вхождении в капитал O1 Properties, рассказали два источника «Ъ» на рынке коммерческой недвижимости. Речь, по их словам, идет о получении более 50% долей, но обсуждается и полное поглощение.

O1 Properties владеет портфелем офисной недвижимости в Москве стоимостью более 60 млрд руб. Банк после перехода прав может рассматривать его как токсичный актив, рассчитывая оперативно продать.

#Ъузнал

Ставки рыночной ипотеки снижаются очень постепенно, взять ее по-прежнему могут немногие. После того как ЦБ снизил ключевую ставку до 15,5%, 10 крупных банков уменьшили ставки по рыночным программам.

Однако рост интереса к обычной ипотеке объясняется не столько этим снижением, сколько ужесточением льготных программ: с февраля оформить семейную ипотеку стало сложнее, ее доля в выдачах рухнула с 19% до 5%. Люди все чаще смотрят на вторичное жилье, но ставки на уровне 20% остаются заградительными.

Комфортные условия для кредитования наступят не ранее середины 2027 года, считают эксперты.

▪ Подписывайтесь на «Ъ» в Telegram | в MAX | Оставляйте «бусты»

Сколько времени придется копить на покупку жилья

В декабре 2025 года для накопления на 1 кв. м жилья в среднем по России требовалось 1,9 средней зарплаты, что ниже прошлогоднего уровня, который оценивался в 2 средних заработка. Коэффициент доступности жилья, отражающий срок накопления на квартиру при полном сохранении заработка семьи из двух человек, в 2025 году сохранялся в диапазоне 3–3,5 года, доля семей, способных приобрести жилье, — около 58%.

В 2025 году темпы роста зарплат превысили динамику цен на жилье, что обеспечило небольшое улучшение доступности в среднем по стране. Средняя начисленная зарплата за январь—ноябрь 2025 года увеличилась на 14,2% год к году и составила 96,7 тыс. руб. в месяц.
По итогам 2025 года средняя стоимость приобретенной квартиры в новостройке составила 199,2 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 1,1% меньше год к году. На вторичном рынке цены выросли на 7% год к году, до 160,4 тыс. руб. за 1 кв. м.

В 2026 году динамика доступности будет зависеть от условий ипотеки и параметров господдержки на рынке новостроек. Дополнительно на интерпретацию показателей влияет ограниченность базовых индексов доступности, которые не полностью учитывают структуру сделок, ставки по ипотеке и изменения потребительского стандарта жилья.

📷 Егор Снетков, Коммерсантъ

🗞🗞🗞🗞 Ритейлер DNS нашел застройщика — NK Group — для строительства своего крупного логопарка на 107 тыс. кв. м в подмосковном складском комплексе «NK Park Жуковский».

После ввода в эксплуатацию объект станет собственностью ритейлера, который стремится оптимизировать затраты на логистику и объединить уже существующие складские мощности. Эксперты оценивают сделку в 7,5–8,5 млрд руб.

📷 Игорь Харсеев/Коммерсантъ

#Ъузнал

Как качественно изменилось строящееся жилье

За десять лет квартиры в московских новостройках подорожали примерно втрое и в среднем стали на 10% меньше по площади. Средний бюджет покупки в старых границах Москвы вырос с 9,7 млн руб. в 2016 году, до 27,6 млн руб. в 2025 году, а средняя площадь сократилась с 57,8, до 50,1 кв. м.

Изменения связывают с удорожанием строительства и ростом требований города к архитектуре и благоустройству. Согласование проектов стало детальнее, а от утвержденных решений по фасадам и дворам нельзя отступать в ходе реализации. Девелоперы чаще смещаются в более высокий класс, где проще сохранять маржинальность, поэтому массовый сегмент в Москве почти не пополняется новыми проектами.

Меняются и планировки. Рынок уходит от максимизации доли самых маленьких лотов, делая квартиры функциональнее и перенося часть повседневных сценариев в общественные зоны и места общего пользования. В итоге новостройки усложняются по продукту и качеству среды даже при снижении средней площади.

📷 Игорь Елисеев, Коммерсантъ

Рынок аренды жилья вырос на 13% за пять лет

В 2020–2025 годах число семей, арендующих жилье на рыночных условиях, увеличилось с 5,1 млн до 5,8 млн. Таким образом, объем рынка аренды за пять лет вырос на 13%, следует из данных ДОМ.РФ.
Жилье арендует почти каждая десятая российская семья. При этом суммарная площадь арендуемого жилья за период выросла с 198 млн кв. м до 252 млн кв. м.

В следующие пять лет рынок может вырасти более чем на 25%. Дополнительный потенциал формируют еще около 1,5 млн семей, которые готовы рассматривать аренду как способ улучшения жилищных условий. Большая часть из них, 62%, — молодые семьи, где хотя бы один из супругов младше 36 лет.

Долгосрочная аренда пока остается нишевой. Из 7,3 млн семей действующих и потенциальных арендаторов только 1 млн готовы снимать жилье более чем на пять лет. Однако при создании условий, включая официальный договор, высокое качество жилья и гарантии цены, число таких арендаторов может вырасти в шесть раз, до 6 млн семей.

🗞🗞🗞🗞 Предложение строящегося жилья в Москве сократится за год на 10–15%. Причина — снижение темпов запуска новых коммерческих проектов в жилищном строительстве и высокий спрос на них.

Снижение предложения приведет к росту цен. Средние цены на квартиры в новостройках вне элитного сегмента достигнут рекордного показателя — почти 900 тыс. руб. за 1 кв.м, ожидают эксперты.

#Ъузнал

В 39% объявлений о долгосрочной аренде собственники снижают цену

В январе 2026 года в городах-миллионниках собственники снижали ставку в 39% объявлений о долгосрочной аренде. В среднем дисконт составлял 10%. За год доля объявлений со снижением цены выросла на 5,6 п. п., при этом средний размер скидки практически не изменился и сократился лишь на 0,2 п. п., следует из данных сервиса «Яндекс Аренда».

По доле объявлений со снижением ставки лидируют Екатеринбург — 55,2%, Воронеж — 50,2%, Краснодар — 47,5%, Нижний Новгород — 45,9%, Санкт-Петербург — 45,6% и Ростов-на-Дону — 43,6%. В Москве показатель составил 37,1%. Наиболее заметное снижение цен за время экспозиции зафиксировано в Казани — 13,2%, Омске — 11,8%, Нижнем Новгороде и Перми — по 11,1%, Волгограде — 10,8%.

Сервис отмечает рост гибкости арендодателей при определении стоимости. В январе арендаторы, используя инструмент торга, экономили около 4 тыс. руб. в месяц, а за наиболее востребованные варианты пользователи напротив предлагали больше — в среднем на 2,2 тыс. руб. За счет аукциона доход собственников может увеличиваться до 30% от арендной платы в год, а арендаторы могут сэкономить порядка 4,5 тыс. руб. ежемесячно.

Вакантность офисов класса Prime в Москве снизилась до 3,9%

В Москве вакантность офисов класса Prime сократилась до 3,9% против 6,1% в 2024 году, свободными остаются порядка 24 тыс. кв. м. Средневзвешенная ставка аренды достигла 75,7 тыс. руб. за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, увеличившись на 35% год к году. Диапазон запрашиваемых ставок в начале 2026 года составляет 72–100 тыс. руб. за кв. м в год, следует из данных IBC Real Estate, представленных на бизнес-завтраке Professional FM.

В 2024–2025 годах в структуре спроса на премиальные офисы лидировал государственный сектор с долей 47%, далее следовали финансовые компании — 14% и торговые организации — 9%. В 2025 году 55% сделок пришлось на аренду. Средний размер сделки в классах Prime и А сократился с 2,3 тыс. кв. м в 2024 году до 1 184 кв. м в 2025 году. На фоне дефицита качественных площадей в ликвидных объектах формируются листы ожидания, а конкуренция смещается в сторону качества продукта и управления.

Совокупный объем офисных площадей в Москве превысил 21 млн кв. м. В 2025 году объем инвестиционных сделок в офисах достиг 323 млрд руб., продажи блоками и этажами составили еще 98 млрд руб. Офисный сегмент второй год подряд лидирует в структуре спроса на коммерческую недвижимость с долей 32%.

Новостройки у Рублево-Архангельской линии дорожают до 38% в год

В транспортной доступности от строящейся Рублево-Архангельской линии метро в старых границах Москве экспонируется около 2,7 тыс. лотов в 19 проектах, из них 2,6 тыс. квартир и 0,1 тыс. апартаментов. Это 7,2% от общего объема предложения новостроек без учета элитного сегмента. Средняя цена 1 кв. м здесь составляет 794 тыс. руб., что на 37,7% выше показателя годичной давности. В комфорт-классе рост за год достиг 37,8%, в бизнес-классе — 21,4%, в премиум-классе — 29,3%. Для сравнения, в старых границах Москвы новостройки комфорт-класса подорожали на 27,2%, бизнес — на 15,2%, премиум — на 19,2%, следует из данных «Метриум».

Рублево-Архангельская линия включает 12 станций и в 2026 году планируется запуск первых пяти — от «Делового центра» до «Бульвара Генерала Карбышева». За последние три года в зоне притяжения будущей ветки девелоперы вывели на рынок 14 новых проектов. В 2025 году в «Москва-Сити» стартовало строительство 91-этажного небоскреба высотой 379 м.

В Красногорске рядом с будущими станциями реализуется 1,6 тыс. квартир в 9 жилых комплексах, из них 0,9 тыс. — в проектах комфорт-класса и 0,7 тыс. — бизнес-класса. Это 50,9% всего предложения первичного жилья в городе. Средняя цена 1 кв. м составляет 266,7 тыс. руб., за год рост достиг 36,1%, тогда как в Московской области в целом — 18,2%.

Дома бизнес-класса чаще продаются в первой половине стройки

В январе 2026 года в старой Москве экспонировалось 18,1 тыс. квартир и апартаментов бизнес-класса, что соответствует 48% общего объема предложения. На стадии котлована продавалось 4,0 тыс. лотов или 22%, на этапе монтажа нижних этажей — 5,8 тыс. или 32%. В сумме на первую половину строительного цикла приходилось 54% предложения бизнес-класса, следует из исследования STONE.

По итогам 2025 года в сегменте бизнес-класса заключено 26,5 тыс. ДДУ, при этом 51% сделок пришелся на начальные стадии строительства. На этапы возведения верхних этажей и отделки пришлось 40% ДДУ или 10,6 тыс. сделок.

Для сравнения, в массовом сегменте на ранних стадиях реализуется 59% лотов, в премиум-классе — 56%, в высокобюджетном сегменте — 29%. На стадии возведения верхних этажей в бизнес-классе представлено 2,4 тыс. квартир и апартаментов или 13% объема, на этапе отделочных работ — 4,1 тыс. лотов или 22%, в готовых проектах — 1,9 тыс. объектов или 10%.